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房地產價格論文:我國房地產價格快速上漲的原因及對策

摘要:文章針對我國房地產價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。

關鍵詞:房地產泡沫;成本推上;國際游資;經濟適用房

一、近年來我國房地產價格持續快速上漲

我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產權為主，其他產權形式并存的多元化產權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。然而，隨著中國房地產市場的發展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產價格經歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統計局國房景氣指數連續8個月上升，創下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數居民的購買能力。

房地產價格的快速上漲已成為我國經濟平穩運行中的突出問題。從房地產業在國民經濟中所占比重以及該產業同其他產業的關聯度大小來看，房地產業在國民經濟中所占比重不斷增加；房地產產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中的絕大部分產業和房地產業都有關聯關系；此外，房地產業還關系到民生問題。

驅動房地產價格上漲的因素主要有：國民經濟的持續快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產行業作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產價格上漲。

以上因素是房地產價格不斷上漲的主要因素?？梢?，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產價格一漲再漲（見表1）：

由表1可以看出，1999—2005年間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委、國家統計局調查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產價格不降反升。

房價過高過快增長引發了房地產泡沫。由于房地產虛擬需求過度膨脹導致房地產價格相對于理論價格的非平穩性上漲，當經濟快速發展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產，而產生房地產價格暴漲現象被稱為房地產泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產價格繼續大幅上漲。

二、近期我國房地產價格持續快速上漲的原因

1.政府方面

有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。

2.房地產企業方面

(1)房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策?，F實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

(2)房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

(3)開發成本。①土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。 在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。②開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價?？梢?，如果調控力度過猛，調控手段過于生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。

(4)需求方面。①城市化進程加快，家庭規?？s小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指家庭平均人口數。家庭規模與住房價格變化方向相反。隨著經濟發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現家庭小型化趨向。根據我國人口普查數據，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。②社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產開發過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續上漲。

房地產價格論文:我國房地產價格波動對經濟的影響分

一、我國房地產調控歷程

（一）改革開放前我國城鎮居民的住房分配制度

中華人民共和國成立后很長時間里，我國城鎮居民的住房體制一直是實行"統一管理、統一分配，以租養房"的共有住房政策。隨著人民民主專政政權的建立，通過一系列措施，將帝國主義、官僚資本主義、封建主義的房產納入國家所有。雖然這些房產在當時全國房屋總數中的數量所占比例不大，但是卻開啟了我國共有住宅經濟的新起點。

（二）改革開放推進住房制度實質性的進步

改革開放后，一系列基本經濟制度的改革，如企業改革、外貿改革、金融改革、財政改革、物價改革、收入改革等，從思想解放、局部試行階段進入到全國推行的新里程。這一時期住房制度改革取得了實質性的進步。鄧小平南巡講話時指出：整個國家宏觀經濟和房地產業都出現了前所未有的快速發展。在正面動能顯現的時候，一些負面問題也開始產生。局部地方房地產企業大量涌現，土地炒作盛行，房價快速上漲，空置房面積突增，金融貸款風險陡現。國家在金融貨幣領域對房地產采取了時間短而效果非常明顯的政策調整。

（三）針對高起的房價開展了長期的政策調控

在長達十多年時間內，對一個產業進行壓制性的調控，在新中國的經濟史上絕無僅有。更奇怪的是十多年當中房價一漲就調，一調就漲，越調越漲，越漲越調，永遠都是調控關鍵期，市場和政策的博弈進進退退愈演愈烈，政策調控的嚴厲性逐年加大。

二、房地產價格調控對經濟的影響

（1）房地產業的健康穩定發展和宏觀經濟的穩定有著不可分割的聯系，房地產業的增長可以對國民經濟的增長有巨大的推動作用，但是房地產業的不利影響對國民經濟的沖擊也不可忽視。因此，在發展經濟的進程中，我們要充分意識到房地產業的穩定發展在國民經濟穩定中的重要作用，盡量避免通過刺激房地產業的增長來帶動國民經濟的增長，由此盡可能避免因房地產業過度膨脹后的突然收縮對宏觀經濟帶來的巨大沖擊。

（2）促進房地產業及其他行業的發展。房地產行業是產業關聯度特別強的行業，它的發展會帶動相關行業的發展。房地產業產出價格相同比例的上漲與下跌對各行業產出的影響方向雖然都相反，如果對各行業的影響程度來說，這樣的影響是各有不同。對于農業、采掘業、輕工業、重工業、公用事業、金融保險業以及公共行業等七個大類行業，房地產業產出價格上漲對這些行業產生的正面帶動作用要小于房地產業產出價格相同比例的下跌對各行業產生的負面沖擊作用，尤其是農業、采掘業、公用事業、金融保險業等四個大類行業，房地產業產出價格波動對這些行業產出的正面帶動作用要大大小于其對這些行業產出產生的負面沖擊作用。

三、結論及對策建議

如何對房地產業進行有效的調控，使其與經濟發展協調發展，這是一個長期的調控過程。針對我國宏觀經濟和微觀經濟環境，針對我國房地產業特性，提出政策建議如下：

（1）加強對房地產業的宏觀調控不動搖，保證房價的平穩。房地產的價格上漲過快，房價在民眾的消費支出中所占將會大大提高，人民不得不降低對其他消費的支出。比如服裝、汽車、家電、餐飲等，這些廠商利潤的將會降低，企業利潤降低，對員工的剩余價值榨取得更加嚴重，職工的工資收入隨著降低。

（2）堅持完善住房政策，加大保障性住房建設力度。.以各級財政補貼和配套資金、銀行信貸資金、社會資金、個人自籌資金為組成部分，初步搭建起了我國保障性住房建設的資金投入長效機制。針對低收入勞動者，政府應該加大對廉租房、經濟適用房的建設。由政府來提供廉租房和經濟適用房，以保證這一弱勢群體的住房需求，提高這一群體的生活水平。另一方面，要注意規范發展經濟適用房建設，有步驟地解決低收入家庭住房問題，制定租賃經濟適用房配套政策。

（3）強化房地產信貸防控，對房地產的商業信貸進行調控。我國房地產與銀行的關系很密切，其大部分資金都是通過銀行來獲得。這主要是對房地產商和對購房者兩個不同的對象來進行調控。為抑制商業地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到一定比例貸款條件的商業地產企業，商業銀行不得發放貸款。但要取得好的調控效果，還需要多管齊下，信貸政策不僅要針對商業地產開發企業，也要規范商業銀行。對于借款買房者來說，要嚴格審查其還款能力，對于不具備還款能力的購房者不予貸款。

房地產價格論文:我國房地產價格規制的宏觀調控法分析

摘 要：房地產業對于國民經濟的影響力是不言而喻的，關系到整個國民經濟的運行。我國房地產業更是國民經濟的基礎性、先導性、支柱性產業。我國城市住宅投資規模迅速擴大，商品住宅價格增長過快，不僅極大地影響城市居民的生活質量，也是整個國民經濟發展的不穩定因素之一。因此需要對房地產市場運用法律手段進行宏觀調控，以實現該行業的健康穩定發展。

關鍵詞：宏觀調控；房地產價格；法律規制

一、房地產市場失靈是國家運用宏觀調控手段進行干預的前提

市場經濟中市場失靈的現象無處不在，房地產市場亦難逃厄運。其市場失靈主要基于以下原因：

首先是外部性原因。房地產市場外部性的負面表現體現在，房地產市場的土地外部開發中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動產時的干擾以及由于土地過度開發導致的商品房密集等。

其次表現為房地產商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對市場進行壟斷，人們把置地購房作為財產保值和增值的手段，會不輕易出售待價而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國城鎮土地的所有權屬國家，獲取土地使用權的使用者只能通過“招拍掛”方式進行，某種意義上說國家對土地具有絕對的壟斷。

再次，現有房地產市場上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國貧富差距過大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購房方面的支付能力a十分低下。

由于土地資源的有限性、房地產保值增值的特性，使得房地產市場成為適合投機的市場，過度投機對市場有害無利。

二、我國房地產價格連年過熱的原因

（一）隨著改革開放成果惠及民眾，國民生產總值和消費總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國民經濟的持續快速發展、城市化進程的加快和人民生活水平的總體提高使我國城鎮居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費能力。

（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產國民經濟快速發展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場不健全，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產市場，或投資升值，或出租獲利。購買房產地產成為全社會人們投資的不二之選，客觀抬高房價。

（三）從供給需求角度看

從供給角度看，房地產剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進使開發商需要大量資金的跟進和投入。商品住宅價格在土地交易價格推動下迅速上漲。從需求角度看，我國房地產需求增長很快。首先，住房制度政策性導向、居民可支配收入的增加及我國城市化進程都推動了人們對房地產，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預期的“羊群效應”，促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛的總需求推動了商品住宅價格上漲。

從非市場行為看，投機因素、土地拍賣中的違規行為等非市場因素也是導致房價過高的不可忽視的因素，側面抬高房價。

三、運用宏觀調控手段對我國房地產價格規制的法律建議

（一）土地政策及法律調控方面

嚴格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲備閑置”。對“招拍掛”土地的價格實行上限管理，防止地方政府在利益的驅動下，不斷推高土地的成本。可借鑒英國的成功經驗，對土地的審批、開發過程進行嚴格的控制。對住房建設土地的審批到開發動工時間進行詳細的規定，加強對土地市場的監管，防止開發商通過囤積土地，推高土地成本的行為。同時要對違法違規開發商，進行嚴厲懲處，遏制投機行為，避免土地資源的浪費，穩定房地產價格。

同時要嚴格把控土地供應渠道，健全土地儲備制度，使國家真正控制土地一級市場。政府根據市場需求有針對性地溝通各地土地儲備中心，從房地產市場的實際出發，適當調劑土地供給量，影響房地產的供給，從而遏制房地產價格的上漲。另外還要對全國土地進行總體利用規劃，強化各級政府對住房市場調控的責任。

（二）金融法律調控方面

首先是要完善相關金融法規體系。其次是強化相關法律責任。建立健全房地產金融的信息披露制度也是防范金融風險的一個重要手段。各金融主體收集房地產信息、市場信息，通過分析整理和運用，提高監控能力，進而實現各金融機構間的信息共享。從而防止投機行為，減少金融風險，穩定房地產市場及房價。

（三）稅收法律手段調控方面

首先是在房地產的保有環節開征物業稅。征收物業稅不但可以通過額度較高的保有稅率來避免房地產被業主低效率使用的情形，還有效刺激了土地的供給，增大了流通中的不動產數量，進一步刺激交易。再次是增加大戶型商品房的稅收。盡管國家政策對小戶型商品房進行了導向性傾斜，但由于大戶型商品房的利潤空間過大，對利益的天然追求使房地產開發商開發大戶型商品房的熱度難以減退，致使小戶型商品房供給嚴重不足。除了以上幾個方面的法律調控之外，還應完善房地產相關法律法規體系，更要全面準確地采集反映房地產供求結構的各類即時信息，為政府宏觀調控提供決策支持。政府通過信息披露，及時向企業、消費者提供有價值的各類信息數據，引導市場理性投資和消費，減緩大眾的心里預期，防止盲目跟風，抑制房地產的價格。

房地產價格論文:房地產價格與宏觀經濟均衡關系的計量分析

一、引言

理論研究發現，房地產業和宏觀經濟一樣，存在運行周期，且兩者的周期密切相關。早在20世紀60年代，美國的stephen a.pyhrr等房地產經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，分別從微觀和宏觀角度探索房地產周期波動及其機理。為房地產價格研究提供了一種新思路，也在一定程度上解釋了房地產價格的波動規律。隨著房地產行業在經濟中的地位日益彰顯，國內學者也越發重視房地產價格與宏觀經濟的協調發展問題。譚雪芹采用var模型分析認為房地產銷售價格指數和國內生產總值之間存在著顯著的正相關關系。賈曉惠運用回歸分析法，發現上海現在較高的房地產價格基本由宏觀經濟支撐。祁神軍則采用k線理論及工具，剖析房地產擴張和收縮的周期波動機理。房地產周期同宏觀經濟的波動趨勢總體一致，但房地產的波動幅度要大于宏觀經濟波動幅度的?；谝陨涎芯坷碚?，客觀看待房價上漲現象，而不是批判地偏重指責原因，正確認識房價上漲由宏觀經濟支撐這一客觀事實，才能靠攏市場經濟的基本立場，制定出遵循供求規律的房地產調控政策。

二、房地產業現狀

1998年，國家為了刺激內需拉動經濟，頒布實施了住房貨幣化改革，但是無形中助長了樓市的泡沫化發展。2003年以來，政府屢出重拳加以規范和調控。

但是房地產價格在連續嚴格調控的情況下依然只升不降，這是因為房地產與宏觀經濟存在著并軌運行的特點。宏觀經濟正處于上升通道，城市化和居民收入水平不斷提高，房地產需求持續增加。此外，經濟上揚帶來投資資金增加，投資熱點的泛地產業吸引大量資金流入。經濟需求及資金力量的讓房地產價格維持強硬的上升勢頭。據《2010年全國房地產市場運行情況》顯示：2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的中心城市的住房交易的量價齊升，限購城市周邊地區的房價出現較快上漲[6]。

三、實證分析

第一，變量選取說明。綜合考慮宏觀經濟各方面情況，選取六個宏觀經濟指標。其中，國內生產總值（gdp）代表經濟發展總體情況，體現房地產行業發展的經濟環境。消費者價格指數（cpi）、進出口商品總額（imex）、本期投資完成額（inv）代表消費、出口和投資“三架馬車”的現實情況。財政收入（fin）和活期存款利率（res）一定程度上反映財政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項指標的有效信息，又避免數據的簡單融合失真，采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經濟信息的新數據（mac）。房屋銷售價格指數（hss）最能體現公眾對房地產價格波動預期，所以選擇房屋銷售價格指數這一核心指標來反映房地產價格的整體性變化。

第二，mac與hss的長期關系模型構建。主成分分析從原始變量中導出少數幾個主分量，使它們盡可能多地保留原始變量的信息，且彼此間互不相關。在實際運用過程中，它往往作為許多大型研究的中間步驟。運用spss19.0進行主成分分析，結果見表1：旋轉之后，主成分1（f1）解釋原始變量總方差的66.085%，主成分2（f2）解釋23.805%，兩個主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于gdp、imex、inv和fin對f1依賴較大，cpi和res對f2依賴較大，明確兩個主成分的經濟意義，f1代表經濟增長因素，f2代表經濟預期因素。再由f1和f2反映出的原始變量信息的占比，計算綜合宏觀經濟指標f（mac）： 。

平穩序列的每個數值都從一個概率分布中隨機得到，都必須滿足以下條件：①均值 ，與時間 無關的常數②方差 ，與時間 無關的常數③協方差 ，只是與時間間隔 有關，與時間 無關的常數。以eviews6.0的adf法檢驗mac和hss的平穩性，結果見表2：mac和hss的檢驗t統計量值分別是2.008277和-1.910599，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大，不能拒絕存在單位根的原假設，是非平穩的。但是mac和hss經過一次差分再進行單位根檢驗時拒絕存在單位根的原假設而變得平穩，即mac和hss是一階單整的。

協整性分析研究經濟變量間是否存在長期均衡關系。假設x與y存在長期均衡關系， ，若 對其均衡點的偏離從本質上說是臨時性的，那么隨機干擾項 必須是平穩序列。長期均衡關系使變量在某時期受到干擾的偏離能在下一期進行調整而回到均衡狀態。為了確定hss和mac是否存在內在均衡機制，采用aeg協整分析法，先得到協整回歸模型：

（96.85073） （1.014489） （10.36982） （-4.324516）

r2=0.863779 dw=2.090974

再用adf檢驗法對模型的殘差序列 進行平穩性檢驗，結果見表2：檢驗t統計值是-7.240618，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小，

拒絕存在單位根的原假設，即 是平穩的。表明hss與mac存在著長期的協整關系，由上述線性模型表示。模型代表解釋了hss變動的86.3779%，mac對hss的長期影響彈性系數為0.690982，說明上升的宏觀經濟會帶動房地產銷售價格指數上漲，符合經濟意義。

第三，誤差修正模型ecm——hss與mac的短期關系。協整回歸的誤差項 是均衡誤差，為了增強模型的精度，需建立短期動態模型來彌補長期靜態模型的不足，建立hss與mac的短期關系模型：

（0.390517） （1.148498） （-4.442641） （6.248139） （-3.280501）

r2=0.410643 dw=2123801

當年的mac對hss的短期影響彈性系數為1.463332，大于長期系數0.69098，表明mac對hss的短期影響比長期影響大。而hss的長期效應對短期動態的修正系數為-0.455289，如果上一年的房地產銷售價格指數的長期均衡誤差 為負，誤差修正項將使本年的房地產銷售價格指數向高方向變動；如果房地產銷售價格指數過快增長則可通過誤差修正項使其增長變慢，-0.455289說明誤差項對hss的修正作用為反方向的。

通過以上的檢驗分析，可以得到結論：房地產價格與宏觀經濟存在緊密的正相關關系，并且這種關系是長期均衡的，也就是說即使在短期內房地產價格的波動與宏觀經濟波動相背離，但是在內在均衡機制的作用下，兩者最終還是會漸漸趨于一致。這個結論解釋了近幾年房地產價格的持續上漲是由于宏觀經濟的高位運行帶動，是經濟發展的必然結果。

三、房地產價格趨勢展望

在全球經濟復蘇放緩的環境下，2012年樓市調控效應和地方政府債務的累積將使經濟和物價的增速出現“雙降”，通貨膨脹下行趨勢確立 ，但是物價的中長期上漲壓力仍然存在。保增長，防通脹的經濟政策仍會執行，宏觀經濟將會保持一個較穩定的增長步伐。近期樓市“拐點”初現，但房地產調控政策短期不會改變，2012年樓市調整還將延續。[7]政策作用下，房地產市場開始走向分化，競爭加劇，資金風險加大，市場泡沫開始收縮，部分城市的房價面臨下降趨勢。

在宏觀經濟上揚帶動與房地產調控政策的下行抑制的共同作用下，房地產價格將最終表現為維持可控的增長勢頭。但是因為房地產業 “資金池子”的作用，加上通貨膨脹和充裕流動性的支撐，短期內難以壓降。房價調控仍要緊抓不放，注重加快調整市場結構，提高經濟適用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加強規范房產開發公司和中介組織的行為，建立完善的監控制度。政策配合進一步發揮市場淘汰機制作用，提高市場集中度。隨著泡沫經濟不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的迸一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理化，房價收入比進入一個可維持的空間。

房地產價格論文:淺談影響我國房地產價格的幾個經濟因素

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。房地產價格是由許多因素相互作用的結果，眾多影響因素相互交織，共同塑造了當時的房地產價格。影響房地產價格的因素主要有：成本因素、供求狀況、行政和政治因素、經濟因素、社會因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我們詳細介紹影響我國房地產價格的主要因素。

1. 房地產價格的含義

房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價-貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，例如，以房地產作價入股換取技術、設備等。從理論上講，在供給量不變的情況下，需求量的增加會使房地產價格上升，需求量的減少會使房地產價格下降；在需求量不變的情況下，供給量的增加會使房地產價格下降，而供給量的減少又會使房地產價格上升。然而，在現實中，房地產價格受諸多因素影響，包括經濟因素，政治因素，社會因素，國際因素等。綜上，我國房地產價格受眾多因素影響，與真實市場價格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經濟角度論述影響房地產價格的因素。

2. 主要影響因素

影響一國房地產價格的經濟因素主要有國內生產總值（gdp）、國物價水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應量等。各個因素的具體分析如下：

2.1國內生產總值（gdp）

國內生產總值常被公認為衡量國家經濟狀況的最佳指標，它不但可反映一個國家的經濟表現，更可以反映一國的國力與財富。gdp的增長會帶來一國經濟的發展和人民生活水平的提高，生活水平的提高體現在各個方面，其中一個就是人們對改善性住房需求的增加，在住房供給不變的情況下，房地產價格的上升也是情理之中。進入新世紀以來，中國經濟進一步得到提高，人民的收入也在不斷的增加，同時由于我國城市化水平的進展，對住房的需求不斷增多，房地產事業得到了長足的發展，房地產價格進一步提高。

2.2物價水平

物價水平是衡量一個國家經濟發展水平和居民消費水平的一個重要指標，主要通過居民消費價格指數（cpi）體現。在現實生活中，房地產價格和物價水平是相互影響的：房地產價格水平的提高會引起物價水平的提高，而物價水平的提高也會反作用于房地產價格水平，促使房地產價格水平的提高。近年來，由于種種因素的影響，我國的物價水平持續上漲，cpi居高不下，引發高通貨膨脹的同時也必然帶來房地產價格的進一步上漲。而房地產價格的上漲在某種程度上也進一步加劇了通貨膨脹。

2.3居民收入

隨著我國經濟的發展，居民收入持續不斷的增加，必將增強居民的購買能力。在滿足基本的吃穿等消費后，他們會有著強烈的購房需求，然而由于短期內房地產價格缺乏彈性，所以短期內需求的增加必定會帶來房地產價格的上升。改革開放后，隨著經濟的發展和收入分配政策的調整，我國居民的人均收入持續增加。同時由于城市化進程的加快，最終導致對住房需求的增加。而由于短期內土地市場和房地產開發市場不能對此做出及時的反應，所以短期內居民收入的增加肯定會使房地產價格上漲。

2.4利率

利率對我國房地產市場的影響主要是通過對貸款利率的調整來實現的。一方面，貸款利率的增加會加大開發商的成本，壓縮利潤空間，從而使開發商減少投資，這就意味著住房供給的減少，從而導致房地產價格的提高。另一方面，貸款利率的增加會增加購房者的還貸壓力，打擊他們購房的積極性，造成需求的減少，使房地產價格下降。綜合起來，利率的高低對房地產價格的影響取決于對哪一方的影響更大。

2.5匯率

匯率是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。近年來，由于我國在國際貿易中存在著巨大的貿易順差，人民幣升值壓力越來越大。由于受人民幣升值的影響，國際上的熱錢也開始涌入了中國。同時，由于改革開放后，中國金融市場的逐步開放和國際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進入了中國。外資進入中國實體經濟后，首先選擇的就是高利潤的房地產行業作為他們投資的對象，以獲取高額的利潤。眾多外資的進入都會導致房地產價格的進一步上漲。

2.6貨幣供應量

貨幣供應量應該是與一國實體經濟的總量相一致的，貨幣供應量的多少標志著這個國家實體經濟規模的大小。一般來講，貨幣供應量單方面的增多會使房地產價格水平上升； 貨幣供應量單方面的減少將會使房地產價格水平下降。近年來，為了維持人民幣匯率的相對穩定，面對人民幣越來越大的升值壓力，央行向社會投放了越來越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應量已完全超過了現實中經濟發展所必需的。貨幣供應量的過多導致的流動性過剩一定程度上也導致了房地產價格的上漲。

結語

現實中，我國房地產價格受眾多因素綜合影響。當前，隨著中國勞動生產率的提高，中國連年貿易順差，貿易順差的不斷擴大無形中給人民幣的升值帶來了壓力。同時由于國際社會對人民幣升值存在較大的預期，熱錢紛紛涌入了中國。為了贏得良好的外部環境和維持人民幣匯率的相對穩定，政府不得不投放大量的貨幣減輕人民幣升值的壓力。如此，使得流通中的貨幣大大超過了現實中的貨幣需求量，造成一定的通貨膨脹，引起房地產價格的上漲。由于社會對通貨膨脹存在一定的預期，進一步加劇了物價的上漲，造成房地產價格居高不下。同時由于我國特殊的國情，土地資源的稀缺和人口的膨脹，房地產價格在長期內會是不斷增值的。高房價已經嚴重威脅到普通居民的生活質量和社會經濟發展的穩定性，所以迫切需要我國政府對房地產市場進行宏觀調控。

房地產價格論文:房地產價格過高對宏觀經濟的影響及調控

摘要：房地產價格作為一種資產價格，所給出的信號十分豐富且受到高度重視。在房地產市場早已成熟的發達國家，對房地產及其價格的研究是一直是經濟學界研究的熱點和重點。現從課題背景入手，首先重點闡述了房地產價格過高對宏觀經濟的影響，然后針對性的提出了政策調控建議。

關鍵詞：房地產；價格；經濟；政策調控

1概述在2005年和2006年，中央政府分別出臺了“國八條”和“國六條”，旨在遏制房價上升過快的勢頭，但收效甚微，房地產價格并不聽政府調控的“使喚”。只有對癥下藥，洞悉我國房地產價格波動的真正原因，調控方能有的放矢。研究房地產價格對宏觀經濟的影響，進一步明確房地產價格與經濟發展的相關的聯系，將房地產價格納入政府和央行的重要關注指標具有重大的意義。

2房地產價格對宏觀經濟的影響

2.1房地產價格過高導致總需求結構失衡高房價對經濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需求結構失衡。根據國際貨幣基金組織的《國際金融統計》，發達國家消費支出占gdp比重平均在80％左右，發展中國家平均74％。2006年中國的消費支出占gdp比重僅50.0％，國際上各國的橫向對比中我國的消費率明顯偏低。

以我國自身的歷史數據作縱向對比，我國的最終消費率和居民消費率也程逐年下滑態勢。在過去的20年，以支出法計算，最終消費占gdp比重已經從64.9％下降到50.0％，降低了約15個百分點。其中居民消費占gdp比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個百分點。最近5年來，最終消費率的下降尤為顯著，最終消費比重和居民消費比重分別下降了11個百分點和9個百分點。截至2006年，我國的最終消費率和居民消費率均創下解放以來最低點。中國的總需求結構已經處于失衡的狀態。而以上分析表明，過高的房價使消費減少并使投資增加，是造成我國消費/投資比例失調并導致總需求結構失衡的重要原因。

2.2房地產價格過高導致通貨膨脹房地產價格上漲會從兩個方面導致物價水平上升。一方面，房地產價格上升和房地產市場繁榮會帶動與房地產行業相關的鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升，而這些物資價格的上漲又會帶動其它產業產品和服務價格的上漲，從而形成連鎖效應，導致大量商品和服務價格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，公司辦公需要商業寫字樓，工廠生產需要廠房。這樣，房地產價格的上漲會導致居民居住成本、公司辦公成本和企業生產成本提高，而人們在居住成本提高的條件下又會向企業要求更多的工資，導致企業的用工成本也隨之上漲。企業必然將成本上漲的壓力通過提高產品價格的方式向最終消費者轉嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。綜合兩方面的分析，房地產價格過高最終必然導致cpi等價格指數高企，產生通貨膨脹。

2.3房地產價格過高導致金融風險的產生過高的房價會產生房地產泡沫，這種泡沫經濟將帶來極大的金融風險。泡沫經濟是指由金融投機所導致的經濟狀態，表現為大量資產價格飆升到遠遠脫離其內在價值的程度，其中隱藏著資產價格狂跌并引起市場崩潰和經濟蕭條的可能性。房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是房地產價格達到了極高的程度，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。當泡沫破滅的時候，隨之而來的是金融系統的嚴重災難和經濟的蕭條。

3政策調控建議

3.1稅收調控政策稅收調控政策，是對房地產保有環節實行累進課稅，從而抑制房地產投資性需求，平穩或降低房價。具體操作如下：對擁有一套房產的家庭，視為該家庭未進行房地產投資，不征收物業稅；對擁有兩套及兩套以上房產的家庭，視為該家庭進行了房地產投資，除第一套房免征物業稅外，對第二套房征收稅率較輕的物業稅，如有第三套房則對第三套房征收稅率高于第二套房的物業稅，以此類推。

3.2保障性住房調控政策

保障性住房調控政策，是指大量建設經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房，增加房地產市場上的供給特別是針對中低收入階層的住房供給，從而降低房價。許多國家和地區運用保障性住房供給對房價進行調控和對中低收入階層進行住房保障，取得了良好的效果。

香港政府在歷史上數次大規模發展保障性住房。為解決普通市民住房的問題，香港政府1978年開始推行“居者有其屋”計劃，解決了222.5萬普通市民（占當時香港居民總數的一半）的住房問題，同時使居高不下的房價得以回落。在我國，保障性住房已經存在很長一段時期了，但由于規模小不足以對房地產市場發生影響。我國目前的高房價即使中等收入人群也很難承受，所以我國的保障性住房應該將低收入人群和中等收入人群都納入保障范圍，并擴大建設規模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。

3.3最高限價法調控政策

由于我國房地產供給存在較高的自然壟斷程度，在必要時候也可考慮通過最高限價法調控政策進行調控。具體方式是在地方政府將土地拍賣給開發商時，在土地出讓合同上規定該塊用地所建房產的房價上限，在此基礎上實行“價高者得之”的土地競拍方式。若開發商在日后進行房產銷售時擅自超出了土地出讓合同規定的房價上限，依照懲罰措施對開發商進行嚴厲懲罰。實施最高限價法政策的好處是開發商在競爭土地時不能盲目的高價拿地，他們必須對開發成本進行核算并各自給出能承受的土地價格，土地開發權將流入到具有開發成本和開發質量有優勢的開發商手中。在我國早已存在成品油、糧食的最高限價等價格管制措施，由于房地產供給特別是地產供給的壟斷程度高，所以必要時對房地產行業采取最高限價法調控政策也是合情合理的。尤其需要說明的是，最高限價法調控應該是“最后的選擇”，在稅收調控、保障性住房調控等措施不能有效發揮作用的時候，才可考慮最高限價法調控政策。

結語

前文所述的三種房地產調控政策不是孤立的和單一的，可綜合運用其中的兩種或三種進行宏觀調控。例如，可以綜合運用稅收調控、保障性住房調控等政策進行調控，這樣在減少房地產市場需求同時又可以增加房地產市場供給，調控的作用和效果會更好。在進行保障性住房調控的時候，也可以同時采用經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房類型，將各種類型的比例進行科學分配。稅收調控政策和保障性住房調控政策是可以優先選擇的兩種政策，最高限價法調控政策在必要時可以考慮采納。除了本文主要論述的三種調控政策外，其它的一些政策，如房地產信貸控制、外資購房控制、規范樓盤銷售行為等，也可以同時被使用，重要的是將所有這些政策綜合運用合理搭配，以取得良好的調控效果。

房地產價格論文:我國住宅類房地產價格持續上漲的原因分析

【摘要】本文從房地產價格影響因素角度分析了城市化進程、居民收入、人口結構、房地產投機、開發成本等各因素,通過收集國內外房地產市場的相關資料,并列舉大量數據進行論證分析,指出導致目前房地產價格持續上漲的關鍵因素是開發成本因素,并且得出房地產開發成本中的土地成本上漲是直接導致房地產價格上漲的核心因素這一結論。

【關鍵詞】房地產價格 土地價格 人口結構 收入水平 總需求

近幾年房地產價格持續上漲,讓一些普通百姓明顯感覺商品房價格已越來越難以接受。房價收入比是綜合衡量房地產價格水平的一項重要指標。從消費者購買能力和房地產市場價格水平兩方面說明房地產價格的合理性,通常認為房價收入比在4—6之間是合理的。由于房地產銷售價格統計口徑不同,我們得到的房價收入比與發達國家相比相對偏小。而在我國,這一數字則大大超標,很多地區購買一套80平米的住宅,房價收入比高達13?？梢哉f房地產商開發的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。

一、社會總需求增加導致房價上漲

1、城鎮化速度加快導致總需求增加

對中國來說,無論是解決農村問題,還是加快區域發展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增長對房地產市場的推動作用遠大于居民收入增長。城市化本質上是一種包括人口結構、產業結構和需求結構在內的整個社會經濟結構的變化過程。在這一過程中,農業人口比重逐漸下降,工業和服務業人口比重逐漸上升,人口和產業向城鎮集聚,生產方式、交換方式和生活方式向規模化、集約化、市場化和社會化方向轉換,從而會對房地產業帶來不可估量的影響(見表1)。

城市化的進程改變的是人口結構。城市化水平表明的就是城市非農業人口與總人口之比。城市經濟發展與就業機會的增加,吸引著大批農村人口涌向城市,城市人口比重的擴大是經濟全球化的一種趨勢。如今每年都會有500萬左右的農村青少年通過上大學等方式進入城市,這些人在幾年后走上工作崗位,自然就成為城市人口。除此之外,不少城市為了本地的經濟、城市建設,都在以給予落戶等優惠措施吸引本地農村富裕人口向城區轉移。中國城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。

2、居民收入水平大幅度提高導致總需求增加

近年來,我國城鎮居民快速增收,2006年可支配收入達11759元(見表2)。

首先,收入提高增強了居民購買的能力,廣大居民改善居住條件的愿望加強;其次,綠色住宅、健康住宅、生態住宅、可持續住宅等正在興起,商品房檔次明顯提高,有效需求很旺盛;再次,拆遷安置增加了房地產市場的整體需求,且這部分需求將持穩定的增長;最后,1998 年以來政府為刺激經濟增長,選擇房地產消費作為切入點的“政策慣性”作用,以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”,刺激了房地產消費需求和投資需求。此外,受人民幣升值預期的影響,大量的國際熱錢和游資涌入國內,進入高檔房地產領域,加大了市場投機需求成分。

3、人口結構變化促使總需求增加

由于20多年前開始的嚴厲國策,對房子需求最強烈的那部分人口結構,正在發生著變化。有數據顯示,因計劃生育政策的實施,到2008年左右,中國25—34年齡段人口的數量會驟降到30%左右。但與上世紀80年代較低的人口出生率對應的是,在上世紀70年代,中國的人口卻處于快速增長期。到了上世紀90年代末,這些快速增長期內出生的人們,基本上都到了購房置業的年齡。正是在這個時候,中國開始正式啟動了房地產市場的建設,在某種程度上,中國房地產市場啟動至今的蓬勃發展,與這個年齡段的購買消費有著密切的關系。

二、開發成本導致房價上漲

1、土地價格的持續上漲

很多人都知道房價目前很高,價格漲幅也很大,卻不知地價漲速比房價快近一倍,如國家統計局數據表明,2007年的一至三季度,全國70個大中城市土地交易價格上漲較快,累計平均上漲12.8%。2000—2006年土地價格交易指數(見表3)。

那么是什么原因導致地價上漲的呢?首先,近幾年全國土地供應量相對減少。2001—2004年期間,全國土地供應呈現快速增長趨勢,但增幅逐漸減小;自2005年起,全國土地出讓面積呈下降態勢,2006年同比減少3.7%。導致土地供應面積下滑的主要原因是從2004年開始的緊縮“地根”的調控政策。在土地供應減少的同時,全國房地產需求卻在持續增長,開發商紛紛高價競地。

其次,囤地現象突出,致使存量土地不能及時轉化為房產供應。2001年全國房地產開發面積占購置面積比重為67%,2003年為56%;2005年為54%,這一比重呈逐年下降趨勢,由此證明房地產項目開發周期總體在拉長,很多開發企業土地儲備增加,其中有囤地行為者絕不在少數。

2、建造成本上升

建筑行業需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源,而這些資源有其自然增長率,超量的需求會引起它們價格的暴漲。建筑行業是能源消耗的主要行業,對房地產行業來說每年以20億平方米速度遞增,其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價格高速上調,我國能源與建材價格也隨之上漲(見表4),必然會對開發成本帶來相當的影響。

2008年2月18日,日本新日鐵公司和韓國浦項公司宣布,已和三大鐵礦石供應商之一的巴西淡水河谷(vale)達成協議,同意itavira粉礦價格上漲至每噸78.90美元,4月1日起執行,漲幅為65%,對于高品位的卡拉加斯粉礦每噸漲幅達到71%。受此事件連鎖影響,寶鋼2月25日出臺的二季度普碳鋼價格政策,主要產品熱軋、冷軋均上調800元/噸,上調幅度分別為21%和17%。全國鋼廠出廠價漲成一片,現在每噸建筑用鋼的價格已經上漲了1000元左右,漲幅之大,只有2004年的那次鋼價狂漲方可比擬。建材和人工費漲價也直接導致了房屋建造成本的上升,據估計本輪建材價格的上漲導致房地產的開發成本上漲2%~3%。

三、分析房價居高的根本原因

前文分析了影響房價上升的主要因素,除此之外,如股市的不穩定性會使資金流入流出房地產投資市場、房地產投機、政府的稅收、金融政策也會對房價產生影響。但是作為城市化進程、居民收入水平、人口結構變化因素來說,促進房地產價格上漲是歷史發展的必然,是無法通過政府政策來改變的,否則社會只有倒退。產品的成本是決定產品價格的基礎,那么就要分析一下土地成本和建造成本對于房地產價格的影響,從中得到近年導致房地產價格直線上升的主導因素,并分析今后房地產政策應當針對的側重點。

1、房屋建造成本分析

住宅造價就全國來看,從2000年每平方米700元左右上漲為2008年的900元左右,但同期住宅銷售價格增長了一倍,從2000年的1900元每平米上漲為2007年的3500元每平米。可見建造成本上升是房地產價格上漲的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是兩個因素作用的結果:一是能源、原材料價格和勞動力價格上漲;二是近年來住宅建造結構的變化,由轉混結構為主變為鋼筋混凝土結構為主,從而增加了工程的造價。

2、土地成本分析

通過表5可以看到土地價格同房屋銷售價格同步上漲,而且土地價格的漲幅高于銷售價格。

那么土地價格是否是房價上升的主因素呢?我們看兩個例子的對比,太原市2000年左右土地出讓價格基本在20—30萬元每畝,如果土地的規劃容積率為2.5,那么新建住宅的樓面地價約為180元每平方米(建筑面積),建造成本為700元每平方米(建筑面積),考慮各類市政費用、開發商利潤、稅費和其他相關費用,2000年左右住宅銷售價格約為1000—1500元每平方米(建筑面積)。2007年,太原市市區很多土地的價格約為400—500萬元,參照上例的參數,樓面地價為3000元每平方米,建造成本約為800—1200元每平方米,那么市場價格基本處于4500—6000元左右,由此可知,地價的上漲是房價上漲的根本原因。

房地產價格論文:論調整轉型期的房地產價格策略

[論文關鍵詞]房地產 價格策略

[論文摘要]2008年下半年以來，在國內國際因素共同作用下，我國大部分地區房地產市場已先后步入調整與轉型期，價格調整已不可避免，要考慮到國內外經濟環境、顧客消費心理、貸款銀行、前期購房客戶等因素，制定恰當的價格策略以適應轉型期的房地產市場。

根據廣州市房地產官方網站陽光家緣的統計數字，我們可以很清楚的看到，房地產的調整已經發生，正在深化。從一手房的交易宗數來看，由2006年的83793宗到2007年的69348，減少20.8%，2008年比2007年下更大，降幅達到36.5%；從一手房的交易面積來看，由2006年924萬平方米到2007年的801萬平方米，下降15%，2008年相對于2007年的降幅更是達到47%；交易金額2007年比2006年增加15%，而2008年比2007年下降31%；均價增幅回落，2007年比2006年增加26.6%，而2008年比2007年增幅回落到10.9%。

從廣州市一手房年度交易數據來看，交易面積和宗數在2007年達到峰值， 2008年回落的幅度很大；而交易的均價在2008年達到峰值；2008年是由價升量降到價量齊降的轉折年。對于當前樓市出現的調整行為，應該理性和辯證地看待。從房地產市場本身規律來分析，一些地方經過十幾年快速發展后，自身也進入了調整期。同時過高的房價在超出購房者的承受能力后，有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。

從2005-2007年，房地產商采用撇油的高價策略，即以高價賣給愿意接受高價的少數人，如對價格不很敏感富有者或預期價格上漲的投機者； 房地產商利用網絡、報紙等媒體，宣傳土地緊張，房地產資源稀缺，并利用奧運造勢，一路推高房價，在人們買漲不買跌的心態下，漲價潮一浪高過一浪。這段過程從2005年延續到2008年，房價漲了將近2倍，基本把有剛性需求并有能力承擔高房價的顧客引出來了。這種高價策略使房地產公司獲得了豐厚的利潤，使其能繼續維持一段時間的高價，但由于銷售量迅速下降，資金回收慢，造成資金鏈緊張。

聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的房價收入比標準是3-6倍。即購買一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價在你的支付能力內。以2007年的廣州市一手房均價8599元/平方米、每套90平方米計算，總價為773910元， 即使按2007年廣州市高收入戶年家庭平均總輸入45451.57元計算出來的房價收入比也達到17倍[2]。遠遠超出3-6倍的范圍。另一個參數是住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)，這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則家庭負擔過重，擠壓家庭其他消費，降低家庭的生活質量，目前很多家庭超過了這個比例。

截至2008年8月底，全國商品房空置面積已經創紀錄的達到了1.3億平方米[3]。在供應相對過剩的市場環境下，雖然降價是房地產企業的必經之路，但降價的阻力很大。阻力來自以下幾方面，一是前期購房者(特別是近幾個月的購房者)鬧退房或要求補差價，例如萬科的退房風波；二是銀行的壓力，如果降價幅度過大，前期所購房屋可能資不抵債，引發房貸斷供潮，特別是房產投機者在資金鏈斷裂的情況下斷供；三是地方政府的壓力，地方政府為了本地的經濟平穩發展以及財政收入的穩定，極力反對大幅降價；四是來自市場的壓力，買漲不買跌是市場的普遍心態，降價策略不對，不僅不能起到促銷的目的，反而會加重觀望的氛圍。房地產企業的降價策略必須有效應對這些阻力。

對于前期購房者和銀行的壓力，房地產企業采取的策略是拖時間，即保持房價格基本穩定甚至提價，營造房價堅挺的假象，讓時間撫平前期購房者的后悔感和不公平感；拉長時間也可讓銀行收回更多房貸，減少斷供的風險。拉長時間也可以引出部分有剛性需求并有承受能力的潛在購房者。對于資金緊張的房地產企業，采用暗降的方法促銷，如送家電等物品，或送一定期限的物業管理費等等。但萬科公開降價行為打破了僵局，暗降已基本失去效力。

地方政府與房地產企業是利益共同體，他們都希望房價上漲，至少維持穩定，房地產降價會降低土地出讓的價格，減少房地產交易的稅收，減少地方財政收入，地方政府通過減少土地供應來穩定土地出讓的價格，從而減緩房價下跌。

從消費心理學角度分析，買漲不買跌是顧客的普遍心態，前期購房者因房價下跌而后悔當初的購買決策和購買行為，房價越降，后悔感越強，在親朋好友之間傳播，加強了未購房者的幸運感，加重了觀望的氛圍。價格策略要打破已購房者的后悔感越來越強、未購房者幸運感越來越強的惡性循環；而應形成已購房者的幸運感越來越強，未購房者后悔感越來越強的良性循環。

怎樣形成良性循環?降價必須一步到位，打破觀望的氛圍，并形成房價逐步上漲的趨勢。采用成本導向定價法，根據供求狀況，顧客的承受能力，樓盤的特點，確定合理價位，先把綜合條件較差的單元以顧客可接受的價格推向市場，形成價格底部，逐漸以不斷提高的價格銷售綜合條件好的單元。近幾年的土地通過拍賣、掛牌或招標方式成交，土地的價格公開、透明，基建等費用也不再是秘密，人們對房產的總建筑成本已經心中有數；采用成本加成定價法，即將產品的成本（含稅金）加上預期利潤作為房地產價格的定價方法，容易等到消費者的認可。

當前的僵持的市場狀況，主動權還在房地產企業手中，從長遠來看，人口紅利、城市化、住房消費升級這些推動房地產需求增長的主要動力并沒有衰減。只要房地產企業調整營銷策略，特別把價格調整到居民可以承受的范圍，在巨大的剛性需求下，市場就可能活躍起來。

可以預見，在全球經濟增長放緩甚至衰退，石油、煤炭等能源價格回落，土地價格下降的形勢下，國內房價將進一步回歸理性。經過2008年僵持，在穩定前期顧客心理，解除退房風波，降低銀行斷供風險后，房價將加速回歸理性，這樣才能激活廣大工薪階層的有效需求，活躍房地產市場。

房地產價格論文:金融發展對房地產價格變化的影響研究

內容摘要：金融在我國城市化進程中起到至關重要的作用。本文首先分析了我國金融發展影響房地產價格的主要途徑。然后在模型框架下，證明在供給剛性的、潛在需求無限大的房地產市場上，金融發展可以使得購房者可獲得資源增加、房地產投資價值上升以及購房者對房地產投資價值的分歧程度加大，從而導致房地產價格上漲。文章使用2000~2005年金融相關率（m2/gdp）和全國房屋銷售價格指數（hpi）的季度數據，進行了實證檢驗。

關鍵詞：金融發展 房地產價格 貨幣政策

近年來，我國房地產市場發展受到社會各界的廣泛關注。其中一個主要原因是房地產價格持續攀升。從全國來看，全國房屋銷售價格指數2000年平均值為101.1，2005年為107.6，遠遠高于同期居民消費價格指數。與此同時，這段時期也是金融發展最快的時期，從金融相關率看，m2與gdp的比率2000年為1.48，2005年為1.63，已經接近甚至超過發達國家水平。那么，金融發展是否是影響房地產價格的重要因素？貨幣政策對房地產價格產生怎樣的沖擊？本文對此進行分析。

研究現狀綜述

（一）理論研究

mark carey（1990）建立了一個土地價格模型，來研究房地產的繁榮與金融的作用。模型強調，在假定土地供給固定的情況下，融資的難易程度對土地投資者行為，進而對房地產價格產生重要影響。武康平（2004）在房地產市場供給相對固定、商業銀行承擔兩類成本、央行實施價格管制、監管當局實施資產比例管理等制度背景下，構建了房地產市場和金融市場的一般均衡模型。這個模型給出了我國房地產市場與金融市場的共生性存在內在作用機制：房地產價格的上升，導致銀行信貸供給的增加；銀行信貸供給增加，導致房地產價格的增加。王維安（2005）建立了引入內生貨幣供給的一般均衡模型，證明貨幣供給與房地產價格是互為因果的關系。綜上所述，這些理論模型揭示了金融發展與房地產市場發展的緊密關系，認為金融與房地產價格之間是雙向因果關系。

（二）實證研究

李健飛（2005）使用1998~2004季度數據實證分析了銀行信貸對房地產價格的影響，結果發現：銀行信貸不是目前房價上漲的根源，宏觀經濟拉動是房價和信貸增長的共同原因。豐雷（2002）對1990~1999年m2與房價關系進行了初步定量分析，結果表明：貨幣與房價之間有強正相關關系。胡健穎（2005）使用1990~2005季度數據證明我國房地產價格上升是由經濟基本因素和投機成分共同驅動的，而前者起關鍵性作用，房地產總體泡沫成分不高。總得來說，上述實證研究主要從銀行信貸、經濟增長、貨幣供應量、泡沫等方面來分析房地產價格上漲的原因。

我國金融發展影響房地產價格的主要途徑

房地產信貸的迅猛發展，將居民對住房的潛在需求轉變為有效需求，推動了房地產價格的上漲。當前我國銀行體系持有巨額的超額存款。在利潤最大化的目標驅使下和降低不良貸款的重壓下，我國商業銀行必須為這些超額存款尋找收益較高、風險較小的投資渠道，而房地產信貸正滿足這一要求。由于房地產市場貸款風險相對較小，尤其是居民的住宅抵押貸款，以相應的房地產產權作抵押，為銀行貸款的收回提供了必要的保障。因此，商業銀行有很強的激勵向房地產市場發放貸款。

由于股票市場價格呈下跌趨勢，產品市場通貨緊縮，金融市場更多的流動性進入房地產市場，從而加劇房地產價格的上漲。本文利用2000年第1季度至2005年第3季度數據擬合了貨幣流動速度的趨勢線（見圖2）。通過比較實際值與擬合值可知，2001年第3季度至2004年第2季度貨幣流動速度與趨勢線之間存在較大的負缺口，表明這一時期m2的增加超過了名義gdp的增長，金融市場流動性過剩。圖1顯示cpi、全國房屋銷售價格指數和上海綜指的變化趨勢。從2001年第1季度開始，hpi走出與cpi和上海綜指相反趨勢：cpi與上海綜指同時下跌，而hpi快速上漲。這一現象幾乎與流動性過剩同時出現。這表明過剩流動性主要流入房地產市場，而且股票市場和產品市場的部分流動性也可能流入房地產市場，從而加劇房地產價格上漲。

大量海外資金涌入我國房地產市場，也是房地產價格上漲的重要原因。據商務部統計，2004年房地產業新設立外商投資企業1767家，合同外資金額134.9億美元，實際使用外資金額59.5億美元，同比分別增長13.8%、48.1%和13.7%，各項增長指標均超過全國利用外資平均增長幅度，房地產業連續三年成為全國第二大外商投資行業。按照資本逐利的本性推斷，海外資本已經極大地滲入了我國房地產市場，并對我國經濟特別是房地產經濟造成了較為深刻的潛在影響。

模型設定和數據說明

根據carey（1990）給出了一個供給固定的房地產價格決定模型。本文借鑒他的模型并結合武康平（2004）的金融市場與房地產市場的共生模型構建一個房地產局部均衡模型，以房地產價格為因變量，金融相關率指標（m2/gdp）為自變量，構造如下基本模型：

lnhpit =αlnfirt+c+εt (1)

在方程（1）中，lnhpit表示全國房屋銷售價格指數的季度數據，取對數值；lnfirt表示每一季度的金融相關率，取對數值。其中fir=m2/gdp，m2表示我國每一季度末廣義貨幣供應量m2的存量數據，gdp為每一季度的名義數據。α、c為待估參數，εt為白噪聲。全國房屋銷售價格指數（hpi）來自國研網財經數據；廣義貨幣供應量m2來自中國人民銀行網站；gdp數據來自國家統計局網站，為季度累計值，通過一階差分得到每一季度的數值。樣本區間為從2000年第1季度至2005年第3季度。所有數據運用x11進行季節調整。然后取對數。取對數的目的是降低模型異方差性，同時所估計系數即為彈性系數。

實證檢驗與分析

（一）單位根檢驗

變量之間存在協整關系、因果關系以及建立var模型的前提是所有變量都服從同階單位根過程，即變量~i（1）過程。常用的檢驗方法有dickey-fuller檢驗（簡稱df檢驗）和擴展的dickey-fuller檢驗（簡稱adf檢驗）。本文采用adf方法分別對變量的水平值和一階差分進行單位根檢驗，檢驗形式含常數項，檢驗滯后項由sc準則確定，結果見表1所示。lnhpi和lnfir的檢驗值分別為0.867543和-1.098313，大于顯著性水平1%、5%和10%的臨界值，表明兩者均是非平穩時間序列；而lnhpi和lm2均通過1%、5%和10%的顯著性水平檢驗，表明它們是一階單整，即~i（1）序列。

（二）格蘭杰因果關系檢驗

上述模型設定和協整檢驗分析過程中，本文先驗的假定金融發展是導致房地產價格波動的原因，而不是相反。這種因果關系是否成立還需進行格蘭杰因果關系檢驗。考慮到在運用格蘭杰因果關系檢驗時，滯后期長度對檢驗結果的精確度有很大影響，本文先根據赤池信息準則（aic）和施瓦茨準則（sc）確定最優滯后期。aic準則確定最優滯后期為4期滯后，sc準則確定最優滯后期為1期滯后。表2給出了滯后1期和滯后4期的格蘭杰因果檢驗結果。

在滯后1期和滯后4期的條件下，lnhpi都不是lnfir的格蘭杰原因，而在滯后1期時，lnfir在90%置信水平上是lnhpi的格蘭杰原因，在滯后4期時，lnfir在95%置信水平上是lnhpi的格蘭杰原因。因此，我國金融發展是房地產價格變化的格蘭杰原因，反之不成立。

結論

本文試圖解答金融發展是驅動房地產價格上升的極為重要的基本因素。并分析了近年來我國金融發展影響房地產價格的主要途徑：房地產信貸的迅猛發展，將居民對住房的潛在需求轉變為有效需求，推動了房地產價格的上漲。由于股票市場價格呈下跌趨勢，產品市場通貨緊縮，金融市場更多的流動性進入了房地產市場，從而進一步加劇了房地產價格的上漲。大量海外資金涌入我國房地產市場，也是房地產價格上漲的重要原因。

本文從金融在我國住房貨幣化、城市化進程中所起的關鍵作用著手，構建了一個簡化的局部均衡模型刻畫金融發展影響房地產價格的機制。模型揭示出，在供給剛性的房地產市場，高的金融發展水平對應著高的房地產均衡價格水平。金融發展從三個方面影響購房者的購房行為，導致房地產均衡價格上漲：金融發展使得購房者可以獲得的銀行信貸資金增加，房地產均衡價格水平上漲；金融發展提高了所有購房者關于房地產保留價值的平均值，房地產均衡價格水平上漲；金融發展使得所有購房者擁有的銀行信貸資金大于房地產保留總價值的2倍時，購房者分歧程度加大，房地產均衡價格水平將趨于上漲。

房地產價格論文:房地產價格影響因素研究

【摘要】 近幾年來中國的房地產業發展突飛猛進,并且帶動了其他行業的發展,在解決我國居民住房問題,推動經濟發展方面起著重要的作用。然而,房地產市場的過快發展,帶來了一系列問題,尤其是房地產價格問題備受社會各界關注。本文從房地產價格的相關理論出發,研究影響房地產價格的相關因素,并運用廊坊市房地產市場為依據,從實證角度分析了具有代表意義的因素對普通住宅價格的影響。最后通過對我國房地產政策的研究,找出房地產政策與價格形成的關系,并對調控我國房地產市場提出政策建議。

【關鍵詞】關鍵詞 房地產價格 形成因素 政策

1 緒論

1.1 研究背景

房地產是人類賴以生存和生活的基礎和載體,房地產業則是我國當前宏觀經濟中的支柱產業。房地產市場的發展主要體現在住宅市場的快速發展上,由于住宅產業關聯度高,它的發展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業的發展,為這些產業提供了立足的場所,擴大了對這些產業的社會需求。因此,房地產業的快速發展對中國經濟的持續增長無疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國1998年在全國范圍內取消“實物分配福利房“的房屋制度以來,房地產業進入了完全的市場化、社會化階段,并且得到了快速的發展。2001年一2007年,中國的房地產開發投資總額分別每年比上年增長27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產業的快速發展也帶動了相關產業的快速發展,據投入產出模型測算,每100億元房地產投資可以誘發國民經濟各部門的產出286億元,其中誘發建筑業產出90.76億元、制造業(123.61億元)、采礦業(16.64億元)、電力煤氣自來水供應業(6.59億元)。另外房地產業的發展,離不開金融業的融資支持,而房地產市場又是金融業借貸資本的最大出路。

2房地產價格因素的研究

2.1 自身因素

所謂自身因素,是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地形、地勢、建筑物本身等;

2.2 環境因素

影響房地產價格的環境因素,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。

2.3 人口因素

2.3.1 人口數量

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產價格也就會下落。

2.3.2 人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產價格必然低落。

2.3.3 家庭人口規模

這里所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。

2.4 經濟因素

主要有經濟發展狀況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。

2.5 社會因素

影響房地產價格的社會因素,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。

2.5.1 政治安定狀況

政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況,現行政權的穩固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會可能動蕩,這會影響人們投資、置業的信心,從而會造成房地產價格低落。

2.5.2 社會治安狀況

社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產缺乏保障,因此會造成房地產價格低落。

2.5.3 房地產投機

房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產,利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況;

(1) 引起房地產價格上漲

(2) 引起房地產價格下跌

(3) 起著穩定房地產價格的作用

2.5.4 城市化

城市化又稱城鎮化、都市化,是當今重要的社會、經濟現象之一,但由于人們對城市的概念理解不一,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。

2.6 行政因素

影響房地產價格的行政因素,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素,主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制。

2.7 心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態;(2)個人欣賞趣味(偏好);(3)時尚風氣;(4)接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當的房地產,當選定了合意的房地產后,如該房地產的擁有者無出售之意,則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達成交易,成交價格自然會高于正常價格。

3 政策因素對房地產價格形成的影響及其對策建議

3.1 影響房地產價格的政策分析

3.1.1土地政策

土地是影響房地產市場的主要因素,由于土地的稀缺性,國家對土地方面一直采取比較嚴格的政策,包括對土地出讓的程序進行規范、對土地出讓進行監察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強國家對土地所有權的調控以及中央對地方政府的監督,按照政策對土地價格的影響不同可分成以下類別:

(1) 土地使用權出讓方式的規范對土地價格的影響。在傳統土地使用制度下,嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地,可能使地租、地價根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產價格顯現出來,反映客觀的市場供求狀況。

(2) 土地監管的規范對土地價格的影響。關于土地出讓和利用的監管方面,自2002年以來,國家制定若干政策進行規范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進行必要的監督和管制。實踐證明,這些政策是必要的,并且對規范我國土地價格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對土地價格的形成具有一定的影響,而土地是房地產的主要組成部分,因此,土地價格的變化也就是房地產開發成本的變化。

3.1.2 金融政策

房地產市場中買賣雙方都離不開資金的支持,因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產價格之間的關系進行分析:

(1) 利率的調控與房地產價格的關系

利率是利息率的簡稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對象可分為存款利率和貸款利率。我國的金融政策多表現為利率政策,利率政策調節主要包括調整存款利率、貸款利率和存款準備金率三種途徑。以下對各種情形對房地產價格的影響做詳細分析:

1)存款利率調整對房地產價格的影響

理論上當存款利率上調時,會吸引其他投資市場中的部分資金,作為新興的房地產投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現為存款利率升高,會使得炒房群體減少,從而對房地產價格產生一定影響,當然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因為投資房地產的收益要遠大于存款的收益,并且投資房地產相對風險較低。

2)貸款利率對房地產價格的影響

①貸款利率調整影響房地產的需求,從而影響房地產價格。

②貸款利率影響房地產的供給,從而影響房地產價格。

3)存款準備金率上調對房地產價格的影響

存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。當社會支出及投資受到存款準備金率變化的影響而變化時,房地產投資就會間接的受到影響,從而可能引起房地產市場價格的波動。

(2) 其他金融政策對房地產價格的影響

這類政策主要包括對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規范、對社會保障住房開發的相關優惠等措施。該類措施對于遏制炒房、保障住房和限制開發具有重要的意義,從而影響房地產價格走勢。

3.1.3 稅收政策

稅收手段是財政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產開發稅、契稅、營業稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。房地產稅收政策對房地產市場具有重要的影響,特別對于遏制投機和房地產泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國房地產業發展極為迅速,房價漲幅巨大,國家為了規范房地產稅收,發揮稅收的調控作用,制定了一系列稅收政策,對于房地產價格起到了一定的影響。

3.2 調控房地產價格的政策建議

3.2.1 加強國家對房地產價格的指導

我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右,而發達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。

3.2.2 發揮國有房地產開發公司的引導作用

由于房地產業應該算是自然壟斷行業,與人民的生活息息相關,因此國家應對該行業進行控制。利用行政手段,如果發揮不好,政府失靈,那么調控的目的也難以達到。因此采用經濟手段,利用國有房地產開發公司,符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。

3.2.3 發揮好中央政府對地方政府的監督和指導作用。

應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。

3.2.4 采取有效措施,抑制房地產投資過熱

我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發揮城市房地產的住房保參考。

近年來我國房地產市場獲得了迅猛發展,房地產迅速成為消費熱點和投資熱點。部分大中城市出現了房價快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價導致部分城鎮家庭購房困難,這種現象引起了社會各界的關注和憂慮。居住是人類的基本生活需要。住房問題不僅僅是個經濟問題,而且是一個社會問題。弄清房價影響因素,有效控制房價,成為政府和學者們關注的焦點。

房地產價格論文:淺析我國房地產價格變動的趨勢及政策

摘要：房地產價格與國家的經濟政策，居民的收人水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要關聯性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產市場的價格趨勢有重要意義。本文主要分析了影響房地產變動的主要因素及未來幾年我國房地產價格變動的趨勢。

關鍵詞：房地產；價格；變動趨勢；經濟效應；分析

房地產是居民消費和投資的重要組成部分，房地產價格變動一方面直接影響到房地產自身的消費和投資水平，另一方面還將通過替代效應、收入效應和財富效應影響到其它商品和服務的消費。

1 影響房地產價格變動的宏觀因素分析

房地產價格與國家的經濟政策，居民的收人水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要關聯性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產市場的價格趨勢有重要意義。

1.1 經濟的發展水平

房地產業不僅具有較高的產業關聯效應和較高的就業帶動效應，而且與國民經濟發展態勢密切相關。經濟發展的景氣度高，房地產業通常較易于繁榮，反之，房地產業就會下滑和衰退。隨著國民經濟的發展和人們可支配收入的增加, 促使我國居民對住宅的需求不斷增加, 而供需矛盾突出則導致房價非理性上升。人們對經濟前景普遍持樂觀預期，是導致我國房地產業迅猛發展的重要影響因素之一。

1.2 國家政策的影響

我國的房地產價格不僅在構成過程中含有較多行政因素，而且由于購房由財政主體向私人主體的轉換過程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導向，理論上的價格決定機制在巨大行政消費的慣性影響下，真正變為現實還有待一定的時日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場主體和提高市場監督力度，對未來房地產市場的規范化和房地產價格的合理回歸極為重要。

2 我國房地產價格變動的趨勢分析

未來很長一段時間我國的房地產價格普遍大幅下跌的可能性較小，房價仍會持續上漲但飆升的勢頭將得到有效地遏制，這是因為：

2.1 住房消費需求不斷增加

近期, 我國房屋價格漲幅總體趨緩, 顯現了宏觀調控的初步效果, 但是未來形勢依然不容樂觀。由于住房需求堅挺、土地成本上升, 導致少數城市房價漲幅仍然較高。據“鏈家地產”統計資料分析, 在房產投資置業過程中, 88%的購買者均以自住為目的, 而僅有12%的購買者以投資為目的, 這就意味著只有12%的人群會隨著投資環境的變化而出現投資需求轉移的狀況。此外, 大量國際資本流入使長期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付壓力, 保持房地產市場的有效需求; 另一方面, 也可能因投資機會成本下降而導致房地產市場供給增加, 并且國際投資凈收益增長也提高了中國居民的住房支付能力, 這些因素將導致房地產價格的上升。

2.2 消費意識的提升使得房產泡沫將逐漸被剔除

伴隨消費者經驗的積累和日趨理性化的選擇，目前房價中的許多泡沫將逐漸被剔除。而泡沫成分的剔除和消費者理性的回歸，又將對房價的上升形成相應的平抑作用。從這一意義上說，未來幾年，國內各大城市房價飆升的勢頭將得到有效地遏制。

2.3 國家政策的變化

2.3.1 房貸政策的影響

隨著房改進程的加快，住房金融的發展已進人了一個新的時期，人們的貸款消費意識不斷升溫，消費貸款已成為商業銀行信貸業務的重要增長點。從消費者的角度看，選擇超前消費不僅使社會各階層購房的承受能力大幅度提升，對不同價格的房產的選擇余地擴大，而且使人們的消費觀念發生了重要變化，它不僅為房地產開發商們提供了更為廣闊的用戶群和市場基礎，而且使得中端產品甚至“經濟適用房”的開發商找到發展空間。

2.3.2 住房制度的調整

近年來,國家先后出臺了廉租房制度、經濟適用房制度, 并實行土地、信貸、稅收等經濟杠桿聯動的方式, 使偏高的房價, 特別是一些大城市過高的房價得到抑制。未來年 ，我國將繼續堅持擴大內需的方針，實施投資和消費雙向拉動的發展戰略。住宅建設作為新的經濟增長點，其投資力度和建設規模勢必繼續擴大，但伴隨市場供給規模的擴大，房產供需關系將會發生顯著變化，開發商單邊決定價格、不愁產品賣不出去的局面將會發生根本性的改變。房地產業開始進人買方市場，并不意味著價格水平一直下降，但買方市場的形成對于房產價格來說，將平抑價格的非理性上升，使房價的構成要素和內部比例關系發生重大調整。

2.3.3 貨幣政策的影響

針對房地產市場投機過度, 我國央行采取了一系列措施, 試圖控制過剩的資金流動,但是效果并不理想。以提高準備金率為例, 2006年央行把準備金率上調了50基點, 但此次準備金率的調整, 對整體流動性及貨幣環境影響并不是很大。從

以上分析看出, 央行的措施只會使房地產市場出現短暫而溫和的停頓, 導致交易量減少而不是建設量減少, 隨著銀行貸款力度的加大和投機者重返市場, 流動性過剩會重新出現。

3 房地產價格變動的政策建議

3.1 政府部門應加強宏觀調控和政策引導

政府應強化對土地的控制和管理,土地供給限制會對土地價格、住宅價格產生溢出效應, 土地利用限制越嚴格, 住宅價格和已開發土地價格上升得就越快。因此, 我國政府需要根據房地產市場的變化情況, 保持房地產投資規模, 適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間; 加大對城市存量土地的清理力度, 盤活存量土地; 要嚴格控制政府用地, 特別是應以立法方式控制和減少政府部門占用城市高級差地租地區的土地;另外, 針對不同結構的房地產商品, 應采取相應的土地出讓方式, 避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。近年來, 政府出臺的一些措施, 在一定程度上抑制了房地產消費。但是, 目前中國居民的消費模式不是單一的模式, 小戶型、高密度、節儉化的住房不能滿足對住房有不同需要的消費群。因此, 政府在制定政策時應該考慮不同人群的需求, 根據不同居民的收入水平設計不同的住宅,以解決各個層次居民的住房問題。

3.2 完善住房保障制度

從多個角度來建立社會保障體系。一是對低收入者供應經濟適用住房, 可以實行政府定房價、定套型、定供應對象; 二是對最低收入者供應廉租屋, 由政府審定供應對象, 可以只租不售; 三是重視廉租房的建設與管理, 各地廉租房建設的現狀實行網上信息公開, 接受社會各界的評價和監督;四是采取減免稅收等激勵手段, 支持房地產企業進行經濟適用房和廉租屋的建設。這樣既有利于提升企業開發普通商品房的積極性, 又有利于加快廉租屋政策落實的速度。

3.3 加大房地產信貸監管力度,

加強對金融機構資產運行情況的監管, 嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率, 緊縮信貸總量;嚴格審查土地使用權抵押貸款條件, 降低融資比率, 加大對抵押物與信用擔保方的核實力度,建立一套全面評估貸款方的風險監控體系;遏制投機性需求。可以限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數, 加大對房地產交易行為的調節力度, 從交易環節抑制炒房。

4 結束語

在經濟形勢沒有出現嚴重衰退的情況下，預計在未來的幾年房地產價格出現大幅下跌的可能性較小甚至略有上漲，房地產價格上漲在通過消費的擠出效應減少非住房消費的同時，也通過財富效應促進了居民的消費和投資。