序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開(kāi)始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說(shuō)房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過(guò)高說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說(shuō)明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說(shuō)，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，房屋供過(guò)于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過(guò)高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過(guò)高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過(guò)低，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開(kāi)始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開(kāi)始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開(kāi)始不斷下降，說(shuō)明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開(kāi)招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；虛擬經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1005－0892(2008)05－0085－05

一、房地產(chǎn)泡沫二元結(jié)構(gòu)分析框架提出的背景和原因

(一)房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的相關(guān)性越來(lái)越不明顯。甚至出現(xiàn)了“房經(jīng)背離”的怪現(xiàn)象。

近年來(lái)在美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家和地區(qū)甚至出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)背離的新現(xiàn)象。l997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)，一個(gè)引人注目的事件就是房地產(chǎn)泡沫的崩潰。房地產(chǎn)泡沫的崩潰給東南亞國(guó)家造成了沉重的打擊。值得注意的是，這些國(guó)家房地產(chǎn)泡沫崩潰是在宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好的大背景下發(fā)生的，房地產(chǎn)泡沫并不是由于經(jīng)濟(jì)基本面的惡化引起的。來(lái)自1997年?yáng)|南亞國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)也證明房地產(chǎn)泡沫和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系越來(lái)越不明顯。20世紀(jì)90年代中后期以來(lái)，很多國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格膨脹及其崩潰呈現(xiàn)出一些新的特征，房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)全球化、普遍化和嚴(yán)重化趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的獨(dú)立性越來(lái)越明顯。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)理論一般將房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的子市場(chǎng)來(lái)看待，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的物理特征和物質(zhì)價(jià)值，認(rèn)為房地產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)的一種形式，價(jià)格和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及物價(jià)水平大致平行發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的分析，堅(jiān)持從實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面尋找原因，將房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)為經(jīng)濟(jì)基本面因素。傳統(tǒng)的關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的諸多理論假說(shuō)都缺乏較好的說(shuō)服力和解釋能力，堅(jiān)持從實(shí)體經(jīng)濟(jì)視角研究房地產(chǎn)泡沫的傳統(tǒng)思路的局限性十分明顯。因此有必要從實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外的其他視角來(lái)尋找房地產(chǎn)泡沫的成因。而虛擬經(jīng)濟(jì)的興起，為我們研究房地產(chǎn)泡沫提供了一個(gè)新的視角。虛擬經(jīng)濟(jì)從心理預(yù)期和不確定性來(lái)分析房地產(chǎn)泡沫，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資本化定價(jià)的重要性，這是不同于傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本一收益分析，有助于我們更好地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特殊性和獨(dú)立性。中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，住房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)系越來(lái)越不明顯，因此，有必要引入虛擬經(jīng)濟(jì)的分析方法，以彌補(bǔ)傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本一收益分析的不足，以更好地洞悉房地產(chǎn)泡沫的全貌。

(二)房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)新特征和新趨勢(shì)，房地產(chǎn)的虛擬化色彩越來(lái)越明顯。

20世紀(jì)90年代以來(lái)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)不斷爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫的崩潰帶來(lái)了空前嚴(yán)重的影響，新型房地產(chǎn)泡沫和傳統(tǒng)的僅僅局限于某一個(gè)城市、地區(qū)和國(guó)家的舊房地產(chǎn)泡沫不同，呈現(xiàn)國(guó)際化、普遍化和全球化趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫的影響范圍擴(kuò)大，持續(xù)時(shí)間延長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)虛擬化趨勢(shì)，房地產(chǎn)的虛擬化色彩越來(lái)越突出。從房地產(chǎn)泡沫和虛擬經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，虛擬經(jīng)濟(jì)的興起和房地產(chǎn)泡沫的全球化、普遍化趨勢(shì)，成為1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)以來(lái)令人關(guān)注的一個(gè)新態(tài)勢(shì)，虛擬經(jīng)濟(jì)的興起成為房地產(chǎn)泡沫的新背景。在虛擬經(jīng)濟(jì)的新背景下，房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)出新趨勢(shì)和新特征，表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重化、普遍化和全球化。房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)密切相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫的影響越來(lái)越突出，房地產(chǎn)的重要性及其資產(chǎn)屬性越來(lái)越凸現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)開(kāi)始引起貨幣政策當(dāng)局的關(guān)注，成為貨幣政策調(diào)控的新內(nèi)容和重大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的虛擬化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)成為虛擬經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容和組成部分。主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押貸款證券化趨勢(shì)和房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)的興起；房地產(chǎn)金融及其相關(guān)的衍生金融產(chǎn)品的發(fā)展；房地產(chǎn)在一國(guó)或者地區(qū)的社會(huì)財(cái)富占有重要的位置；房地產(chǎn)用途和功能的分化；房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的關(guān)系越來(lái)越密切。

二、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架及其主要內(nèi)容

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)實(shí)際上是貨幣經(jīng)濟(jì)，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兩個(gè)部門，現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究大都是從傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)視角出發(fā)，而忽視了虛擬經(jīng)濟(jì)部門的存在，忽視了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的貨幣經(jīng)濟(jì)特征，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)泡沫的解釋缺乏現(xiàn)實(shí)感和說(shuō)服力。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的虛實(shí)兩重性不僅反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，還反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，本身具有虛實(shí)兩重性。正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身和房地產(chǎn)所處的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)泡沫成因的復(fù)雜性和多樣性。我們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫具有典型的復(fù)合型泡沫特征，這種復(fù)合型泡沫既與房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛實(shí)兩重性有關(guān)，又與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的虛實(shí)兩重性有關(guān)。正是基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，我們提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架(見(jiàn)圖1)。

基本框架的主要內(nèi)容與觀點(diǎn)：

(一)根據(jù)二元結(jié)構(gòu)分析框架，房地產(chǎn)泡沫是一種復(fù)合型泡沫

房地產(chǎn)泡沫既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的因素，又有虛擬經(jīng)濟(jì)的因素，這與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛實(shí)兩重性密切相關(guān)。

從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度研究，已經(jīng)越來(lái)越難以解釋新型房地產(chǎn)泡沫，難以解釋全球性的“房經(jīng)背離”現(xiàn)象。面對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)變化發(fā)展的新形勢(shì)和新環(huán)境，在虛擬經(jīng)濟(jì)興起的大背景下，挖掘房地產(chǎn)泡沫和虛擬經(jīng)濟(jì)部門之間的傳導(dǎo)作用機(jī)制，研究房地產(chǎn)泡沫是通過(guò)什么渠道影響和作用于金融部門，從而引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融部門的協(xié)調(diào)互動(dòng)發(fā)展。單純的從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度或是從虛擬經(jīng)濟(jì)視角研究房地產(chǎn)泡沫，都是一種局部分析法，其局限性相當(dāng)明顯。為避免這一局限，我們把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)，而不是孤立的研究房地產(chǎn)泡沫。這是對(duì)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)的科學(xué)發(fā)展觀的應(yīng)用，用科學(xué)發(fā)展觀來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)泡沫研究。

通過(guò)重新定義房地產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)泡沫類型進(jìn)行重新分類，將房地產(chǎn)泡沫分成實(shí)體型泡沫、虛擬型泡沫和混合型泡沫，提出了房地產(chǎn)泡沫的復(fù)合決定論。房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展背離，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的房地產(chǎn)價(jià)格膨脹，我們稱之為實(shí)體型泡沫；房地產(chǎn)市場(chǎng)和虛擬經(jīng)濟(jì)部門發(fā)展背離，大量的貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的房地產(chǎn)價(jià)格膨脹，我們稱之為虛擬型泡沫。我們提出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合泡沫論的新判斷，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)泡沫是一種復(fù)合型泡沫(繁榮)，既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原因，又有虛擬經(jīng)濟(jì)的原因；既有計(jì)劃的因素，又有市場(chǎng)的因素，具有典型的轉(zhuǎn)型色彩。我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)為實(shí)體性泡沫和虛擬性泡沫并存，計(jì)劃性泡沫和市場(chǎng)性泡沫并存。

混合型泡沫是指既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)又有虛擬經(jīng)濟(jì)因素共同作用造成的房地產(chǎn)泡沫，如果大量的貨幣資金游離在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之外，同時(shí)也不進(jìn)入除房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的其他虛擬經(jīng)濟(jì)部門，大量的資金為追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)率而積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)既脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)又與虛擬經(jīng)濟(jì)部門背離的嚴(yán)重泡沫化現(xiàn)象。我們認(rèn)為我國(guó)目前出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)泡沫與虛擬經(jīng)濟(jì)部門密切相關(guān)，與股市不景氣、銀行大量資金和社會(huì)游資積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。除了銀行信貸資金，社會(huì)游資是孳生房地產(chǎn)泡沫不可忽視的一個(gè)重要因素。隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的資金在體制外循環(huán)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)興風(fēng)作浪，大大增加了中央宏觀調(diào)控的難度，這也在一定程度上可以解釋為什么近期房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果并不理想。雖然中央銀行可以較好地管好銀行信貸的口子，但是由于游資數(shù)量巨大，中央銀行對(duì)此無(wú)能為力，為既得利益集團(tuán)所控制的巨額游資已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的一大障礙，已經(jīng)影響到宏觀調(diào)控的有效性。改變傳統(tǒng)的資金管理模式，加快利率市場(chǎng)化和對(duì)游資的管理對(duì)于治理房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫具有重要意義。

(二)虛擬經(jīng)濟(jì)因素在房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，金融約束的放松是房地產(chǎn)泡沫形成的重要條件，大量的貨幣資金積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的直接原因。

我們強(qiáng)調(diào)圖1中右邊的因素，也就是虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的重要性。我們認(rèn)為虛擬經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)泡沫的形成及其破滅過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有一系列自我平衡的機(jī)制，在一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)品供給不足，租金開(kāi)始上升，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大規(guī)模融資，政府貨幣和財(cái)政等政策都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迅速?gòu)?fù)蘇。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，供應(yīng)能力迅速上升，并得到更多的信貸支持，人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入繁榮期，同時(shí)由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和繁榮。3、在房地產(chǎn)繁榮的階段，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡也體現(xiàn)出來(lái)，但由于預(yù)期的作用，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入盲目擴(kuò)張階段，最終使房地產(chǎn)供給大量過(guò)剩，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。4、在衰退期和蕭條期，政府政策大幅度調(diào)整，銀行信用收縮，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求逐漸平衡，繼而等待新一輪周期的到來(lái)(圖2所示)。

從圖2我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫既與經(jīng)濟(jì)基本面信號(hào)有關(guān)，也與貨幣信用金融變量有關(guān)。其中貨幣信用的變化在房地產(chǎn)泡沫的膨脹和收縮過(guò)程中扮演著重要角色，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張和收縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)有重大影響。從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史看，房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)融資體系和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有著緊密的聯(lián)系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)融資體系的變革，房地產(chǎn)金融，尤其是房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響越來(lái)越明顯。因此在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革的過(guò)程中，研究房地產(chǎn)信貸波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的關(guān)系就顯得尤為必要。

我們認(rèn)為金融約束放松(包括信貸約束放松)在房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。住房金融制度的改革和住房金融約束的放松，為大量貨幣流轉(zhuǎn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)泡沫提供了原材料。金融約束的放松造成流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣資金增加，也就是需求增加，在供給剛性的情況下，造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，信貸約束的放松在很大程度上應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)。在住房市場(chǎng)的貨幣化和金融化過(guò)程中，住房消費(fèi)信貸(購(gòu)買者)、住房開(kāi)發(fā)融資投資(房地產(chǎn)企業(yè))和從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行之間的博弈對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有重大影響。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)需求和房地產(chǎn)生產(chǎn)供給的重要中介機(jī)構(gòu)，由于住房需求者在購(gòu)房過(guò)程中收入一支出的嚴(yán)重不平衡和很長(zhǎng)的時(shí)間差，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于平滑住房消費(fèi)者的收入一支出缺口具有重要意義，住房金融機(jī)構(gòu)的消費(fèi)信貸和其他金融支持對(duì)于住房需求具有重大影響。如果住房金融對(duì)消費(fèi)者的支持力度不夠，造成信貸約束偏緊的話，那么住房市場(chǎng)的發(fā)展將受到抑制，住房需求和消費(fèi)難以得到較好的滿足。住房金融機(jī)構(gòu)出于自身利潤(rùn)、政府壓力(政府為減輕住房消費(fèi)者面臨的金融約束，迫使銀行提高信貸等支持)，表現(xiàn)為提高首付貸款額，首付貸款額所占比例越高，住房消費(fèi)者面臨的金融約束越輕。我國(guó)目前住房消費(fèi)面臨的金融約束相當(dāng)嚴(yán)重，這與我國(guó)住房金融不發(fā)達(dá)有關(guān)。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)到底是一種貨幣金融現(xiàn)象，與住房金融密切相關(guān)。住房金融一手連著消費(fèi)者，一手連著開(kāi)發(fā)企業(yè)。我國(guó)目前的現(xiàn)狀是，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，房地產(chǎn)是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，因此住房金融向房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求的限制條件比較低，融資的杠桿比例很高。大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，結(jié)果支持了房地產(chǎn)的高資本密度型住房和高檔房的建設(shè)。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行資金(需要支付高利率和成本，開(kāi)發(fā)商為支付高利率成本而從事高檔房建設(shè))的支持下，產(chǎn)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，投資于高利潤(rùn)的奢侈商品房，住房建設(shè)貴族化，銀行不能夠有效監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的資金用途。另一方面由于監(jiān)督成本很高，銀行缺乏監(jiān)督的動(dòng)力和激勵(lì)，銀行監(jiān)督有效性很差，加上銀行對(duì)房地產(chǎn)抵押的樂(lè)觀信任和樂(lè)觀預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)住房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲(兩極分化)。造成大量的資金流入高檔商品房市場(chǎng)，高檔房過(guò)剩，低檔商品房市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。而需要獲得銀行消費(fèi)信貸的是中低檔收入者，也就是中低檔住房市場(chǎng)的需求者。銀行放寬對(duì)消費(fèi)信貸的限制將大大提高中低檔住房市場(chǎng)需求，中低檔住房需求的膨脹進(jìn)一步加劇住房供求矛盾，結(jié)果造成中低檔住房?jī)r(jià)格上漲，這會(huì)造成一種事實(shí)上的房地產(chǎn)泡沫而不是潛在的房地產(chǎn)泡沫。

在我國(guó)住房消費(fèi)改革過(guò)程中，由于歷史上的實(shí)物工資和低工資政策，以及收入來(lái)源的非貨幣化和隱形化，在個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)代和住房分配貨幣化時(shí)代，居民收入水平相對(duì)于商品住房而言偏高，這是有深層次歷史原因的。考慮到住房市場(chǎng)化的初始條件和歷史起點(diǎn)，住房市場(chǎng)化過(guò)程中面臨諸多矛盾，表現(xiàn)為收入和住房消費(fèi)支出之間的缺口，供給(政府供給的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房)和需求錯(cuò)位，消費(fèi)信貸和開(kāi)發(fā)信貸錯(cuò)位(住房消費(fèi)金融和住房融資錯(cuò)位)，也就是不同主體的住房金融約束不一樣：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融約束松，而對(duì)住房消費(fèi)者的金融約束緊，金融約束的不對(duì)稱十分明顯，這與他們對(duì)住房所有權(quán)(抵押品)的支配權(quán)利差別有關(guān)。

我們構(gòu)筑一個(gè)模型來(lái)分析(圖3所示)。

我們以Y代表住房消費(fèi)者的自我積累收入，D代表銀行住房消費(fèi)信貸，P代表住房購(gòu)買價(jià)格，則有：

D+Y=P，變形得到D/Y=P/Y-l=R-1，其中R=P/Y表示房?jī)r(jià)收入比，可以作為反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。房?jī)r(jià)收入比越高，房地產(chǎn)價(jià)格越缺乏實(shí)際收入支持，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持，兩者出現(xiàn)

背離。DH表示個(gè)人住房消費(fèi)信貸比收入水平，反映居民家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)水平，該比例越高，個(gè)人債務(wù)負(fù)擔(dān)越重。從另一側(cè)面，也可以反映住房金融發(fā)展程度、住房消費(fèi)信貸約束程度和住房金融風(fēng)險(xiǎn)狀況。個(gè)人債務(wù)負(fù)擔(dān)水平越高，銀行潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)越高。這說(shuō)明住房市場(chǎng)的泡沫化程度越高，銀行金融風(fēng)險(xiǎn)越高，房地產(chǎn)泡沫和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。

目前我國(guó)存在的問(wèn)題就是住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，表現(xiàn)為居民債務(wù)負(fù)擔(dān)水平越來(lái)越高。到底是房地產(chǎn)泡沫造成銀行脆弱性增加，還是相反，有待進(jìn)一步的證明檢驗(yàn)。來(lái)自日本的經(jīng)驗(yàn)之一就是――日本房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行不良資產(chǎn)增加，銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，緊縮住房信貸和其他信貸，流動(dòng)性減少，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降。我們認(rèn)為銀行危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫危機(jī)是共生的、內(nèi)生的，互相影響。

我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是一種綜合性質(zhì)的泡沫，既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的因素，也有虛擬經(jīng)濟(jì)方面的因素，我們認(rèn)為更多的是與虛擬經(jīng)濟(jì)部門有關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高波動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)周期無(wú)關(guān)或者說(shuō)與經(jīng)濟(jì)基本面關(guān)系不大，更多是來(lái)自金融因素，主要是與金融風(fēng)險(xiǎn)的增加有關(guān)。房地產(chǎn)是一種特殊的重要金融資產(chǎn)，在整體金融資產(chǎn)池中占有相當(dāng)重要的比重，金融資產(chǎn)價(jià)格的高度波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，這是整體和部分的關(guān)系。房地產(chǎn)越來(lái)越脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，虛擬化和獨(dú)立化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)的虛擬化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)主體的資產(chǎn)選擇和資產(chǎn)組合中占有越來(lái)越重要的位置和權(quán)重。

我們認(rèn)為在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)基本上是取決于經(jīng)濟(jì)基本面，但是到了20世紀(jì)80年代中后期尤其是90年代以來(lái)，隨著虛擬經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，經(jīng)濟(jì)虛擬化愈來(lái)愈明顯，金融危機(jī)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為全球性引人注目的大問(wèn)題，房地產(chǎn)波動(dòng)越來(lái)越脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更多的與金融發(fā)展有關(guān)。

三、小結(jié)

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

【中圖分類號(hào)】F293．35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1673―291X(2006)06―0127―03

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開(kāi)始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說(shuō)房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過(guò)高說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998―2004年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998―2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說(shuō)明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說(shuō)，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，房屋供過(guò)于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過(guò)高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過(guò)高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過(guò)低，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開(kāi)始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開(kāi)始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開(kāi)始不斷下降，說(shuō)明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998―2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開(kāi)招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

1998年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與gdp增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說(shuō)的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說(shuō)主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商的過(guò)熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過(guò)比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(peter englund，1998；john m．quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過(guò)指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與gdp增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開(kāi)始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說(shuō)房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與gdp增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與gdp增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過(guò)高說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市g(shù)dp的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，gdp的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說(shuō)明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。　3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說(shuō)，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，房屋供過(guò)于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過(guò)高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過(guò)高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過(guò)低，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開(kāi)始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開(kāi)始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開(kāi)始不斷下降，說(shuō)明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開(kāi)招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；指數(shù)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比這個(gè)指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP) 增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，它可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)一步可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)的投資過(guò)熱現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，用實(shí)際GDP增長(zhǎng)率反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以把房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率可以由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料求出，該指標(biāo)在計(jì)算中的異議較少，但是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫臨界值卻意見(jiàn)不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項(xiàng)指標(biāo)中選用的是1，其他大部分學(xué)者（如余小勇［2007］）認(rèn)為對(duì)于我們發(fā)展中國(guó)家而言，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時(shí)存在泡沫，2 倍以上時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評(píng)定泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。

1993年為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時(shí)期，該年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比達(dá)到了歷史最高點(diǎn)2.3，而我國(guó)前一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰期(1988―1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，.[ZW）]從上漲趨勢(shì)看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價(jià)格則有明顯的增幅上揚(yáng)趨勢(shì)。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房?jī)r(jià)持續(xù)大幅增長(zhǎng)而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國(guó)已有一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了超常規(guī)增長(zhǎng)。

自2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比急劇上升，2004年上海房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率為23.8%，與GDP增長(zhǎng)率(15.6%)之比已達(dá)到1.5，2006兩者比值也超過(guò)1.5，由此可以看出，上海地區(qū)雖然沒(méi)有嚴(yán)重的泡沫存在（標(biāo)值未達(dá)到2），但的確已存在一定的房?jī)r(jià)泡沫（標(biāo)值超過(guò)了1.3）。所以我們對(duì)上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)要加以重視。

二、房地產(chǎn)投資占GDP比重

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國(guó)家該指標(biāo)應(yīng)該在3%~8%之間，如：復(fù)旦大學(xué)宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究》中指出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的份額來(lái)看，已經(jīng)從2000年的5.48%持續(xù)上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡(jiǎn)介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場(chǎng)研究。[ZW）]我國(guó)目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢(shì)還是比較高。五大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來(lái)一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產(chǎn)投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢(shì)。據(jù)此我們可以認(rèn)為，北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資泡沫或過(guò)熱現(xiàn)象，需引起警惕。如果借房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)將其推向極端，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響將不言而喻。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長(zhǎng)期之困境和問(wèn)題將會(huì)隨之而來(lái)。

三、房?jī)r(jià)收入比

一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱為房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理投機(jī)需求因素選取，反映了居民對(duì)房產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買能力以及家庭對(duì)于當(dāng)年房?jī)r(jià)的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個(gè)指標(biāo)不斷擴(kuò)大到居民支付能力的上升已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，整個(gè)市場(chǎng)卻仍然呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的跡象，這就表明市場(chǎng)中的投機(jī)成分較大，從而可能導(dǎo)致泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來(lái)華進(jìn)行房改研究時(shí)，引用B.雷諾的一份研究報(bào)告（見(jiàn)世界銀行亞洲區(qū)中國(guó)局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編，《中國(guó)：城鎮(zhèn)住房改革的問(wèn)題與方案》）提出：世界銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平都有所不同，以及對(duì)于購(gòu)買住房的能力不同，所以房?jī)r(jià)收入比的合理范圍也說(shuō)法不一，中國(guó)住房協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華（2002）認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比3~6倍主要是依據(jù)美國(guó)和部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)推斷而來(lái)，由于各國(guó)國(guó)情不盡相同，該數(shù)據(jù)不能統(tǒng)一而論；余豐慧 （2006）在《“房?jī)r(jià)收入”比3~6倍比較合理中國(guó)應(yīng)與國(guó)際接軌》一文中指出國(guó)際上公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來(lái)討論我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

我國(guó)部分大中城市房?jī)r(jià)收入比居高不下，達(dá)到國(guó)際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過(guò)了10倍。一些城市居民有購(gòu)買住房改善居住條件的愿望，卻因房?jī)r(jià)過(guò)高難以承受，不能成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國(guó)平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價(jià)大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬(wàn)元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬(wàn)元，就是說(shuō)上海市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了11∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家通常為3~6倍的水平，可見(jiàn)上海等城市房?jī)r(jià)中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

目前雖然房?jī)r(jià)收入比有遞減的趨勢(shì)，但我國(guó)的房?jī)r(jià)/家庭年平均收入都在6以上，高于國(guó)際水平，房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)，從這方面看中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)在某種程度上超過(guò)了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，這一比例都超過(guò)了12 以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過(guò)高房?jī)r(jià)中的泡沫成分。

四、房?jī)r(jià)指數(shù)與商品零售物價(jià)指數(shù)之比

房?jī)r(jià)指數(shù)是將市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化之后的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，是指一定區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)的整體價(jià)位水平，研究?jī)r(jià)格指數(shù)的變化可以看出價(jià)格的升降趨勢(shì)。商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)，零售物價(jià)的調(diào)整變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需平衡，影響消費(fèi)與積累的比例，計(jì)算零售價(jià)格指數(shù)，可以從一個(gè)側(cè)面對(duì)上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行觀察和分析。

根據(jù)2006年上海商業(yè)網(wǎng)―上海市商業(yè)信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價(jià)指數(shù)增幅呈下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)物價(jià)指數(shù)增幅卻呈上升趨勢(shì)。商品零售物價(jià)指數(shù)下降和我國(guó)從緊的宏觀政策相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升則與宏觀形勢(shì)背道而馳。這說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在畸形發(fā)展，這既反映了宏觀調(diào)控失靈，又會(huì)降低宏觀調(diào)控的效果，最終會(huì)拖累整體物價(jià)，從而導(dǎo)致整個(gè)物價(jià)水平的上揚(yáng)，形成一定程度的通脹。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)居高不下，從而引發(fā)相關(guān)建材價(jià)格指數(shù)的上揚(yáng)，最終導(dǎo)致整個(gè)價(jià)格水平的反彈。

自2001年以來(lái)，我國(guó)每年的商品房?jī)r(jià)指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)之比都超過(guò)1，都高于臨界值，從該比例來(lái)看房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在。

五、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比

房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比的計(jì)算公式是房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率，這個(gè)指標(biāo)是用來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度。人們?cè)诳紤]房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，很少會(huì)涉及到信貸因素，實(shí)際上泡沫經(jīng)濟(jì)的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動(dòng)。信貸的增長(zhǎng)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，同時(shí)隨著地產(chǎn)價(jià)格的上漲，信貸規(guī)模又會(huì)隨之?dāng)U大。另外，房地產(chǎn)商如果過(guò)渡的依賴貸款會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們可以選擇房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率和貸款總額增長(zhǎng)率的比值這個(gè)預(yù)示指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。

張大亮（2006）在對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系的研究中通過(guò)專家打分法對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行了確定。中國(guó)的貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國(guó)家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999 年由于我國(guó)處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001 年國(guó)家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004 年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開(kāi)始上升，至2006 上半年達(dá)到了4.37，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)貸款額增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來(lái)源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，已經(jīng)超出了正常價(jià)格，存在房地產(chǎn)泡沫。

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篇(6)

（西藏民族學(xué)院，陜西 咸陽(yáng) 712082）

摘　要：房地產(chǎn)泡沫是在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的連續(xù)性、大幅度的價(jià)格上漲現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展造成了一定威脅，為此必須深挖其形成原因，剖析其造成危害，并進(jìn)而從扭轉(zhuǎn)預(yù)期、抑制投機(jī)、收縮銀根等方面入手解決，以此維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；泡沫

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2014）16-0101-02

眾所周知，作為一種由于投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離，和商品房?jī)r(jià)格脫離購(gòu)買者使用者承受能力的表現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫是體現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)的連續(xù)的大幅度上漲。由于這種現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民即期消費(fèi)受到影響，使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生進(jìn)一步上漲預(yù)期，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)越漲越買的囚徒困境，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大危害，因此必須引起各級(jí)各界高度重視，并采取相應(yīng)措施予以消除。

一、泡沫表現(xiàn)

關(guān)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫問(wèn)題，理論界眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，歸納起來(lái)，主要有無(wú)泡沫論和有泡沫論，本文筆者支持有泡沫論，但不認(rèn)可房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤論，筆者認(rèn)為由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一線、二線城市出現(xiàn)了較大幅度上漲，也出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題，但其它類型的城市和廣大農(nóng)村市場(chǎng)雖有價(jià)格的加大上漲，但危害不太嚴(yán)重。那么市場(chǎng)上的情況到底如何呢？據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近二十年來(lái)國(guó)內(nèi)新增商品房平均價(jià)格由1991年的786元/平方米上漲到2000年的2112元/平方米，再快速上漲到2010年的5032元/平方米，十年上漲了1.5倍，且上漲速度呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)，上漲水平呈現(xiàn)地域差異性，基本上呈現(xiàn)為東部沿海地區(qū)高于內(nèi)地，東部又以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為代表，商品房?jī)r(jià)格上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工資上漲，使城鄉(xiāng)居民承受巨大購(gòu)房壓力，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)一定隱患。

二、原因探析

1．投機(jī)過(guò)旺。縱覽全球房地產(chǎn)發(fā)展史，筆者認(rèn)為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家或地區(qū)，其泡沫形成最直接、最重要的因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)巨大的、不可逆的投資狂熱，這種狂熱可能是來(lái)自本國(guó)或本地區(qū)的內(nèi)在需求過(guò)旺，也可能因?yàn)槭車?guó)際經(jīng)濟(jì)一體化影響，而從國(guó)外傳遞而來(lái)，但無(wú)一例外地都表現(xiàn)為價(jià)格因?yàn)橥顿Y需求過(guò)度而出現(xiàn)非理性、奔騰式、持續(xù)性上漲。考察國(guó)內(nèi)近十年房地產(chǎn)價(jià)格上漲，筆者認(rèn)為投資旺盛，甚至出現(xiàn)投資狂躁成為形成房地產(chǎn)泡沫的首因。主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爆發(fā)式增加。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2003年到2012年的十年間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從37123家增加到89859家，增長(zhǎng)1.42倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年度投資從2003年的10153億元增加到2012年的71803億元，增加6.1倍。二是土地交易制度不健全。我們目前土地交易是在土地交易所進(jìn)行的，對(duì)于土地交易過(guò)程中的權(quán)利約束不充分，容易誘發(fā)暗箱操作式的土地囤積居奇或過(guò)度炒作。三是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，出現(xiàn)日益增長(zhǎng)的土地需求與土地稀缺之間的矛盾。四是房地產(chǎn)行業(yè)暴利吸引著大量國(guó)內(nèi)外資本涉足該領(lǐng)域，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，2003年至2012年的十年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資和外資直接投資的額度從286億元增加至758億元，2011年達(dá)到最高的1474.69億元，增長(zhǎng)了近4.15倍。即使2012年有所回落，外資投資也增加了1.65倍。

2．非理預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求層面考察。受傳統(tǒng)文化影響，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者一般會(huì)強(qiáng)烈偏好于購(gòu)買住房，并樂(lè)于將買來(lái)的房子作為遺產(chǎn)未來(lái)傳給自己的子孫，而不是選擇經(jīng)濟(jì)上更為劃算的租房以滿足住房需求，由此導(dǎo)致國(guó)內(nèi)一種奇特的現(xiàn)象，一方面人們將房子與結(jié)婚掛鉤，沒(méi)有房子的男青年在婚姻市場(chǎng)上處于劣勢(shì)；另一方面住房又和戶籍等社會(huì)隱形福利緊密掛鉤，沒(méi)有房子就無(wú)法落戶，無(wú)法享受社區(qū)福利，子女教育也會(huì)受到影響。由此決定商品房市場(chǎng)需求具有剛性。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給層面考察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，往往通過(guò)囤積土地以謀取暴利，再加上大量非房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種途徑涉足該領(lǐng)域，希望在房?jī)r(jià)上漲中分到一杯羹。銀行將其大量資金以貸款方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將自身利益與房地產(chǎn)增值緊密捆綁起來(lái)。由此出現(xiàn)一種消費(fèi)者、投機(jī)者及銀行等眾多市場(chǎng)主體基于利益最大化而加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷推升房地產(chǎn)價(jià)格的奇特現(xiàn)象。

3．信貸擴(kuò)張。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有雄厚實(shí)力，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)張，單純依靠企業(yè)自有資金根本無(wú)法滿足需要，為此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行大規(guī)模外源融資，在大量私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法上市獲得股權(quán)融資情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就將目光轉(zhuǎn)向以土地為抵押向銀行獲得貸款。與此同時(shí)銀行等金融機(jī)構(gòu)基于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭，房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)的實(shí)事，進(jìn)一步向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一種奇特現(xiàn)象，只要開(kāi)發(fā)商能順利拿到地，就可以以土地為抵押獲得貸款，啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后通過(guò)銷售期房，獲得再融資，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得的貸款為3138億元，而2012年從銀行獲得的貸款為14778億元，十年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從銀行獲得的貸款為增加了3.1倍。

三、嚴(yán)重后果

1．結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)泡沫存在意味著投資房地產(chǎn)有更高投資回報(bào)，目前房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)依然有一定空間，依然存在大量資金向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移和集聚的可能性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫情況下，從事房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)受高額利潤(rùn)驅(qū)使，還存在利用土地投機(jī)和房產(chǎn)投機(jī)帶來(lái)額外營(yíng)業(yè)收益的動(dòng)機(jī)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)居高不下，泡沫集聚、投機(jī)凸顯，已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域引起了以鋼鐵水泥為代表的部分行業(yè)，在房地產(chǎn)發(fā)展早期由于供給不足大投資、大發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)目前這些部門產(chǎn)能過(guò)剩，究其原因，都是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)初期，缺乏有力監(jiān)管，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性、全局規(guī)范，使這些過(guò)剩產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)，進(jìn)而演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性失衡，造成資源浪費(fèi)，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。

2．金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。實(shí)踐表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者和房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，與以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)有著非常密切關(guān)系，而導(dǎo)致這種特殊關(guān)系的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要大量投資，離開(kāi)金融機(jī)構(gòu)參與，這種大量資金投入就沒(méi)有著落。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中投入的啟動(dòng)資金，包括土地投資、項(xiàng)目啟動(dòng)金等有30%以上來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目開(kāi)工后建設(shè)中有40%左右的資金通過(guò)貸款解決，進(jìn)入銷售階段后，購(gòu)房者中有50%左右是通過(guò)住房抵押貸款來(lái)解決資金的，這幾項(xiàng)累加起來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的資金達(dá)到資金總額的60%以上，如此高的金融負(fù)債導(dǎo)致一個(gè)后果，即一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下挫，銀行業(yè)尤其是國(guó)家控股的四大商業(yè)銀行將會(huì)成為最大損失者和買單者，這是一個(gè)各級(jí)各界都不能忽視的嚴(yán)重問(wèn)題。

3．容易誘發(fā)生產(chǎn)消費(fèi)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，從房地產(chǎn)企業(yè)看，房地產(chǎn)泡沫破滅將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股票下跌，出現(xiàn)償債危機(jī)，這對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的鋼鐵、水泥、建筑機(jī)械等行業(yè)將造成嚴(yán)重打擊。從社會(huì)公眾看，房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì)引起勞動(dòng)力市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，雇傭關(guān)系惡化，居民實(shí)際收入下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌還會(huì)導(dǎo)致居民資產(chǎn)大幅貶值，城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)信心受挫，出于安全和理性防御考慮必將減少當(dāng)期消費(fèi)，擴(kuò)大儲(chǔ)蓄，以防不測(cè)，由此很可能引起消費(fèi)萎縮，社會(huì)公眾消費(fèi)萎縮又進(jìn)一步導(dǎo)致生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)陷入困境，如此往復(fù)、相互交織，必將引起生產(chǎn)消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)全局性危機(jī)。

4．易引發(fā)社會(huì)危機(jī)。國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)泡沫破裂必將引起金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)將為社會(huì)不穩(wěn)定埋下伏筆。實(shí)踐表明，金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)時(shí)期往往是犯罪案件激增，社會(huì)矛盾尖銳時(shí)期。以馬來(lái)西亞為例，由于受到1997年亞洲金融危機(jī)沖擊，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破滅，工廠大量倒閉，工人失業(yè)加劇，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)不滿，反政府示威游行引起了暴亂，社會(huì)危機(jī)加劇，1997年社會(huì)犯罪率比1996年增加38%，1998年第一季度犯罪率更是比1997年增加53%。當(dāng)然筆者也確信國(guó)際范圍內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會(huì)危機(jī)不會(huì)在我國(guó)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，但近年來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)生的一些由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起的群體性事件也深刻地警示我們，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹以及破滅的潛在危機(jī)有可能傷害到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的大好局面，必須引起高度重視，并采取積極措施從根源上化解。

四、對(duì)策建議

1．扭轉(zhuǎn)預(yù)期。扭轉(zhuǎn)預(yù)期首次就是要使投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生變化，通過(guò)引導(dǎo)廣大城鄉(xiāng)居民，充分認(rèn)清資本的逐利本性，使他們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)和其它任何商品一樣，價(jià)格不可能一直漲下去，一旦政府拿出足夠決心，有的放矢，采取措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期很快就會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，逐步建立合理投資、規(guī)范投資、理性投資的體制機(jī)制。扭轉(zhuǎn)預(yù)期其次就是要求政府加大對(duì)土地交易市場(chǎng)的管理和規(guī)范，打擊土地領(lǐng)域的囤積居奇，約束政府自身的過(guò)度干預(yù)，切實(shí)還土地增值與城鄉(xiāng)居民，用市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)建設(shè)用地供給，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，使低收入家庭真正獲得住房保障。

2．抑制投機(jī)。筆者認(rèn)為要真正抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，就要弱化房地產(chǎn)投資屬性，增強(qiáng)消費(fèi)屬性。要從根本上抑制房地產(chǎn)投機(jī)就必須通過(guò)稅收體制改革，堅(jiān)決堵住房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利入口，當(dāng)前的有效做法是，在征收房地產(chǎn)交易稅的基礎(chǔ)上，可以適時(shí)對(duì)于買兩套住房以及兩套以上住房的家庭或個(gè)人，在基本住房標(biāo)準(zhǔn)以上的多余住房征收租房收入特別稅和房產(chǎn)空置稅，使多買房產(chǎn)的家庭要么將房子出租，繳納租房收入特別稅，要么繳納高額房產(chǎn)空置稅，與此同時(shí)要將房產(chǎn)空置稅的稅率確定的比較高，對(duì)擁有多套住房者制造巨大的壓力。房產(chǎn)空置稅是防止投機(jī)者作假，簽假合同欺騙政府的，不管租不租都得交稅，稅是貨真價(jià)實(shí)的讓投機(jī)者心跳的成本，在投機(jī)者買入到賣出時(shí)間里付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)增值，這樣將會(huì)從根本上消除投機(jī)。

3．收縮銀根。上文已經(jīng)證明房地產(chǎn)業(yè)資金主要來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上要實(shí)現(xiàn)有效控制房?jī)r(jià)，就必須有力控制資金供給，為此要做好兩項(xiàng)工作：一是通過(guò)有效控制貨幣供給及銀行住房信貸，調(diào)整房地產(chǎn)信貸資金流向，使更多資金轉(zhuǎn)向保障性住房領(lǐng)域。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸管理，使管理更科學(xué)。與此同時(shí)還要進(jìn)一步控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，提高首付比例，從源頭上遏制商品房擴(kuò)張勢(shì)頭，減少供給，消化庫(kù)存，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，有效防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國(guó)際比較；防治措施

一、前言

對(duì)于泡沫一詞，根據(jù)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金德?tīng)柌竦亩x，它是指一種或幾種資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來(lái)獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價(jià)格飚升脫離其價(jià)值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

二、房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較

（一）美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)曾發(fā)生過(guò)由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營(yíng)房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸會(huì)，其后波及到商業(yè)銀行。儲(chǔ)貸會(huì)在美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場(chǎng)份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時(shí)期中，在國(guó)家優(yōu)惠政策推動(dòng)下，儲(chǔ)貸會(huì)一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，各種條例的取消也使儲(chǔ)貸會(huì)喪失利率優(yōu)勢(shì)，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲(chǔ)貸會(huì)則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過(guò)了需求，在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。

從2000年開(kāi)始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來(lái)最低的利率和低收入增長(zhǎng)率，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了與房主收入增長(zhǎng)率相反的趨勢(shì)，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”其實(shí)很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。

（二）日本的房地產(chǎn)泡沫

日本地價(jià)偏高的問(wèn)題一直存在，隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價(jià)尤其是城市地價(jià)也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價(jià)的年最高增幅達(dá)到42.5%，年漲幅超過(guò)20%的次數(shù)就有8次。一項(xiàng)關(guān)于地價(jià)指數(shù)與價(jià)格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開(kāi)始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價(jià)格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國(guó)的地價(jià)總額已經(jīng)折合美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地價(jià)泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開(kāi)始推行的開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)使日元利率自由化的舉措；二是日本對(duì)金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因?yàn)槿毡臼鞘澜缟先司恋亓孔钌俚膰?guó)家之一，整個(gè)國(guó)家對(duì)于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財(cái)富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。

1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開(kāi)始破滅，房?jī)r(jià)大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十年的低迷。

（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫

有關(guān)專家認(rèn)為：銀行信貸擴(kuò)張?jiān)跂|亞國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國(guó)、馬來(lái)西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。

東南亞各國(guó)在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場(chǎng)的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國(guó)房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15―20%，印尼為18%，馬來(lái)西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)放的國(guó)家應(yīng)引以高度重視的問(wèn)題，不可掉以輕心。

三、國(guó)際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本和東亞等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過(guò)度支持、寬松的金融環(huán)境和過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)等。

（一）政府宏觀調(diào)控失誤

政府行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是在土地市場(chǎng)不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場(chǎng)機(jī)制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。

例如以“政、官、財(cái)”一體化為特點(diǎn)的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過(guò)程中采取種種政策將國(guó)家發(fā)展目標(biāo)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來(lái)應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會(huì)三種力量的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。

（二）銀行貸款的過(guò)度支持

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。但金融支持過(guò)度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國(guó)家。在沒(méi)有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報(bào)率的領(lǐng)域或是通過(guò)控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價(jià)格極速膨脹。

（三）寬松的金融環(huán)境

寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床。縱觀各國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國(guó)國(guó)會(huì)在1980年通過(guò)的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來(lái)源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進(jìn)了美國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

（四）過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

資本在國(guó)際間的流動(dòng)是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)信號(hào)將誤導(dǎo)大量的國(guó)際游資在國(guó)際間流動(dòng)，則可能會(huì)成為國(guó)際游資流入國(guó)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會(huì)被進(jìn)一步放大。

隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和人民幣的升值，相應(yīng)的中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期，所以流入中國(guó)的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如我國(guó)2004年的外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到6099.32億美元，其中后三個(gè)月外匯儲(chǔ)備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個(gè)月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲(chǔ)備大部分流向了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而反過(guò)來(lái)，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格又吸引更多的外資進(jìn)入，過(guò)度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個(gè)正循環(huán)的強(qiáng)化過(guò)程。

四、房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個(gè)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時(shí)期，因此，吸取國(guó)際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國(guó)房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。

（一）加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策背景的改變，對(duì)房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對(duì)措施往往無(wú)能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

（二）加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過(guò)度支持

推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。這個(gè)過(guò)程中我們還要結(jié)合其他的措施來(lái)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)和調(diào)控，公開(kāi)盡可能多的市場(chǎng)信息，減少市場(chǎng)中的信息不完全和不對(duì)稱情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來(lái)控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時(shí)，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的資本來(lái)源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來(lái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。

（四）警惕過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國(guó)際短期投資的投機(jī)性涌入。

加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長(zhǎng)期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵(lì)外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進(jìn)外資的同時(shí)，還應(yīng)調(diào)整本國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。

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