序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘 要：近些年來，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國(guó)家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？臁Ｏ喾?，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢(shì)，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國(guó)杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對(duì)篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對(duì)權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對(duì)資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢(shì)是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營(yíng)著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購(gòu)買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢(shì)來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對(duì)于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營(yíng)業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來籌集資金會(huì)更加困難。

五、提高我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國(guó)家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查之后，由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對(duì)企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；融資偏好行為；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、引言

資金是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一推動(dòng)力，企業(yè)是否能夠擁有廣泛的資金來源，及時(shí)足額地籌集到生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所需要的資金，對(duì)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是至關(guān)重要的。上市公司選擇資金來源的偏好和行為，決定了公司的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響到公司的總體價(jià)值。

隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)上市公司的融資行為選擇發(fā)生了明顯的變化。我國(guó)上市公司的融資結(jié)構(gòu)與西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家不同，有明顯的融資偏好行為，這與西方優(yōu)序融資理論相悖。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，長(zhǎng)期以來都存在融資結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一等問題。但是，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)上市公司的融資偏好行為的研究較少，房地產(chǎn)上市公司的融資有怎樣的偏好，影響其偏好行為的因素又有哪些？本文將以上市房地產(chǎn)公司為研究樣本，對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的融資偏好，以及其影響因素、優(yōu)化政策建議等進(jìn)行研究。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，西蒙?庫茨涅茨在《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中將二者的關(guān)系總結(jié)為“發(fā)展速度呈正相關(guān)關(guān)系”。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響，而房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格的變化勢(shì)必對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。

歸納起來，中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特征：

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性。作為基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其發(fā)展同樣具有周期性。

（二）房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等都有密切關(guān)系，其發(fā)展也促使一些新興行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)業(yè)受政策的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的政策敏感性，宏觀財(cái)政、貨幣政策、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策乃至城市規(guī)劃都會(huì)對(duì)其開發(fā)、流通等環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀分析

（一）股東權(quán)益比率分析。對(duì)2012年我國(guó)100家房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率分析了解到，上市公司根據(jù)融資偏好以及經(jīng)營(yíng)狀況的不同，導(dǎo)致股東權(quán)益比率存在較大的差異，比如泛海建設(shè)的股東權(quán)益比率是28.97%，臥龍地產(chǎn)為45.78%，而天倫置業(yè)為63.94%，等等。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率的平均水平為51.6%，普遍熱衷于發(fā)行股票融資，而對(duì)債券融資反應(yīng)十分冷淡。因此，中國(guó)上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論關(guān)于融資順序原則存在明顯的沖突，即存在融資偏好的特征。

（二）再融資方式分析。在當(dāng)今全球資本市場(chǎng)中，增股、配股已經(jīng)在上市公司利用資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)再融資中扮演著重要的角色。其中，上市公司進(jìn)行股權(quán)再融資最主要有兩種方式：第一種是以配股的方式，向現(xiàn)有股東進(jìn)行融資；第二種是通過增發(fā)新股的方式向投資者進(jìn)行融資。截止到2012年12月，通過對(duì)在上海證券交易所上市的33家上市房地產(chǎn)公司，以及在深圳證券交易所上市的67家上市房地產(chǎn)公司的分析研究發(fā)現(xiàn)，以增股、配股的方式進(jìn)行股權(quán)融資是一種普遍的方式。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司即使在宏觀調(diào)控嚴(yán)格的時(shí)期，依然爭(zhēng)先采取增股、配股的融資方式進(jìn)行融資。2007年至2012年期間，共有61家房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)新股、配股的方式進(jìn)行融資。資料顯示，由于國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)規(guī)模的限制，上市公司通過股市得到的融資中，只有小部分得到了有效使用。

四、我國(guó)上市公司融資偏好因素分析

（一）制度因素?；谛轮贫冉?jīng)濟(jì)學(xué)理論，中國(guó)證券市場(chǎng)上的一些反常行為則可以解釋為制度安排存在缺陷，制度建設(shè)尚不完善所致。上市公司理所當(dāng)然利用一切制度許可的方法來合理合法地籌集資金，而置中小投資者的利益于不顧。如股票發(fā)行制度不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)上市公司考核制度的不合理等。

（二）產(chǎn)業(yè)因素。企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征也是影響其融資偏好的重要因素，不同行業(yè)的上市公司所面臨的產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不同，而產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過影響上市公司收入來影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與融資選擇。其中，產(chǎn)業(yè)組織與融資結(jié)構(gòu)之間的互動(dòng)是影響融資行為選擇的重要因素之一。房地產(chǎn)公司屬于基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，其發(fā)展速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也很高。

（三）融資成本因素。從融資成本的角度來說，債券融資方式要比股權(quán)融資方式的成本低。在稅收方面，發(fā)行債券能起到減稅的作用，而發(fā)行股票，政府要對(duì)股東個(gè)人資本所得和股息收入以及企業(yè)法人雙重征稅；在發(fā)行費(fèi)用方面，發(fā)行企業(yè)債券的費(fèi)用較低；在風(fēng)險(xiǎn)方面，債務(wù)上升帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，如果經(jīng)營(yíng)不善會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；在對(duì)企業(yè)的監(jiān)控成本方面，股權(quán)融資會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)，從而增加投資者對(duì)企業(yè)管理者的監(jiān)控成本。

（四）股權(quán)結(jié)構(gòu)因素。上市公司融資不僅受到外部環(huán)境的影響，還受公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的影響。中國(guó)上市公司特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)影響到其融資行為，同時(shí)其融資方式偏好的不同，也影響著上市公司的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)上市公司的長(zhǎng)期融資比例偏低、短期融資比例過高，股權(quán)融資比重較高、債券融資較少，這樣的融資結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致資金相對(duì)不穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)。

五、對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，健全法制、法規(guī)與政策環(huán)境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在存貨比例高的問題，這是因?yàn)槲覈?guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都在加大力度囤積土地，這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂。我國(guó)應(yīng)對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化。具體工作包括：完善新股發(fā)行、配股及增發(fā)規(guī)則，加強(qiáng)信息披露管理，構(gòu)建信號(hào)傳遞機(jī)制等。

篇(3)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資 風(fēng)險(xiǎn) 防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的種類

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大多是銀行貸款，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說影響最大的莫過于利率的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)期相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)期利率變化越大風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果利息增加，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)就更困難，資金鏈出現(xiàn)問題的可能性就越大。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

籌資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的前提，可是如果房地產(chǎn)不能及時(shí)足額地歸還所貸款項(xiàng)，就容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)大體分為兩種：一種是由于企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)和融資策略不合理而造成無法償還借款的情況，這叫做被動(dòng)違約；另一種是企業(yè)出于牟利等別的原因而故意不歸還借款的現(xiàn)象，這叫做主動(dòng)違約。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)

主要包括意外風(fēng)險(xiǎn)（如操作不當(dāng)或自然災(zāi)害所造成的風(fēng)險(xiǎn)）、匯率風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）融資渠道過于單一

房地產(chǎn)業(yè)的融資主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資等方式。但就目前來說，在有關(guān)部門的調(diào)控下，房地產(chǎn)信托已明顯降溫，國(guó)家的政策使得這一融資渠道漸漸淡出人們的視線。對(duì)于上市融資，由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求較嚴(yán)，審計(jì)時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，而我國(guó)中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)較多，很多企業(yè)都無法達(dá)到上市要求。因此，上市融資對(duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說也是不太可行的一個(gè)融資渠道。相比之下，銀行貸款對(duì)于很多公司來說是最方便快捷的一種融資渠道?？墒菍?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到一些較大的波動(dòng)，房?jī)r(jià)驟降，或者商品房大量積壓，資金沒有辦法在短時(shí)間內(nèi)收回，就沒有辦法償還銀行的貸款。

（二）負(fù)債規(guī)模過大，資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)本身的自有資金通常不足以支持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)就需要引進(jìn)外部資金。由于國(guó)家稅法規(guī)定企業(yè)的債務(wù)資金的利息在企業(yè)所得稅前列支，而且債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比投資者要小，要求的報(bào)酬率又低，因此企業(yè)的資金主要來源通常是債務(wù)資金。但是過多的借入資本會(huì)導(dǎo)致企業(yè)自有資本與借入資本比例不恰當(dāng)。借入資本的比率越高，企業(yè)需要償還的本息就越多，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也越高，喪失償債能力的可能性就越大。[1]

（三）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不夠健全

由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？墒悄壳坝行┓康禺a(chǎn)公司過分追求利益，忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)直接受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制約。自2012年以來，央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，減少了很多購(gòu)房者的購(gòu)房欲望，也使得一些公司的資金鏈出現(xiàn)問題。

三、案例分析

（一）公司簡(jiǎn)介

K公司是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月23日重組，公司主業(yè)從信息技術(shù)轉(zhuǎn)型為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，2009年4月更名為K公司。重組后，作為集團(tuán)內(nèi)的唯一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，K公司成為全國(guó)性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，在全國(guó)各地?fù)碛?1家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目公司，公司現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目43個(gè)，占地面積300多萬平方米，建筑面積500多萬平方米，公司總資產(chǎn)110億元。

（二）公司財(cái)務(wù)狀況及融資風(fēng)險(xiǎn)分析

由表1可以看出，K公司的資產(chǎn)和負(fù)債都呈不斷上升的趨勢(shì)，這是由于報(bào)告期內(nèi)公司不斷擴(kuò)大規(guī)模，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)。但公司負(fù)債的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理，容易造成難以償還負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

由表2可以看出，K公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額一直呈下降趨勢(shì)，這說明K公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐企業(yè)本身的資金需求。K公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~出現(xiàn)負(fù)值，其原因主要是國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，經(jīng)營(yíng)狀況不夠樂觀。而且，銀行的信貸條件也做了相應(yīng)改變，利率下降，放款速度減慢等一系列的問題在一定程度上也影響了現(xiàn)金的流入。

（1）償債能力分析。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是分析企業(yè)償債能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。通常認(rèn)為流動(dòng)比率為2速動(dòng)比率為1時(shí)則說明企業(yè)償債能力比較正常。從分析中我們可以看出，K公司的流動(dòng)比率3年來一直高于2，速動(dòng)比率也一直偏低，說明公司償債能力較弱。

（2）營(yíng)運(yùn)能力分析。公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢(shì)，這應(yīng)該與報(bào)告期內(nèi)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。存貨周轉(zhuǎn)率下降則說明K公司存貨變現(xiàn)能力較差，資金使用效率不高。

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議

（一）拓寬融資渠道實(shí)現(xiàn)多元化融資

我國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資方式就是銀行貸款，K公司的主要融資方式也是銀行貸款。但這一方式受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較大，所以企業(yè)需要建立多元化融資渠道，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等，并大力推動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)上市，通過發(fā)行股票的方式籌資，這樣可以改善企業(yè)資金大部分來源于銀行貸款的狀態(tài)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

MM理論認(rèn)為負(fù)債規(guī)模要適度。如果籌資過多會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過多，償還困難，增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是如果籌資不夠又無法保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際條件在融資風(fēng)險(xiǎn)與成本之間進(jìn)行權(quán)衡，確定一個(gè)最優(yōu)的，適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

（三）建立健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

企業(yè)應(yīng)建立完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系對(duì)企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。首先確定目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象的范圍，然后通過分析風(fēng)險(xiǎn)成因制定防范策略，然后建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，防范和控制，最后對(duì)結(jié)果進(jìn)行考察和總結(jié)。

（四）提高企業(yè)資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)科學(xué)的融資計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的資金管理進(jìn)行程序化管理，每一筆開支都進(jìn)行嚴(yán)格的審批，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)，使資金管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都能被嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)減少企業(yè)過度預(yù)支的情況，不能僅依靠銀行貸款來籌措資金，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況籌資，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。

（作者單位為黑龍江省大慶市開發(fā)區(qū)黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)）

篇(4)

【關(guān)鍵詞】鐵路建設(shè)；房地產(chǎn)；管理

1 鐵路房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

目前全國(guó)各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但房地產(chǎn)資質(zhì)較低，除少部分房地產(chǎn)開發(fā)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，其余均只參與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。近幾年隨著鐵路經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的推進(jìn)，由于鐵路建設(shè)的快速發(fā)展，新增職工不斷增加，對(duì)房屋的需求大量增加?？梢灶A(yù)見，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，各鐵路局房屋緊缺狀況不會(huì)改變。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大利用政府大力建設(shè)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇對(duì)鐵路沿線地區(qū)危舊住房改造，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。鐵路房地產(chǎn)現(xiàn)存以下幾種發(fā)展模式：自主開發(fā)、委托開發(fā)、合作開發(fā)等模式。鐵路房地產(chǎn)開發(fā)的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為重點(diǎn)，積極爭(zhēng)取城市住房建設(shè)用地，商住結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧，分步實(shí)施，量力而行。

2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

隨著鐵路生產(chǎn)力布局調(diào)整和多元化經(jīng)營(yíng)深入推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更加嚴(yán)峻的要求和挑戰(zhàn)，所面臨的經(jīng)營(yíng)發(fā)展形式不容樂觀。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)有待整合。目前各鐵路局內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司較多，資質(zhì)較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質(zhì)、資金、設(shè)備、人員等方面因素的影響，各房地產(chǎn)開發(fā)公司爭(zhēng)相分割內(nèi)部市場(chǎng)，造成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增加管理成本，嚴(yán)重制約了鐵路房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

2.2 資金運(yùn)作遭遇瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資本運(yùn)作型企業(yè)，具有投資大，周期長(zhǎng)、資金回籠慢等特點(diǎn)，因此回款過程受諸多影響，致使房地產(chǎn)公司資金運(yùn)作和還貸壓力巨大。

2.3 土地儲(chǔ)備不足。隨著近幾年的開發(fā)建設(shè)，各鐵路局內(nèi)可開發(fā)利用的土地資源逐步減少，企業(yè)發(fā)展的后勁不足。

2.4 物業(yè)管理市場(chǎng)化難形成。近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)相繼投入使用，由于大部分小區(qū)軟硬件配套設(shè)施不完善，物業(yè)管理未能完全走向市場(chǎng)化，物業(yè)管理費(fèi)用負(fù)擔(dān)也越來越重。

3 鐵路房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

隨著近年來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的改善，特別是在鐵路局運(yùn)力布局調(diào)整和新一輪經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)到來的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著極好的發(fā)展機(jī)遇，具有做強(qiáng)做大房地產(chǎn)業(yè)的能力，為構(gòu)筑企業(yè)科學(xué)持續(xù)發(fā)展的健康平臺(tái)，打造品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議重點(diǎn)做好以下五項(xiàng)工作。

3.1 加速房企資源整合

目前國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策與按揭貸款進(jìn)行銜接，使房地產(chǎn)門檻提高。競(jìng)爭(zhēng)力小的中小企業(yè)將會(huì)被淘汰。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、土地控制日趨嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理日趨完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過強(qiáng)化資金、信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，改善經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化能力差的弱勢(shì)，抓住現(xiàn)階段良好機(jī)遇，盡快把鐵路房地產(chǎn)企業(yè)做大。各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)雖多，但是資質(zhì)較低，只有合并重組后成立房地產(chǎn)集團(tuán)公司，減少法人企業(yè)，提升企業(yè)資質(zhì)，做大做強(qiáng)，做成品牌才有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

3.2 打造鐵路房產(chǎn)品牌

隨著房地產(chǎn)的日趨發(fā)展，逐漸成熟，購(gòu)房者也會(huì)日趨理性，對(duì)于房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也會(huì)逐漸深入，隨著品牌和品質(zhì)的提高，他們對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目綜合品質(zhì)要求也會(huì)越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局做堅(jiān)強(qiáng)后后盾、良好的商業(yè)信用、企業(yè)文化以及高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，成功地開發(fā)了商業(yè)區(qū)和住宅項(xiàng)目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國(guó)有企業(yè)品牌效應(yīng)及公眾的信任度，突出國(guó)有企業(yè)信用和企業(yè)文化，全力打造出房地產(chǎn)精品。

3.3 采取措施增加儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)業(yè)的核心，隨著鐵路運(yùn)輸?shù)目焖僭鲩L(zhǎng)，鐵路房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運(yùn)線及物流基地均在全國(guó)各地快速擴(kuò)張的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與鐵路局土地管理部門聯(lián)系提前介入到征地的過程中，擴(kuò)大征地范圍，低成本獲取土地儲(chǔ)備，為將來做鐵路沿線職工經(jīng)濟(jì)適用住房和商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。例如：中鐵二局主營(yíng)業(yè)務(wù)是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產(chǎn)公司以強(qiáng)大的土地資源儲(chǔ)備及低成本獲取優(yōu)勢(shì)，打造了渝經(jīng)濟(jì)區(qū)中的地王地位。各鐵路房地產(chǎn)公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲(chǔ)備。

3.4 多渠道籌集建設(shè)資金

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),資金鏈安全和融資渠道的暢通對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。針對(duì)職工住房建設(shè)前期啟動(dòng)資金量大的實(shí)際情況，鐵路局可為承擔(dān)職工住房的鐵路房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊(cè)資本金，提高融資能力。在加強(qiáng)資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結(jié)算所可以為鐵路房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)職工住房提供周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場(chǎng)化運(yùn)作，充分運(yùn)用招商引資、項(xiàng)目融資、聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營(yíng)等方式，有的放矢地尋求戰(zhàn)略合作伙伴，努力增加公司新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有效的解決資金不足的問題，為企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

3.5 逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)作

3.5.1 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系各鐵路局土地房產(chǎn)管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發(fā)利用規(guī)劃，讓閑置和有開發(fā)價(jià)值的土地充分利用起來。

3.5.2 選擇目前位置相對(duì)較差，但是遠(yuǎn)景規(guī)劃有發(fā)展的二三類地塊，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，把小區(qū)周邊臨街地段開發(fā)成商業(yè)房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補(bǔ)充到開發(fā)建設(shè)費(fèi)用里，攤薄建設(shè)成本。

3.5.3 適當(dāng)提高商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，將建好的商業(yè)房出售，可以適當(dāng)留置部分位置好的商業(yè)房出租。租金和物業(yè)管理費(fèi)可以長(zhǎng)期作為房地產(chǎn)公司收入的手段之一。

3.5.4 在規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、租賃銷售等方面加強(qiáng)成本控制，制定各項(xiàng)管理制度，落實(shí)搞好事前計(jì)劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計(jì)把職工經(jīng)濟(jì)適用住房造價(jià)降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。

3.5.5 在建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)管理?xiàng)l件成熟的時(shí)候，完全實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

3.6 提高物業(yè)管理水平

實(shí)施由房地產(chǎn)開發(fā)為主向房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理均衡發(fā)展過渡的戰(zhàn)略構(gòu)想。大力發(fā)展物業(yè)管理可以將部分鐵路職工分流到物業(yè)公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻(xiàn)。具體對(duì)物業(yè)管理的建議：

3.6.1 物業(yè)公司要做出品牌，才能在市場(chǎng)站住腳，并且實(shí)行集團(tuán)化管理，可以把鐵路住宅小區(qū)、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產(chǎn)業(yè)一并納入物業(yè)管理，統(tǒng)一核算。

3.6.2 物業(yè)管理公司要為業(yè)主提供周到的服務(wù)。應(yīng)提供保潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)、休閑健身場(chǎng)所和設(shè)施等這些基本的服務(wù)，在此基礎(chǔ)上還要開展一些特色服務(wù)，如代購(gòu)車票、代繳各項(xiàng)費(fèi)用、保姆服務(wù)等。

3.6.3 物業(yè)管理應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司應(yīng)開展24小時(shí)熱線服務(wù)，制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化要求，從而規(guī)范售后服務(wù)的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對(duì)業(yè)主，用心與心的交流與業(yè)主溝通，用真誠(chéng)服務(wù)贏得業(yè)主信賴，努力實(shí)現(xiàn)“一切為了業(yè)主滿意” 的服務(wù)宗旨。

篇(5)

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家的各項(xiàng)投資、建設(shè)都是要由各級(jí)政府的計(jì)委批復(fù)執(zhí)行，市場(chǎng)價(jià)格由政府制定，不是真正反映社會(huì)勞動(dòng)消耗和需求關(guān)系的影子價(jià)格，缺乏規(guī)范科學(xué)的投資評(píng)估程序，所以導(dǎo)致很多工程項(xiàng)目都是不記成本的領(lǐng)導(dǎo)工程，憑一時(shí)之勇匆匆上馬，如水利建設(shè)中的三門峽水電站的建設(shè)，這是中國(guó)水利建設(shè)者的一個(gè)“滑鐵盧”，修建后的即無水發(fā)電，造成了人力物力的大量浪費(fèi)，這就是沒有充分在工程上馬之前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的惡果。還有80年代全國(guó)各地的“維c熱”“房地產(chǎn)熱”，耗資50億元的珠海機(jī)場(chǎng)門可羅雀，筆者曾去過利用世行貸款的號(hào)稱亞洲最大的維c制藥廠—鄭州中原制藥廠，此廠的建設(shè)期是在VC奇缺，價(jià)格高居不下的80年代末，但是到投產(chǎn)的90年代出，即遇上維c的價(jià)格下跌，工廠立即面臨癱瘓，直到現(xiàn)在鄭州市政府每年財(cái)政收入的20%還是用于負(fù)責(zé)為其償還貸款，給地方財(cái)政和當(dāng)?shù)厥忻裨斐闪撕艽蟮膲毫Α?/p>

長(zhǎng)期以來我國(guó)的高等教育中，工程技術(shù)教育與經(jīng)濟(jì)管理教育相互分離，重技術(shù)輕管理的思想無論在政府還是企業(yè)都相當(dāng)嚴(yán)重。時(shí)至今日我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)正日益健全起來，加入WTO無疑會(huì)加快這個(gè)進(jìn)程的發(fā)展，在完全開放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，投資的主體是國(guó)內(nèi)外的企業(yè)或個(gè)人，而不是國(guó)家，工程的目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)效益，因此技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證越來越受到這些投資主體的重視，投資主體的改變，投資科學(xué)化的建立，這些都為技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證這門技術(shù)的發(fā)展和發(fā)揮作用提供了相當(dāng)好的環(huán)境和強(qiáng)有力的支持，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)行業(yè)和部門都迫切需要大量的這方面人才，國(guó)務(wù)院成立了技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究中心，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院以及各個(gè)部委相繼成立了技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所，清華大學(xué)等高校也建立了相應(yīng)的專業(yè)，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)有12個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士點(diǎn)分布在祖國(guó)的不同地區(qū)，這些都對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)都做了大量的工作。

筆者曾經(jīng)有長(zhǎng)期的土木工程背景，所以一直以來就對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況懷有濃厚的興趣，以下就具體論述一下技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證在房地產(chǎn)業(yè)中的作用。行業(yè)背景：隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，對(duì)外開放的深入和加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是處在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前沿的北京、上海、深圳等地的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一個(gè)前所未有的機(jī)遇，大量的跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)將會(huì)搶灘中國(guó)，而這將刺激辦公和居住用房數(shù)量的激增。所以這是個(gè)現(xiàn)在基本面較好且發(fā)展較快的行業(yè)，所以在未來的幾年中，房地產(chǎn)業(yè)將成為投資的熱點(diǎn)，社會(huì)流動(dòng)的資金和存量資金會(huì)有很大一部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，面對(duì)這種情況，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司是否做好各方面的準(zhǔn)備，把握這個(gè)機(jī)會(huì)將是關(guān)系到誰能在行業(yè)脫穎而出，取得行業(yè)龍頭地位。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)占用資金大、投資周期長(zhǎng)、受地域性、受政策面和基本經(jīng)濟(jì)面影響很大特殊產(chǎn)業(yè)，因此具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、對(duì)社會(huì)影響大等特點(diǎn)。所以在房地產(chǎn)投資中，前期的投資可行性分析就顯得異常的重要，可以說是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況成敗與否在于它的可行性分析的質(zhì)量。而并非其他諸如建筑質(zhì)量、外觀設(shè)計(jì)理念、物業(yè)管理水平等方面。而在中國(guó)專業(yè)建筑房地產(chǎn)咨詢公司一直是此行業(yè)的空白，但是在這一領(lǐng)域，國(guó)外已有了成熟經(jīng)驗(yàn)。國(guó)內(nèi)的工程建設(shè)中不重視工程前期工作，把“可行性研究報(bào)告”做成“可批性報(bào)告”，缺少市場(chǎng)調(diào)查和分析就匆匆制定任務(wù)書；施工過程中對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、投資缺少科學(xué)控制，做不到“三量一裁”，而是“邊量邊裁”。在90年代初的第一輪房地產(chǎn)投資熱的時(shí)候，幾千億資金匯入海南島，近乎瘋狂，缺乏科學(xué)論證，于是多少公司血本無歸。放貸的金融機(jī)構(gòu)無法收回貸款，導(dǎo)致大量呆帳、死賬?，F(xiàn)在驅(qū)車沿海南島沿島高速公路，還可以看到大量的別墅空空無人，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞產(chǎn)生了和很大的社會(huì)震蕩。

以下集中論述一下對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用的一些看法。其主要運(yùn)用在工程籌資分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、方案選擇、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目后評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)價(jià)方面。首先我們討論的背景應(yīng)該是一個(gè)充分開放的市場(chǎng)，可以認(rèn)為是在WTO下的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)公司在同樣的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地審批、配套設(shè)施、稅費(fèi)上的不公平。工程投資主體是各個(gè)房地產(chǎn)公司，以盈利為目的，房地產(chǎn)公司遇到的是從拿到土地開發(fā)權(quán)、銀行貸款，聘請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)公司和施工公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，直到銷售或租賃這一系列過程。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法和思想將滲透到其中的每一步驟。

一. 籌資分析：對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素。也是進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的最重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不同于會(huì)計(jì)分析的最大的特點(diǎn)就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點(diǎn)，需要專業(yè)人時(shí)或機(jī)構(gòu)的參與。論證的主體是項(xiàng)目本身而不是其最終的具體運(yùn)作情況，所有的數(shù)據(jù)都要是在手頭以有前提下，對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區(qū)以前的相關(guān)項(xiàng)目的大量相關(guān)數(shù)據(jù)（有些可能是商業(yè)機(jī)密，獲取成本比較高，可以請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查公司負(fù)責(zé)此事），在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有許多這種市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)，并且已經(jīng)有中房指數(shù)、搜房指數(shù)、仲量行、戴德梁行等調(diào)研報(bào)告。從這些數(shù)據(jù)出發(fā)，采取數(shù)學(xué)規(guī)劃，回歸分析等專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資周期普遍比較長(zhǎng)，資金量巨大，企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率高，不確定性多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，因此在分析中要準(zhǔn)確考慮資金的時(shí)間價(jià)值，否則可能得出的結(jié)果和現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)?；I資分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起了關(guān)鍵性的作用，同一個(gè)項(xiàng)目，也許同樣的經(jīng)營(yíng)狀況因?yàn)橘Y金的流通方式不同就會(huì)造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金……如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及利率走勢(shì)進(jìn)行正確的估計(jì)，通過分析后可以采取相應(yīng)的投融資渠道和方法，有效的避免利率風(fēng)險(xiǎn)。例如如果在97年預(yù)測(cè)到世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入走緩期，世界各國(guó)的利率水平都將進(jìn)行不同水平的下調(diào)，進(jìn)行地產(chǎn)投資時(shí)就應(yīng)該避免固定利率貸款，同時(shí)盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動(dòng)匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運(yùn)作。同時(shí)對(duì)償還方式及時(shí)機(jī)也要進(jìn)行相應(yīng)的研究。當(dāng)然現(xiàn)在的中國(guó)籌資方式相對(duì)較少，但是隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的開放力度的加大，企業(yè)的自主選擇的余地會(huì)越來越大

二 多方案選擇：在方案選擇上，地產(chǎn)商會(huì)面對(duì)不同的選擇，地產(chǎn)商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對(duì)不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發(fā)達(dá)地區(qū)還是地區(qū)中心城市，不同的項(xiàng)目，如是開發(fā)住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租……這些都需要進(jìn)行方案比較，要用到NPV、IRR等經(jīng)典指標(biāo)，盡管房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于制造業(yè)而言，它的品牌效應(yīng)相應(yīng)受到地域限制比較強(qiáng)，很多公司只是在一個(gè)地區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入其他地區(qū)的壁壘比較高（ 但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范，也出現(xiàn)了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個(gè)深圳本地品牌成為了一個(gè)全國(guó)性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發(fā)的住房受到了城市中產(chǎn)階層的垂青，并成為入選《福布斯》全球優(yōu)秀小企業(yè)中內(nèi)地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠(yuǎn)等）所以相對(duì)制造業(yè)選擇集相對(duì)較少，但是在有限的選擇中進(jìn)行選優(yōu)也是重要的。在方案選擇上要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、從業(yè)情況、政府住房政策等的影響。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算;必要性

在社會(huì)發(fā)展新時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了新的機(jī)遇，迅速成長(zhǎng)起來，在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。但是，與此同時(shí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，新時(shí)期的發(fā)展也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理提出了新的要求。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中會(huì)涉及到大量的資金，如果資金管理不當(dāng)，不僅會(huì)影響資金的利用效率，而且會(huì)增加資金風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。面對(duì)這種狀況，我們必須做好全面預(yù)算管理工作，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供條件。本文將以我公司為例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性展開探討。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的重要性

我公司成立于2012年，屬于新開設(shè)房地產(chǎn)公司，目前共有4個(gè)在建項(xiàng)目，剛步入房地產(chǎn)行業(yè)中，管理經(jīng)驗(yàn)尚需進(jìn)一步積累。作為一家新開設(shè)的房地產(chǎn)公司，目前要進(jìn)一步加強(qiáng)正規(guī)化管理，只有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是不夠的，還需有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，而在這一過程中全面預(yù)算管理這一管理工作在公司整體管理工作中有重要意義。全面預(yù)算管理不僅涉及到企業(yè)的整體目標(biāo)，還涉及到本部門的工作目標(biāo)以及公司其它的方面。因此，全面預(yù)算管理的實(shí)施需要各個(gè)部門和工作人員的積極配合，這樣就增加了企業(yè)中部門之間的溝通和交流，增強(qiáng)了它們的協(xié)調(diào)性，有利于促進(jìn)工作效率的提高，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。另外，全面預(yù)算管理還可以作為企業(yè)評(píng)價(jià)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，通過與以前的業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比分析，為企業(yè)今后的管理工作提供依據(jù)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理的實(shí)施有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。從目前現(xiàn)實(shí)情況來看，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算具有必要性。

（1）實(shí)行全面預(yù)算管理是滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的要求

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來越嚴(yán)峻，市場(chǎng)環(huán)境的變化要求實(shí)行全面預(yù)算管理。首先，在國(guó)際方面，國(guó)外金融危機(jī)頻發(fā)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成影響，進(jìn)而使我國(guó)樓市出現(xiàn)低迷問題。其次，在國(guó)內(nèi)方面，一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，我國(guó)政府逐漸加大對(duì)樓市的調(diào)控力度，出臺(tái)限購(gòu)和提高房貸利率等各種政策;另一方面，在建材市場(chǎng)，混凝土和鋼材等各種施工材料的價(jià)格不斷增加。由此可見，在市場(chǎng)環(huán)境方面，無論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，都要求企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

（2）實(shí)行全面預(yù)算管理是適應(yīng)行業(yè)情況的需要

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在20世紀(jì)90年底末開始迅速發(fā)展起來，雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但是，它的市場(chǎng)占有率已經(jīng)基本上達(dá)到飽和，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。在這種形勢(shì)背景下，無論是已經(jīng)形成規(guī)模的大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比如我公司，還是新興起的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都需要進(jìn)行全面預(yù)算工作，提高企業(yè)資金的綜合利用效率，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以便在愈演愈烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一席之地。因此，實(shí)行全面預(yù)算管理也是適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)情況的需要。

（3）實(shí)行全面預(yù)算是稅務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)要求

房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到多種稅費(fèi)，比如，依照企業(yè)運(yùn)行情況，需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅;依照資產(chǎn)購(gòu)置，需要繳納房產(chǎn)稅、使用稅以及契稅等。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著密切關(guān)系。比如，在工程項(xiàng)目的前期申報(bào)過程中，如果建筑的面積符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就可以免繳土地增值稅費(fèi)用。相反，如果建筑的面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)就要繳納大量的土地增值費(fèi)用，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，我們需要在建設(shè)前期做好預(yù)算工作，對(duì)建筑工程申報(bào)到銷售全過程進(jìn)行量化預(yù)算分析，使企業(yè)土地增值費(fèi)用降到最低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

（4）實(shí)行全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)需要

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心，對(duì)工程進(jìn)行全過程和全方位的預(yù)算管理。它的實(shí)施可以對(duì)企業(yè)中的各種資源進(jìn)行整合，比如，人力資源、物力資源、信息資源以及資金資源等，對(duì)它們進(jìn)行優(yōu)化配置，從而有利于增加企業(yè)中各個(gè)部門的合作和協(xié)調(diào)性，使各項(xiàng)工作都有條不紊地進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算還是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)需要。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)投資大和風(fēng)險(xiǎn)高的企業(yè)，因此，資金的管理顯得更加重要。在具體的發(fā)展過程中，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及發(fā)展目標(biāo)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實(shí)行全面預(yù)算管理具有重要性和必要性。因此，今后我們要加強(qiáng)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用，從而使它更好地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段，更好地在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)生活中發(fā)揮作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]李寶香.淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2009，02（03）：25-26.

篇(7)

[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法；折現(xiàn)法

[中圖分類號(hào)]F832[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）12-0107-02

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method）是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場(chǎng)法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值時(shí)要用到市場(chǎng)法，在估算開發(fā)費(fèi)用時(shí)要用到成本法。假設(shè)開發(fā)法的核心在于假設(shè)，其相關(guān)的數(shù)據(jù)都是通過預(yù)測(cè)得到的，需要對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)未來實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)。

在實(shí)踐中，開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，必須首先估算出土地的價(jià)值。房地產(chǎn)公司常常采用市場(chǎng)比較法來預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，即通過對(duì)周邊類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行修正后來預(yù)估房地產(chǎn)的價(jià)值，再估算出建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等。房?jī)r(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下地價(jià)和利潤(rùn)兩部分，如果地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低了，如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉淼脑O(shè)計(jì)預(yù)想而增加樓層、改變建筑物用途，使這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。房地產(chǎn)商要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須仔細(xì)研究該地塊的地理位置，面積周圍環(huán)境，容積率等。然后再根據(jù)這些條件，分析該土地的開發(fā)方向，在此基礎(chǔ)上明確待開發(fā)土地的價(jià)格。

假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值基本公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

以南京最近成交G75地塊為例，計(jì)算土地使用權(quán)的價(jià)值的步驟如下：

1調(diào)查評(píng)估對(duì)象的基本情況

G75地塊為建鄴區(qū)興隆大街北側(cè)、南河西側(cè)A2地塊，東至規(guī)劃道路，南至興隆大街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。出讓面積為5752220平方米，出讓年限70年。土地交付條件是凈地出讓，即地塊范圍內(nèi)房屋及建、構(gòu)筑物拆至室內(nèi)地坪，其余維持自然現(xiàn)狀。出讓范圍內(nèi)桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

2選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式

G75地塊的規(guī)劃用途為住宅。

3估計(jì)完成開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需要的時(shí)間

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期，其中開發(fā)期又可分為開發(fā)前期和建設(shè)期，其關(guān)系如下圖所示。

根據(jù)周邊地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)該地塊開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為四年，其中開發(fā)前期為05年，建設(shè)期為3年，經(jīng)營(yíng)期為1年。

4預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)商購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)的核心因素，對(duì)這個(gè)指標(biāo)的準(zhǔn)確估計(jì)將會(huì)直接影響對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的判斷，從而也決定了在待開發(fā)房產(chǎn)投標(biāo)中的報(bào)價(jià)是否合理，以及投標(biāo)是否能夠成功。

G75地塊預(yù)計(jì)3年后進(jìn)入銷售期，根據(jù)《大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，南京新建商品近三年住宅價(jià)格指數(shù)與去年同期相比為1003，989，1153。南京作為華東第二大城市、中國(guó)科教第三城、中國(guó)國(guó)家區(qū)域中心城市，南京房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)年上漲幅度為51%。G75地塊位于建鄴區(qū)，是南京重點(diǎn)打造河西城市新中心，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)一直呈上漲趨勢(shì)。G75地塊周邊在售的樓盤有：鳳凰和熙，單價(jià)23500元/平方米，星雨華府，單價(jià)25000元/平方米，華潤(rùn)悅府，單價(jià)27000元/平方米，均為高層住宅建筑，具有較好的參照性。預(yù)計(jì)G75地塊開發(fā)完成后的銷售單價(jià)為[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5預(yù)測(cè)后續(xù)成本費(fèi)用

后續(xù)成本費(fèi)用是將待開發(fā)房地產(chǎn)變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的成本、費(fèi)用、稅金等，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法下具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

取得稅費(fèi)是在拍得土地時(shí)應(yīng)由開發(fā)商繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，大約為地價(jià)的3%。

建設(shè)成本包括建筑安裝成本、小區(qū)配套費(fèi)用、前期費(fèi)用。G75地塊預(yù)計(jì)建設(shè)為高層住宅，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米，小區(qū)配套費(fèi)用為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、公用設(shè)施、景觀、智能化系統(tǒng)的費(fèi)用，前期費(fèi)用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等前期工程所發(fā)生的費(fèi)用，二者合計(jì)約為建筑安裝成本的14%。

銷售費(fèi)用為銷售期為銷售開發(fā)的房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財(cái)務(wù)報(bào)表，銷售費(fèi)用為銷售收入的4%，假設(shè)整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期均勻投入。

房地產(chǎn)交易中開發(fā)商應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為銷售價(jià)格的5%。

6確定折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，應(yīng)等同于市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。拍得G75地塊的是某上市公司，查閱該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表知該公司的近三年的資產(chǎn)報(bào)酬率為：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可確定折現(xiàn)率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格

估價(jià)基準(zhǔn)日為購(gòu)買該地塊的日期，設(shè)該地價(jià)的總價(jià)為V，則：

住宅建筑總面積=5752220×3=1725666平方米

開發(fā)完后住宅的出售總價(jià)款的現(xiàn)值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270萬元

該地塊取得稅費(fèi)=3%×V

建筑工程總費(fèi)用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323萬元

銷售費(fèi)用總額=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027萬元

銷售稅費(fèi)=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064萬元

則得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783萬元

G75地塊的成交價(jià)格為293000萬元，高于以上求得的土地價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)后的價(jià)值扣除成本、費(fèi)用、稅費(fèi)后剩下土地使用權(quán)價(jià)格和利潤(rùn)，按開發(fā)商拍得地塊的價(jià)格，開發(fā)商的預(yù)期報(bào)酬率為10%～11%。

參考文獻(xiàn)：

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[2]薛姝房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：高等教育出版社，2010