序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產工程論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。工程建設配合協作是指在工程建設過程中，為了使工程建設工作有計劃地順利進行而對多個部門進行的統籌協調工作，因為在房地產開發建設的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產施工項目，花費的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實現協調合作，最大限度地發揮施工建設團隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產工程項目建設的各個部門進行統籌管理，使各個部門之間彼此協調，避免工作內容的沖突。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。

二房地產工程管理的有效途徑

目前，我國房地產工程管理仍然存在一些明顯的問題，如房地產項目開發之前準備工作不足、對施工過程的監管力度不夠、工程管理機制不夠科學、工程竣工后的驗收標準和工程報建之初不統一等。這些問題的存在對于房地產工程管理質量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產公司包括資金、信譽在內的損失，另一方面也是對工程項目和使用居民不負責任的表現，對房地產公司的長遠發展和我國建筑業的發展帶來了不利影響。因此，亟需對我國目前房地產工程管理中存在的問題進行研究分析，制定出一套針對性的改進策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產開發商及相關部門實現房地產工程管理實效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：

1采用高效、先進的房地產工程

管理模式先進、有效的管理模式，是當前實現房地產工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用高效、先進的房地產工程管理模式應當做到以下三點：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業能力的基礎上，對管理人員的管理職責進行細化分工，并確定管理者的具體權力，通過對管理人員進行精細化管理，使管理人員的能力得以充分發揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項目經理制的管理模式，這種模式也是目前房地產工程管理中得到了廣泛認可的管理模式，即企業在總經理之下根據項目內容設置項目經理，通過項目經理對項目的實施進行直接管理，并由項目經理承擔項目管理責任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細化程度，增加了管理的實際效果和范圍；第三，設立工程指揮部，尤其是對于大型的房地產工程項目來說，工程指揮部的設立具有很重要的意義，工程指揮部可以實現對整個工程項目的統籌管理、協調分工，工程指揮部可以由多個項目合資方同時參與，實現多個項目合資方對工程項目的共同管理，使工程項目的施工更加符合投資方的意愿。

2選擇專業能力強、認真負責的管理者再大的房地產工程項目

其管理工作最終也是由人來完成的，因此，房地產工程管理者的素質和能力高低對管理的實際效果產生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產工程管理的質量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經驗，并能夠認真負責、承擔責任、有良好的執行力、重視管理細節的管理者，尤其是項目經理。在這方面，房地產開發商必須有深刻的認識，大量的事實論據已經表明，房地產工程項目經理的良好的管理能力和管理態度是提升房地產工程管理質量的重要保障。此外，對于施工企業也應當慎重選擇，一方面，要衡量施工企業的施工能力是否能夠勝任房地產工程項目；另一方面，要對施工企業以往的施工信譽度、施工質量進行考察，確保施工企業的施工能力和施工資質能夠按照標準完成工程項目。

3竣工后驗收和前期報建相統一

工程竣工后的驗收工作，其驗收標準不僅需要按照國家相關的行業標準確立，也需要和工程報建之初的內容相統一，否則會造成工程驗收工作無法檢查出和工程報建方案相悖的工程內容，使驗收工作名存實亡。為了實現竣工后的驗收標準和前期報建相統一必須做到：首先，驗收標準要體現報建時對工程建設的要求，尤其是一些關鍵環節和基礎性內容，確保工程建設是按照既定的方案進行的；其次，驗收要重點檢查前期報建所規定的工程質量問題，及時發現沒有達到前期報建要求的質量的工程內容，對這部分內容進行科學處理，保障房地產工程項目的綜合質量和細節質量，對工程負責，對住戶負責。

三結語

篇(2)

據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環境評價報告;

4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6)建設期貨款利息;

7)固定資產投資方向調節稅。

結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現象,取得良好的控制效果。

2規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現,是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態控制的話,那么規劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。

2.1總平面規劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本;

2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。

2.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。

2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。

3施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

3.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據項目實際,確定合理的投標條件

①根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。

③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,

注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

3.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調價動態。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:

①組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。

③經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。

2)充分發揮社會化監理服務功能,建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態管理。

在IS09001-2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。

5結束語

綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現象的發生,實現投資效益最大化。

參考文獻:

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[4]尹貽林.工程造價管理基礎理論與相關法規[M].北京,中國計劃出版社,2003.

[5]駢永富,閻俊愛.房地產投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.

篇(3)

關鍵詞：房地產項目，環境評價，清潔生產

 

1 引言

近年來，房地產業已成為我國國民經濟支柱產業[1]，房地產開發項目在促進經濟社會發展的同時，帶來的環境問題也日益突出，引發的環境污染糾紛也時有發生。作為房地產開發項目環境管理的重要制度，房地產開發項目環境影響評價顯得越來越重要。與傳統建設項目相比，房地產開發項目環境影響評價開展較晚，技術尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點的完整的技術規范。因此，積極開展房地產開發項目環境影響評價探索與實踐，具有十分重要的意義。

目前，房地產開發項目環境影響報告書一般包括總論、工程概況及工程污染源分析、區域環境現狀調查、環境影響預測與評價、環保措施、環境經濟分析、施工期環境影響分析、景觀生態環境影響分析、環境管理與監控計劃、公眾參與、結論與建議等[2]，一般很少進行清潔生產分析。

清潔生產是國際社會在總結了工業污染治理的經驗教訓后提出的一種新型污染預防和控制戰略，以后又將清潔生產的要求逐步擴展到服務領域和產品，并開始探索建立“循環經濟”和“循環社會”。清潔生產的實質[3]，是貫徹污染預防原則，從生產設計、能源與材料選用、工藝技術與設備維護管理等社會生產和服務的各個環節實施全過程控制，從源頭減少資源的浪費，促進資源的循環利用，控制污染的產生，實現經濟和環境效益的統一。建筑業能耗為世界總能耗的25～40%，建筑垃圾占城市垃圾的30～40%[4]，建筑工地噪音占城市噪音約1/3，水泥工業CO2排放量約占全球的7%。因此，對房地產開發項目進行清潔生產分析非常必要。

房屋的建設也是一種產品的生產，房地產開發項目必須審視可持續發展的需求，在設計施工運營過程中應以“清潔生產”為理念，從生態層來獲得對居住環境的重新認識，保護自己賴以生存的環境，解決人與自然和諧發展的問題。在房地產開發過程中清潔生產應貫穿于建筑整個生命周期——選址、規劃設計、施工、使用管理及拆除過程中，以最節約能源、最有效利用資源的方式建造最低環境負荷情況下最安全、健康、高效及舒適的居住空間，達到人及建筑與環境的可持續發展。

2 建筑的規劃、設計

房地產項目在規劃、設計時必須結合當地生態、氣候、經濟、人文環境特性等諸多因素進行綜合分析、整體設計，切勿盲目照搬所謂的先進綠色技術，也不能僅僅著眼于一個局部而不顧整體。如熱帶地區使用保溫材料和蓄熱墻體就毫無意義，而對于寒冷地區，如果窗戶的熱工性能很差，使用再昂貴的墻體保溫材料也不會達到節能的效果，因為熱量會通過窗戶迅速散失。在經濟拮據的情況下，將有限的保溫材料安置在關鍵部位，而不是均勻分布，會起到事半功倍的效果。而對于有些類型的建筑如內部發熱量大的商場或實驗室，沒有保溫材料利于降低空調能耗，也會更利于節能。

利用場地自然條件，合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風和天然采光，減少使用空調和人工照明，從而減少因采光、通風所導致的能耗和污染。日照時間是衡量日照效果最常用的指標，在冬季要求日照時間越長越好，而夏季則越短越好。居住區設計時日照時間應滿足GB50180-93《城市居住區規劃設計規范》。

3 施工期清潔生產

對房地產開發項目實施清潔生產，體現在工程建設的全過程，施工階段是需要更加重視的一個階段。建筑施工具有周期長，資源和能源消耗量大，廢棄物產生多等特點，項目施工過程會對環境、資源造成嚴重的影響。對施工過程進行控制和管理，提倡以節約能源、降低能耗、減少污染物的產生量和排放量為基本宗旨的清潔生產，對于實現房地產開發的可持續發展有著不可忽視的作用。

3.1改進施工方式

（1）采用機械化、現代化、程序化、技術化的拆除方式，以盡量縮短拆除時間，并采取各種措施（如灑水抑塵、設置圍欄等）減少拆除中粉塵的排放量；妥善處理處置拆除后期建筑垃圾的存放和綜合利用問題。博士論文，環境評價。

（2）施工現場積極推行文明施工，大力開展“5S”（指對施工現場各生產要素所處狀態不斷進行整理、整頓、清潔、清掃和修養）活動，實施合理定置和目視管理，使施工現場秩序化、標準化、規范化。

（3）積極推廣應用施工新技術、新工藝、新設備和現代化管理方法，提高機械化作業程度。盡可能地集中設置現代化攪拌站，或采用商品混凝土、混凝土構件，鋼木加工等，盡量采用工廠化生產；改革施工工藝，減少現場濕作業、手工作業和勞動強度；并應用電子計算機和閉路電視監控系統提高機械化水平和工廠化生產比重；努力實現施工現代化，使文明施工達到新的更高水平。

3.2施工結合氣候

在選擇施工方法，安排施工順序，布置施工場地時應結合氣候特征。這可以減少因為氣候原因而帶來施工措施的增加，資源和能源用量的增加，有效地降低施工成本；可以減少因為額外措施對施工現場及環境的干擾；可以有利于施工現場環境質量的改善和工程質量的提高。博士論文，環境評價。為了能做到施工結合氣候，需了解現場所在地區的氣象資料及特征，主要包括：降雨、降雪資料，氣溫資料，風的資料。

施工結合氣候的主要體現有：（1）盡可能合理的安排施工順序，使會受到不利氣候影響的施工工序能夠在不利氣候來臨前完成。如在雨季來臨之前，完成土方工程、基礎工程的施工，以減少其它需要增加的額外雨季施工保證措施；（2）安排好全場性排水、防洪，減少對現場及周邊環境的影響；（3）施工場地布置應結合氣候，符合勞動保護、安全、防火的要求。產生有害氣體和污染環境的加工場（如瀝青熬制、石灰熟化）及易燃的設施（如木工棚、易燃物品倉庫）應布置在下風向，且不危害當地居民；起重設施的布置應考慮風、雷電的影響。（4）在冬季、雨季、風季、炎熱夏季施工時，應針對工程特點，尤其是對混凝土工程、土方工程、深基礎工程、水下工程和高空作業等，選擇適合的季節性施工方法或有效措施。

3.3施工節能

我國城鄉現有建筑總面積約400億m2，預計到2020年我國還將新增建筑面積300億m2 [5]。如果不做好建筑節能，如此龐大的耗能建筑空間，必將是我國經濟發展的承重負擔。減少資源的消耗，節約能源，提高效益，保護水資源是可持續發展的基本觀點。施工資源（能源）的節約主要有以下幾方面內容：

（1）水資源的節約利用。博士論文，環境評價。通過監測水資源的使用，安裝小流量的設備和器具，在可能的場所重新利用雨水或施工廢水等措施來減少施工期間的用水量，降低用水費用；

（2）節約電能。博士論文，環境評價。通過監測利用率，安裝節能燈具和設備，利用聲光傳感器控制照明燈具，采用節電型施工機械，合理安排施工時間等降低用電量，節約電能；

（3）減少材料的損耗。博士論文，環境評價。通過更仔細的采購、合理的現場保管，減少材料的搬運次數，減少包裝，完善操作工藝，增加攤銷材料的周轉次數等以降低材料在使用中的消耗，提高材料的使用效率；

（4）可回收資源的利用。博士論文，環境評價。可回收資源的利用是節約資源的主要手段，也是當前應加強的重點工作之一。主要體現在兩個方面：一是使用可再生的或含有可再生成分的產品和材料，這有助于將可回收部分從廢棄物中分離出來，同時減少了原始材料的使用即減少了自然資源的消耗；二是加大資源和材料的回收利用、循環利用，如在施工現場建立廢物回收系統，再回收或重復利用在拆除時得到的材料，這可減少施工中材料的消耗量或通過銷售來增加企業的收入，也可降低企業運輸或填埋垃圾的費用。

4 運營期清潔生產

4.1綠色室內裝修

建設單位裝修過程應符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB50325-2001），并采用環保型室內裝修材料和建筑材料。為了從源頭上杜絕對室內環境的污染，物業管理部門要做好防治室內污染的宣傳，引導居民使用“綠色家具”，即要使用符合國家質量監督檢驗檢疫總局規定的10項室內裝飾裝修材料強制標準[6]（包括：人造板及其制品中甲醛釋放限量，溶劑型木器涂料、內墻涂料、膠粘劑、木家具、壁紙、聚氯乙烯卷材地板、地毯、地毯襯墊及地毯膠粘劑等有害物質釋放限量，混凝土外加劑中釋放氨的限量，建筑材料放射性核素限量等）的室內裝飾裝修材料，以減少室內有害氣體的釋放量，真正達到控制室內環境污染的目的。

項目工程竣工時，建設單位要按照GB50325-2001要求對室內環境質量進行檢查驗收，委托有資質的檢測機構對建筑工程室內氡、甲醛、苯、氨、總揮發性有機化合物（TVOC）的含量指標進行檢測。建筑工程室內有害物質含量指標不符合GB50325-2001規定的，不得投入使用。

4.2 提倡中水回用

1996年建設部頒發了《城市中水設施管理暫行辦法》規定建筑面積超過2萬m2的旅館、飯店、公寓，超過3萬m2的機關、科研、大專院校、大型文化體育設施，規劃人口在3萬人以上（或中水回用量在750 m3/d以上）的住宅小區必須修建中水設施。采用建筑中水系統，使污水處理后回用，有著雙重意義：既可減少污染，又可增加可利用的水資源，可解決大量的水景景觀用水和大面積綠地用水，有明顯的環境效益、社會效益和經濟效益。

5 綠色物業管理

在環保方面，“綠色房產”的物業管理主要體現在對項目生活垃圾的控制。具體為：控制生活垃圾分布面積，減少垃圾在堆放、運輸過程中對自然環境的破壞，收集應體現“誰污染誰治理，誰堆放誰付費”，處置以“無害化、減量化、資源化”為原則；提倡垃圾袋裝化，實行分類收集（分有害類、可回收類和不可回收三類），盡量回收利用，其余的集中無害處理后回填大自然。

6 結語

對房地產項目實施清潔生產，使房產符合“住健康、可回收、低污染、省資源”的原則，實現人與自然的和諧統一，使房地產業可持續發展。

參考文獻

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[2]宋世偉.淺議房地產建設項目環境影響評價.遼寧城鄉環境科技,2006,26(2):19-21

[3]化勇鵬,程勝高.環境影響評價中的清潔生產分析.安全與環境工程,2009,16(3):6-8

[4]王燕飛.對中國綠色建筑的幾點思考.陜西建筑,2005,9(123):3-6

[5]張黎軍.綠色建筑-中國建筑設計業新的挑戰.住宅科技,2006,8:36-40

[6]申琪玉,李惠強.綠色建筑與綠色施工.科學技術與工程,2005,5，（21）：1634-1637

篇(4)

論文摘要：加入WTO后，我國將孕育出“現代不動產”行業，社會對房地產專業人才的常求，也發生了巨化。我國房地產專業教育硯狀，已不能適應祈形勢下的社會常要。文章分析如何以“硯代不動產”理念規范和發展我國的房地產類專業教育，對辦好我國房地產專業教育捉出了前性的看法。

新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。

一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎

從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。

“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。

國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。

二、房地產專業教育現代化的規范和引導

辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。

(一)搞好學科管理和指導

建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。

(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦

從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。

(三)做好專業發展的規劃定位

第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。

第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。

第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。

(三)做好相關學科的分工協調

不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。

篇(5)

以江蘇A房地產有限責任公司作為中小型房地產企業的代表進行分析，該公司主要進行房地產開發、銷售;室內外裝飾;建材銷售等的業務。

企業特點:

1)產業內的地位:市場占有率低該公司的成立源于母公司的企業化改造，做為非主營業務的房地產開發的部門前身是負責集團內部基本建設的相關部門，主要服務于集團內部辦公、居住的需求，在市場化過程中，還存在對母公司依存程度高，相比房地產上市企業，市場占有率很低。

2)管理方式:經營者直接面對員工企業規模小，成立時間短，經營者和員工80%以上來自原集團公司

3)組織結構

企業由小集團投資，采用集中制，資本和技術構成較低

4)經營活動主要在南京市，帶有明顯地域性公司現有項目全部位于南京市，在未來3年內將結合國家宏觀環境和企業自身發展，逐步開發江蘇省內集團公司的優質土地資源，將經營活動逐步發展到江蘇全省。

5)資本和技術構成較低

6)內部層次較少

由于公司規模小，經營活動區域小，管理層次較少，僅設總經理、副總經理各一人，下設綜合辦工程部和財務部，項目管理另行抽調人員設置，由副總經理負責。

7)融資方式單一，主要來源于商業銀行貸款母公司借款隨著公司改制的順利完成，融資渠道為商業銀行貸款。今后準備上市，擴大融資渠道。

8)項目建設

公司組織結構源于集團公司原基建辦，有長達20年以上的基本建設經驗，在改制前十年間先后建辦公樓4棟逾十萬平方米，四星級酒店1座逾4萬平方米，住宅(含改造)逾20萬平方米，其中獲魯班獎工程(建設部優質工程獎)3座，有著豐富的建設經驗，在開發項目上同樣具備一定的經驗。

9)財務信息

江蘇A房地產公司的財務信息如下表所示:碩士論文房地產上市公司業績的影響因素實證研究

表4.IA房地產公司財務信息

4.2總股本對江蘇A房地產公司業績的影響

總股本對房地產上市公司的業績影響很大且與業績變化大小為負相關。公司規模變化時，其業績變化明顯，且隨著公司規模的擴大，其對業績的影響越來越小。因此對于中小型房地產企業來說，規模對于公司的業績影響是大于對大型房地產企業的影響①。

以江蘇A有限責任公司作為中小型房地產企業的代表進行分析，將總股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中總股本單位為億股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。對于該公司總股本使得業績增長大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，對于該公司而言，擴大規模是業績增長的方法之一。

4.3貨幣政策對江蘇A房地產公司業績的影響

①規模并不是越大越好，也要保持適度，規模的經濟性與生產技術水平，管理手段的現代化程度等因素有密切的關系，當一個公司的規模超越了一定限度，會使管理層次過多，管理效率降低，管理費用增加。同時若企業所占市場份額超出一定范圍，也會面臨政府的反壟斷干預。因而充分利用現有的技術和設備，使單位產品(項目)的成本最低，占有并保持相當的市場份額，是實行規模經濟要把握的一個度。房地產是目前我國主要調控的對象，這類上市公司在90年代是我國在擴大內需，促進消費時所保護行業，后來由于諸多因素的影響，此行業發展過熱，與國家經濟發展不相符，所以國家進入21世紀后進行重調控。由上面計算結果可知，2005年、2006年房地產企業的業績受宏觀政策影響較大。因為我國的房地產這個行業近十年來在我國發展迅速，房地產受物價波動影響較大，因為物價上漲，會影響房地產的生產成本，從而提高了房地產的價格，影響購買力，故對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響。中小型企業用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款，尤其是商業銀行的貸款。利率的高低影響開發的成本和利潤。首先是銀行提高貸款利率后，增加了房地產企業的建設成本。這些新增利息成本無論是房地產開發商自己承擔還是向消費者轉移，都會抑止房地產投資。利率的上調將直接影響到企業資金使用成本的增加，影響投資者的收益率，影響消費者的購房成本。以當前房地產企業平均75%左右的資產負債率計算，做一個簡單的測算。對于一般的房地產開發企業，銀行貸款占負債總額的比例為22.5%(根據統計局相關數據)，則在該企業的所有資產中，16.8750k為銀行貸款，而自有資金占25%。因此，當商業銀行貸款利率提高1個百分點時，所增加的利息費用占自有資金的比例將增加0.675個百分點。同時，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預期，增加了房地產企業使用其他借入資金的難度，從而提高了現有的其他借入資金的機會成本，從而在一定程度上影響了公司業績。

4.4股權結構對江蘇某某房地產公司業績的影響

表4.4江蘇A房地產企業大股東持股比例

第一大股東

第二大股東

中國郵電工會江蘇省郵政局機關委員會

江蘇同達通信技術有限責任公司由表中可見，該公司的股權結構比較簡單，股權集中度高。但上市后將面臨股權結構復雜化，必然會有所分散。股權結構通過對公司治理產生影響，最終就會影響公司的治理績效。而從模型分析可以得出股東持股比例對公司業績影響很大。因此對于準備上市的江蘇A房地產企業分析股權結構對于公司業績影響是迫切需要的。股權結構對公司的治理影響主要依靠的治理機制包括激勵約束機制②、監督機制③

②激勵約束機制主要是處理內部人與外部股東之間的關系。股權結構通過這一傳導機制影響公司績效。

③監督機制是處理公司與其它資金供應者之間的關系。和外部接管機制④。

1)股權結構與經營激勵

公司股權結構對公司治理的作用機理，首先表現為股權的集中或大股東的存在一定程度上有利于公司的經營激勵，特別是在最大股東擁有絕對控股權的情況下更是如此⑤。由于董事長或總經理是控股股東的直接代表或控股股東本人，因而這些經營者的利益與股東的利益就越一致。這樣，公司就可以在一定程度上避免將現金流量投入于凈現值為負的項目之中。十大股東持股比例在一定程度上反映了公司股權的集中程度。對于股權極度分散的公司來說，經營者的利益很難與股東的利益相一致，單純的年薪制與股票期權等對經理的激勵措施畢竟作用有限，經營者利用剩余現金流量亂投資往往不可避免。

2)股權結構與收購兼并

公司購并是一種非常關鍵的治理機制，它可以導致合并后的公司價值大于收購公司與目標公司價值的簡單算術之和，而且，收購兼并的目標公司往往是績效較差的公司，成功的收購將可以更換原公司經理，因而被認為是控制經理隨心所欲的最有效方法之一⑥，購并頻率直接影響了公司經理的更換頻率。股權分散對于收購兼并則非常有利。分散的股權使得收購方極易標價收購成功⑦。在公司擁有幾個大股東的情況下，情況趨于復雜化，對于外部收購者(原來并不是公司股東的收購者)而言，公司的大股東無疑對他的收購會產生異議，或許會要求提高收購價，因而阻止收購的成功，但若收購者為公司的大股東之一，則可能有利于其收購成功，因為一方面收購方已擁有了不小的股權，只要獲取另外小部分股權，便可以獲得成功，這就減少了收購方的成本;另一方面，收購方作為大股東之一，對被收購公司的情況有所了解，這對收購是非常重要的。

3)股權結構與監督機制

對公司經營管理的監督機制，是公司發展、績效提高以及確保資金和資源得以流向公司的重要保障。對轉軌經濟來說，內部人控制現象的存在使得股東對經營者或公司內部控制者的監督更為重要。如果缺乏監督，資金提供者便不敢向公司提供資金或購買股票，從而投資萎縮。盡管國家或有關組織機構通過法律規定或其他途徑(如在公司法中規定上市公司須成立監事會，讓獨立審計機構審計公司，公開信息披露等)，可

④外部接管機制是指市場對公司的外部治理，主要包括收購、兼并和破產機制。

⑤根據Holdemess和Sheehan(1988)對美國紐約股票交易所困YsE)和美國股票交易所(AMEx)擁有絕對控股股東的公司的研究，9o%以上的控股股東派出自己的直接代表(當控股股東為公司時)，或自己本人(當控股股東為個人時)擔任公司董事長或首席執行官

⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997

⑦這也是在英美兩國，收購兼并作為一種重要的機制被企業界普遍使用的原因”在這兩個國家里，公司由控股股東或大股東所控制的情況較少，這與德國和日本的情形相反”

以在一定程度上監督經營者或內部控制者，但真正有效與直接的監督，還是來自于股東的監督。而股權結構對于股東監督同樣具有至關重要的影響。在公司擁有控股股東而其他股東均為小股東，同時公司經營者又是該控股股東本人的情況下，小股東對經理的監督便成為問題。因為小股東往往無法對控股股東本人形成直接的挑戰，在公司股份分散的情況下，對經理的監督便成為一個非常嚴重的問題。由于監督經理是要付出成本的，因而分散的股東們便各自存有搭便車的動機，而不去對經理進行監督，這是使此類公司出現意義上的內部人控制問題的重要原因。除此之外，由于從避免干擾經營班子經營等因素出發作為立法依據，世界上大部分國家的法律均不對小股東經營班子或經理本人提供訴訟支持，這就使得小股東對股權分散的公司的監督更趨困難。而那些大股東的股權相對集中的公司，股東對經理進行有效監督具有優勢。大股東因其持有一定的股權數量而具有監督的動力，他們不會象小股東那樣產生搭便車的動機，監督成本與他們進行較好監督所獲得的收益相比，后者往往大于前者。另外，極大部分國家的法律都支持大股東對董事會或經理的訴訟請求，這就使得大股東在監督經理方面具有較大的優勢，因此，整體而言，此類股權結構的公司在股東監督方面的好處較為突出。

兩種股權結構，第三種公司股權結構(股權有一定集中度，有相對控股股東，并有其他大股東存在)，對公司治理的機制作用發揮，總體較為有利。由于治理機制對公司的經營及促使經理按股東利益最大化原則行事具有決定性的影響，因此，該類股權結構比之于其他類型的股權結構，可使公司的績效最大化。

4.5對以江蘇A房地產企業為代表的中小型房地產企業發展建議

房地產開發行業中80%以上屬于中小企業，在數量上中小開發企業占了多數，從而構成了微觀經濟的重要組成部分。筆者對這類房地產企業建議:

1)適度擴大規模⑧，以實現最大的經濟效益。

⑧擴大資產規模的方法主要有兩種:1.通過自我積累、自我發展，實行資本積累。這種方式發展速度緩慢，是房地產發展的低級方式，在我國房地產發展不規范的初期有一定的效形成規模經濟規模開發可以使房地產企業獲得低成本優勢和差別化優勢。擴大規模的途徑主要有三條:①充分利用證券市場②并購。③結成戰略聯盟⑨。江蘇A房地產企業適合采用以下方式:

①充分利用證券市場

房地產開發最大的問題便是資金的匾乏、過長的資金回收期以及跨地域經營的困難和巨大的風險。有條件上市的公司可以通過上市迅速作大規模。實現企業內部擴張，形成發展的良性循環。

②并購。

在實現規模經營的過程中并購一直是不可或缺的有效手段。在實際執行過程中分為三種形式:第一種形式是橫向兼并，即房地產企業之間的兼并。如兼并有土地資源但無開發實力的企業;兼并出現“爛尾樓盤”的企業。橫向兼并可使房地產開發結構更趨合理、資源配置更為集中，有利于推動房地產規模化經營的形成，實現規模效益，就是通常所說的1+1>2的效果。第二種形式是縱向兼并。即房地產企業對設計、建材、施工、物業管理等相關企業的兼并，目的是進行房地產開發經營的一體化運作，實現房地產開發上下游的對接。這種兼并有利于房地產企業進行行業擴張，降低人力資源耗費，增強對市場反應靈敏度，降低中間成本，提高經營效益，從根本上提高企業的競爭力。第三種形式是混合兼并。即房地產企業兼并其他行業或產業部門的企業。這種兼并可以使房地產企業順利進入新行業，實現多元化經營。在擴大規模，壯大實力，增加總利潤的同時，分散經營風險。江蘇A公司不僅從事房地產開發、銷售，也從事室內外裝飾;建材銷售等的業務，在擴大規模的同時，也降低了中間成本，提高經營效益，有利于企業競爭力的提高。

2)采用多種融資方式，減輕國家調控帶來的影響

在考查公司的績效指標時，不僅要考慮企業的內因，也要注重企業的發展大環境，因此，企業在進行決策時，應根據各行業的特點，并注重企業所面臨的社會大環境，(續前頁)果，但是已經不能適應當前房地產發展的要求，依賴這種方式來發展企業的規模經濟不太現實。2.通過對外投資、兼并、收購等資本經營的方式，實行資本集中，擴大經營規模。這種方式比較適合房地產業發展現狀。

⑨戰略聯盟是管理學上一種新的組織模式，是一種網絡式的聯合體。具有反映迅速、機動靈活的優點。例如，房地產企業可以與承包商、供應商結成聯盟，發揮各自的優勢，共同爭取市場份額。而具有管理優勢的企業可以與土地儲備相對富足但管理相對較弱的企業進行合作，以實現各自的目標。1999年5月圳萬科、北京萬通、和河南建業等等公司實踐，并成立了“全國房地產策略聯盟”，后更名為“中城房網”，還有“中住聯”和“青年聯盟”，以及其他一些區域性房地產策略聯盟都是伙伴聯盟。以中城房網為例，這種伙伴聯盟開發模式初期主要發揮“采購聯盟”所起的作用，即為成員爭取信息優勢和成本優勢。顯然這種投資運作模式對伙伴的要求較高，恰好適合于我國的大型房地產企業，聯盟成功與否在很大程度上取決于聯盟成員合作的強度。因此不適合中小型企業。

即要注意我國的物價變動趨勢和我國的貨幣政策對它們的影響。中小型房地產企業往往融資方式單一，主要靠商業銀行貸款，國家貨幣政策變化時比較被動。而在債券市場中，企業債券比重遠遠低于國債和金融債比例。增加新的融資方式可以減少這方面的影響，從而規避一定風險，變被動為主動。如采用短期融資券來融資。而發行上市對企業的要求高，我國目前企業發行上市實行核準制，上市的門檻非常高，而短期融資券為企業提供了一個新的融資渠道，從發行條件看，短期融資券發行的門檻對一部分房地產企業來說是可行的。在短期融資券管理辦法的第10條規定:企業申請發行融資券應當符合下列條件:1.是在中華人民共和國境內依法設立的企業法人;2.具有穩定的償債資金來源，最近一個會計年度盈利;3.流動性良好，具有較強的到期償債能力;4.發行融資券募集的資金用于本企業生產經營;5.近三年沒有違法和重大違規行為;6.近三年發行的融資券沒有延遲支付本息的情形;7.具有健全的內部管理體系和募集資金的使用償付管理制度;8.中國人民銀行規定的其他條件。短期融資券的發行不考察企業的所有權性質，不考察企業的行業差別，只要是優質的企業并且滿足國家規定的條件，那么在理論上來說都可以發行。其進入的門檻較低，這就為某些優質的房地產企業開拓新的融資渠道提供了可能。

3)利用保持自身股權結構集中的優勢。

中小型企業股權較為集中，且其組織結構扁平化，因此管理和激勵機制靈活，在公司管理中注重利用并在今后的發展中保持該優勢。加強對企業和產權激勵的優化和整合，充分重視技術創新人才的價值，選擇適度超前的策略謀求人無我有，人有我優，人優我特的競爭優勢。雖然分散化的股權結構在外部市場監督機制較為成熟的美國和英國等國家的公司治理中取得了較好的實踐結果，但對于目前市場尚未成熟完善的中國來說，房地產上市公司的股權分散化并不是提升公司治理績效的最優選擇。對我國房地產上市公司來說，應保持一定的股權集中程度，提高委托人對人的監管效率，降低成本。股權的適當集中使得大股東具有足夠的動機和能力來獲取公司的內外部信息，并有效地監督公司的經營者;這些監督行為也使中小股東從中受益，規避了股權高度分散狀態下可能產生的“免費搭車”問題。此外，在當前我國的外部治理機制和證券市場監管體系尚不完善的情況下，股權的適度集中可有效保護投資者的利益。碩

5結束語

本文利用1。git回歸模型對深滬兩市56家房地產上市公司進行了實證研究，得出房地產上市公司的業績的影響因素主要為總股本、貨幣政策、股東持股比例。最后利用結論對案例進行分析，并給出對策建議。本論文研究結果對房地產上市公司清楚的認識自己、分析自己和改進自己都有一定的實用價值，同時可以啟發企業的思維，具有一定的實用價值和社會價值。

6本文局限性

1、本文房地產公司的財務數據來自證券市場公開公布的信息數據，由于我國證券市場還處于發展初期，上市公司粉飾財務報表的現象還存在，建立在財務報表數據基礎上的實證分析的精確性會產生一定的誤差。

2、由于房地產公司業績影響因素眾多，鑒于本文研究對象是上市公司，一些影響因素的量化數據不易獲得，因此，在模型分析時沒有分析這些因素的影響，比如供求結構、市場競爭狀況等。以上是今后研究需要改進的地方。碩士論文房地產上市公司業績的影響因素實證研究

致謝

本研究及學位論文是在我的導師的親切關懷和悉心指導下完成的。從課題的選擇到論文的最終完成，導師都始終給予我細心的指導和不懈的支持，在此謹向導師表示深深的謝意。感謝南京理工大學的經管院的領導和老師們為我提供了良好的研究條件和學習環境，在此謹向各位老師表示誠摯的敬意。感謝我的家人對我長期的支持，他們的關心和愛護是我堅持學習的動力。最后，向我的同事、領導致謝，感謝他們對我的理解與支持。

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篇(6)

【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。

前言

上世紀90年代以來，我國的房地產業逐漸放開，房地產市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產業也將重新洗牌，競爭力比較強的企業會繼續下去，沒有競爭力的企業則會被淘汰，所以，及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。

1 房地產企業項目工程成本管理的現狀

目前國內房地產企業的項目工程成本管理處于發展階段，具體表現有以下幾點：

1.1 工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。

1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態，出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下，存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。

2 施工階段成本控制的主要工作

2.1 施工組織設計的審查

施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。

2.2 嚴格控制工程款的支付

2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。

2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制的失控。

2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求，工程師也出具了付款依據時，開發商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產生負面影響，而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。

2.3 工程變更的控制

建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。

2.4 工程索賠的控制

認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發生；熟悉相關法規的規定，運用法規綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。

3 施工現場成本控制措施

現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。

3.1 施工期間成本影響的因素

在施工建設期間，找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。

一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:

3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時，造成成本失控。

3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經濟洽商大量出現，致使了成本的失控。

3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發生之后，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業的索賠，造成工程成本加大。

3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。

3.2 工程施工成本控制的實際操作

工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:

3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。

施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控，隨著工程進行中發生的突況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現場成本進行的事中控制和事后控制的內容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。

3.2.2 主動控制和被動控制

主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。

被動控制是指當系統按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發現問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統付諸實施，使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。

參考文獻

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篇(7)

關鍵詞 工程管理 實踐教學 體系

中圖分類號：G424 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdks.2015.04.042

Project Management Professional Practice

Teaching System Construction

LEI Xiaoli， LI Shumin， YANG Lichun

（Chongqing Nanfang Transators College of Sichuan International Studies University， Chongqing 400025）

Abstract Project management is a very strong practical profession， therefore， the practice of teaching students of engineering management culture plays a very important role. This paper analyzes the importance of project management professional practice teaching， and build the project management professional practice teaching system made a number of suggestions and views.

Key words project management; practice teaching; system

1 工程管理專業實踐教學的必要性

1.1 從專業定位角度分析

工程管理專業是教育部1998年頒布《普通高等學校本科專業目錄》中一級學科――管理科學與工程下設置的一個專業，培養目標是使學生具備經濟管理、土木工程技術等基礎知識和專業知識，能成為具有創新能力和工程管理實踐能力的復合應用型人才。由于工程管理專業橫跨管理學與土木工程兩個專業，是一個復合型專業，培養的學生不僅要具備一定的經濟管理知識，同時還要有工程技術方面的知識和實踐，能夠在工程建設領域從事項目決策和全過程管理的工作。對于工程管理這種實踐性和應用性很強的復合型專業，實踐教學對人才培養的重要作用尤為突出。

1.2 從社會需求和畢業生就業方向角度分析

通常工程管理專業學生畢業后在咨詢事務所、建設單位、建筑施工單位、工程建設監理單位、房地產企業工作，無論學生工作選擇的是哪一個方向，從事的工作都是對建設項目全過程或其中的某一個過程進行管理，都是實踐性很強的工作。從近幾年學生就業情況來看，用人單位在招聘時，不僅要考察學生的學習成績，更看重學生的實踐能力。據調查，用人單位普遍認為工程管理專業畢業生的實踐能力、創新能力較弱，對整個工程項目的管理過程缺乏足夠的認識，很多知識只停留在書本層面。而如今市場競爭環境愈加激烈，企業沒有更多的時間和財務成本去培養人才，加上人力資源流動頻繁，最終導致企業只愿更多地招聘有工作經驗、能直接創造價值的人才。在這樣的大背景下，給高校在學生培養上提出了挑戰，學校要不斷加強實踐教學，不斷提高學生的實踐能力，才能適應社會的發展需要 。

2 工程管理專業實踐教學體系構建

從以上分析來看，加強工程管理專業的實踐教學是非常重要的，實踐教學不僅是專業培養目標的體現，同時也直接影響到學生是否能夠順利走上工作崗位。而構建科學系統的實踐教學體系才是提高實踐教學質量的保證。工程管理專業需要培養學生利用工程技術知識和經濟管理知識對工程建設全過程或某個環節進行管理，這種能力是基于工程技術、管理、經濟和法律這四個知識平臺構建的。

2.1 專業實習

實習教學是工程管理專業實踐教學基本途徑和手段。通過現場的實習，學生親自參與到工程建設和管理的各個環節中，不僅可以提高學生的解決實際問題的能力，而且使學生對理論知識有了更加深入的認識。實習教學應該是根據理論教學的進程分層次地進行，從認知實習、生產實習再到畢業實習。

（1）認知實習。認知實習是學生在學習專業課之前或剛開始專業課學習時進行的。認知實習可以通過到相關企業或施工現場參觀實習和觀看相關視頻的方式進行。通過認知實習，可以使學生對工程項目管理過程中的各個環節及管理的技術、方法有初步的認識。通過在施工現場參觀實習，使學生對房屋建筑的構造、功能及其特點有一定的了解，對一般房屋建筑整個施工過程和施工技術有一定的了解，增加對專業知識的感性認識，為后續課程學習打下基礎。通過認知實習，學生在日后的學習過程中不再盲目，而是更加有目的性和方向性，從而提高學習效率。

（2）生產實習。生產實習是在學習完若干專業基礎課程，指導老師帶領學生到實習基地或合作關系企業進行實習。生產實習主要工程施工實習、建筑（安裝）工程施工工藝實習、工程測量實習。工程測量一般是在理論教學完成后用一到兩周的時間來進行，學生根據實習內容和實習步驟來進行工程測量，主要是為了培養學生掌握測量儀器的基本操作方法、測量方法和數據處理的基本方法。其他方面的生產實習應該在大三開學用一個月的時間來進行。生產實習要制定詳細的實習的內容和步驟，在實習過程中，對學生進行嚴格要求，每一個實習內容結束，要求學生提交實習報告;同時，可以請企業的工作人員為學生對每一個實習內容進行講解，讓學生對實習的內容有進一步的理解和掌握;實習結束后，學生提交一份總的實習報告。通過生產實習，可以使學生把課堂上所學的理論知識應用到實際操作過程中去，不但提高了學生解決實際問題的能力，并且使學生對典型工程的結構構造、施工技術與施工組織管理以及工程造價與成本控制等內容有進一步的理解和掌握。

（3）畢業實習。畢業實習是在學習完大部分專業課程基礎上的實習，一般是在第八學期的前四周進行。畢業實習的目的是使所學的理論知識能夠得到綜合運用，通過參與工程實務操作，掌握工程項目管理業務及流程，培養學生實際操作能力，也是學生能順利走上工作崗位的一個重要過渡。同時，在實習過程中要開展調查研究、收集原始材料和數據，為畢業設計（論文）工作打好基礎，做好充分準備。畢業實習一般是由學生自主聯系實習單位，鼓勵學生到簽約單位實習，根據畢業實習的任務書和指導書來進行實習，最終交實習報告。

2.2 課程設計

課程設計環節是幫助學生鞏固所學理論知識，實現理論與實踐相結合的重要環節。課程設計貫穿整個在校學習過程，針對實踐性非常強的課程設置課程設計環節，一般是在課程教學過程的最后幾周進行。課程設計題目和所需資料應該來自實際工程項目，并且設置完善的課程設計指導書，配備詳細的工程設計資料。比如，建筑工程識圖與制圖、房屋建筑學、工程結構、工程項目管理、工程造價管理與編制、房地產估價、 房地產營銷策劃、國際工程風險管理與索賠、Photoshop和建筑畫等課程實踐性非常強，學生除了掌握理論知識外，還必須根據要求進行課程設計，加強學生的動手能力和創造能力。

2.3 實驗環節

從目前工程管理專業實習環節來看，學生主要是在建筑工地實習，實習的內容主要是對建筑施工的整個過程的熟悉，也就是說對施工過程和施工技術的熟悉，而很少接觸工程項目管理的內容。比如，對工程造價、工程項目的融資、工程項目的進度管理、工程項目的質量管理、工程招投標過程、工程合同管理和索賠等方面的實踐是非常少的，不能體現出對學生管理技能的培養，從而也偏離了工程管理專業的定位。同時，由于各種原因，學生實習的時間和條件都很有限，學生對工程項目管理的各個環節不可能全部熟悉和掌握。因此，學院必須加強實驗室的建設，設計各個實驗項目，給學生提供系統全面、直觀的工程技術與管理的模擬或實物情景，學生通過實驗，能夠快速而全面地掌握工程管理實務的各個方面。當然，實驗教學和實習教學是相輔相成的，通過實驗教學獲得的認知，還需要通過實習環節加以驗證。實驗室的建設可以從兩個方面進行：技術類實驗室和管理類實驗室。技術類實驗室主要是建筑材料實驗室、工程力學實驗室和工程結構實驗室、制圖實驗室;管理類實驗室主要是工程項目管理軟件和沙盤實驗、工程招投標模擬系統實驗、工程造價軟件實驗、合同管理和索賠實驗、工程項目融資實驗等。

2.4 課外實踐活動

課外實踐沒有固定的方式和時間安排，由學生根據自己的興趣、自身能力和未來規劃等選擇的課外實踐活動。學院可以聘請有關專家來學校為學生進行專題講座，使學生對相關領域的最新動態和行業發展有更多的了解;學院可以經常舉辦一些競賽活動，比如建筑建模比賽、室內外裝飾設計比賽、房地產營銷策劃比賽、工程項目管理沙盤比賽等;鼓勵學生利用課余時間或寒暑假到企業兼職和參加一些社會服務活動;在大三、大四時，學生可以參加五大員的培訓并參加資格考試，獲取相應的從業資格。通過形式多樣的課外實踐活動，可以提高學生的自主學習、主動探索的意識，對學生的組織協調能力、溝通能力和職業道德的培養都起著很大的作用。從某種意義上說，課外實踐是更為重要的實踐環節。

2.5 畢業設計（論文）

畢業設計（論文）是實踐教學的最后一個環節。畢業設計（論文）是學生完成所有專業課程理論學習和其他實踐學習的基礎上進行的，是對學生的科研能力進行提升的重要方式。關于畢業論文寫作，每個學生都配備有論文指導教師，學生在教師的指導下進行論文選題、論文寫作和論文答辯。論文的選題是學生根據自己的興趣愛好、未來的就業方向選擇與專業相關的具有寫作價值的題目，通過查找資料和工程調研，在教師的指導下完成論文的寫作。畢業設計是培養學生對多門專業課程綜合運用的能力的環節，針對不同方向的學生設置不同的設計內容。比如，對于國際工程管理方向主要是進行工程招投標文件的編制和工程可行性報告的編制;對于房地產開發與經營方向主要是進行房地產項目可行性報告編制和房地產項目營銷策劃方案的編制;對于建筑裝飾工程方向進行室內外裝飾設計方案和建筑裝飾工程預算文件的編制;對于工程造價的方向主要是進行工程招投標和工程量清單報價文件編制。

3 結語

工程管理是實踐性非常強的一門專業，因此，實踐教學對工程管理專業學生的培養起著非常重要的作用。但是從目前來看，很多院校的工程管理專業實踐教學都存在很多的問題，尤其在一些民辦高校工程管理專業實踐教學很薄弱。筆者認為，學校除了要提高對實踐教學的重視程度之外，重要的是應該有一個清晰系統的實踐教學體系，這是提高實踐教學質量的根本。

參考文獻

[1] 郭靜，陳遠祥.工程管理專業創新人才培養實踐教學改革模式研究[J].中國科教創新導刊，2012（2）.

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