序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農(nóng)村土地市場范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

隨著我國目前推進以人為核心的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化腳步的加快，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中的問題越來越受關(guān)注。我國的土地市場正處在一個雛形階段，各方面都還不健全。國內(nèi)農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓市場初步形成，但到目前都沒有建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)土地流動轉(zhuǎn)讓市場。同時，國內(nèi)各地農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓的差異比較大，比較發(fā)達的地區(qū)和中西部地區(qū)的反差比較大，就拿農(nóng)業(yè)用地流動專人來說，經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟中等地區(qū)相比，不論是農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓的規(guī)模還是農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)動的形式，都存在明顯的差異。面對著日益壯大的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機制中暴露出來的問題急需解決。

市場機制中的問題

沒有一個高效的市場機制就不可能使得土地資源在流轉(zhuǎn)中的優(yōu)化配置。土地流轉(zhuǎn)市場機制中的種種問題都嚴重阻礙了市場的發(fā)展。

市場行為主體缺失。從土地需求的角度來考慮，我國目前還缺少具有一定相對有規(guī)模的農(nóng)業(yè)方面的企業(yè)家，農(nóng)業(yè)方面企業(yè)家的不足就會導致土地流轉(zhuǎn)中沒有土地需求者，抑制農(nóng)民的意愿。此外，我國的流轉(zhuǎn)體制中，行政的力量過大，在面對巨大土地流轉(zhuǎn)收益的情況下，必然會存在一場權(quán)力的博弈，一些鄉(xiāng)村干部就會通過行政調(diào)整，謀求自身利益最大化。這類行為主體的缺失會抑制市場機制的發(fā)育。

不規(guī)范的市場交易行為。由于缺乏國內(nèi)流動轉(zhuǎn)讓市場的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地流動轉(zhuǎn)讓市場的信息交互不及時，就算農(nóng)民想轉(zhuǎn)讓土地，也找不到合適的對象，這時候農(nóng)民只能通過私下交易，來滿足自身的需要。傳統(tǒng)的人情關(guān)系、倫理道德、風俗習慣仍然起著協(xié)調(diào)作用，更多的農(nóng)民愿意將自己的土地轉(zhuǎn)租給親人或者周邊的熟悉人群。契約精神在農(nóng)戶的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為中的作用并不普遍，很少有農(nóng)民會重視在契約合同方面的事宜。從國內(nèi)范圍來看，接近三分之二的農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓是通過轉(zhuǎn)讓供求雙方之間的口頭協(xié)商協(xié)定決定的，而口頭協(xié)議具有隨意性和不確定性。

改善方向

建立完善的中介服務(wù)體系。中介服務(wù)機構(gòu)在土地流動轉(zhuǎn)讓市場中的重要性必然要引起我們的重視，我們需要建立一個組織健全、運作高效、服務(wù)周全的土地流動轉(zhuǎn)讓中介體系網(wǎng)絡(luò)，為轉(zhuǎn)讓供求雙方提供信息，實現(xiàn)土地流動轉(zhuǎn)讓從“散戶―散戶”的分散性自發(fā)流轉(zhuǎn)向“散戶―中介服務(wù)組織―大戶”的轉(zhuǎn)變[1]，同時我們需要更多數(shù)量的中介組織來滿足市場的需要，同時也為中介組織提供良好的環(huán)境，減少政府干預[2]。

建立公平的流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序。為了建立一個開放、公平、有序的土地流轉(zhuǎn)市場，通過發(fā)育土地租賃市場，可有效地促進土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場。在規(guī)范市場方面，我們的政府應(yīng)牽頭建立農(nóng)業(yè)用地流動轉(zhuǎn)讓市場，為農(nóng)戶流動轉(zhuǎn)讓土地提供必要的場所和環(huán)境，但政府與村集體組織絕不可以在土地流轉(zhuǎn)中侵占農(nóng)民的權(quán)益，政府等只能作為一個服務(wù)者參與到流轉(zhuǎn)過程中去，而不是一個主導者的身份，不能過多干預流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。同時我們也要在農(nóng)民群體組織中強調(diào)市場規(guī)范的重要性，提倡更多的流轉(zhuǎn)行為要在規(guī)范合同的保障下進行。

新型市場模式的出現(xiàn)

農(nóng)村土地股份合作制。很多學者都認為我們應(yīng)該成立有效的農(nóng)村土地股份合作機制，將土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、公共服務(wù)和勞動力等生產(chǎn)要素的有機組合，來促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。在土地產(chǎn)權(quán)明確的情況下，可以更好地把土地作為一種資本，以股份形式入股合作組織。實行土地股份制，將土地產(chǎn)權(quán)貨幣化，重構(gòu)集體在產(chǎn)權(quán)上的主體地位，利于土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)力的提高[3]。但是，股份合作制內(nèi)在的行政威權(quán)也會沖擊經(jīng)濟自由，成員之間缺乏平等性和機會主義行為，股權(quán)與投票權(quán)及收益權(quán)不相一致，導致對合作社成員缺乏有效的激勵和約束，農(nóng)業(yè)用地股份合作社股權(quán)具有流動的封閉性及非退出性[4]。這些隱患就會影響市場的效率。

土地銀行。在農(nóng)村普遍存在資金缺乏的情況，農(nóng)村金融是農(nóng)村發(fā)展的一個難題，建立農(nóng)村土地銀行有助于完善農(nóng)地金融制度、促進土地和勞動力流動、保障糧食安全以及推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。山東諸城在2003年建立了“土地信托中心”，寧夏平羅2006年成立了“土地信用合作社”。土地銀行以農(nóng)地抵押貸款為主要業(yè)務(wù)，我們可以通過土地銀行，來促進土地的流動轉(zhuǎn)讓，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)的資本化和制度效益的最大化，為“三農(nóng)”問題的解決和社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供破解之策。但是，土地銀行在我國實行起來依舊有難度。我國建立農(nóng)村土地銀行的基礎(chǔ)還不扎實，相關(guān)法律及政策的缺失、土地產(chǎn)權(quán)的模糊、缺乏相應(yīng)的社會保障體系、沒有服務(wù)于土地流轉(zhuǎn)的土地估價事務(wù)所、缺少高素質(zhì)的農(nóng)村土地銀行經(jīng)營管理層次的人才等[5]。

土地國有永佃。將土地的終極所有權(quán)歸國家，使用權(quán)歸農(nóng)民，這可以保障土地產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和穩(wěn)定性，還可為農(nóng)業(yè)用地資本化創(chuàng)造條件，極大地促進了農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)。實行農(nóng)地國家所有、農(nóng)民永佃，土地歸國家所有，農(nóng)民擁有使用權(quán)，實現(xiàn)了各利益主體之間的有效分割，有利于保障農(nóng)民的權(quán)益。同時建立永佃權(quán)之后，有利于整個農(nóng)業(yè)用地制度的發(fā)展與完善，有利于擺脫承包經(jīng)營權(quán)既非典型物權(quán)又非典型債權(quán)的局面，有利于農(nóng)村經(jīng)濟長期健康地發(fā)展。可是，土地國有永佃之后，土地的流轉(zhuǎn)效益就是最大的問題，在我國，一旦成為國有化資產(chǎn)之后，資源配置效率是一直難以解決的問題。有人就質(zhì)疑這種機制在經(jīng)濟績效相同的前提下，其產(chǎn)權(quán)交易成本較高，會造成效率損失。

篇(2)

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 制約 對策

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義

土地作為一種生產(chǎn)要素,只有合理流動,才能提高使用效率,也只有合理流動才能真正體現(xiàn)土地生產(chǎn)要素的性質(zhì),所以土地流轉(zhuǎn)是必然的趨勢。所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是指在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下,將土地使用權(quán)(經(jīng)營權(quán))承包經(jīng)營權(quán)中分離出來,轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)營者其實質(zhì)就是農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

二、制約我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因

1.承包土地的產(chǎn)權(quán)不清晰

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)清晰度影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易費用的大小,進而影響農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn),而我國目前的土地產(chǎn)權(quán)并不清晰,具體表現(xiàn)在以下方面:

(1)所有權(quán)主體模糊。法律規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有,但是具體歸屬于哪一級所有還不明確。這種所有權(quán)主體多元性,加大了土地流轉(zhuǎn)的交易成本。產(chǎn)權(quán)主體不明確,造成土地使用權(quán)實際上落到了人手中,出現(xiàn)了“集體的變?yōu)榇彘L、鄉(xiāng)長的”等現(xiàn)象。

(2)使用權(quán)不完全。農(nóng)村土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離后,出現(xiàn)所有權(quán)主體凌駕于使用權(quán)主體之上的情況,農(nóng)村社區(qū)干部隨意征用農(nóng)地、強制流轉(zhuǎn),侵害了農(nóng)民的土地權(quán)利。

(3)承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能不完整。承包經(jīng)營權(quán)是一種使用權(quán),完整的權(quán)能應(yīng)該包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股、收益等權(quán)利。但目前我國的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)只包括使用權(quán)、收益權(quán)和部分的處分權(quán)等,而禁止農(nóng)戶買賣和抵押,土地承包權(quán)并沒有被賦予完整的權(quán)能。

(4)法律保障存在問題。一個清晰的產(chǎn)權(quán)需要法律來予以保護,才能獲得有效的作用。而我國在土地流轉(zhuǎn)的土地抵押、土地買賣方面,沒有出臺相應(yīng)的法律法規(guī);已有的法律在施行中也表現(xiàn)出執(zhí)行不力或法律本身不夠完善等問題。

2.農(nóng)村土地市場化不完善

農(nóng)村土地市場的完善程度影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易費用的大小,而我國農(nóng)村土地市場發(fā)展緩慢,表現(xiàn)為:

(1)土地市場價格機制不完善。我國農(nóng)村土地尚未形成科學合理的土地價格體系,土地不能得到合理的估價。在土地交易過程中,隨意性和惡意操作性比較大,土地價格被過度扭曲。

(2)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)體系落后。我國還未建立完善的中介服務(wù)機構(gòu):沒有專門針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的交易所;沒有建立土地供需的信息體系;其它如資產(chǎn)評估、委托、法律咨詢等各類中介服務(wù)機構(gòu)相當匱乏。

3.農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移緩慢

當前,我國正處在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期,城市工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)吸納農(nóng)村剩余勞動力的擴張能力十分有限。并且,隨著市場競爭日趨激烈,企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不穩(wěn)定,兼業(yè)農(nóng)民非農(nóng)產(chǎn)業(yè)收入的不穩(wěn)定使他們難以徹底離開土地而真正走進城鎮(zhèn)。一旦經(jīng)濟波動,非農(nóng)收入下降,大量兼業(yè)農(nóng)民便會回流到農(nóng)業(yè)部門。因此,廣大農(nóng)民在沒有尋找到穩(wěn)定、安全的生產(chǎn)替代來源之前,決不肯輕易放棄土地的使用權(quán)。造成我國勞動力轉(zhuǎn)移緩慢主要有以下幾個原因:

(1)社會保障制度落后。參加農(nóng)村社保的農(nóng)民比例小,同時進城務(wù)工又存在失業(yè)風險和收入的不確定性,絕大多數(shù)的農(nóng)民還是把農(nóng)地作為自己“最后的防線”,寧愿讓其拋荒,也不會輕易流轉(zhuǎn)出去。

(2)戶籍制度改革滯后。長期以來,傳統(tǒng)戶籍制度嚴重制約著我國農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移。而且相對于我國城市化發(fā)展進程,目前戶籍制度改革的進程還是比較落后。戶籍制度改革后,農(nóng)民進城務(wù)工雖然可以獲得城市戶口,但在教育、醫(yī)療、住房、社會保障等方面享有的權(quán)利與城市居民相差甚遠。

(3)就業(yè)機制不完善。城鎮(zhèn)勞動力市場對農(nóng)民工還普遍存在排斥態(tài)度,農(nóng)民進城務(wù)工獲得工作難度大。即使獲得工作,還會面臨“同工不同酬”的待遇,阻礙了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移。

4.農(nóng)業(yè)的社會化服務(wù)落后

我國農(nóng)村社會化服務(wù)落后,大多數(shù)地方只有簡單的基本的生產(chǎn)資料供應(yīng),其他產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)十分缺乏,農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資和農(nóng)業(yè)科技投入規(guī)模太小,經(jīng)營農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益小,從而造成對土地的需求量小,土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展緩慢。

三、促進我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策建議

1.進一步明晰土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能,以法律保障土地流轉(zhuǎn)

首先,應(yīng)明確集體土地所有權(quán)主體代表,消除所有權(quán)主體多元性問題。其次,要完善農(nóng)戶的承包權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶的土地使用權(quán),豐富土地承包權(quán)的權(quán)能范圍,賦予農(nóng)戶對土地享有排他的占有權(quán)和使用權(quán)、自由的處分權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)、獨享的收益權(quán),并通過延長土地承包年限來穩(wěn)定農(nóng)戶的土地使用權(quán)。最后,應(yīng)運用法律對農(nóng)戶擁有的權(quán)能予以明確和保障,使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)走上法制化軌道。

2.加快農(nóng)村土地市場建設(shè)

充分發(fā)揮市場對農(nóng)村土地資源的基礎(chǔ)配置作用,一方面要建立科學的土地價格評價機制,結(jié)合我國具體國情,學習外國成熟的土地市場運行機制,積極探索出科學的土地價格評估機制;另一方面,要建立完善的中介服務(wù)機構(gòu),政府應(yīng)支持建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機構(gòu),形成系統(tǒng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系,完善從上到下的全方位的中介服務(wù)系統(tǒng),建立各類與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的中介服務(wù)機構(gòu)。

3.改革相關(guān)制度,促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移

首先,建立和完善農(nóng)村社會保障體系。建立農(nóng)村最低生活保障制度、農(nóng)村醫(yī)療保障制度、農(nóng)村養(yǎng)老保障制度以及救災(zāi)扶貧網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)等。其次,推進戶籍制度改革。打破傳統(tǒng)戶籍制度的限制,允許戶口的自由遷移,并保證把戶口轉(zhuǎn)入城市的農(nóng)民與城市居民在各方面得到同等待遇。最后,保障進城農(nóng)民享有平等的就業(yè)權(quán)利。各級政府應(yīng)該加強勞動力市場的管理,保證城鄉(xiāng)勞動力在同一水平上進行公平競爭,實行同工同酬、多勞多得的政策。

4.完善農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系

根據(jù)現(xiàn)階段農(nóng)村農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系的實際情況,在加大政府籌建力度的同時,從法律和稅收等方面制定政策,鼓勵農(nóng)民自建或與經(jīng)濟團體協(xié)會等聯(lián)合出資建立各種民辦服務(wù)組織,增加各種性質(zhì)的農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)機構(gòu)。并且從中央、省、市、地區(qū)、縣、鄉(xiāng)、村各級共同努力,建立多級別的服務(wù)機構(gòu),提高服務(wù)水平和服務(wù)效果,在農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后為農(nóng)民提供資金、技術(shù)、生產(chǎn)、加工、運輸、倉儲、信息、經(jīng)營管理以及銷售等配套的全方位服務(wù)。

參考文獻:

篇(3)

改革現(xiàn)有的二元土地市場制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化，有利于農(nóng)村的發(fā)展和社會的和諧。本文從城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的特征，城鄉(xiāng)土地市場分割的弊端和城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化面臨的挑戰(zhàn)三個方面對城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的問題進行了分析。

關(guān)鍵詞：土地整治工程；項目施工；現(xiàn)場管理

Abstract：Reform of the existing dual land market system, to achieve the integration of urban and rural construction land market, rural development and social harmony. In this paper, the characteristics of urban and rural construction land market, the challenges three aspects of integration of urban and rural land market segmentation and disadvantages of urban and rural construction land on the integration of urban and rural construction land market analysis.

Key words: land remediation works; construction of the project; site management

中圖分類號：TU984.11+4 文獻標識碼：A文章編號：

土地是人類重要的生產(chǎn)資料和賴以生存的空間環(huán)境。自20世紀90年代，我國開始實施征地制度，土地市場向城鄉(xiāng)二元化發(fā)展。目前，我國土地市場的主要特征就是城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征。但是，隨著社會的進步和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在2010年，我國的國務(wù)院常務(wù)委員會會議提出并通過了建立中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的戰(zhàn)略決策[1]。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化就是打破以土地二元所有制為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)土地使用的雙軌制，國家出讓國有土地的使用權(quán)，集體出讓集體建設(shè)用地的使用權(quán)，建立以這兩種使用權(quán)為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)一體化市場，以實現(xiàn)中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地的有機統(tǒng)一。城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的核心就是在國家科學的宏觀調(diào)控下，讓土地市場在土地資源的配置中起主要作用。

一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的特征

我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的主要特征是二元分割，即農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和非農(nóng)生產(chǎn)用地，農(nóng)村土地和城市土地分割。主要表現(xiàn)為以下幾個方面。

（1）城鄉(xiāng)土地的產(chǎn)權(quán)二元化

土地產(chǎn)權(quán)包括與土地相關(guān)的使用權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。土地產(chǎn)權(quán)是與土地有關(guān)的根本問題[2]。我國城鄉(xiāng)執(zhí)行不同的土地產(chǎn)權(quán)制度，而且城鄉(xiāng)土地之間的使用權(quán)與所有權(quán)不能隨意交換。這樣的土地產(chǎn)權(quán)制度使城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場出現(xiàn)了一道鴻溝。我國的土地資源長期無法按照市場要求及經(jīng)濟規(guī)律合理地進行優(yōu)化配置，成為我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展滯后，城鄉(xiāng)一體化進程發(fā)展緩慢的主要原因。

（2）城鄉(xiāng)土地的用途二元化

長期以來，我國實行城鄉(xiāng)有別的建設(shè)用地使用制度。農(nóng)村住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公共設(shè)施等都采用集體所有制的土地，而城市企業(yè)等非農(nóng)建設(shè)用地則采用國家所有制的土地，若需要占用集體所用制的土地，則需先向國家申報，由國家征收該土地為國有土地后才再被批準占用。我國《土地管理法規(guī)定》 ：農(nóng)民集體土地不能出租或轉(zhuǎn)讓于非農(nóng)業(yè)的建設(shè)，只能用于耕作及農(nóng)村的公共建設(shè)。由此，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的唯一途徑就是將集體所以土地轉(zhuǎn)為國家所有土地。這限制了農(nóng)村土地在市場中的流通，使土地價值的實現(xiàn)受到限制。而且，農(nóng)民從征地中獲得的補償是很低的，這導致農(nóng)村長期以來的資金缺乏。所以，我國城鄉(xiāng)土地用途的二元化，使我國農(nóng)村的建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展受到嚴重的影響。

（3）城鄉(xiāng)土地的市場二元化

我國在城鄉(xiāng)二元分割的土地制度的基礎(chǔ)上，形成了城鄉(xiāng)二元土地市場。這使農(nóng)村的建設(shè)用地被隔離于土地市場之外。此外，二元分割的土地制度還導致了城鄉(xiāng)土地市場開放的不平等性。比如農(nóng)民的宅基地，無法流通，更無法交易，則不可能獲得增值。相反城鎮(zhèn)居民的住房則可隨著房價的增長獲得高額的增值收益。

（4）城鄉(xiāng)土地的價格二元化

城鄉(xiāng)土地的價格也是呈現(xiàn)二元分割的，這也是我國土地問題產(chǎn)生的原因所在。城市土地作為建設(shè)用地的主要供應(yīng)者，獨享土地的增值效益，而農(nóng)村的集體土地則局限在農(nóng)耕和農(nóng)村公益事業(yè)的建設(shè)上，不能享有增值效益。這與對集體和居民的土地財產(chǎn)進行公平的保護相違背。

二、城鄉(xiāng)土地市場分割的弊端

（1）城鄉(xiāng)土地市場分割使農(nóng)民的土地權(quán)利受損

城鄉(xiāng)土地市場分割使農(nóng)民的土地權(quán)利受到所害，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是國家在征收土地用于非農(nóng)用時對農(nóng)民的補償金額很低，時常發(fā)生農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵犯的現(xiàn)象。二是農(nóng)民擁有的土地權(quán)利不完整，受使用期限及流通范圍的限制。這嚴重制約了土地市場的發(fā)展和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴大，影響農(nóng)村的發(fā)展和城市化進程。近年來，由于土地問題引起的農(nóng)民上訪事件逐漸增多，土地問題已成為影響社會和諧的一個重要因素[3]。

（2）城鄉(xiāng)土地市場分割使有限的土地資源受到極大的浪費

農(nóng)村土地的低價導致了土地的無效利用。城市過分強調(diào)外延擴張，而忽視對現(xiàn)有城市的土地資源合理而有效的利用，造成了有限土地資源的極大浪費。一項調(diào)查顯示：當前被征用的農(nóng)村土地中有超過43%被閑置，這嚴重造成農(nóng)用用地的流失與浪費[4]。土地作為有限的資源，應(yīng)在人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置。

（3）城鄉(xiāng)土地市場分割為土地腐敗創(chuàng)造了機會

現(xiàn)存的城鄉(xiāng)土地二元分割制度為土地腐敗制造了機會。由于征地時對農(nóng)地的補償費用與土地用于城市建設(shè)所獲得的巨大利益之間的差額，加上地方土地管理制度缺乏透明性，助長了各種腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴重損壞了農(nóng)民及國家的利益。

三、城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化面臨的挑戰(zhàn)

我國實行城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的進程中面臨各個方面的挑戰(zhàn)。需謹慎行事，完善相關(guān)的法律法規(guī)，積極穩(wěn)妥的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。面臨的挑戰(zhàn)主要有以下兩個方面：

（1）城鄉(xiāng)建設(shè)一體化面臨制度性的挑戰(zhàn)

首先，農(nóng)村的集體土地所有權(quán)只能通過被國家征用的方式來實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，不能直接進入土地市場，其次，我國的宅基地使用制度的不合理，造成了城鄉(xiāng)住房用地的二元分割。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)仍歸集體，不能自由交易及轉(zhuǎn)讓，但是城市居民的住房歸自己所有，可以自由買賣，這顯然是不合理的。最后，農(nóng)村集體土地是使用權(quán)是有期限的，這也阻礙了土地的交易。

（2）建設(shè)用地一體化面臨農(nóng)村社會保障制度不完善的挑戰(zhàn)

現(xiàn)階段，我國社會保障制度的受益主體主要是城市市民，而對農(nóng)民的社會保障制度很不完善。農(nóng)民仍有后顧之憂，不愿意放棄賴以謀生的土地，這阻礙了土地流轉(zhuǎn)。此外，即使有些農(nóng)民為了眼前的經(jīng)濟利益，將土地流轉(zhuǎn)出去，此后既無穩(wěn)定經(jīng)濟來源，又無制度保障，便會導致沉重的社會包袱，影響社會和諧。因此，城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化需要建立健全完善的農(nóng)村社會保障制度。

四、結(jié)束語

綜上所述，只有改革現(xiàn)有的二元土地市場制度，實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化，才能穩(wěn)定推進農(nóng)村的發(fā)展，保證我國的社會和諧和國家的長治久安。

參考文獻：

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[2] 部志勇，董玉哲．打破城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場[J]．問題探討，2009（4）:37-39

篇(4)

一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求

30年前,滁州市鳳陽縣小崗村18位村民率先實行“大包干”,這種農(nóng)戶自發(fā)行為,邁出了中國農(nóng)村改革的第一步。在農(nóng)業(yè)機械化水平相對較低的時代,這種模式既符合當時的生產(chǎn)力水平,也符合我國基本國情,因此極大地激發(fā)了中國農(nóng)民的勞動積極性,使我國糧食生產(chǎn)量顯著提高,農(nóng)民收入水平也大幅上升。

隨著中國工業(yè)化、城市化進程不斷加快,城市二、三產(chǎn)業(yè)提供了大量就業(yè)機會,這導致我國農(nóng)業(yè)人口開始向城市轉(zhuǎn)移,農(nóng)業(yè)就業(yè)人口的相對減少以及機械化水平的大幅提高,為中國土地集約化、現(xiàn)代化經(jīng)營提供了必要條件。為適應(yīng)現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)對土地連片的客觀要求,實現(xiàn)農(nóng)村土地資源收益最大化,加快農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為必然選擇。

二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)與中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實現(xiàn)

通過土地有償流轉(zhuǎn)把部分農(nóng)民從土地上解放出來,是擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、催生現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要舉措。解決中國農(nóng)業(yè)問題根本途徑就是轉(zhuǎn)移人口,發(fā)展現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)。只有依法加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),通過城市化、工業(yè)化吸納農(nóng)民,才能擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模,即在耕地總量“分子”不變的情況下,大量減少種地農(nóng)民這個“分母”,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益這個“商”就會大幅度提高。總之,只有依法有序推進土地流轉(zhuǎn),鼓勵土地向農(nóng)業(yè)企業(yè)和專業(yè)大戶集中,通過集中化經(jīng)營發(fā)揮農(nóng)業(yè)機械化優(yōu)勢,降低經(jīng)營成本,提高農(nóng)業(yè)效益,才能有效促進中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是破解中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有益嘗試

農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后,農(nóng)民可支配收入必將快速增加,這也是有效突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)途徑之一。農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)后,在得到土地流轉(zhuǎn)補償和收益的同時,自身也從土地的依附關(guān)系中解脫出來,其生存能力、抗風險能力將大大加強。同時,土地流轉(zhuǎn)將使農(nóng)村土地經(jīng)營利用規(guī)模擴大,這將帶來規(guī)模效益,農(nóng)民參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)得到的收入就會有一定提高,城、鄉(xiāng)間生活差距會因此縮小。從另一方面看,土地流轉(zhuǎn)過程的實現(xiàn)必然以大量的農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城市,作為制度上的保障。農(nóng)民到城務(wù)工時,其收益一般高于農(nóng)村水平,而且可以享受城市教育、醫(yī)療等資源,農(nóng)民的生存狀況也會因此而得到改善。總之,隨著農(nóng)民收入的提高城鄉(xiāng)差距將進一步縮小,這為中國最終突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)打下良好基礎(chǔ)。

此外,在農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場激活后,城市用地問題可望通過流轉(zhuǎn)得到突破。如果能夠?qū)崿F(xiàn)體制創(chuàng)新,中國工業(yè)化、城市化進程必將隨之加快,中、小城市的規(guī)模也將進一步擴大,更多農(nóng)民會擁有非農(nóng)身份,并從工業(yè)

化、城市化進程中獲益,城鄉(xiāng)二元體制也會因此得到改寫。

四、依法推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能夠有效保護農(nóng)民利益

如何在土地流轉(zhuǎn)過程中切實保護農(nóng)民利益,已經(jīng)引起中央有關(guān)部門的高度重視,國土資源部2008年開始著手制定農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)相關(guān)辦法措施,一些相應(yīng)的文件正在出臺。

雖然土地流轉(zhuǎn)政策符合中國國情,但也應(yīng)看到由于我國相關(guān)法律制度還不完善,加上規(guī)范的農(nóng)村土地市場尚未形成,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了一些新問題。目前,地方政府主要工作應(yīng)是盡快完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)體制,加強服務(wù)體系建設(shè),通過土地經(jīng)營權(quán)健康有序流轉(zhuǎn),加快農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展。此外,土地流轉(zhuǎn)除了尊重農(nóng)民自身意愿以外還要尊重市場規(guī)律,特別是農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),應(yīng)該逐步做到跟城市建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”?？傊?土地流轉(zhuǎn)是有底線的,土地流轉(zhuǎn)絕對不是完全“自由”流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地不是可以隨意買賣的,土地流轉(zhuǎn)不能成為損害群眾利益的借口,土地流轉(zhuǎn)過程必須按照文件規(guī)定,不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

五、關(guān)于加快推進中國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾點建議

(一)通過典型示范作用,加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程

一是抓好主體培育,拓展土地流轉(zhuǎn)渠道。應(yīng)當積極引導各類組織和個人參與土地流轉(zhuǎn),促進流轉(zhuǎn)主體多元化,使土地流轉(zhuǎn)從以前單一農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作經(jīng)營組織、科技人員、專業(yè)大戶等多方參與流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,鼓勵和支持農(nóng)業(yè)走規(guī)?；?、集約化發(fā)展道路,為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地提供更廣闊的平臺。二是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,帶動土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。要根據(jù)各地區(qū)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿σ约耙?guī)?；l(fā)展的要求,抓好農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局,加快培育和發(fā)展一批具有核心競爭力,能帶動農(nóng)村千家萬戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),帶動更多農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)。

(二)加強土地用途管制與利用規(guī)劃,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

土地用途管制是為了保護土地資源和耕地,國家以管理者身份對土地采取保護性措施而行使的一項管理職能。農(nóng)村集體建設(shè)用地由于點多面廣,土地管理部門往往無力顧及,由此造成的多占、亂占、占而不用的現(xiàn)象普遍存在。一些試點地區(qū)的經(jīng)驗表明,嚴格控制新增建設(shè)用地的總量增長過快是需要解決的重要問題。土地管理部門必須加強土地利用規(guī)劃,發(fā)揮規(guī)劃在管理中的基礎(chǔ)性作用。在科學規(guī)劃的引導下,配合用途管制制度的實施,嚴格控制農(nóng)地專用的數(shù)量和速度,確保耕地保護工作的落實。

(三)完善農(nóng)村土地市場價格形成機制,保護農(nóng)民合法權(quán)益

篇(5)

一、國外土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗與特點

美國農(nóng)業(yè)是當今世界上最發(fā)達、最具有代表性的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在世界農(nóng)業(yè)中占有十分重要的地位。家庭農(nóng)場是美國土地生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，它構(gòu)成了美國農(nóng)村土地經(jīng)營制度的主要運行基礎(chǔ)與發(fā)展前提。美國政府采用信貸支持、政策引導、利息調(diào)節(jié)、價格補貼等經(jīng)濟手段，通過各種優(yōu)惠政策，鼓勵誘導家庭農(nóng)場規(guī)模的適度擴大。英國的農(nóng)業(yè)一直是以地主---佃農(nóng)制為基礎(chǔ)。圈地運動之后，英國政府為擴大農(nóng)場經(jīng)營的規(guī)模，促進土地流轉(zhuǎn)，在政策上支持大農(nóng)場，排擠小農(nóng)場。在政府鼓勵、市場競爭、農(nóng)業(yè)技術(shù)的改進等因素的共同作用下，英國的土地流轉(zhuǎn)順利進行，農(nóng)場數(shù)量減少很快。法國政府為促進土地流轉(zhuǎn)進行了土地改組政策，措施有三：一是限制土地兼并, 規(guī)定農(nóng)場規(guī)模面積。二是建立“土地整治與農(nóng)村安置公司”。這是一種不以贏利為目的、由國家代表實施監(jiān)督的股份有限公司。其作用在于購買土地，經(jīng)過整治后轉(zhuǎn)讓給需要土地的農(nóng)民，便于發(fā)展中等類型的家庭農(nóng)場。三是政府對中等規(guī)模的農(nóng)場在土地購買、貸款和稅收上給予優(yōu)惠。此外，法國政府采取對年老農(nóng)民發(fā)放終生養(yǎng)老金的辦法，促使他們離開農(nóng)業(yè)，讓出來的土地主要用于擴大農(nóng)場規(guī)模。法國還規(guī)定私有土地一定用于農(nóng)業(yè)，不準棄耕、劣耕和在耕地上搞建筑。對于棄耕和劣耕者，國家有權(quán)征購，提高土地稅或讓其出租。規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓不可分割，只準整體繼承或出讓。法國設(shè)有土地市場管理機構(gòu)---土地事務(wù)所，并建有土地銀行。土地轉(zhuǎn)讓或租契必須經(jīng)過管理機構(gòu)，不獲其批準，轉(zhuǎn)讓無效。土地事務(wù)所對小塊土地有優(yōu)先購買權(quán)，整治合并后賣給有經(jīng)營前途的農(nóng)民。土地銀行購買土地后再租賃給農(nóng)民，并訂立長期租約，以刺激投資。對世界典型國家土地流轉(zhuǎn)的橫向比較看，土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生具有以下共同的特點①土地流轉(zhuǎn)的目的和結(jié)果都是擴大土地規(guī)模經(jīng)營，而且這種擴大都是基于經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)技術(shù)進步、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的城市化推拉作用。②以小農(nóng)戶經(jīng)營為主的土地私有制國家，僅依靠市場的力量并不能完全實現(xiàn)土地的合理流動，土地私有權(quán)在一定條件下會成為土地流轉(zhuǎn)的障礙。

二、我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及制約因素

盡管中國農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為已經(jīng)在全國各地出現(xiàn)，其形式包括轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作等多種多樣，但總體而言，存在以下問題：農(nóng)地流轉(zhuǎn)速率低、農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程無序、農(nóng)地集中度和集中率非常低、中介服務(wù)組織仍需完善。其中主要存在以下因素：

1、農(nóng)民的因素

土地一直是農(nóng)民賴以生存的財產(chǎn)，是農(nóng)民的命根子，是保障其日后生活的基礎(chǔ)。雖然一些年輕的有能力的農(nóng)民大批涌入城市，但他們不會輕易把自家土地流轉(zhuǎn)出去，有時請人代耕、代管，甚至不惜拋荒。這種寧愿霸占土地卻不精耕細作者隨處可見。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。

2、市場的因素

在良好的市場環(huán)境和機制下，資源的配置最終會達到一種最優(yōu)狀態(tài)，即資源在不同主體、不同用途、不同行業(yè)間配置產(chǎn)生的邊際效應(yīng)相等，資源的使用價值通過市場化配置得以合理利用，資源的價值得以充分實現(xiàn)。而目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場所要求的完全性競爭條件尚不具備。加之市場信息受阻，供需雙方交易的成本居高，從而降低了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生率和流轉(zhuǎn)數(shù)量。即使已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價格偏低甚至負價格，對土地資源配置產(chǎn)生不利影響。

3、地區(qū)經(jīng)濟的因素

通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)較多發(fā)生在經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，或較為發(fā)達的縣鄉(xiāng)，這些地方都有一個共同的特點：人多地少。僅靠較少的土地養(yǎng)活較多的一家人，相當困難的。于是這些地方迫于生計外出打工，在城市嘗到甜頭后思想也跟著變化，最先把土地流轉(zhuǎn)出去專心在城里務(wù)工，同村人相繼模仿，反而帶活了當?shù)亟?jīng)濟，促進了土地的流轉(zhuǎn)，盤活了土地資本。而一些人均土地較多的農(nóng)戶，養(yǎng)尊處優(yōu)，雖富不了，但卻餓不死，農(nóng)民被捆綁在土地上，既不愿流轉(zhuǎn)出去，也不愿擴大規(guī)模，這樣自管自家三分地，經(jīng)濟條件沒有大的進步。

4、農(nóng)業(yè)本身的風險性

在市場經(jīng)濟條件下，農(nóng)業(yè)是兼有自然風險和市場風險的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，特別是我國農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的情況下，表現(xiàn)特別明顯。兩種風險交織下，農(nóng)民很難獲得社會平均利潤，有時甚至收不回成本，因此，土地有償流轉(zhuǎn)就會因巨大的經(jīng)營風險而難以推行，即使推行也難以達到預期的目的。一些已經(jīng)擁有數(shù)百畝土地的承包大戶對繼續(xù)經(jīng)營信心不足，甚至想放棄。原因很簡單，糧食價格一直不太理想，農(nóng)資卻在瘋長，農(nóng)業(yè)本身望天收的窘境無人能改，一年辛苦下來土地的產(chǎn)出效益極低，這些都挫傷了農(nóng)戶的積極性。

5、供需不平衡

有效需求不足是影響土地流轉(zhuǎn)的又一重要因素。如果地租足夠高，土地效益足夠大，一方面，農(nóng)戶很樂意轉(zhuǎn)出土地，因為地租的收入比自己種田的收入高；另一方面，承租者產(chǎn)出高，效益高，就會擴大規(guī)模，愿出高價，兩者是一個良性循環(huán)的過程?，F(xiàn)在的問題是土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出明顯的買方市場，只要土地流轉(zhuǎn)價格足夠高，土地的供給就遠遠超過土地的需求。承租者一定是理性的經(jīng)濟人，獲得土地理想收益是其追求目標，但這一目標較難實現(xiàn)，所以承租人要承擔的風險太大而不敢租。結(jié)果供需不平衡，轉(zhuǎn)出農(nóng)戶議價能力大大減弱，由此出現(xiàn)低價格、零價格，甚至負價格就會大大挫傷農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地的積極性。

三、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)路徑

毋庸置疑，土地市場是農(nóng)村生產(chǎn)要素市場的核心，如何讓農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有效流轉(zhuǎn)，建立健全經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場需要眾多力量的共同努力。我們建設(shè)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的目標是，激活土地能量，讓土地在最有能力的人手中經(jīng)營，優(yōu)化土地的配置，讓土地市場有序流轉(zhuǎn)。

1、主體——思想解放的農(nóng)民

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場建設(shè)的主體是農(nóng)戶，農(nóng)戶的思想決定了土地供給的數(shù)量和意愿。土地流轉(zhuǎn)市場要建立起來，關(guān)鍵是要提高農(nóng)民思想的覺悟，讓他們認識到小打小鬧終難成氣候，何不把土地交給有能力耕作的人或組織，獲得高出自己勞動所得的租金，還可以外出打工獲得另一部分收入，對己對人都是一件大好事。這需要村領(lǐng)導干部做好思想宣傳工作，讓農(nóng)民看到效益，得到實惠。比如，村小組可以擬定一片實驗示范區(qū)，讓一部分先知先悟的農(nóng)民帶頭示范。或者在村組里邊選擇一些有思想、有干勁、有號召力的農(nóng)民代表外出考察，學習外地先進思想經(jīng)驗，移植到本地土地流轉(zhuǎn)中來，徹底改變土地分散經(jīng)營的模式，提高土地的整體效益。

2、客體——有能力的大戶或組織

問題的癥結(jié)在于流轉(zhuǎn)方面有支付能力的需求不足，現(xiàn)有需求水平所決定的流轉(zhuǎn)代價不足以調(diào)動起外出務(wù)工等農(nóng)戶出讓其承包土地使用權(quán)的意愿。必須有一種能動的主體，可以使農(nóng)場主，能夠發(fā)揮企業(yè)家作用的農(nóng)戶，那么農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的需求一定會較快的增長起來，這種流轉(zhuǎn)和土地的規(guī)模經(jīng)營也會較快發(fā)展起來。所以，要培養(yǎng)能和市場對接，能增加土地價值的能手、專業(yè)大戶、合作經(jīng)濟組織或龍頭企業(yè)，把農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)、調(diào)高、調(diào)精，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和規(guī)模農(nóng)業(yè)。

3、媒介——中介服務(wù)機構(gòu)

隨著土地流轉(zhuǎn)意識和規(guī)模的增加，迫切需要建立一個區(qū)域性的中介組織來溝通流轉(zhuǎn)渠道，處理流轉(zhuǎn)過程中的各種經(jīng)濟關(guān)系，促進土地經(jīng)營權(quán)在較大范圍內(nèi)的高效有序流轉(zhuǎn)，以進一步完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。中介服務(wù)機構(gòu)是連接農(nóng)戶和農(nóng)戶，農(nóng)戶與企業(yè)或經(jīng)濟合作組織的橋梁。中介服務(wù)機構(gòu)首先要選擇相對穩(wěn)定的交易場所，定期土地市場信息，以增加土地交易的透明度，其次要制定土地市場的交易規(guī)則，明確交易程序，規(guī)范交易行為，打擊非法交易，在此要建立包括咨詢、、仲裁、地價評估等機構(gòu)及相關(guān)的制度。

4、核心——合理價格機制

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，強勁的農(nóng)地市場化趨勢與土地價格機制的缺失形成了明顯反差。問題主要表現(xiàn)在兩方面：一是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格欠缺規(guī)范，且無正規(guī)的機構(gòu)進行評估和市場監(jiān)管，價格確定完全取決于當事人雙方協(xié)商，交易價格畸高畸低。二是由于農(nóng)地沒有法定的價格標準，加之征用補償標準過低，征地成本與批租收益之間的巨大價格差異，客觀上鼓勵了政府征用農(nóng)地的沖動，自然會激勵行政主體競相成為經(jīng)營土地的牟利組織。要建立統(tǒng)一的價格法律體系，將農(nóng)地價格納入《價格法》。建立地價信息定期公布制度，運用科學的方法確定于國有土地市場價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)地市場基準地價，由有關(guān)單位定期公布；建立農(nóng)用土地價格評估體系，由具有評估資格的地價評估單位和部門評定低價，提高機體土地入市的透明度和可操作性；建立相應(yīng)的法律規(guī)范，以加強對土地評估過程及結(jié)果的監(jiān)督管理。

5、外力——政府力量的介入

土地流轉(zhuǎn)市場不可避免存在市場經(jīng)濟的弊端，又受到資源的約束，單靠市場機制是無法實現(xiàn)資源有效配置的。因此，需要政府加強對土地市場的宏觀管理。政府要制定農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進方案，以推動農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，培育有效率的專業(yè)市場；要建立專項資金，加大農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的財政扶持力度；要做好政策服務(wù)、流轉(zhuǎn)手續(xù)業(yè)務(wù)指導、農(nóng)地流轉(zhuǎn)用途監(jiān)督；切實根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，保障農(nóng)地市場交易雙方的合法權(quán)益；要健全土地承包仲裁制度，使農(nóng)地流轉(zhuǎn)盡早走上市場化、規(guī)范化、法制化的軌道。

篇(6)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)

一、當前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本現(xiàn)狀及問題

近年來,隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的推進,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)漸成規(guī)模,但是,我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也存在一些比較突出的問題,不僅影響到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正常有序運行,成為引發(fā)農(nóng)村社會不穩(wěn)定的導火線。主要表現(xiàn)為:

1、土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

就當前流轉(zhuǎn)的土地而言，有相當一部分是在鄉(xiāng)鄰、親戚間進行，雙方由于彼此熟稔，往往比較隨意地采取近乎“口頭協(xié)議”的方式私下進行土地的流轉(zhuǎn)。并未遵循土地流轉(zhuǎn)的法定程序，亦未履行必須的法律手續(xù)，雙方之間沒有正式的書面流轉(zhuǎn)合同或契約來明確雙方各自的權(quán)利義務(wù)，或即使有書面合同，其內(nèi)容也不完整，流轉(zhuǎn)合同條款、標的不明確，或未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機構(gòu)審查、鑒證或公證機關(guān)公證，在土地流轉(zhuǎn)中，缺乏法律效力，糾紛隱患較大。

2、借土地流轉(zhuǎn)之名侵害農(nóng)民權(quán)益

保住18億畝耕地的紅線成為中央關(guān)于土地政策的基礎(chǔ),目前,一些利欲熏心者假借農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之名,非法改變土地的使用方式，掛羊頭賣狗肉,打著發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)或生態(tài)農(nóng)業(yè)的幌子,暗地里干起了房地產(chǎn)等比較經(jīng)濟的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的勾當,不但違法,而且使人民群眾的利益受到了損害。

3、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)導致大量社會問題

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之所以引發(fā)了如此多的爭議,很大程度上是因為其是牽一發(fā)而動全身的領(lǐng)域,稍有不順就會導致重大的社會問題。筆者的家鄉(xiāng)就存在一些令人擔憂的事情,一些農(nóng)民借土地流轉(zhuǎn)之機,將自己的土地轉(zhuǎn)賣,而這些人當中有相當部分是外出務(wù)工人員,沒有固定的工資收入,在農(nóng)村社會保障不健全的今天,如果經(jīng)濟不景氣,失去土地的他們將如何生存,這將成為新時期政府和社會面對的重大難題。

4、土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織匱乏

目前，各地土地流轉(zhuǎn)還缺乏完整有效的市場體系。土地供給方與需求方分散、孤立地處在市場的邊緣，雙方之間缺乏高效準確的信息溝通渠道，缺乏能有效收集、土地流轉(zhuǎn)供求信息的運作比較規(guī)范的中介服務(wù)組織，土地流轉(zhuǎn)交易帶有很大的盲目性目性、偶然性、不確定性。這種土地流轉(zhuǎn)市場中介組織的缺位客觀上使得土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的交易成本增加，流轉(zhuǎn)難度加大。土地流轉(zhuǎn)市場條件的不完備，在相當程度上影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進程。

二、當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題形成的主要原因

1、農(nóng)村土地市場發(fā)育滯后

長期以來,我國在城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)政策上實行兩套不同的標準,即城市土地允許在市場上進行拍賣交易,而廣大的農(nóng)村土地則不允許按市場價格進行流轉(zhuǎn),因而廣大農(nóng)村土地市場先天發(fā)育不足,流轉(zhuǎn)的市場機制不夠,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大部分是依靠二者之間的簡單博弈,缺乏科學的依據(jù),農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方利益受損比較突出,這也是近年來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中問題和矛盾不斷激發(fā)的重要原因。

2、畸形政績觀的制約

近年來,各級地方政府相繼出臺了符合科學發(fā)展觀的政績考核體制,但是在經(jīng)濟發(fā)展依然是地方政府政績考核主旋律的今天,地方自覺不自覺的選擇大力發(fā)展經(jīng)濟。為了招商引資,紛紛出臺各種優(yōu)惠政策,土地政策便是其中的重要手段,有的為了吸引投資商主動為其開綠燈。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,有的開發(fā)商往往以低價拿地,并且出現(xiàn)了所謂的強制拆遷之類的非法行為,地方政府為了保住項目往往是從中斡旋,事實上開發(fā)商之所以如此放肆,很大程度上也是抓住了地方政府急于出政績的心態(tài)

3、農(nóng)民利益表達機制不流暢

近年來,因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)利益受損的群體事情呈蔓延之勢,很大程度上是因為我國目前的農(nóng)民利益表達機制不流暢,而這些人往往是在目睹了基層政府的無能后而選擇的無奈之舉,前幾年全國各地相繼出現(xiàn)的“釘子戶”便是很好的例證,而且越來越多的人意識到非正常渠道才是他們解決問題的關(guān)鍵,理性者選擇集體越級上訪,極端的卻是采取暴力,成為當前農(nóng)村社會不穩(wěn)定的重要原因。

4、農(nóng)村社會保障制度不健全

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料搜集的過程中可以發(fā)現(xiàn),一方面,相對于大量的農(nóng)村剩余勞動力而言,城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村勞動力的能力有限;另一方面,由于農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系不健全,農(nóng)民普遍把自己的一畝三分地視為最基本的生活保障,對于土地流轉(zhuǎn)存在著后顧之憂,因而,寧愿土地拋荒也不愿意土地流轉(zhuǎn)。

三、對策

針對目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題以及未來的發(fā)展趨勢,筆者認為可以從以下幾點來推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

1、加強土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)

政府要逐步健全與完善流轉(zhuǎn)市場，加強土地流轉(zhuǎn)信息公開、法律政策咨詢、流轉(zhuǎn)價格評估、合同簽訂指導、利益關(guān)系協(xié)調(diào)等服務(wù)。農(nóng)地征用補償結(jié)束后，地方政府不僅不能將失地農(nóng)民推向社會一了百了，而要采取積極的幫扶和引導政策，政府全面建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作制度，建立流轉(zhuǎn)合同制備案，確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中,中央和地方政府把握好這樣的“度”非常必要,不但要防止非法改變土地的使用方式,而且要防止農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為大范圍的土地壟斷,到時不但達不到規(guī)模效益,而且會帶來新的社會問題。

2、健全土地流轉(zhuǎn)糾紛解決機制

要建立矛盾預防機制。努力探索執(zhí)法監(jiān)察新路子，變事后被動查處為事前積極預防。建議建立以縣為龍頭、鄉(xiāng)為主體、村組為基礎(chǔ)的土地動態(tài)執(zhí)法監(jiān)察巡查網(wǎng)絡(luò)。實踐中，要及時處理好農(nóng)地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛，糾正和查處違背農(nóng)民意愿，強迫流轉(zhuǎn)問題，應(yīng)該疏通訴求渠道。政府要變堵為疏，疏通渠道，專門開通通信專線，包括政府公眾訴求網(wǎng)，農(nóng)民可以在網(wǎng)上反映自己的利益訴求，政府要責成有關(guān)部門進行處理。

3、大力培育農(nóng)村土地市場

當前,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題很大程度上因為農(nóng)村土地市場的缺失。長期以來,在土地流轉(zhuǎn)上,只有城市的土地才可以進入市場按照市場價格進行流轉(zhuǎn),農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)始終沒有建立規(guī)范的流轉(zhuǎn)機制,農(nóng)村土地進入市場流轉(zhuǎn)的比例也只是少數(shù),因此,為了更好的推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),應(yīng)該加大農(nóng)村土地市場的培育,從土地的登記、流轉(zhuǎn)合同等等都要按市場程序進行流轉(zhuǎn)。

4、完善農(nóng)村社會保障制度

當前,考慮到農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系的不健全,農(nóng)民普遍把土地視為最基本的社會生活保障,即使是失業(yè)或者經(jīng)營不善回到農(nóng)村,土地還是他們最可靠的保障,而對于土地流轉(zhuǎn)積極性不高,寧愿拋荒、撂荒也不參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),因而,完善農(nóng)村的社會保障制度對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的推廣具有非常重要的意義。

篇(7)

“二元土地市場”的形成

隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，建設(shè)用地的不當擴張近年來也日益嚴重，大量農(nóng)田耕地被低效率地占用，一些地方存在新一輪的“圈地”，引起社會廣泛關(guān)注。

土地既是人類生存的環(huán)境空間，也是重要的生產(chǎn)資料。既具有自然特性也具有經(jīng)濟特性。因此現(xiàn)代社會中政府都對土地配置進行了廣泛的干預。我國政府也對土地的使用和配置進行了嚴格的管理，但與大多數(shù)國家政府對土地干預方式不同的是，我國政府對土地使用和配置的管理和干預是建立在土地資源城鄉(xiāng)“二元”分割的管理基礎(chǔ)之上的。

一方面，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬于國家，不可以流動、轉(zhuǎn)讓，但除了部分政府撥劃土地之外，城鎮(zhèn)土地的使用權(quán)則可以通過一定的方式轉(zhuǎn)讓和租售，形成城鎮(zhèn)土地使用權(quán)市場；另一方面，農(nóng)村農(nóng)用土地所有權(quán)則屬于農(nóng)村集體組織，國家規(guī)定農(nóng)村集體范圍內(nèi)的農(nóng)民都享有對農(nóng)村土地的承包權(quán)，同時國家也鼓勵土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓，從而形成農(nóng)村土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。按照國家土地法的規(guī)定，農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間是不可以自由轉(zhuǎn)化的，城鎮(zhèn)的土地使用權(quán)市場與農(nóng)村的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是分割的。兩類土地之間的轉(zhuǎn)化需要經(jīng)過政府土地管理部門的審批。

這種城鄉(xiāng)“二元”分割土地管理制度的形成，一方面是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，是歷史上形成的；另一方面也有現(xiàn)實的考量。其一，保持農(nóng)村土地集體所有是對農(nóng)民就業(yè)和社會保障的考量。我國是世界上人口最多的國家，在農(nóng)村地區(qū)存在著大量的剩余勞動力，作為最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，農(nóng)村土地的集體所有在一定意義上隱含著對農(nóng)民勞動就業(yè)和基本生活權(quán)利的保障，國家希望通過農(nóng)村土地的集體所有、農(nóng)戶承包來緩解農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的壓力和減輕貧困農(nóng)民基本生活保障的壓力。其二，城鄉(xiāng)土地市場“二元”管理也是國家糧食或農(nóng)業(yè)安全的需要。我國屬于人口稠密的國家，可利用的土地、特別是可耕地少，人均耕地面積大大低于世界平均水平，為了保證國家糧食安全，也必須要保護可耕地面積。

“二元土地市場”利益級差

城鄉(xiāng)分割的“二元土地市場”，形成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村農(nóng)用土地之間巨大的利益級差，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部。“二元土地市場”的利益級差表現(xiàn)在如下方面：

（一）土地產(chǎn)出價值級差。農(nóng)用土地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在使用價值方面存在明顯的差別。農(nóng)用土地的價值除了為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供空間外，更具有直接參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，土地的肥力是決定農(nóng)用土地產(chǎn)出的關(guān)鍵；而城鎮(zhèn)建設(shè)用地一般不能夠發(fā)揮直接的生產(chǎn)功能，位置是決定土地價值的關(guān)鍵。

盡管在土地上的投資都能增加土地的價值，但農(nóng)用土地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地，投資增值的方式和過程是不同的。農(nóng)用土地上的肥力投資只能改善土地本身的肥力價值；而建設(shè)用地的投資則具有強烈的外部效應(yīng)，由于工商業(yè)強烈的聚集效應(yīng)，周圍土地上工商業(yè)建設(shè)投資的增加，會大大提升所在土地地塊的價值，所在地塊的投資也會大大提升周圍土地地塊的價值。

（二）土地社會功能負擔級差。土地不僅具有工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能，還承擔著一系列的社會功能。在我國城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟中，城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村農(nóng)用土地承擔著不同的社會功能。根據(jù)土地管理法，建設(shè)用地所承擔的社會功能就是保障城鎮(zhèn)工商業(yè)的繁榮和城鎮(zhèn)居民生活和居??；而農(nóng)用地承擔著兩項重要的社會功能，即保障農(nóng)村居民基本生活、就業(yè)權(quán)利與國家農(nóng)業(yè)安全。在當前城鄉(xiāng)差別較大的情況下，很顯然兩類土地所擔負的社會功能也存在較大的級差。農(nóng)村土地承擔了更多具有外部性的社會功能，正是因為農(nóng)用地對農(nóng)村剩余勞動力的粘附作用，才不至于對城鎮(zhèn)就業(yè)造成更大壓力，也正是農(nóng)村穩(wěn)定廉價的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售才保證了城鎮(zhèn)人口農(nóng)產(chǎn)品消費不受威脅。

（三）土地稅費負擔級差。在農(nóng)村地區(qū)，由于無法對農(nóng)民家庭經(jīng)營的實際產(chǎn)出進行評估，所以農(nóng)業(yè)稅的征收多以農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)的土地面積作為標準，并且加以固定，這就使得農(nóng)業(yè)稅成為實際上的農(nóng)用土地稅；而在農(nóng)村地區(qū)，由于勞動力過剩，土地對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的貢獻極其微小甚至表現(xiàn)為負，所以對農(nóng)用地哪怕是很輕微的稅收征繳也意味著極高的稅收負擔。

而對城鎮(zhèn)建設(shè)用地而言，土地上的產(chǎn)出是全部工商業(yè)活動，根據(jù)我國稅收制度，工商業(yè)活動所交納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅種的計稅方式都是按照產(chǎn)出或收入而不是按照土地使用面積進行的。所以這些稅收都與土地面積的使用無關(guān)。真正因為土地使用而負擔的，只有四種類型的稅費：土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和國有土地有償使用收入。而這四種稅的征收比率很低，而且更為重要的是，建設(shè)用地稅費屬于地方稅種，地方政府總傾向于執(zhí)行更低的土地稅費標準。所以，從稅費負擔比較，可以很清晰地看出，兩類土地所承擔的稅費負擔不合理，農(nóng)用地比城鎮(zhèn)建設(shè)用地承擔了過高的稅費負擔。

（四）土地利益分享級差。盡管土地管理法規(guī)定，城鎮(zhèn)用地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)用地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，但是土地利益的分享并沒有與所有權(quán)的形式保持一致。

從土地負擔角度看，農(nóng)村土地對農(nóng)村勞動力的就業(yè)吸納和對糧食產(chǎn)出安全的貢獻都是針對國家總體利益的，不會或很少對農(nóng)村集體或地方城鎮(zhèn)構(gòu)成影響；但從稅費收入分享的角度看，盡管國家是城鎮(zhèn)土地的所有者，但是全部與建設(shè)用地有關(guān)的稅收都屬于地方稅種，由地方支配，建設(shè)用地帶來的土地上工商業(yè)繁榮的利益也是屬于地方城鎮(zhèn)的。在以gdp作為衡量地方官員政績的考核機制下，農(nóng)用土地的使用很顯然對地方利益是一種負擔，而建設(shè)用地的使用對地方利益則是一種提升。

批轉(zhuǎn)租金與土地流失

農(nóng)用土地承擔了過高的社會功能和稅收負擔，使得農(nóng)用土地使用中的內(nèi)部成本大大高于城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用的內(nèi)部收益高于農(nóng)用土地的使用，這意味著農(nóng)業(yè)用地向城鎮(zhèn)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)化有利可圖，因為國家對建設(shè)用地與農(nóng)用地實行二元管理方式，那么土地在兩種管理體制之間的轉(zhuǎn)換就形成了一個巨大的租金空間。

在我國的土地審批制度中，土地轉(zhuǎn)換審批管理權(quán)力是分散的。

根據(jù)土地管理法第44條、第45條，只有涉及省級和國家級的大型建設(shè)項目中農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用才由國務(wù)院審批，其他農(nóng)用地轉(zhuǎn)用均可由各級地方政府審批。土地轉(zhuǎn)換租金空間的設(shè)置是保證全國就業(yè)市場穩(wěn)定與農(nóng)產(chǎn)品消費安全的需要。但是土地轉(zhuǎn)換租金的控制權(quán)卻屬于中央和地方共同享有，地方享有更大的租金控制權(quán)。各級地方政府代表的都是各級地方利益，這導致了各級地方政府在追求地方發(fā)展的過程中，都愿意擴大農(nóng)用地向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)化。更為嚴重的是，一些掌握土地審批權(quán)的官員，也盡可能地利用土地轉(zhuǎn)化的審批從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中撈取腐敗收入。

結(jié)論與對策