序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞 宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)調(diào)控 經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 資源供給 投資率 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)業(yè)

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)] 1672-4690(2009)02-0001-02

一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展不等于過(guò)熱

中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長(zhǎng)，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（企業(yè)利潤(rùn)、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非不存在問(wèn)題，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過(guò)熱”的判斷不能令人信服。

1、判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱極為困難

一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)質(zhì)是一個(gè)自然歷史的過(guò)程，其發(fā)展速度主要取決于該國(guó)（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期。

2、國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能

正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國(guó)的高投資提供了前提條件，從而成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈Ｈ找娓倪M(jìn)的宏觀調(diào)控為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說(shuō)的中國(guó)戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。

3、在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量、基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長(zhǎng)總量也只有2000多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。

4、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，是可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強(qiáng)了這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力。警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過(guò)分高估這種風(fēng)險(xiǎn)將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本。

二、較高投資率是中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證

學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國(guó)現(xiàn)階段有必然性和合理性。

1、較高的儲(chǔ)蓄率決定了中國(guó)現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性

較高的儲(chǔ)蓄率既源于中國(guó)國(guó)民文化傳統(tǒng)，也是中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會(huì)保障制度缺失使然。在今后一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展階段，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率要求有較高的投資率來(lái)消納，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。

2、中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展有賴于一個(gè)較高的投資率

中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，發(fā)展不足是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)主要矛盾的主要方面。發(fā)展中國(guó)家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對(duì)不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能為中國(guó)建設(shè)全面小康社會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國(guó)社會(huì)的主要矛盾。

3、較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低

固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴(kuò)大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴(kuò)大最終消費(fèi)品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強(qiáng)等非生產(chǎn)性和最終生活消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市的運(yùn)行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過(guò)剩（若有過(guò)剩應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展

中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20%。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降6~7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度是合理的、正常的。

今后幾十年是中國(guó)城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。快速的城市化有賴于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動(dòng)土地和資金兩個(gè)閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過(guò)剩”產(chǎn)能（如果有“過(guò)剩”），降低過(guò)高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國(guó)的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過(guò)度夸大美國(guó)次貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國(guó)國(guó)情、發(fā)展階段不同，中國(guó)的房貸對(duì)象也完全不同于美國(guó)。基于中國(guó)房貸結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。

四、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給

年終歲尾，幾個(gè)城市商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無(wú)市。但作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長(zhǎng)5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長(zhǎng)24.7%；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬(wàn)m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房?jī)r(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)逐步完善、提高的過(guò)程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應(yīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的基礎(chǔ)。中國(guó)要建設(shè)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時(shí)也不能奢望市場(chǎng)化能夠解決中國(guó)住房的所有問(wèn)題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的兩個(gè)方面的責(zé)任：一是重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用，以增加有效供給為主導(dǎo)方向，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調(diào)控，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強(qiáng)制披露房地產(chǎn)信息等；二是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。

篇(2)

內(nèi)容摘要：本篇論文主要介紹房地產(chǎn)業(yè)，共分為四大部分：一，房地產(chǎn)的重要地位二，匯率的波動(dòng)情況三，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響四，總結(jié)及建議。其中重點(diǎn)研究對(duì)象為人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)2，外資走向3，國(guó)內(nèi)購(gòu)買力4，過(guò)度升值的影響

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房?jī)r(jià)、購(gòu)買力等

一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，而住房問(wèn)題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越顯著，已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

表11995-2004年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率情況

年份GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率

圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動(dòng)情況

影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來(lái)研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，出口勢(shì)頭非常迅猛，外匯儲(chǔ)備一再創(chuàng)出新高，與此同時(shí)美國(guó)和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國(guó)向外輸出通貨緊縮，而美國(guó)要求中國(guó)實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會(huì)使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國(guó)此舉的真實(shí)動(dòng)機(jī)都是希望中國(guó)承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。

2.內(nèi)在的升值要求。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長(zhǎng)的階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，國(guó)家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國(guó)內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來(lái)人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢(shì)。

由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國(guó)開始實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房?jī)r(jià)波動(dòng)表，由此表也可以看出全國(guó)平均房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。

圖41991-2004全國(guó)平均房?jī)r(jià)

1．國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)

人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房?jī)r(jià)也隨之會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的降低，使人們對(duì)房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動(dòng)價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)最終上漲（如圖5所示）

圖5國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國(guó)投資者投資中國(guó)資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購(gòu)買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動(dòng)收益。人民幣升值幅度、商品房?jī)r(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會(huì)吸引外資投資中國(guó)房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會(huì)進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時(shí)也可以得出市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，許多歐盟國(guó)家的投資者希望通過(guò)投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，必然會(huì)有部分資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3．購(gòu)買力變化

擠出購(gòu)買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

擠出內(nèi)資，我國(guó)目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過(guò)剩，外資的超常流入會(huì)很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)模“擠出”人民幣升值，意味著中國(guó)老百姓購(gòu)買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對(duì)所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。

4．過(guò)度升值的影響

人民幣適當(dāng)?shù)纳担瑓R率穩(wěn)步下降，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是有益的，且會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國(guó)民收入大大增加)。中國(guó)目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動(dòng)，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過(guò)渡的升值匯率快速下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房?jī)r(jià)下降，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的震動(dòng)，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會(huì)給投資者造成巨大損失。

四、總結(jié)

匯率的降低即人民幣升值使房?jī)r(jià)上漲并且拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使資本大量流入，擠出購(gòu)買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過(guò)程中要注意過(guò)度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和住房市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，是長(zhǎng)期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對(duì)波動(dòng)。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。

參考文獻(xiàn)：

[1].李凱《中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005

[2].牛鳳瑞《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005

篇(3)

上半年，亮點(diǎn)頻頻出現(xiàn)

基礎(chǔ)設(shè)施投資較快增長(zhǎng)。2013年上半年，平谷區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資14.7億元，比上年同期增長(zhǎng)71.9%。其中全區(qū)新增了平谷河（海子水庫(kù)——上紙寨）治理工程、平谷區(qū)2013年平原地區(qū)造林工程、北京市交通委員會(huì)路政局平谷公路分局的721水毀恢復(fù)工程3個(gè)用于基礎(chǔ)設(shè)施投資的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，合計(jì)投資達(dá)9.7億元，占固定資產(chǎn)投資總量的66.0%。同時(shí)，在上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建的基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目中，平谷區(qū)再生水廠二期及再生水利用工程2013年上半年的完成額是去年全年的2倍。可見，重點(diǎn)工程項(xiàng)目的拉動(dòng)，確保了2013年上半年全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

從建安投資分產(chǎn)業(yè)看，一三產(chǎn)業(yè)比重突出。2013年上半年平谷區(qū)完成建安投資37.8億元，比上年同期增長(zhǎng)24.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的49.7%，同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，一三次產(chǎn)業(yè)建安投資與上年同期相比，增速分別為6.5%、37.6%，占全部建安投資的比重分別為13.9%、71.4%。

三產(chǎn)投資成為平谷區(qū)的投資主體。按三次產(chǎn)業(yè)劃分來(lái)看，2013年上半年平谷區(qū)一二三次產(chǎn)業(yè)投資分別為9.4億元、9.7億元和56.9億元，同比增速分別為32.1%、-20.4%和14.5%。第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的74.9%，成為全區(qū)的投資主體。2013年上半年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資主要集中在房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、文化體育和娛樂(lè)業(yè)、公共管理社會(huì)保障和社會(huì)組織五大行業(yè)，投資額合計(jì)46.7億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資的82.1%。

重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用明顯。截至2013年6月底，平谷區(qū)計(jì)劃總投資500萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、全部地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建項(xiàng)目和本年新增項(xiàng)目）共224個(gè)。其中投資在5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有24個(gè)，投資在億元以上的項(xiàng)目有10個(gè)，投資額分別為44.9億元和33.9億元，分別占全區(qū)投資總量的59.1%和44.6%。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明重大項(xiàng)目的順利進(jìn)展，有力帶動(dòng)了全區(qū)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

下半年，形勢(shì)仍然緊迫

篇(4)

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);現(xiàn)狀

［中圖分類號(hào)］F283 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）9-0006-04

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754―2002)分類方法,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

近年來(lái)形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來(lái),急速增長(zhǎng)。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì),就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前,學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多,但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析,通過(guò)分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。

1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用,是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：

1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī),而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國(guó)自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革,推行住房分配貨幣化以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年,房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長(zhǎng)24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長(zhǎng)14.76％；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng),1998―2007年,房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長(zhǎng)對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416,其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大,為0.145,兩者并列第一,而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094,居第二,與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。所以,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí),通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

1.3 改善人民的居住和生活條件

構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問(wèn)題,而住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題,直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè),解決人民住房緊張的問(wèn)題,是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年,全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。

1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大

財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo),政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量,很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,以國(guó)家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng),又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從1998年的139億元快速增長(zhǎng)到2007年的1660億元,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%,對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大,在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見表3。

2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),隨著人民的生活水平不斷提高,購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。

2.1 投資方面

房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長(zhǎng)為2007年的18.42%,增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000―2007年的七年間,更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。表4為1997―2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。

信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。從1997年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來(lái)源資金的比重從1997年的63.61%增長(zhǎng)為2007年的79.56%,資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國(guó)內(nèi)貸款額自1997年以來(lái)持續(xù)增大,2007年超過(guò)7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源見表6。

2.2 銷售方面

銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達(dá)到77355萬(wàn)平方米,其中：住宅銷售量從1996年的6898萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2007年的70136萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬(wàn)億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。

房?jī)r(jià)大幅攀升。1997―2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格,年均增長(zhǎng)187元。2004年、2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升,1年增長(zhǎng)400元/平方米左右。商品房?jī)r(jià)格從1997年到2005年增長(zhǎng)了1171元,其中2004年和2005年增長(zhǎng)了809元/平方米,占69％。2007年較2006年增長(zhǎng)了497元/平方米,占1997年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的27%。商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的,這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤(rùn),同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加,推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性,形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量,提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力,進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余,這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格見表8。

2.3 開發(fā)方面

開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2007年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬(wàn)平方米上升到2007年的236318萬(wàn)平方米,增加了191333萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。

2.4 區(qū)域發(fā)展

東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕,城市規(guī)模和城市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國(guó)的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國(guó)的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少,土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段,因此存在著巨大的增長(zhǎng)空間。近年來(lái)受到國(guó)家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長(zhǎng)的回報(bào)。2007年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見表10。

3 結(jié) 論

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過(guò)本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析,本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。

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篇(5)

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

關(guān)鍵詞： 黑龍江省；房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康狀況；綜合評(píng)價(jià)

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)

基于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)功能定位，從房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)發(fā)展的角度考察，從宏觀層次上判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康的標(biāo)準(zhǔn)大致有以下五個(gè)。

1.1 產(chǎn)出角度——房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)增長(zhǎng) 要想正確度量房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)選擇合理的總量指標(biāo)。只有弄清楚房地產(chǎn)增加值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系，才能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)做出正確判斷[1]。

1.2 投入角度——房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長(zhǎng) 雖然房地產(chǎn)投資不是衡量房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率的理想指標(biāo)，但由于房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值通常具有很強(qiáng)的正相關(guān)性，因此可以根據(jù)房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資之間的關(guān)系來(lái)間接地觀察一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康[1]。

1.3 購(gòu)買力角度——房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者收入之間是否協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，既是經(jīng)濟(jì)屬性比較特殊，同時(shí)也是民生性的。就是要保障性住房，滿足老百姓，特別是中低收入群體的基本住房需求。這樣的話如果房?jī)r(jià)偏離實(shí)際購(gòu)買力，就會(huì)影響房地產(chǎn)健康發(fā)展，也就是有購(gòu)買力的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是健康的。

1.4 金融角度——房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)業(yè)全部資金比重是否合理 房地產(chǎn)貸款的作用至關(guān)重要，其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、價(jià)格均產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，具有投資規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大的特點(diǎn)，能否獲得足夠的資金支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。但是國(guó)家沒有抑制的發(fā)放貸款將會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫。

1.5 內(nèi)部結(jié)構(gòu)角度——房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房屋所占比重是否合理 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的房屋主要包括：住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，如果某一類房屋比重過(guò)高或者過(guò)低都會(huì)影響房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。可以根據(jù)各類房屋所占比重是否合理來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)的初選

對(duì)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指標(biāo)進(jìn)行歸納整理，初選出能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的并且具有一定代表性的20個(gè)初選指標(biāo)[2]。各初選指標(biāo)見表1。

3 利用聚類分析法對(duì)初選指標(biāo)進(jìn)行分類

3.1 劃分指標(biāo)類群 將2001-2010黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)指標(biāo)的初選指標(biāo)數(shù)據(jù)[3]輸入SPSS18.0中進(jìn)行聚類分析[4]。本文將20個(gè)初選指標(biāo)分為五類，結(jié)果過(guò)程及結(jié)果如表2所示。

如表2所示，可將黑龍江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況指標(biāo)分為如下5類：

第1類群指標(biāo)包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價(jià)格、GDP、全社會(huì)房屋每平方米造價(jià)為第1類群。第一大群類指標(biāo)主要反映了影響黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市居民消費(fèi)、收入的總體水平。

第2類群指標(biāo)包括：房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)。兩個(gè)指標(biāo)從不同方面反映社會(huì)物價(jià)水平。

第3類群指標(biāo)包括：商品房銷售額、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資完成額。這些指標(biāo)主要反映黑龍江省房地市場(chǎng)投入與產(chǎn)出的基本情況，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的分部。

第4類群指標(biāo)包括：全部資金、國(guó)內(nèi)貸款。這兩個(gè)指標(biāo)主要反映黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展投入方面的規(guī)模狀況。

第5類群指標(biāo)包括：經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積、商品房銷售面積、住宅銷售面積、房屋施工面積、本年土地購(gòu)置面積、房屋竣工面積、房屋新開工面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積。這些指標(biāo)主要是反映黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展的供應(yīng)、需求方面的規(guī)模狀況。

3.2 分析各類群指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義 第1類群：宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)。第2類群：房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)。第3類群：房地產(chǎn)投入產(chǎn)出類指標(biāo)。第4類群：房地產(chǎn)金融類指標(biāo)。第5類群：房地產(chǎn)供需類指標(biāo)。

4 建立黑龍江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

4.1 第1類群指標(biāo)不作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)估的一級(jí)指標(biāo)。原因?yàn)榈?類群的宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)非房地產(chǎn)類指標(biāo)。

4.2 基于第2類群的房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)，構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)——價(jià)格健康狀態(tài)。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入之間是否協(xié)調(diào)，在“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”與“房屋租賃價(jià)格指數(shù)”基礎(chǔ)上，將“商品房均價(jià)增長(zhǎng)率/居民可支配收入增長(zhǎng)率”也作為二級(jí)指標(biāo)。

4.3 基于第3類群的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出類指標(biāo)，構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)——規(guī)模健康狀態(tài)。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，將“房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資”作為二級(jí)指標(biāo)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，將“房地產(chǎn)投資完成額占GDP比重”作為二級(jí)指標(biāo)。這兩項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)均能反映房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，即反映行業(yè)規(guī)模健康類指標(biāo)。

4.4 基于第4類群的房地產(chǎn)金融類指標(biāo)，構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)——金融健康狀態(tài)。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)全部資金的比重是否合理，將第4類群中的“國(guó)內(nèi)貸款”指標(biāo)和“全部資金”指標(biāo)進(jìn)行組合調(diào)整為“國(guó)內(nèi)貸款/全部資金”，并將其作為二級(jí)指標(biāo)。

4.5 基于第5類群的房地產(chǎn)供需類指標(biāo)，構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)——供求健康狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)或竣工面積的絕對(duì)值不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，因而對(duì)部分初選的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，選擇“房屋竣工面積增長(zhǎng)率”、“商品房銷售面積增長(zhǎng)率”、“房屋施工面積與房屋竣工面積”比作為二級(jí)指標(biāo)。這三項(xiàng)指標(biāo)是從房地產(chǎn)開發(fā)或竣工面積的增長(zhǎng)速度角度來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需健康狀況。

4.6 基于第5類群的房地產(chǎn)供需類指標(biāo)，構(gòu)建一級(jí)指標(biāo)——結(jié)構(gòu)健康狀況。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)內(nèi)部各類房屋所占比重是否合理，本文將第5類群房地產(chǎn)供需類指標(biāo)中的“住宅銷售面積”、“商品房銷售面積”、“經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積”、“房屋竣工面積”、“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積”、“房屋新開工面積”6個(gè)初選指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，最終將“普通商品住宅銷售占比”、“經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積/全部商品房竣工面積”、“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積/房屋新開工面積”作為二級(jí)指標(biāo)。

綜上所述，建立的黑龍江房地產(chǎn)市場(chǎng)健康評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表3所示。

5 結(jié)論

5.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)的確定不能僅考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部表現(xiàn)指標(biāo)，還要從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性角度，以及房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、各利益相關(guān)者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展角度，全面把握房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)行狀況。

5.2 通過(guò)實(shí)證分析所構(gòu)建的黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)評(píng)標(biāo)體系，第一，更符合黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特點(diǎn)，第二，與提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)具有較高的吻合度。

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篇(6)

當(dāng)前固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的特點(diǎn)

2008年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的特點(diǎn)如下：

1、投資增長(zhǎng)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

綜觀2008年以來(lái)各月固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況，可以看出，各月之間的投資增幅基本保持了一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，相互之間變化不大，詳見表1。

2、制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)仍是城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的主要力量

目前看，城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)主要由制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)投資帶動(dòng)的格局并未改變。1-5月，制造業(yè)投資增長(zhǎng)30.5%，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)34%，分別比城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)高4.9和8.4個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重分別達(dá)到32.5%和26.7%,合計(jì)占到59.2%。制造業(yè)投資增長(zhǎng)對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為37.3%,房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為33.2%，二者合計(jì)達(dá)到70.5%。

3、資金來(lái)源中國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金和自籌資金增幅較高

從資金來(lái)源看，作為占比最大的自籌資金（60%左右）增幅比較高，同時(shí)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金今年也一改往年占比不斷下滑的局面，增幅是各資金來(lái)源中最高的，其他方面的資金增幅均低于平均增幅，詳見下圖。

4、行業(yè)投資結(jié)構(gòu)有所改善

1-5月全國(guó)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資40264億增長(zhǎng)25.6%，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別為509億元、17846億元和21909億元，同比分別增長(zhǎng)66.1%、25.6%和25.0%。與此同時(shí)，高耗能行業(yè)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，部分行業(yè)投資增幅回落。其中，電力、熱力的生產(chǎn)與供應(yīng)業(yè)投資2471億元，增長(zhǎng)4.4%；黑色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業(yè)投資1114億元，增長(zhǎng)24.5%；有色金屬礦采選、冶煉及壓延加工業(yè)投資658億元，增長(zhǎng)41.5%。具體詳細(xì)見表2。

5、中部和東北地區(qū)投資領(lǐng)先增長(zhǎng)

2008年以來(lái)，各地區(qū)投資增長(zhǎng)有一定差別，1―5月，增幅最高的是寧夏，增長(zhǎng)57.4%,增幅超過(guò)40%的還有安徽、江西、海南，增幅最低的上海市，僅增長(zhǎng)1.7%，是唯一一個(gè)增幅為個(gè)位數(shù)的地區(qū)。分區(qū)域看，中部地區(qū)和東北地區(qū)增速比較快，投資比重上升，西部地區(qū)與全國(guó)水平相當(dāng)，而東部地區(qū)特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙滬地區(qū)增幅較低，比重下降。

下半年投資增長(zhǎng)趨勢(shì)

目前看，促進(jìn)下半年投資增長(zhǎng)的因素有：

1、短期慣性仍存

盡管截止到5月底，新開工項(xiàng)目84368個(gè)，同比增加9667個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資27212億元，同比下降2.5%。但從施工項(xiàng)目情況看，截止到5月底，城鎮(zhèn)50萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目累計(jì)168508個(gè)，同比增加17369個(gè)，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資206150億元，同比增長(zhǎng)17.6%。特別是2007年新開工項(xiàng)目增加比較多、計(jì)劃總投資增幅較高，起碼為2008年下半年投資增長(zhǎng)保持較高水平提供了基礎(chǔ)。

2、促進(jìn)投資增長(zhǎng)的基本因素依然存在

一是我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化和國(guó)際化快速發(fā)展階段，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、中西部開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)地區(qū)間轉(zhuǎn)移不斷加快，這些促進(jìn)投資增長(zhǎng)的因素2008年下半年繼續(xù)存在。

二是保持較高投資的理念在許多人特別是地方政府方面仍占據(jù)主導(dǎo)作用。改革開放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直以“高投資、高增長(zhǎng)”為特征，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)總體上居于40%以上。同時(shí)，為保證中西部地區(qū)、農(nóng)村地區(qū)的較快發(fā)展并縮小地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差距，保持較高的投資率和投資增長(zhǎng)率是必不可少的條件。特別是地方政府在面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民生活改善、財(cái)政收入增加等壓力下，固定資產(chǎn)投資熱情一直不減，投資欲望和信心依然較強(qiáng)。

3、節(jié)能減排項(xiàng)目受到政策支持

從國(guó)家調(diào)控政策方面來(lái)看，為了淘汰落后產(chǎn)能，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)技術(shù)升級(jí)和節(jié)能減排，需要加大對(duì)先進(jìn)產(chǎn)能和節(jié)能減排設(shè)施的投資。2007年，財(cái)政部安排了70億元資金支持節(jié)能技術(shù)改造項(xiàng)目，發(fā)改委也安排節(jié)能技術(shù)改造資金，支持了800個(gè)節(jié)能減排項(xiàng)目。2008年，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)政策上會(huì)加大力度支持節(jié)能減排項(xiàng)目，包括信貸、稅收等。

4、采掘業(yè)投資動(dòng)力充足

長(zhǎng)期看，能源、礦產(chǎn)需求，特別是中國(guó)需求在短期內(nèi)還難以明顯降低，而在高油價(jià)下背景下，上游資源類行業(yè)，如煤炭、鐵礦石、非金屬礦產(chǎn)、石油等采掘業(yè)的投資前景普遍為大家所看好，起投資動(dòng)能比較強(qiáng)。

5、農(nóng)業(yè)投資受惠政策支持可望繼續(xù)高增長(zhǎng)

按照中央要求，今年發(fā)展改革委繼續(xù)加大支農(nóng)投入力度：全年初步安排中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資1521億元，比2007年預(yù)算增加217億元，其中用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的投資近740億元，占全部安排的49%，比上年增加93億元。在農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，中央初步安排農(nóng)村飲水安全工程中央投資70億元；安排農(nóng)村沼氣中央投資30億元；安排農(nóng)村公路中央投資203億元；安排中央投資29億元，重點(diǎn)用于無(wú)電地區(qū)電力建設(shè)、中西部地區(qū)農(nóng)網(wǎng)改善和農(nóng)村小水電(含代燃料試點(diǎn))建設(shè)等。在一系列政策支持下，下半年農(nóng)業(yè)投資可望繼續(xù)高增長(zhǎng)。

6、重大投資項(xiàng)目的帶動(dòng)作用

2008年，諸多關(guān)系民生的重大項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，比如京滬高鐵、西氣東輸二線工程以及第三代核電站等。重大項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

此外，災(zāi)后重建需要投入大量的資金，一定程度上也會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資形成一定的拉動(dòng)作用。

抑制投資增長(zhǎng)的因素有：

1、外貿(mào)出口增速下滑對(duì)中小企業(yè)投資將起抑制作用

2008年以來(lái)，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、能源、原材料價(jià)格上升以及人民幣升值等多種因素的影響，出口增速開始下降，由于目前我國(guó)許多產(chǎn)品對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的依賴程度較高，出口的下降將會(huì)明顯地影響到企業(yè)的銷售和盈利狀況，沿海地區(qū)一些中小企業(yè)已經(jīng)步履維艱。企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的下降甚至由盈轉(zhuǎn)虧，將對(duì)企業(yè)特別是中小企業(yè)的投資產(chǎn)生抑制作用。

2、股市低迷不振，對(duì)企業(yè)資金來(lái)源產(chǎn)生一定影響

2008年以來(lái)，我國(guó)股票市場(chǎng)震蕩向下，跌幅巨大，目前尚未看到真正向好的跡象，在這樣的背景下，IPO明顯放緩，企業(yè)發(fā)行股票融資的規(guī)模縮減。同樣，由于股市環(huán)境、理念的變化，以前被視為利好的增發(fā)，目前卻一味地被理解為利空，增發(fā)面臨困局。這樣，作為固定資產(chǎn)投資資金來(lái)源最重要的企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)就會(huì)遇到一定的難度。

3、資源價(jià)格上漲對(duì)下游產(chǎn)業(yè)投資有所抑制

2008年，在投機(jī)資金的炒作下，國(guó)際石油價(jià)格加速上漲，不斷創(chuàng)出新高，高油價(jià)時(shí)代已橫在人們的面前。考慮到各類能源之間的比價(jià)關(guān)系，國(guó)際石油價(jià)格的上漲，已對(duì)國(guó)內(nèi)煤、電、油、天然氣價(jià)格產(chǎn)生了影響。前不久國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)提高國(guó)內(nèi)成品油價(jià)格和電價(jià)，就是為了應(yīng)對(duì)國(guó)際石油價(jià)格上漲的影響、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)，大家熱議多時(shí)的資源稅改革方案已經(jīng)醞釀多時(shí)，一旦出臺(tái)，將會(huì)對(duì)企業(yè)特別是中下游企業(yè)的投資成本產(chǎn)生影響。此外，為了減輕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)資源和環(huán)境的壓力，國(guó)家提高了許多行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，短期內(nèi)將會(huì)加大企業(yè)的投資和生產(chǎn)成本，抑制企業(yè)的投資。由于目前一些投資項(xiàng)目之所以在經(jīng)濟(jì)上可行，是基于較低的資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，隨著上述幾方面因素影響的顯現(xiàn)，一些投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，有可能在經(jīng)濟(jì)上變得不可行，從而對(duì)投資產(chǎn)生抑制作用。

4、房地產(chǎn)投資能否持續(xù)高增長(zhǎng)面臨一定的難度

當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資是在房地產(chǎn)價(jià)格徘徊，開發(fā)投資資金緊張及房地產(chǎn)銷售面積不斷下滑的環(huán)境中進(jìn)行，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益可能會(huì)下滑，而資金鏈比較緊。盡管目前關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)還有分歧，但如果房地產(chǎn)銷售跟不上，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)就將很難維持。

此外，從緊的貨幣政策如果沒有變化的話，也會(huì)對(duì)投資增長(zhǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用

綜合考慮，2008年下半年我國(guó)固定資產(chǎn)投資仍將保持較高增幅，不會(huì)出現(xiàn)增幅大幅下滑的局面。我們預(yù)計(jì)，2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)25%左右，與2007年增幅基本相當(dāng)，但由于價(jià)格因素，實(shí)際增幅會(huì)有一定的下降。

實(shí)現(xiàn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的政策建議

1、建立貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和財(cái)政政策協(xié)調(diào)機(jī)制

這三大政策的協(xié)調(diào)配合對(duì)投資和信貸總量與結(jié)構(gòu)的影響至關(guān)重要。一是政策制定層面上的協(xié)調(diào)配合。各級(jí)政府宏觀調(diào)控部門要在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)總體發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理制定宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)政策交流，避免政策制定和政策自身的矛盾和不協(xié)調(diào)。二是政策實(shí)施層面的協(xié)調(diào)配合。各級(jí)政府部門要盡量減少對(duì)宏觀調(diào)控政策的行政干預(yù)，努力創(chuàng)造良好的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，各宏觀政策調(diào)控主體要加強(qiáng)政策實(shí)施情況的交流和反饋，適時(shí)進(jìn)行微調(diào)。三是政策監(jiān)督層面的協(xié)調(diào)配合，政策監(jiān)督的目的在于提高各項(xiàng)宏觀政策在執(zhí)行中的權(quán)威性和實(shí)施效果。

2、轉(zhuǎn)變觀念，確立管理就是服務(wù)的政府理念

傳統(tǒng)政府是一種管制型的政府，其主要表現(xiàn)為行政權(quán)力的無(wú)限性、行政權(quán)力行使的隨意性、低效率和責(zé)任豁免，即權(quán)力型政府；現(xiàn)代政府有限政府、有效政府、法治政府、責(zé)任政府，即服務(wù)型政府。要實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)向現(xiàn)代的轉(zhuǎn)變，首先要實(shí)現(xiàn)觀念更新，確立管理就是服務(wù)的政府理念。

3、注重政府與市場(chǎng)的結(jié)合

投資體制中政府與市場(chǎng)結(jié)合，要充分運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的兩個(gè)重要方式，就是政府采購(gòu)招標(biāo)與政府項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo)。兩種引入市場(chǎng)主體的投資方式有如下共同特點(diǎn)：一是程序的公開性。整個(gè)采購(gòu)或招標(biāo)程序都在公開的情況下進(jìn)行，招標(biāo)信息的公開、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的公開、開標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果的公布等。二是競(jìng)爭(zhēng)的公平性。政府采購(gòu)招標(biāo)與政府項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo)，作為一種規(guī)范的、有約束的競(jìng)爭(zhēng)，有一套嚴(yán)格的運(yùn)作程序和實(shí)施方法，可以最大程度地吸引和擴(kuò)大投標(biāo)人的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)所有參與競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商地位一律平等，保證了競(jìng)爭(zhēng)的公平性。三是效率的最優(yōu)化。開放的公共產(chǎn)品市場(chǎng)和規(guī)范的招投標(biāo)程序，可吸引優(yōu)秀的產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商來(lái)參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從而可使政府以更優(yōu)惠的價(jià)格采購(gòu)到所需的產(chǎn)品或服務(wù)，更充分地獲得市場(chǎng)利益。

4、動(dòng)態(tài)修訂核準(zhǔn)目錄

2004年國(guó)務(wù)院的關(guān)于投資體制改革的決定，經(jīng)過(guò)三年多的努力，改革取得了突破性進(jìn)展。但在實(shí)際工作中，核準(zhǔn)制和備案制還存在一些不盡完善的地方。

對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)制和備案制兩種制度，實(shí)行核準(zhǔn)制的范圍就是由核準(zhǔn)目錄來(lái)規(guī)定。核準(zhǔn)目錄涵蓋企業(yè)投資項(xiàng)目的范圍不到20%，也就是說(shuō)80%的項(xiàng)目是實(shí)行備案管理。從調(diào)控角度講，制定這個(gè)目錄的初衷，就是在國(guó)家宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。核準(zhǔn)目錄已經(jīng)實(shí)施三年半了，需要視情況進(jìn)行適時(shí)修訂和調(diào)整。根據(jù)目前的實(shí)際情況和可持續(xù)發(fā)展要求，應(yīng)把“兩高一資”，就是高污染、高排放和資源消耗大、問(wèn)題比較突出的項(xiàng)目納入到核準(zhǔn)目錄范圍。

5、更多地關(guān)注投資效率

目前看，投資效率低下，已對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了極大或潛在的不利影響，因此，在我們關(guān)注投資速度、投資率的情況下，應(yīng)把更多的目光瞄準(zhǔn)投資效率。因?yàn)槿绻顿Y效率能夠切實(shí)提高，即使投資速度略快一點(diǎn)，問(wèn)題也不會(huì)很大，而如果投資效率沒有提高甚至繼續(xù)惡化，那么投資速度偏快就將產(chǎn)生許多問(wèn)題。

篇(7)

一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)勢(shì)喜人，但相對(duì)全國(guó)、全省而言，發(fā)展差距仍然很大

近幾年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。外埠房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)和我市一些技術(shù)優(yōu)良、資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，陸續(xù)在市城區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批品質(zhì)、品位俱佳的樓盤項(xiàng)目，有力地激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)實(shí)力。近兩年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅達(dá)35%。目前，市城區(qū)在建在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有23個(gè)，計(jì)劃總投資5.07億元；至6月底止已實(shí)際完成投資2.7億元；建設(shè)總規(guī)模為47.2萬(wàn)㎡，其中商品房住宅38.7萬(wàn)㎡。同時(shí)，商品房銷售價(jià)格近幾年也呈持續(xù)上漲之勢(shì)。今年一季度，市城區(qū)商品房銷售均價(jià)為1080元/㎡，其中商品房住宅銷售均價(jià)為920元/㎡，非住宅商品房為4100元/㎡，均比上年末有較大幅度增長(zhǎng)。

但同全國(guó)、全省相比，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然滯后。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重偏小。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重為16.2％，越是發(fā)達(dá)地區(qū)的比重越大，其中長(zhǎng)三角、珠三角、京津唐地區(qū)平均達(dá)31.72％，財(cái)稅貢獻(xiàn)率達(dá)40％，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為發(fā)達(dá)地區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.97%,財(cái)稅貢獻(xiàn)率為18.12％；~市近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資所占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重僅為9.22%,比全國(guó)、全省平均水平低40％以上，與發(fā)達(dá)地區(qū)差距更大。二是我市商品住宅價(jià)位仍然偏低。就全國(guó)來(lái)看，國(guó)家公布的2007年一季度全國(guó)70個(gè)受監(jiān)控的大中城市商品房銷售價(jià)格同比上漲5.6％。就全省來(lái)看，省統(tǒng)計(jì)局的2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)通報(bào)顯示，我省商品住宅銷售均價(jià)為2119元/㎡，同比上漲6.6％。其中~市為3194元/㎡，且在全國(guó)31個(gè)省會(huì)以上城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)測(cè)算排位中名列倒數(shù)第四位，屬于房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫城市，不在國(guó)家本輪調(diào)控范圍之列。就我市來(lái)看，雖然一年多以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度較大，市城區(qū)一季度商品住宅銷售均價(jià)已達(dá)920元/㎡，但與全省一季度商品住宅均價(jià)2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我們認(rèn)為~房地產(chǎn)業(yè)總體上不是投資過(guò)熱，而是發(fā)展滯后；不是過(guò)快，而是慢了節(jié)拍；不是商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，而是相對(duì)周邊地區(qū)明顯偏低。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷拓展，但相對(duì)商品房消費(fèi)需求而言，市場(chǎng)空間仍然很大

近年來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到培育和拓展，市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨規(guī)范，房地產(chǎn)交易十分活躍，交易量連續(xù)三年以80％的幅度增長(zhǎng)。尤其值得一提的市新城區(qū)工業(yè)園大規(guī)模投資開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套服務(wù)用房，以租賃或出售的方式供應(yīng)需求者，這一舉措為豐富房地產(chǎn)內(nèi)涵、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求、擴(kuò)展房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極的推動(dòng)作用。

雖然我市商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但從商品房特別是住房消費(fèi)需求來(lái)看，我市仍然有著進(jìn)一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費(fèi)升級(jí)正在形成和發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，住房消費(fèi)能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠(yuǎn)低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)升級(jí)換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。在商品房市場(chǎng)上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉(zhuǎn)換已逐漸成為居民住房消費(fèi)主題。根據(jù)去年我局的抽樣調(diào)查，~城鎮(zhèn)人均居住建筑面積32.5㎡，購(gòu)房意向率為27.4％，近三成居民有購(gòu)房需求，其中因改善居住條件需購(gòu)房的占72.6％。其次，城鎮(zhèn)化步伐加快將為樓市發(fā)展提供有效需求。隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的強(qiáng)力推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口不斷增多，住房需求也隨之增長(zhǎng)。住房消費(fèi)需求進(jìn)入總量增長(zhǎng)期，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟了廣闊的市場(chǎng)空間。

三、房地產(chǎn)業(yè)既是財(cái)源性產(chǎn)業(yè)，也是民生性產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大作用

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，已成為很多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極、財(cái)政增收的動(dòng)力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)，提升城市形象等方面的作用更加凸顯。

首先，房地產(chǎn)稅費(fèi)征收是地方財(cái)政增加收入的重要來(lái)源。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體稅費(fèi)資源有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市教育費(fèi)附加及契稅等諸多種類，還有多項(xiàng)行政事業(yè)性、服務(wù)性收費(fèi)。據(jù)綜合測(cè)算，新建商品住宅應(yīng)繳稅費(fèi)為投資額的24.07％，非住宅應(yīng)繳稅費(fèi)為投資額的34.05％。

其次，房地產(chǎn)業(yè)綜合帶動(dòng)作用大。據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機(jī)械、家電、家具、金融保險(xiǎn)、裝飾裝潢、中介服務(wù)等30多個(gè)行業(yè)70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)國(guó)家建設(shè)部測(cè)算，房地產(chǎn)的需求帶動(dòng)效應(yīng)是：每100元的房地產(chǎn)需求，能夠帶動(dòng)335元左右的其他需求，帶動(dòng)系數(shù)為3.35。同時(shí)，房地產(chǎn)屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，就業(yè)容量大，就業(yè)勞動(dòng)能力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理及與之相關(guān)的建材、裝飾裝修、中介服務(wù)等市場(chǎng)，提供了大量的就業(yè)崗位，為擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)揮了不可估量的作用。一般來(lái)說(shuō)，每投資開發(fā)建設(shè)1萬(wàn)平方米商品房，則可增加建安從業(yè)人員2.3萬(wàn)個(gè)工作崗位，按勞動(dòng)就業(yè)有關(guān)政策規(guī)定，相當(dāng)于90人全年就業(yè)，人平收入1.8萬(wàn)多元；每1萬(wàn)平方米商品房的物業(yè)管理，則可增加就業(yè)人員6—8人。

四、加快推進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

㈠進(jìn)一步明確加快~房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想。“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”（[]37號(hào)）。應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，把房地產(chǎn)業(yè)作為我市的重要支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)打造，毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。使房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到18％以上。財(cái)稅貢獻(xiàn)率達(dá)到25％以上。

㈡加大新城區(qū)開發(fā)力度，加快舊城改造步伐。根據(jù)實(shí)際，合理確定我市房地產(chǎn)開局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，既注重加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)，又注重推進(jìn)舊城區(qū)改造，以推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。新城區(qū)應(yīng)堅(jiān)持以開發(fā)中高檔商品房為主，針對(duì)目前房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小的現(xiàn)狀，著力打造1—2個(gè)300畝左右的高品味住宅小區(qū)，滿足住房改善性需求和高收入家庭、外來(lái)購(gòu)房者需求；舊城區(qū)要抓住沿河路改造契機(jī)，以開發(fā)建設(shè)普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房為主，通過(guò)合理規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)，多為中低收入群體提供面積不大、功能全、造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的住宅、力爭(zhēng)通過(guò)2—3年的努力，徹底改變舊城區(qū)面貌，改善居民居住環(huán)境，提升城市整體形象。通過(guò)加快舊城改造，刺激住房被動(dòng)需求，提高住房市場(chǎng)化程度。