投資回報(bào)方式精品(七篇)

時(shí)間：2024-01-30 15:23:38

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇投資回報(bào)方式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

投資回報(bào)方式

篇(1)

一、邊際概念在籌資中的應(yīng)用

邊際資本成本,是單位增加所需資本形成的成本,它可以分為:一是單種融資方式下的邊際資本成本,即為單位增加單種融資方式下的資本形成的成本。二是多種融資方式下的邊際資本成本,即為單位增加多種融資方式下的各類資本形成的加權(quán)平均成本。了解、計(jì)算單種融資方式下的邊際資本成本和多種融資方式下的加權(quán)平均邊際資本成本的目的,是要了解將某種融資方式下融得的資金進(jìn)行投資,產(chǎn)生的收益能否等于、大于融資成本。

二、邊際概念在定價(jià)中的應(yīng)用

財(cái)務(wù)預(yù)測是指估計(jì)企業(yè)未來的融資需求,也是融資計(jì)劃的前提。銷售預(yù)測本身并不是財(cái)務(wù)管理的職能,但它卻是財(cái)務(wù)預(yù)測的基礎(chǔ),只有銷售預(yù)測完成后才能開始財(cái)務(wù)預(yù)測。而要進(jìn)行銷售預(yù)測,定價(jià)則很重要,以下就介紹邊際成本在定價(jià)中的應(yīng)用。

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的今天,邊際成本等于邊際收益的原則,對于各種所有制結(jié)構(gòu)的企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策都有重要的指導(dǎo)意義。利用邊際成本制定產(chǎn)品價(jià)格,在市場經(jīng)濟(jì)中可以被廣泛應(yīng)用。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)常遇到航空公司打折機(jī)票,并且票價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本,這是出于哪方面考慮呢?因?yàn)樵谡Ｇ闆r下航空公司航班飛行一次的成本是固定的,因此票價(jià)必然有一個(gè)底價(jià),一般情況下其售票折扣不能低于這個(gè)底價(jià),但特殊情況下,航空公司可以通過考慮邊際成本來增加利潤。假如飛機(jī)起飛前還有少量空位,而候補(bǔ)的旅客愿意支付略低于底價(jià)的金額來購票,航空公司完全應(yīng)該與其成交,因?yàn)殡m然一次飛行的成本是固定的,但多增加一個(gè)乘客所增加的成本是微乎其微的,邊際成本可能僅僅是這名額外旅客消耗的除飛行成本以外的一些餐飲成本,因此邊際收益肯定大于邊際成本,對于航空公司來說是有利的。

邊際成本的概念是動(dòng)態(tài)的,比平均成本分析更能提供有用的信息。從而企業(yè)能夠應(yīng)用邊際成本的概念定價(jià),并能夠更好地完成財(cái)務(wù)預(yù)測,為投資決策做好準(zhǔn)備。

三、邊際概念在投資過程中的應(yīng)用

作為投資者總是希望其投資回報(bào)最大化、投資風(fēng)險(xiǎn)最小化,這可以通過邊際收入、邊際成本及其兩者的差額(邊際投資報(bào)酬)來分析。一般而言,在相關(guān)范圍內(nèi),隨著投資規(guī)模的上升,邊際成本是遞減的;但超過這一相關(guān)范圍后,隨著投資規(guī)模的上升,邊際成本是遞增的;在這兩者之間,也會(huì)有邊際成本不變的區(qū)域。而對于邊際收入來說,隨著投資規(guī)模的上升,產(chǎn)生相應(yīng)的規(guī)模效益,從而使差量收入上升,造成邊際收入上升;但當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度后,邊際收入將不再發(fā)生變化;繼而隨著投資規(guī)模的上升,產(chǎn)量不斷增加,造成供需失衡,反使價(jià)格趨于下跌,邊際收入下降;同樣,在兩者之間,也會(huì)產(chǎn)生邊際收入不變的區(qū)域。所以,邊際成本經(jīng)歷這樣三個(gè)過程:邊際成本遞減、不變、遞增;而邊際收入也經(jīng)歷同樣三個(gè)過程:邊際收入遞增、不變、遞減。具體情況見圖:

邊際收入和邊際成本之差就是邊際投資報(bào)酬,即:每增加一元投資額為企業(yè)帶來的投資回報(bào)。邊際投資回報(bào)=邊際收入-邊際成本。從而邊際投資回報(bào)也經(jīng)歷與邊際收入、邊際成本類似的三個(gè)過程,即:邊際投資回報(bào)遞增、不變、遞減。一般來說,企業(yè)的投資目標(biāo)有兩大類:投資回報(bào)額最大化或投資回報(bào)率最大化。如果企業(yè)以投資回報(bào)額最大化作為其投資目標(biāo)的話,那么最佳投資規(guī)模應(yīng)是投資回報(bào)額最大時(shí)的投資額。由圖中可以看出:在C點(diǎn)之前,邊際投資報(bào)酬經(jīng)歷了從遞增到不變最后遞減的過程,但整體來說是正值大于零的,即:邊際收入大于邊際成本。這時(shí),增加投資額,對增加投資回報(bào)額總是有效的。而在C點(diǎn)之后,隨著投資額的增加,邊際收入反而小于邊際成本,有背于企業(yè)投資回報(bào)額最大化的投資目標(biāo)。圖中,C點(diǎn)上企業(yè)的投資回報(bào)額達(dá)到最大,投資規(guī)模達(dá)到最佳,即:IC是最佳的投資規(guī)模。也就是說當(dāng)邊際投資回報(bào)等于零(邊際收入等于邊際成本時(shí)),投資規(guī)模達(dá)到最佳。如果企業(yè)以投資回報(bào)率最大化作為其投資目標(biāo)的話,由圖中可以看出,開始時(shí)隨著投資額的增加,邊際收入和邊際成本間的差額(邊際投資報(bào)酬)在逐漸增加,有助于企業(yè)投資回報(bào)率的提高;當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到A點(diǎn)后,再增加投資額邊際投資報(bào)酬不再發(fā)生變化,最終使企業(yè)的投資回報(bào)率是一個(gè)不變值(投資規(guī)模在B點(diǎn)之前);但當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到B點(diǎn)以后,由于邊際投資回報(bào)呈遞減的變化趨勢,從而使企業(yè)的投資回報(bào)率隨著投資規(guī)模的提高而逐漸變小。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】價(jià)格規(guī)制投資回報(bào)率規(guī)制 A-J效應(yīng)

價(jià)格規(guī)制是經(jīng)濟(jì)性規(guī)制的一種重要形式，是政府規(guī)制的核心內(nèi)容。所謂價(jià)格規(guī)制，就是政府從資源有效配置出發(fā)，對于價(jià)格（或收費(fèi)）水平和價(jià)格體系進(jìn)行規(guī)制。價(jià)格規(guī)制的目的是在一定程度上恢復(fù)價(jià)格的本性，使它能夠確實(shí)反映資源的稀缺程度，使其能夠真正成為一種激勵(lì)因素，成為溝通經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者信息的有效方式并切實(shí)地反映市場關(guān)系。政府的價(jià)格規(guī)制與實(shí)現(xiàn)資源配置效率的經(jīng)濟(jì)政策有著直接的關(guān)系，而且與維持原有企業(yè)的生存和健全經(jīng)營有著直接的關(guān)系。

對于具有自然壟斷性質(zhì)的電業(yè)行業(yè)而言，價(jià)格水平的高低不僅影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為和效果，也直接關(guān)系到資源配置效率和社會(huì)分配效率。因此，價(jià)格水平規(guī)制即是以優(yōu)化資源配置、促進(jìn)社會(huì)分配效率、激勵(lì)企業(yè)生產(chǎn)和保障企業(yè)利益為目的的，對電信產(chǎn)業(yè)價(jià)格水平的高低進(jìn)行的規(guī)制。

一、投資回報(bào)率規(guī)制的基本公式

投資回報(bào)率規(guī)制是美國對自然壟斷產(chǎn)業(yè)價(jià)格規(guī)制的基本方法，其使用歷史可以追溯至19世紀(jì)末。它以企業(yè)在生產(chǎn)、銷售等方面能夠進(jìn)行有效率的運(yùn)營為前提，是規(guī)制者所采取的既不使企業(yè)出現(xiàn)赤字，又不獲得超額利潤的收支平衡的規(guī)制形式。其通常做法是：被規(guī)制者首先向規(guī)制者提出要求提高價(jià)格（或投資回報(bào)率）的申請，規(guī)制者經(jīng)過一段時(shí)間的考慮，確定哪些因素的變化影響到價(jià)格的制定，然后根據(jù)變化的情況對企業(yè)提出的價(jià)格（或投資回報(bào)率）水平做出必要的調(diào)整，最后確定企業(yè)的投資匯報(bào)率，作為企業(yè)在某一特定時(shí)期內(nèi)定價(jià)的依據(jù)。

企業(yè)投資回報(bào)率是單位資本存量的凈收益，兩種投入要素時(shí)，投資回報(bào)率S=（1）

其中，L和K是企業(yè)投入的勞動(dòng)與資本要素，w是企業(yè)勞動(dòng)價(jià)格，u是資本的使用價(jià)格，pk是購買單位存量資本的價(jià)格，當(dāng)資本直接以價(jià)值形態(tài)體現(xiàn)時(shí)，pk=1。

投資回報(bào)率價(jià)格規(guī)制模型為：

R（P?Q）=C+S（RB）（2）

式中，R為收入函數(shù)，取決于生產(chǎn)數(shù)量Q與產(chǎn)品價(jià)格P；C為成本費(fèi)用；S為政府規(guī)定的投資回報(bào)率；RB為資本回報(bào)率基數(shù)，即企業(yè)的資本投資總額。

在企業(yè)只生產(chǎn)一種產(chǎn)品或服務(wù)時(shí)，規(guī)制價(jià)格P等于企業(yè)總收入R除以總產(chǎn)量Q，即P=R/Q；而當(dāng)企業(yè)經(jīng)營多種產(chǎn)品時(shí)，上式中的P?Q=i×qi，總收入除以總產(chǎn)量只是所有產(chǎn)品或服務(wù)的綜合價(jià)格，對每種具體產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格還要通過價(jià)格結(jié)構(gòu)規(guī)制才能確定，這時(shí)就應(yīng)該把價(jià)格結(jié)構(gòu)規(guī)制和價(jià)格水平規(guī)制結(jié)合起來，以監(jiān)督企業(yè)對不同消費(fèi)者采取價(jià)格歧視的行為。

二、參數(shù)的確定

根據(jù)投資回報(bào)率規(guī)制模型，成本費(fèi)用C一般是可以估算的，因而價(jià)格規(guī)制的關(guān)鍵就是要確定投資回報(bào)率水平S和投資回報(bào)率基數(shù)RB。投資回報(bào)率水平的確定是要找到一個(gè)保證企業(yè)能獲得正常投資回報(bào)的S值，它通常是規(guī)制雙方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果。被規(guī)制企業(yè)往往向規(guī)制者提供詳細(xì)的財(cái)務(wù)資料，以證明按照先行的投資回報(bào)率制定的價(jià)格太低，要鼓勵(lì)企業(yè)投資就應(yīng)該提高投資回報(bào)率；而規(guī)制者往往認(rèn)為企業(yè)所要求的投資回報(bào)率水平太高，價(jià)格不可能上升到企業(yè)所期望的水平。經(jīng)過反復(fù)論證，規(guī)制者最后確定他們認(rèn)為合理的投資回報(bào)率水平S值。

而對于投資回報(bào)基數(shù)RB是要確定資本投資的范圍和計(jì)量方法，它直接關(guān)系到企業(yè)在一定的S值下的利潤總額。確定投資回報(bào)率的方法有原始成本法、重置成本法和公平價(jià)值法，即原始價(jià)格和重置價(jià)格的加權(quán)平均。其中，原始成本法比較簡單，只要把企業(yè)歷年用于建造廠房、購買設(shè)備等方面的投資加以累計(jì)即可。但是這種方法易受到通貨膨脹因素的干擾，按照過去的價(jià)格計(jì)算的投資規(guī)模，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行的成本水平，而合理的規(guī)制定價(jià)應(yīng)該反映當(dāng)前的邊際成本，因此，原始成本法往往會(huì)使規(guī)制價(jià)格定得太低。重置成本法則會(huì)因?yàn)闆]有對技術(shù)進(jìn)步所引起的價(jià)值降低作出調(diào)整而高估廠商投資。公平價(jià)值法看似合理，卻又存在確定權(quán)重的問題。從經(jīng)濟(jì)定義上來講，重置成本法較為合適。然而，與投資回報(bào)率的確定一樣，規(guī)制雙方的討價(jià)還價(jià)能力的大小對投資回報(bào)基數(shù)的確定有重要影響。

三、投資回報(bào)率規(guī)制的缺陷

投資回報(bào)率規(guī)制模型是通過對投資回報(bào)率的直接控制而間接規(guī)制價(jià)格的。它的一個(gè)理論依據(jù)是，電信產(chǎn)業(yè)需要足夠的投資，用該模型有利于鼓勵(lì)企業(yè)投資。但是由于企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)按照固定的投資回報(bào)率定價(jià)，幾乎不存在政府規(guī)制對提高效率的刺激機(jī)制。由于投資回報(bào)率的基數(shù)是企業(yè)所用的資本，就會(huì)刺激企業(yè)通過資本投入而取得更多的利潤，而任何削減成本的舉動(dòng)都將導(dǎo)致運(yùn)營收入的下降。企業(yè)過度投資會(huì)增加生產(chǎn)成本，降低生產(chǎn)效率，并通過價(jià)格的上升與轉(zhuǎn)嫁最終損害了消費(fèi)者的利益，即產(chǎn)生A-J效應(yīng)。

“A-J效應(yīng)”是1962年Averch和Johnson在《規(guī)制約束下的企業(yè)行為》中一個(gè)規(guī)制方面的經(jīng)典模型，描述投資回報(bào)率規(guī)制將導(dǎo)致企業(yè)對投入的低效率使用的觀點(diǎn)。假設(shè)企業(yè)使用資本K和勞動(dòng)L兩種投入要素生產(chǎn)，企業(yè)的產(chǎn)量為Q（K，L），規(guī)制價(jià)格為P，因而總收益TR=P?Q（L，K），企業(yè)投入要素的價(jià)格分別為w（工資率）和i（利息率），則成本函數(shù)可以寫成C=w?L+i?K，企業(yè)利潤可表示為：?仔=P?Q（L，K）-w?L-i?K。因此，在投資回報(bào)率既定的條件下，企業(yè)最大化其利潤的行為可表述為以下目標(biāo)函數(shù)：

i/w是完全競爭條件下企業(yè)成本最小時(shí)的資本―勞動(dòng)比率。因此，等式（14）表示當(dāng)企業(yè)受到投資回報(bào)率規(guī)制時(shí)，追求利潤最大化必然使得企業(yè)的資本―勞動(dòng)比率小于不受規(guī)制時(shí)的資本―勞動(dòng)比率。即被規(guī)制企業(yè)面臨著一個(gè)扭曲的要素價(jià)格比率，它使得企業(yè)產(chǎn)生了對資本的過度投資現(xiàn)象。

圖1中，企業(yè)的邊際成本為MC，產(chǎn)量為Q。當(dāng)規(guī)制機(jī)構(gòu)對該企業(yè)的投資回報(bào)率進(jìn)行規(guī)制后，產(chǎn)量上升為Qr，由于A-J效應(yīng)的影響，企業(yè)的資本―勞動(dòng)比率上升，企業(yè)的邊際成本上升為MCr。在圖中，ABCD陰影面積是由于規(guī)制而產(chǎn)生的成本，DFGH是規(guī)制帶來的收益。當(dāng)規(guī)制引起的成本扭曲越大，規(guī)制所能產(chǎn)生的正面作用越小，成本越大。所以，規(guī)制機(jī)構(gòu)對企業(yè)的價(jià)格規(guī)制雖然能防止企業(yè)制定壟斷高價(jià)，但是由于規(guī)制引起的受規(guī)制的對策，這種好的方面被抵消一部分。實(shí)際由于規(guī)制帶來的福利改進(jìn)為DFGH-ABCD，一項(xiàng)好的價(jià)格規(guī)制應(yīng)該使DFGH與ABCD之比最大。所以，投資回報(bào)率規(guī)制模型會(huì)產(chǎn)生A-J效應(yīng)，企業(yè)的過度投資會(huì)增加生產(chǎn)成本，降低生產(chǎn)效率。

綜上所述，投資回報(bào)率規(guī)制模型是對電信產(chǎn)業(yè)的利潤水平規(guī)制，消費(fèi)者承擔(dān)了企業(yè)提高或降低成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)和利益，企業(yè)只有通過提高投資回報(bào)率水平或擴(kuò)大投資基數(shù)才能獲得更多利潤，因此不會(huì)激勵(lì)企業(yè)努力降低成本和提高內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營效率，只會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)不斷加大投資。所以投資回報(bào)率規(guī)制模型一般適用于電信行業(yè)的發(fā)展初期，這時(shí)行業(yè)的規(guī)制機(jī)構(gòu)面臨的主要矛盾是所需投資和供給不足，投資回報(bào)率價(jià)格規(guī)制可以使投資者獲得公平的投資回報(bào)，保證了投資者的利益，從而有利于吸引和擴(kuò)大社會(huì)資金投人，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展。而當(dāng)電信產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸成熟時(shí)，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換規(guī)制方式以刺激企業(yè)努力提高效率和降低成本。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃劍文：對自然壟斷行業(yè)政府規(guī)制的經(jīng)濟(jì)分析[J].學(xué)術(shù)論壇，2005（1）.

篇(3)

一、BT項(xiàng)目的概念和特點(diǎn)

（一）BT項(xiàng)目的概念

所謂BT模式，即“建設(shè)――轉(zhuǎn)讓”的意思，BT模式具體是指政府（或業(yè)主）授權(quán)BT承包商對項(xiàng)目融資、建設(shè)，建設(shè)后由政府（或業(yè)主）進(jìn)行回購，政府（或業(yè)主）向BT承包商償付融資本金及利息的一種新型的項(xiàng)目管理模式。從本質(zhì)上講，BT是一種投資方式。

（二）BT項(xiàng)目的特點(diǎn)

BT模式是一種新興的建設(shè)項(xiàng)目管理模式，與普通的建筑模式有根本上的區(qū)別。它以政府和大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目為主，分建設(shè)期，回購期，且期限較長。業(yè)主一般授權(quán)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或融資能力的建筑企業(yè)進(jìn)行投資、建設(shè)，建設(shè)完成后“交鑰匙”――整體移交給業(yè)主。業(yè)主再進(jìn)行回購，在回購期由業(yè)主按合同約定支付工程建設(shè)費(fèi)用和融資費(fèi)用。對于施工企業(yè)來說實(shí)施BT項(xiàng)目帶有一定的投資性質(zhì)，通過BT項(xiàng)目的建設(shè)獲取投資回報(bào)，同時(shí)也解決了業(yè)主因?yàn)橘Y金短缺而不能實(shí)施工程的難題。

二、施工企業(yè)BT項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的方法

施工企業(yè)在BT項(xiàng)目建設(shè)和合同執(zhí)行過程中，具有三種職能：項(xiàng)目管理公司、項(xiàng)目投融資者、施工單位。所以其核算的內(nèi)容包括：核算業(yè)主對BT項(xiàng)目的資金撥付以及資金的投入使用；核算BT項(xiàng)目融資費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目的投資完成情況；BT項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)用，核算工程收入、成本和利潤；核算BT項(xiàng)目回購價(jià)和投資收益以及收回情況。

BT模式下的會(huì)計(jì)核算分為兩種：一種是投資建設(shè)方雖然進(jìn)行投資，但不參與項(xiàng)目的施工建設(shè)，所以工程施工收入和成本不用確認(rèn)，而是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)―金融工具確認(rèn)和計(jì)量》的原則，根據(jù)合同規(guī)定支付施工過程中的工程價(jià)款，確認(rèn)金融資產(chǎn)。由于BT項(xiàng)目的建設(shè)周期和回購期較長，一般都超過1年，且資金量大，所以在建設(shè)期以“長期應(yīng)收款”科目歸集發(fā)生的投入費(fèi)用，核算實(shí)際發(fā)生的成本和利息。根據(jù)金融資產(chǎn)的“持有至到期投資”的定義，如果項(xiàng)目公司有能力持有至到期且意圖明確，可以在建設(shè)期結(jié)束后，由“長期應(yīng)收款”科目轉(zhuǎn)入“持有至到期投資”科目進(jìn)行核算。項(xiàng)目公司在回購期的持續(xù)期間內(nèi)，把每期收到實(shí)際的回購款按其占原全部回購款的比例沖減“持有至到期投資”科目，按合同規(guī)定把差額部份計(jì)入“投資收益”科目。另一種是投資建設(shè)方進(jìn)行投資的同時(shí)還參與施工建設(shè)，對于業(yè)主提供建筑施工服務(wù)，應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)―建造合同》的規(guī)定確認(rèn)合同收入及費(fèi)用。對發(fā)生的借款利息，應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)―借款費(fèi)用》的規(guī)定，將貸款利息計(jì)入工程總成本。具體會(huì)計(jì)處理如下：

（一）建設(shè)期

按實(shí)際發(fā)生的成本

借：工程施工

貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付賬款等

根據(jù)項(xiàng)目管理公司、業(yè)主或監(jiān)理公司的審核的工程進(jìn)度額確認(rèn)收入、成本

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算收入

借：工程結(jié)算成本

貸：工程施工

同時(shí)確認(rèn)稅金及附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款

在BT項(xiàng)目建設(shè)期間，均重復(fù)上述會(huì)計(jì)處理。

（二）回購期

BT項(xiàng)目的回購款及投資回報(bào)支付方式一般有兩種：一種是等額本金方式；另一種方式是等額本息方式。

1. 等額本金方式

這種方式是指回購期內(nèi)每期收到等額的本金，投資收益按照尚未支付的本金余額乘上投資回報(bào)率，所以每期投資回報(bào)不等，本利和也不等。具體步驟：

（1）確定建設(shè)期末回購的基價(jià)；

（2）計(jì)算在確定的償還期內(nèi)每期應(yīng)償還的本金；

（3）計(jì)算每期應(yīng)支付的投資回報(bào)=尚未支付的余額×投資回報(bào)率；

（4）每期的本利和=每期應(yīng)償還的本金+每期應(yīng)付的投資回報(bào)。

2. 等額本息方式

這種方式是指在項(xiàng)目回購期，每期支付的本金和投資回報(bào)之和是相等的，但每期支付的本金數(shù)和投資回報(bào)數(shù)均不相等。具體步驟：

（1）確定建設(shè)期末回購的基價(jià)；

（2）根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算出每期相等的償還金額；

（3）計(jì)算每期應(yīng)支付的投資回報(bào)=尚未支付的余額×投資回報(bào)率；

（4）計(jì)算出每期償還的本金=每期相等的償還金額-每期應(yīng)支付的投資回報(bào)。

兩種支付方式的不同可以看出：采用等額本息的方式，每期支付的金額相等，但前期支付的本金少，投資回報(bào)多，后期支付的本金多，投資回報(bào)少；采用等額本金的方式，每期償還的本金一樣，但前期支付的投資回報(bào)多，后期相對較少。

（三）收到合同價(jià)款時(shí)

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

三、加強(qiáng)施工企業(yè)BT項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的建議

參與BT項(xiàng)目的建設(shè)是施工企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，為保證工程的順利進(jìn)行，財(cái)務(wù)管理提供了有效保證，因此財(cái)務(wù)管理工作在施工企業(yè)的BT項(xiàng)目中具有十分重要的作用。

（一）承接BT項(xiàng)目事前應(yīng)做好前期決策的融資準(zhǔn)備和財(cái)務(wù)支持工作

在公司經(jīng)營部門的協(xié)調(diào)下，各相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)對照招標(biāo)文件的要求，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析論證，對項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，對項(xiàng)目業(yè)主的信譽(yù)、財(cái)政狀況進(jìn)行充分調(diào)研，對項(xiàng)目收益和融資成本進(jìn)行測算，并對融資方式和融資方案進(jìn)行選擇，并和貸款銀行進(jìn)行融資洽談，制定積極的財(cái)務(wù)管理制度，創(chuàng)造良好的財(cái)務(wù)環(huán)境，為BT項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)支持。

（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要充分考慮資金成本

由于BT項(xiàng)目的建設(shè)期和回購期較長，在測算投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，對融資費(fèi)用及融資風(fēng)險(xiǎn)要考慮充足。如對融資方案和融資方式的選擇對融資費(fèi)用的影響、國家宏觀調(diào)控的貨幣政策對貸款利率和利息的影響、項(xiàng)目實(shí)施過程中施工成本的融資成本控制，這些都會(huì)給BT項(xiàng)目的資金成本帶來風(fēng)險(xiǎn)，所以在資金能夠按期足額取得的條件下，公司才能考慮是否參與BT項(xiàng)目的投招標(biāo)工作，并結(jié)合BT項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃和融資情況對用資計(jì)劃進(jìn)行定量地分析，制定預(yù)算，控制資金成本，滿足施工進(jìn)度需求。

（三）合同簽訂時(shí)要與招標(biāo)文件銜接，確保合同簽約質(zhì)量

BT項(xiàng)目的合同中須明確回購基準(zhǔn)日、回購期數(shù)、回購條件和回購期資金利率等。對每期回購款的具體支付時(shí)間、履約保證金的退還時(shí)間等同樣須在合同中明確規(guī)定。為確保回購資金的按期支付，還可以要求政府或業(yè)主出具項(xiàng)目回購承諾函，或以第三方（銀行）的名義提供回購擔(dān)保函。

（四）施工階段要加強(qiáng)總體籌劃，提高工程質(zhì)量

施工單位要組建BT項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)內(nèi)部考核目標(biāo)。編制項(xiàng)目資金的預(yù)算，落實(shí)融資資金到位，并制定科學(xué)的建設(shè)計(jì)劃，按照工程進(jìn)度合理安排資金使用量，控制融資費(fèi)用。同時(shí)定期召開項(xiàng)目分析會(huì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)BT項(xiàng)目完工達(dá)到驗(yàn)收條件，及時(shí)辦理材料調(diào)差、人工單價(jià)、設(shè)計(jì)變更等資金費(fèi)用的調(diào)整工作，及時(shí)清算監(jiān)理費(fèi)用、建設(shè)管理費(fèi)等資金費(fèi)用，項(xiàng)目審計(jì)決算后，與業(yè)主確認(rèn)項(xiàng)目回購基價(jià)，計(jì)算確認(rèn)建設(shè)期資金利息。

（五）重視回購期的資金收回，確保企業(yè)收益

BT項(xiàng)目竣工后，按業(yè)主要求做好項(xiàng)目的移交，配合審計(jì)部門做好審計(jì)工作，業(yè)主按合同約定按時(shí)支付回購款，若出現(xiàn)不能按期收回時(shí)，應(yīng)派專人及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通談判，及時(shí)解決資金回收問題，減少企業(yè)資金額外的融資成本。

篇(4)

關(guān)鍵詞：地鐵ppp模式票價(jià)政策實(shí)證分析

在承辦2008年奧運(yùn)會(huì)的背景下，北京地鐵迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。到2008年，力爭新增城市軌道交通線路15 6km，總里程達(dá)到251km，地鐵在城市客運(yùn)出行量中的比例達(dá)到10%以卜。此外，還將建設(shè)昌平、良鄉(xiāng)、順義三條城郊鐵路，使北京軌道交通運(yùn)營總里程超過300 km，總投資規(guī)模超過638億元。巨額資金需求對傳統(tǒng)的地鐵投融資管理體制提出了空前的挑戰(zhàn)。

為拓展地鐵項(xiàng)目融資渠道，提高建設(shè)和運(yùn)營效率，減輕市政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，按照北京市政府在市政公用行業(yè)引入多元化投資、推進(jìn)市場化運(yùn)作的政策精神，北京地鐵參照國際慣例，探索研究了采用公私合作模式投資建設(shè)和運(yùn)營北京地鐵新線的方案。公私合作模式(PPP模式，Public & Private Partnership)是國際上城市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新興的一種特許經(jīng)營模式，目前在英國、阿根廷、巴西等國家都有一些成功的案例。

由于PPP模式在我國地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域尚屬新生事物，在具體實(shí)踐過程中，地鐵項(xiàng)目市場化過程中的政府管制模式的優(yōu)化與選擇，成為地鐵項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)PPP模式運(yùn)作的前提條件;而地鐵定價(jià)問題由于是直接決定投資項(xiàng)日的價(jià)值評估，成為投資者對政府管制最關(guān)心的問題。筆者作為北京地鐵市場化改革和PPP運(yùn)作實(shí)踐的一線工作者，從經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共管理學(xué)的角度，結(jié)合北京地鐵實(shí)際情況，分析了票價(jià)問題在PPP運(yùn)作中的作用，嘗試確定我國地鐵票價(jià)管制模式取向，為建立完善適合我國國情的市場化地鐵票價(jià)政策做出努力。

1 PPP運(yùn)作對政府管制提出了更高的要求

像其他公用事業(yè)一樣，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，地鐵也屬于自然壟斷行業(yè)。這種行業(yè)實(shí)行市場化改革后，并沒有消除其白然壟斷屬性;同時(shí)，由于實(shí)行PPP運(yùn)作后，地鐵行業(yè)的經(jīng)營主體從單一國有制轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N所有制，政府就不能像改革前那樣，用“一竿子插到底”的方式直接干預(yù)地鐵企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而必須依照一定的游戲規(guī)則，對地鐵行業(yè)實(shí)行“公開、公平、公正”的管制。

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，由技術(shù)繹濟(jì)特性所決定，地鐵行業(yè)只能由一家或極少數(shù)幾家企業(yè)壟斷經(jīng)營，市場競爭機(jī)制不能發(fā)揮作用，是市場失靈的一個(gè)典型領(lǐng)域。而以社會(huì)公共利益為重要經(jīng)營目標(biāo)的國有企業(yè)則是對付這種市場失靈的最有效手段，并在地鐵行業(yè)實(shí)行政企合的管制體制，政府既是地鐵行業(yè)管制政策的制定者，也是地鐵行業(yè)的實(shí)際經(jīng)營者(這就是我們目前的體制)。在這種管制體制下，通常采取簡單的、直接的管制方式，政府在制定價(jià)格時(shí)其有相當(dāng)?shù)闹饔^隨意性。但理論與實(shí)踐證明，國有企業(yè)壟斷經(jīng)營必然導(dǎo)致低效率現(xiàn)象。因此，從20世紀(jì)80年代以來，世界各國都在不同程度上對地鐵行業(yè)實(shí)行市場化改革，相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)投資者進(jìn)人地鐵行業(yè)，成為其經(jīng)營主體。這樣，就對政府管理方式水平提出改革的要求。

從先行改革國家的政府管制實(shí)踐看，地鐵行業(yè)實(shí)行市場化改革后，不但不能消除政府管制，而且在許多方面要加強(qiáng)政府管制。這是因?yàn)椋鐣?huì)投資者要以利益最大化為經(jīng)營日標(biāo)，怎樣既為投資者保證其合理的投資回報(bào)率創(chuàng)造條件，又維護(hù)社會(huì)公共利益，使地鐵票價(jià)控制在社會(huì)居民承受能力的范圍內(nèi)，有效地實(shí)現(xiàn)兩者的動(dòng)態(tài)均衡，這是政府管制者必然面臨的新問題。可見，市場化改革后，地鐵行業(yè)的政府管制問題將變得更為復(fù)雜，更富有挑戰(zhàn)性。這在客觀上要求深化我國目前的地鐵行業(yè)的政府體制改革，不斷進(jìn)行管制方式創(chuàng)新。

2 PPP運(yùn)作下票價(jià)管制的政策目標(biāo)必須明確

地鐵行業(yè)的管制票價(jià)水平不僅與地鐵運(yùn)營企業(yè)的利潤水平密切相關(guān)，而且會(huì)直接影響新企業(yè)進(jìn)入地鐵行業(yè)的預(yù)期利益。因此，票價(jià)管制政策是地鐵市場化改革過程中政府管制政策的核心內(nèi)容。政府要制定科學(xué)的票價(jià)管制政策，必須明確票價(jià)管制的基本目標(biāo)。

地鐵票價(jià)管制的政策目標(biāo)體現(xiàn)著政府對票價(jià)管制的偏好，它是政府制定管制票價(jià)的指導(dǎo)思想和主要政策依據(jù)。從整體、長期的角度看，促進(jìn)社會(huì)分配效率、激勵(lì)地鐵運(yùn)營企業(yè)提高運(yùn)營效率、維護(hù)運(yùn)營企業(yè)發(fā)展?jié)摿Α⒊浞挚紤]居民收入承受能力，應(yīng)是價(jià)格管制的四大政策日標(biāo)。

(1)地鐵通常由一家或極少數(shù)幾家企業(yè)壟斷經(jīng)營，由干這此企業(yè)擁有市場l斷地位，如果不存在任何外部約束機(jī)制，它們就成為市場價(jià)格的制定者而不是價(jià)格接受者，就有可能通過制定壟斷價(jià)格，把一部分消費(fèi)者剩余轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)者剩余，從而扭曲分配效率。這就要求政府對地鐵票價(jià)實(shí)行管制，以促進(jìn)社會(huì)分配效率。

(2)政府通過一定的票價(jià)管制政策與措施，建立一種鼓勵(lì)競爭的激勵(lì)機(jī)制，以刺激地鐵運(yùn)營企業(yè)提高運(yùn)營效率。囚此，價(jià)格管制作為一種重要的管制手段，其管制功能不僅僅是通過制定最高管制價(jià)格，以保護(hù)消費(fèi)者利益，實(shí)現(xiàn)分配效率，而且要刺激運(yùn)營企業(yè)優(yōu)化生產(chǎn)要素組合，充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不斷進(jìn)行技術(shù)革新和管理創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)最大運(yùn)營效率。

(3)地鐵行業(yè)具有投資額大、投資回報(bào)期長的特點(diǎn)，而目_隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對軌道交通的需求具有一種加速增長的趨勢。為適應(yīng)這種大規(guī)模的、不斷增長的需求，要求地鐵行業(yè)的纖營企業(yè)不斷追加投資，以提高交通服務(wù)供給能力。這就需要政府在制定票價(jià)管制政策時(shí)，考慮到使企業(yè)具有一定的自我積累、不斷進(jìn)行大規(guī)模投資的能力。

(4)地鐵的公共交通屬性，決定了其票價(jià)水平的制定必須考慮居民收入承受能力。通過對城市居民收入狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析，可以推算出所在城市居民交通支出的承受能力，從而為制定合理的票價(jià)提供

上限值。任何超出居民承受能力的票價(jià)，都會(huì)極人地削弱地鐵的吸引力。

3 PPP運(yùn)作下票價(jià)管制模型的選擇

票價(jià)政策的核心就是選擇合適的定價(jià)方式，井以科學(xué)的票價(jià)管制模型作為定價(jià)的重要依據(jù)。

目前，國際上存在兩種典型的票價(jià)管制模型，即美國的投資回報(bào)率票價(jià)管制模型和關(guān)國的最高限價(jià)管制模型[1]。美國的票價(jià)管制模型是通過對投資回報(bào)率的直接控制而間接管制票價(jià)，其理論依據(jù)是:地鐵行業(yè)需要足夠的投資，用投資回報(bào)率票價(jià)管制模型有利于鼓勵(lì)企業(yè)投資。但是，這種模型也存在明顯的缺陷。

(1)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)按照固定的投資回報(bào)率定價(jià)，幾乎不存在政府管制對提高效率的激勵(lì)機(jī)制。

（2)由干投資回報(bào)率的基數(shù)是企業(yè)所用的資本，這就會(huì)刺激企業(yè)通過增加資本投人而取得更多的利潤，所以這種票價(jià)管制模型會(huì)產(chǎn)生A-J效應(yīng)①，企業(yè)過度投資會(huì)增加運(yùn)營成本，降低運(yùn)營效率。

(3)政府和運(yùn)營商不僅要就投資回報(bào)率的水平問題做反復(fù)的討價(jià)還價(jià)，而且管制者還要為正確計(jì)量投資回報(bào)率的基數(shù)大傷腦筋。

英國試圖通過直接管制票價(jià)，以避免美國投資回報(bào)率票價(jià)管制模型的上述不足。英國基于通貨膨脹的CPI②士X，票價(jià)管制模型的基本優(yōu)點(diǎn)是:在一定時(shí)期內(nèi)固定票價(jià)的上漲幅度，使企業(yè)只有通過降低成本才能取得較多的利潤。同時(shí)，票價(jià)管制限制了企業(yè)的利潤率，促使企業(yè)對生產(chǎn)要素實(shí)行優(yōu)化組合，但不至丁出現(xiàn)在投資回報(bào)率票價(jià)管制下過度資本密集化的現(xiàn)象。此外，從以下幾個(gè)方面看，英國的票價(jià)管制模型也相當(dāng)簡便。

(1)票價(jià)管制模型并不需要詳細(xì)評估企業(yè)的固定資產(chǎn)、生產(chǎn)能力、技術(shù)革新、銷售額等變化情況。

(2) 3～5年作為一個(gè)票價(jià)調(diào)整周期，這種中期的調(diào)整周期具有合理性:如果調(diào)整周期太長，票價(jià)就會(huì)受許多不確定因素的影響;反之，若調(diào)整周期太短，就顯得票價(jià)管制太濫，使地鐵運(yùn)營企業(yè)缺乏對政府管制的可信性。

(3)管制者希望地鐵運(yùn)營商形成一個(gè)合理的票價(jià)結(jié)構(gòu)，使服務(wù)的價(jià)格能較好地反映成本。管制者確實(shí)也有權(quán)力要求運(yùn)營商通過不斷調(diào)整，使票價(jià)結(jié)構(gòu)合理化。但這種票價(jià)管制模型只控制最高綜合票價(jià)水平，并不是特定的票價(jià)結(jié)構(gòu)。

(4)票價(jià)管制模型并不直接控制運(yùn)營企業(yè)的利潤。地鐵運(yùn)營商在給定的最高限價(jià)下，有利潤最大化的自由，企業(yè)可以通過優(yōu)化生產(chǎn)要素組合、技術(shù)創(chuàng)新等手段降低成本，取得更多的利潤。

因此，從理論上分析，美國的投資回報(bào)率票價(jià)管制模型與英國的最高限價(jià)管制模型具有根本性的差別，表現(xiàn)為:從利潤水平管制到票價(jià)水平管制的轉(zhuǎn)換，將會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)與利益在企業(yè)和消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移，在投資回報(bào)率票價(jià)管制下，消費(fèi)者是提高成本引起的風(fēng)險(xiǎn)與降低成本帶來的利益的承受者;而在最高限價(jià)管制下，這種風(fēng)險(xiǎn)與利益都由企業(yè)來承擔(dān)和享受[2]。這也就是說，在投資回報(bào)率票價(jià)管制下，消費(fèi)者只能通過運(yùn)營商降低成本才能獲得利益，但運(yùn)營商卻沒有降低成本的動(dòng)力，因?yàn)槠髽I(yè)只有通過提高投資回報(bào)率水平或擴(kuò)大投資基數(shù)才能取得更多的利潤;而在價(jià)格水平管制下，由于企業(yè)受到最高限價(jià)的制約，它們只有通過降低成本才能取得較多的利潤。因此，相比較而言，英國的票價(jià)管制模型會(huì)對企業(yè)提高生產(chǎn)效率產(chǎn)生更大的激勵(lì)。

4 北京地鐵票價(jià)政策的取向及實(shí)證分析

篇(5)

【關(guān)鍵詞】小戶型；投資決策；價(jià)值指數(shù)法；投資回報(bào)率

2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點(diǎn)區(qū)域的小戶型出現(xiàn)了“閃成交”現(xiàn)象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現(xiàn)象再一次將小戶型公寓推向了房產(chǎn)市場的風(fēng)口浪尖。小戶型的發(fā)展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現(xiàn)必然有它存在的意義，而現(xiàn)在這種意義更多的體現(xiàn)在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報(bào)？怎樣的小戶型更具有發(fā)展?jié)摿Γ孔鳛橥顿Y者這些問題在目前更具有實(shí)際意義[1]。

目前為止，由于小戶型需求的持續(xù)升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產(chǎn)投資大為趨于雷同。區(qū)別于其他房型，小戶型是因?yàn)楫?dāng)下房產(chǎn)市場房價(jià)居高不下應(yīng)運(yùn)而成的產(chǎn)物。本文選取典型案例，利用價(jià)值指數(shù)法以及房產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率的計(jì)算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個(gè)因素進(jìn)行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進(jìn)行投資決策。

1.小戶型的界定

1.1 小戶型的概念

對于小戶型的概念，目前沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說法，但業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點(diǎn)，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個(gè)空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。

1.2 小戶型與其它房型的區(qū)別

目前，隨著人均GDP的穩(wěn)步增長，眾多購房者依然認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格頗為偏高，這使有意愿購房的消費(fèi)者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價(jià)過高購買后會(huì)給自身帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，若選擇遠(yuǎn)城區(qū)則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現(xiàn)逐步讓更多的消費(fèi)者接受而去購買。

小戶型區(qū)別與其它房型，將自己的市場的定位設(shè)定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價(jià)低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節(jié)約時(shí)間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。

2.小戶型在房產(chǎn)市場崛起的原因

在買賣市場，小戶型由于其總價(jià)低的特點(diǎn)，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當(dāng)作一個(gè)過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。

投資者普遍看好小戶型的高回報(bào)率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環(huán)中心買了4套房，一共花費(fèi)了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉(zhuǎn)手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項(xiàng)目也就夠一套的首付。加上東亞三環(huán)房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠(yuǎn)大于同價(jià)值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計(jì)算一下這筆投資的投資回報(bào)率。

計(jì)算條件：

（1）機(jī)會(huì)成本—?jiǎng)⑾壬@筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計(jì)這些金融產(chǎn)品的投資回報(bào)率在3%左右；

（2）期房是購買尚為完工的、沒有經(jīng)過驗(yàn)收、沒有取得銷售許可的準(zhǔn)房產(chǎn)，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續(xù)，銀行審批完貸款手續(xù)后，將購房款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時(shí)候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；

（3）假設(shè)劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據(jù)銀行公布數(shù)據(jù)，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計(jì)算得月供為7854.59元。

按照業(yè)內(nèi)算法，投資回報(bào)率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已經(jīng)超過轉(zhuǎn)投其他金融產(chǎn)品所帶來的3%的投資回報(bào)率。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果房產(chǎn)投資收益率穩(wěn)定保持在5%，當(dāng)數(shù)優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，目前小戶型的房產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)承諾在5-8年內(nèi)給投資者固定的回報(bào)率為7%左右。小戶型被普遍認(rèn)可的高回報(bào)率使其成為了投資者們爭相購買的原因。

3.影響小戶型投資決策的因素

需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，小戶型在未來一段時(shí)間內(nèi)還有市場的需求空間，這一點(diǎn)判斷是基于近期市場成交數(shù)據(jù)、房價(jià)上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發(fā)商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩(wěn)定因素，需要仔細(xì)分析，不可盲目跟風(fēng)，以免陷入投資誤區(qū)。

房產(chǎn)市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產(chǎn)開發(fā)商的原因等。小戶型作為房產(chǎn)市場眾多產(chǎn)品中的一種，自然也具有房產(chǎn)市場的屬性及風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)大部分針對的是房產(chǎn)開發(fā)商，作為投資者更應(yīng)關(guān)注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運(yùn)，投資小戶型有許多特有的風(fēng)險(xiǎn)，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時(shí)間內(nèi)沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優(yōu)勢的小戶型，這就導(dǎo)致了回報(bào)時(shí)間的滯后，進(jìn)而消耗投資者已投入資金的機(jī)會(huì)成本；又比如隨著更多投資者的關(guān)注，更多的開發(fā)商開始小戶型的開發(fā)，導(dǎo)致供遠(yuǎn)大于求，進(jìn)而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質(zhì)化極為嚴(yán)重，如果與其他房型沒有區(qū)別或優(yōu)勢，極有可能出現(xiàn)和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)大熱的時(shí)機(jī)，很多開發(fā)商苦于找不到空地開發(fā)新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進(jìn)行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協(xié)議及賠償協(xié)議等都沒有簽署，交房后發(fā)生了問題也無法要求開發(fā)商賠償[4]。何況出現(xiàn)問題的房產(chǎn)實(shí)在難有升值空間。購房時(shí)需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會(huì)對重點(diǎn)因素量化，進(jìn)行綜合考量。

4.價(jià)值指數(shù)法和投資回報(bào)率在小戶型投資決策中的應(yīng)用

4.1 方法介紹

價(jià)值指數(shù)法通過比較各個(gè)對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價(jià)值較低對象（零部件），并將其作為價(jià)值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價(jià)值指數(shù)法可以得到個(gè)對象性價(jià)比的排序。

投資回報(bào)率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導(dǎo)致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價(jià)指標(biāo)的不足之處是缺乏全局觀念，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率低于某投資中心的投資回報(bào)率而高于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，雖然企業(yè)希望接受這個(gè)投資項(xiàng)目，但該投資中心可能拒絕它；當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率高于該投資中心的投資回報(bào)率而低于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業(yè)整體利益是否受到損害，因此就有必要進(jìn)行投資組合分析。

4.2 投資決策實(shí)例

選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優(yōu)先、生活設(shè)施配套成熟度，在戶型設(shè)計(jì)上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報(bào)率，價(jià)格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產(chǎn)為例，利用價(jià)值指數(shù)及組合投資回報(bào)率進(jìn)行投資方案的決策。

張女士現(xiàn)有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現(xiàn)有三處小戶型即將開盤，詳細(xì)信息如下：

A房：如圖1A房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市市中心，手續(xù)齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環(huán)境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。

房：如圖2B房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市星海廣場，手續(xù)齊全，由知名開發(fā)商萬科地產(chǎn)開發(fā)，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。

圖1 A房結(jié)構(gòu)圖

圖2 B房結(jié)構(gòu)圖

C房：如圖3C房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛(wèi)。位于大連市甘井子區(qū)，手續(xù)齊全，緊挨大連海事大學(xué)，周圍生活設(shè)施完備，但距市中心及火車站、飛機(jī)場等有一定距離。

圖3 C房結(jié)構(gòu)圖

4.2.1 主要評價(jià)指標(biāo)的確定

確定6個(gè)主要評價(jià)指標(biāo)分別為：交通便捷性（F1）、經(jīng)濟(jì)合理性（F2）、結(jié)構(gòu)合理性（F3）、環(huán)境舒適性（F4）、手續(xù)齊全性（F5）、生活設(shè)施配套成熟度（F6），各指標(biāo)之間的重要性關(guān)系為：F3和F1同等重要，F(xiàn)2比F4重要的多，F(xiàn)3比F4重要，F(xiàn)4和F6同等重要，F(xiàn)5和F2同等重要。

對A、B、C三套住房進(jìn)行評價(jià)，各指標(biāo)的評價(jià)得分結(jié)果見表1三套住房的評價(jià)指標(biāo)及得分。

4.2.2 用價(jià)值指數(shù)法對各房型進(jìn)行排序

（1）計(jì)算各房型功能指數(shù)

各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果見表3各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果。

（2）計(jì)算各房型價(jià)值指數(shù)

各房型價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果見表4各房型的價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果。

以上通過價(jià)值指數(shù)法計(jì)算得出的結(jié)果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時(shí)需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優(yōu)于B優(yōu)于A。

租房者在選房時(shí)考慮的因素其實(shí)和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產(chǎn)在對外出租時(shí)，被租出的難易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投資組合

已知張女士現(xiàn)有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計(jì)算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產(chǎn)投資中每處房產(chǎn)作為獨(dú)立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內(nèi)的最大投資回報(bào)。接下來通過計(jì)算投資回報(bào)率分析組合投資的可行性。

通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產(chǎn)投資。我們假設(shè)張女士貸款30萬元，故月供為3452元。

分別計(jì)算三處房產(chǎn)不同組合情況下的投資回報(bào)率：

（1）投資方案1

投資回報(bào)率（A+B）