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時間:2023-06-11 09:21:36
序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇房地產行業財務風險的特點范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。
關鍵詞:房地產開發 財務風險 控制
一、房地產開發項目財務風險的特點
(一)房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業,因此籌資活動是支持房地產項目開發經營,促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式,其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款,由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制,歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣,加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格,信托受限,房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
(二)投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為,是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大,因此在項目投資決策時要十分謹慎,一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算,從主觀方面來說,不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設,因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說,投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到,外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
(三)項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度,資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響,圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見,除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外,其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢,但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度,由此可以分析判斷出,我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度,一邊是高企的庫存,一邊是濃厚的觀望情緒,不少中小型房地產企業的資金回收不足,在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本,使其資金鏈越來越脆弱,而為了確保資金鏈條,這些企業紛紛降價促銷,導致購房者強烈的降價預期,在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓,面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張,引發財務風險。因此,企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制,降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上,結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
(一)投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系,投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程,通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險,因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
(二)籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點,可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說,在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資,而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力,因此,房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上,理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力,將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標,對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系,這樣才能完成既定的投資管理目標,降低籌融資風險及整體財務風險。
(三)營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節,營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前,我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格,房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此,要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源,加強回款管理保證資金回流速度。其次,在做好回款管理的基礎上,合理制定營運資金滾動計劃管理機制,確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后,合理利用流動資金進行融資還款及再投資,實現項目資金的良性循環,降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外,房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等,雖然每個企業的綜合管理能力有所不同,但是每個企業都應該重視風險控制,避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
(一)建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間,一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度,對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高,導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算,造成整個投資失敗。
因此,必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測,避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算,加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力,保障整體預算目標的實現,體現出財務管理工作的監督和保障職能。
(二)多方面開拓籌融資渠道,合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系,通過對項目開發整體資金需求的分析,求出資金需求缺口峰值,根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段,考慮項目所處開發階段對融資的局限性,客觀分析籌資缺口,如果項目自身融資能力不足以滿足,通過合理的方式尋求自有資金需求,避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補,降低資金成本,消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點,而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點,因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎,短期融資為輔助,利用短期融資流動性強的特點,實現長期融資和短期融資之間的置換和互動,降低整體資金成本,減少償債風險。
(三)增強流動性資金管理,使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續,假如在某一個環節上,出現資金投入困難的問題,項目投資很可能難以為繼,嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時,流動管理資金就更加應該得到充分的重視,加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說,銷售回款是整個項目開發的命脈,銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此,需要構建完善的營銷與財務的對接機制,形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施,并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制,最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業,其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此,當項目進入銷售期和經營期以后,將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金,降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說,項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點,但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大,如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入,很可能出現過于樂觀的判斷和假設,在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金,極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大,難以通過短期融資來彌補,從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點,開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理,在較為理性保守的財務預測分析下,對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排,在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下,再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式,我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資,主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等,但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資,其對資金的占用期限均較長,而且被投資項目的投資效果不確定性很強,在短時間內無法產生足量的現金流入。因此,從項目本身來說,對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下,利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測,避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
一、房地產行業背景分析
房地產行業是一個十分典型的資金密集型行業,它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點,并且很容易受到國內外的競價發展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結束而激發了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產行業飛速發展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產行業先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產行業自身所具有的特點使其在發展中隱藏了很大的風險,我們需要有效的分析房地產行業可能面臨的財務風險,并在不斷的發展中學會有效合理的控制財務風險。
二、當前房地產行業財務風險現狀
房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險,都會對房地產行業發展帶來影響,主要是以下幾個方面:
1.負債率高
通過一些調查數據顯示,我國房地產企業的資產負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉,在選擇項目時已出現盲目性,出現不規范的高額借債,導致房地產企業負債率高。
2.資金結構不合理和境外資金運用少
根據資料顯示,在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導致對銀行依賴性大,使得很多風險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上,不利于分散風險。
3.財務涉及面廣,管理較難
企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜,涉及的主體較多,包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等,再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多,這些也就使得財務管理上復雜程度較高。
三、控制房地產行業風險的有效措施
1.構建正確的風險評價體系
首先需要有科學正確的風險評價指標,要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平,把握企業對資金的發展能力以及償還能力,以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施,這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準,使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發多渠道的融資方式
只憑借傳統的融資方式不利于分散風險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發自引外資的條件:比如,可以根據發那個地產的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節省財務管理的費用,也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等,來不斷的控制企業成本,逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。
3.要完善財務管理策略,加強內部控制并且要完善監督體系
作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理,約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略,以便更好地控制成本。在內部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組,對財務進行定期的考核和監督,實現內部控制的完善。另外,還要在房地產服務的開發和設計上,對成本進行預先規劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組,在各個環節按制度和目標嚴格監督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務風險控制的保障。
4.要做好市場調研,降低外部風險
關鍵詞:房地產企業 內部控制 風險 管理
作為與國民經濟與金融安全息息相關的支柱性產業,房地產行業將其整體風險水平控制在合理區間內是保證其自身安全發展需要和維持整個經濟穩定的必要舉措。然而,房地產業相比其他行業,具有企業經營規模大、資本投入高度集中的特點,這使得本行業企業的經營情況經常受制于諸多影響因素,除企業本身的經營管理模式與戰略決策水平外,還有國家的宏觀經濟政策和地區的經濟發展狀況等,這加大了房地產企業進行有效的風險管理的難度。在房地產行業相對發展成熟的各國,對于房地產企業的個體和全行業的整體風險都有系統的研究和嚴格的控制規范,但我國房地產行業起步晚,對這方面的研究相對稀缺,房地產企業普遍風險控制水平有限,這引發了學界和業界的諸多擔憂。
一、企業內部控制與財務風險管理的關系
企業的內部控制與風險管理的共同目標是保證企業的合理、健康發展,避免或最小化因為外部或內部因素的影響而使企業遭受不必要的損失。然而,就兩者之間的關系的討論在國內外都沒有產生過明確一致的結論。國外的相關研究者對兩者關系一般持三種觀點:其一是認為企業的內部控制體系是風險管理工作的基礎,而后者是對前者的拓展應用;其二認為企業的內部控制包含了風險管理,風險管理是內部控制工作內容之一;三是認為內部控制與風險管理相互融合,互為補充。而在理論文獻和業界工作之中,兩者的界限正變得越來越模糊,很多時候表示同樣概念。
相較國外文獻,國內對企業內部控制與風險管理關系的探討起步相對晚,但近些年發展得較快。總結國內學者在這方面的研究,大概觀點與國外類似。另外結合我國房地產行業的特有情況,國內學者提出:對風險暴露的指示工作比關注企業經營控制細節更重要,設計執行科學的風險管理體系比單純關注于內部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見,企業的風險管理往往伴隨著內部控制策略的實施,而內部控制框架的建立很多時候是為了更好地進行風險管理。很多房地產企業和其他企業經營失敗的教訓也告訴我們,企業所承受的財務風險很大一部分根源于良好內部控制的缺失,如企業沒有實現內部職務的合理分離,或存在大量的尋租、舞弊等現象。所以,若企業不能根據自身財務風險管理的目標設置、建立并嚴格執行合理的內部控制框架和方案,則可以認為該企業的內部控制是失效的,不但無法進行有效的財務風險管理,還會使得企業處于不必要的風險暴露之中。
二、房地產企業面臨的主要財務風險類別分析
在設計內部控制體系以實現風險管理目標之前,首先要分析影響房地產企業財務狀況的主要風險因素,經總結包括以下幾種:
(一)日常運營的財務風險
主要包括房地產公司日常運營中的事務性支出,不少房地產企業因為預算制度不完善,財務報表制度與會計、審計制度建設不成熟,導致運營過程中費用過高,效率低下,形成持久性的財務風險。
(二)債務風險與利率風險
此兩類風險來自于房地產企業的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產企業資金需求量大,我國房地產企業普遍存在過度依賴債務融資現象,這使得房地產企業的資金來源具有脆弱性與不穩定性,一旦銀行信用窗口收緊或者出現利率的持續性上漲,房地產企業的資金成本必將大幅度提升,資金來源縮小,財務風險激增。
(三)財務投資風險
房地產公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的,則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產公司的財務安全,無論是選擇錯誤的投資項目,或者從合作方或客戶處承受高的信用風險,都可能給房地產公司的財務風險管理帶來巨大的負擔。
三、從內部控制的角度實施風險管理的措施
從上文的分析中可見,為應對房地產企業所承受的不同類型的財務風險,在對這些風險進行分門別類之后,針對性地設計內部控制策略提示并解決來自各個方面的風險因素,最終形成一個相輔相成、全面應對各類風險的內部控制框架。基于這一思想,我們對我國房地產企業基于內部控制的財務風險監測與管理給出以下建議:
首先,應該加強對房地產企業財務資金的管理與控制。企業的內部控制體系應當同時保證資金使用的透明與資金調度的高效,同時建立定期的財務報告制、會計審計制與全面預算制度,監控資金狀況。針對自身行業特性,房地產企業還應用本公司數據定期計算財務風險指標,如損失率,在險價值等;其次,房地產企業應在內部控制體系中建立嚴格的成本核算體系,考慮利息率和原料采購成本價的變動;第三,房地產企業應該構建財務信息資料庫并及時更新,對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內。通過建立穩健的財務決策系統。在新上馬項目與研發過程中,使用合適的財務手段如對沖或分散投資的方式,防止大的政策風險為房地產企業招致難以承受的損失;最后,加強房地產公司財務人員的挑選與培訓,以保持合理的治理結構和自上而下的高執行力,這可以幫助房地產企業避免由于財務人員任用不當和執行力不足、運行效率低下造成的財務風險。
四、結束語
有效地進行財務風險管理是房地產企業內部控制的目標之一,而同時合理的內部控制框架也有利于房地產企業有效地監控財務風險與應對財務風險。本文通過分析房地產企業財務風險的主要來源,從內部控制框架構建的角度,提出科學的內部控制體系的建立應充分考慮企業的風險暴露,與風險控制科學地相結合,達到統一的目標,即保證企業的健康、長遠發展。
參考文獻:
[1]國務院國有資產監督管理委員會[J].中央企業全面風險管理指引. 2006
[2]德勤華永會計事務所有限公司.中國上市公司內部控制調查分析報告. 2010
【關鍵詞】房地產;財務管理;風險問題
近年來隨著我國社會經濟的快速發展,房地產行業得到了飛速發展,數量越來越多,規模也越來越大,隨之而來面臨的財務風險也越來越多。目前,財務管理已經成為房地產管理中的重要內容,其中最為重要的就是風險的問題,只有做好風險預防工作、采取有效措施面對風險,才能提高企業財務管理效率,進而實現房地產行業可持續發展。
一、房地產企業財務管理現狀
財務管理面臨著一個重要的問題就是理財風險。在信息化時代下,計算機憑借其自身的優勢,在企業中得到了普遍應用,并且逐漸承擔著越來越重要的任務。企業財務管理工作同樣如此,計算機技術的引進,使得財務管理實現了虛擬化,近些年,計算機技術的快速發展,使得消息的種類和數量不斷增加,從目前來看,企業財務管理還無法完全應對復雜的網絡環境,因此,使得財務管理工作面臨著一定的風險。企業為了進一步提高經濟效益,往往把大部分資產投入到虛擬領域中,而保護措施不當,無疑增加了企業的投資風險。過去,企業主要是通過有形資產實現企業的經濟增長,而在新時期下,企業經濟增長是有形資產和無形資產的共同作用,且無形資產比重要更大。傳統的財務管理,忽視了無形資產的重要作用,如果還采用傳統的財務管理,肯定會增加企業風險。此外,隨著現代市場經濟體制改革的不斷深入,企業的規模和人才隊伍不斷擴大,因此,企業財務管理的工作范圍和內容也呈現逐漸擴大的趨勢,財務管理工作在企業中的作用越來越突出。但是,在實際的運行過程中,企業在財務管理人才方面存在著諸多問題,企業在聘用財務管理人員方面,門檻較低,被聘用的工作人員,沒有堅實的理論基礎,幾乎沒經過任何專業的訓練就直接上崗,更不用說財務風險管理能力。
二、房地產企業財務管理風險問題成因分析
(一)籌資風險
具體體現在三個方面:(1)負債金額巨大。房地產行業本身特點決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下,房地產企業在成立初期階段往往需要大量投入債務資金,自有資金占有很少一部分,其運營資金大部分來自銀行貸款。近幾年,貸款率正在持續走高。受到所謂的高回報驅使,一些企業在盲目地四處舉債,使其資金成本提高,財務風險也隨之增加;(2)房地產企業為了實現項目能夠滾動開發往往會選擇再次籌資。但是很少有房地產企業能夠對其內部資金潛力進行挖掘,沒有做到對積累資金做到有效利用,而是一味地進行貸款。對于一些規模較大的房地產集團,甚至產生連鎖籌資擔保鏈,一旦某一環出現斷裂,就會給企業帶來巨大生存危機,而原有風險也會進一步擴大;(3)我們知道市場及利率是不斷變化的,而這一變化也會或多或少的增加財務風險,在房地產企業所面臨的諸多風險中也是最為致命的,并且該風險不可預測。從國內外來看,出現了明顯的通貨膨脹,中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平,曾連續加息多次。對房地產企業來說,匯率編導意味著資金成本增加,預期收益減少。
(二)項目投資
一些房地產企業錯誤地認為,土地使用權是獲取收益的重要保障,只要能夠得到它,然后在進行圖紙設計、施工、投入施工所需資金,就能夠在規定期限內交工,從而獲得經濟效益。所以,很多房地產企業不惜花費巨資獲取土地使用權,開展“圈地運動”。但是如果土地權使用權購置之后在資金運作、回報率等方面并沒有做出科學預算,那么其預期利潤目標也就無法實現,更別說對每項成本的測算和具體落實了。很有可能導致企業盲目操作,增加投資成本。
(三)項目經營
一些房地產企業只關注項目施工質量和施工進度,對財務管理工作不重視,往往沒有做好財務監督工作,財務部門自身對財務管理認識不到位,其作用也沒有充分發揮出來。在成本核算方面只是大概進行簡單的計算,計算過程粗糙,缺乏計算依據,大部分房地產企業財務部門并沒有結合企業實際情況開展成本管理工作,對成本核算不重視,從而導致實際成本與預算存在較大的偏差,從而增加企業財務風險。
三、加強房地產財務管理風險管理的有效措施
(一)樹立正確的財務管理理念
企業的健康發展離不開有效的財務管理工作,因此,企業領導階層必須樹立正確的財務管理理念,高度重視財務管理工作,嚴格按照相關要求,對財務管理工作第一責任人進行確立,不斷提高對各項制度重要性的認識,采取有效措施,最大限度減少人為對財務管理的干擾,將資金的來源逐項理清,對資金的支出結構進行優化。除此之外,增強財務管理中的無形資產管理,并將其作為重點內容,提高企業人力資源的質量,不斷增強企業的綜合生產能力和創新能力。
(二)完善風險管理機制
資產在使用的過程中,必然面臨著諸多風險,因此,需要建立健全風險管理機制。首先,企業要聘用或內部選拔專人建立風險管理委員會,對財務風險進行預防、分析。其次,要建立完善的風險預警機制,由于企業的財務面臨著內部環境和外部環境的雙重風險,因此,必須建立起行之有效的風險管理機制,做到財務風險早發現、早解決。第三,事業單位要對財務狀況進行時時掌握,對于資金的使用要進行嚴格規定,以此保證資金的高效運轉。
(三)建立財務預警體系
所謂財務預警體系的簡單來說就是企業能夠及時發現財務風險,盡可能規避或減少風險。房地產企業任何一個環節都離不開風險預警體系。在實際運行中,企業要根據自身經營和財務情況、市場競爭情況以及相關產業政策等,準確、及時的判斷是否進行預警。
四、結語
綜上所述,本文以房地產行業為例,圍繞財務管理風險問題展開研究,提出了有效的解決方法。房地產行業所面臨的財務管理風險問題也是其它行業需要面對的。因此,其它行業可以根據其自身實際情況,對本文所提出的措施進行合理利用。如果沒有及時采取行之有效的方法,就很有可能導致風險增加,降低企業經濟效益,甚至對企業的可持續發展產生重大影響。
作者:李亞東 單位:鄭州清華園房地產開發有限公司
參考文獻
關鍵詞:房地產企業;財務戰略;財務風險
房地產業的發展時間不是很長,但是已經在國民經濟中占據著重要地位、發揮著重要作用。一方面房地產行業自身的發展速度較快,另一方面房地產行業所生產的產品與人民生活密不可分。隨著社會經濟的發展,房地產行業越來越受到社會的關注,房地產行業也在關注中成長。同時,行業參與的主體數量越來越多,房地產行業之間的競爭力越來越大。我國房地產行業要想在激烈的市場競爭環境下贏取發展,制定科學合理的發展戰略顯的尤為重要。企業戰略可以按照層次不同進行劃分,職能戰略、競爭戰略和公司戰略是企業發展的三個重要戰略。職能戰略主要發揮財務戰略、營銷戰略和人事戰略作用,財務戰略在企業發展中發揮重要的作用,財務戰略需要以價值分析為基礎,在企業發展戰略統籌下完成。房地產企業財務戰略在促使企業發展中發揮戰略作用,可以實現企業財務資金均衡流動和有效配置,房地產企業財務戰略目標是維持企業長期穩定發展的基礎,也是企業處于長期盈利狀態下的戰略性思維活動。財務活動是企業若干戰略活動之一,所以房地產企業的財務戰略就是企業發展戰略,因此財務戰略是房地產企業總體戰略的重要組成部分,與企業整體發展戰略形成一個有機組合。[1]從房地產企業發展角度看,總體戰略主要分為財務戰略和企業戰略,財務戰略在企業戰略中發揮特殊作用,從房地產企業的內部發展角度分析,可以保證企業內部戰略能夠有效執行。通過分析可以看出,房地產企業財務戰略在推動企業戰略發展的同時,對企業其它戰略順利實現發揮重要作用。所以房地產企業在發展過程中需要把財務戰略與其它戰略有機結合起來,把其看成是企業發展的根本戰略。財務戰略需要按照房地產企業其他戰略的規定指定相應的措施和戰略規劃,保證房地產企業財務戰略在企業發展中發揮重要作用。
房地產企業財務籌資戰略分析
籌資是企業發展的重要活動,籌資的目的是滿足企業發展過程中資金的需要,企業實現可持續發展。房地產企業在發展過程中對資金需求較大,因此籌資是房地產企業財務戰略的重要活動之一。房地產企業財務戰略籌資需要解決資金流轉和企業生產特點的周期性問題、企業的總體戰略與財務戰略籌資的關系問題、企業經營過程中可利用籌資方式問題等。籌資被看成是房地產財務戰略的重要戰略之一,房地產行業屬于資金密集性行業,籌資工作直接關系到企業的發展。當前我國房地產企業大都采取擴張性戰略,具體表現為不斷擴大項目開發,企業在擴張過程中需要財務杠桿的支撐,具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]房地產企業融資最終是為了解決發展過程中的資金問題,進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預算,從房地產企業的特點,所擁有的資金狀況與項目開發所處的階段有著緊密的關系,只有通過準確判斷才能從根本上改變預算資金與實際項目開發資金相差很大的狀況。如何預算不準確,一方面會導致資金過剩,另一方面導致資金短缺。兩種狀況對企業發展來說都會產生損失。房地產企業的現金流入項目和現金流出項目之間不平衡,對資金鏈會產生嚴重影響。因此房地產企業財務管理者應該準確把握企業資金運轉狀況,才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場與西方國家相比發展速度相對較慢,各種政策性限制較多,因此我國房地產企業的融資渠道相對單一。從房地產企業的融資渠道分析,銀行仍然是房地產企業融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發展和完善,銀監會對銀行的監管力度越來越大,銀行的風險控制體系逐步建立,因此房地產市場的銀行融資門檻越來越高,單一的銀行途徑融資已經不能滿足房地產行業的發展。同時,采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風險。隨著市場經濟的發展,我國經濟的開放程度越來越強,一些現金的融資工具逐步在我國形成,隨著金融資政策的完善和發展,我國房地產企業多元化的融資模式正在形成。從房地產行業自身特點看,所需資金密度大,項目開發周期長,資金回收周期長。按照國家對房地產行業的宏觀調控策略,房地產行業的發展關鍵在于土地和資金,所以房地產行業在實施過程中能否順利融資時關系到發展的根本問題。
房地產企業財務戰略的問題分析
房地產企業財務戰略具有自身的特點,財務戰略與其他相關戰略之間的整合能力差。企業戰略應該是從企業發展的根本問題出發,代表企業的最高戰略思想。其主要特點是從企業的全局出發,對影響企業發展的內部、外部資源進行合理配置,保證各種資源處于優化狀態。企業職能戰略主要是從生產、研發、財務、營銷、人事等職能部門按照企業的發展目標制定的策略和規劃,可以看成是企業戰略的細化,主要是從職能具體狀況出發進行分析。[3]企業戰略中財務戰略發展重要作用,財務戰略的制定和規劃必須以企業戰略為依據,同樣需要與企業職能戰略相比配,企業戰略體系是企業發展重要指導方針,房地產企業發展過程中同樣需要戰略體系作指導,房地產企業戰略體系主要是從企業財務戰略和企業總體發展戰略兩個角度出發,對企業進行整體規劃。只要解決企業發展過程中各種職能整合性差的問題。房地產企業發展過程中只有把財務戰略放在突出的位置,才能協調好各種職能,才能保證整個企業協調發展。
從我國房地產企業的財務戰略狀況看,財務激勵機制不健全,激勵措施不到位等問題突出。房地產企業財務戰略的順利實施與企業的激勵機制存在緊密的聯系。當前我國房地產企業雖然已經形成一套完整的財務管理制度,但是缺乏必要的財務管理激勵機制,所以對財務戰略的實施產生嚴重的影響。從房地產企業的所有者和經營者的關系看,只存在委托的關系。房地產企業的狀況決定了信息的不對稱,因此股東和經理人之間存在相關的道德風險問題。具體表現為,一是偷懶現象,主要體現為經營者的付出與獲取存在不協調性;二是機會擁有現象,具體體現為經營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導致企業的財務戰略無法順利實施和執行。
房地產企業在發展過程中財務評價體系存在一定的問題。財務評價體系不健全導致財務戰略無法順利實施。當前我國房地產企業的財務評價體系相對比較落后,仍然采取傳統的方式,無法滿足新形勢下財務管理的需要。當前財務評價存在的問題是過于注重短期效果,因此知識資本等無形資產無法順利實現,傳統的財務評價方法存在一定的問題。房地產企業傳統財務評價方法對公司財務業績的評價較多,財務評價的指標采取直接計價的模式,因此從根本上忽略了非財務指標不可直接計價的特點,對非財務指標的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產企業的財務狀況進行評價,會出現全面財務評價的不準確性,嚴重影響企業財務戰略的實施,財務戰略的有效性很難實現。
房地產企業財務戰略的改進策略
房地產企業財務戰略需要在實施和監管方面加大力度。財務戰略需要合理的監管和實施才能實現效果,才能全面有序的向前推進,房地產企業的項目實施周期長,資金周轉時間長,因此實施全面的預算管理尤為重要。財務戰略主要是從目標和方向角度實施,政策是實現目標和方向的標準和規范。[4]房地產企業在預算過程中必須把政策規范和戰略目標放在突出的位置,全面落實各種策略和方案,才能保證財務戰略順利實施。房地產企業只有實現全面預算管理才能保證財務戰略的實現,全面預算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現財務預算與銷售預算和生產預算的全面結合,才能從根本上解決財務戰略與人事、生產、營銷等職能部門的戰略目標同時實現,才能促使房地產企業全面發展。主要全面協調房地產企業發展的各種戰略目標,才能保證各種戰略順利實現。
全面實施房地產企業財務激勵機制,只有完善財務激勵機制才能保證財務戰略順利轉化為企業發展的動力。從現代房地產企業的發展特點看,所有者與經營者之間只是一種委托的關系,信息不對稱現象表現明顯,因此道德風險問題會發生。所以企業應該根據按照經營索取權的分享模式建立現代房地產企業財務激勵機制,把人的潛力充分發揮出來。財務激勵機制在具體實施中可以采取一些手段,比如對部分核心員工實現股票期權制,從根本上避免傳統薪酬分配的不足,核心員工的積極性得到充分體現。實現管理者利益與投資者利益互動完全綁定,從而促使管理者長期關注企業的價值實現和發展問題。另外還可以通過獎金與企業業務完成率之間的關聯性促使企業發展,促使相關人員竭盡全力完成企業財務目標。
房地產企業在發展過程中需要具備戰略意識和競爭觀念,從財務文化和財務意識角度看,財務戰略管理必須要求企業上下按照競爭意識的標準處理問題,把企業戰略管理作為核心任務,必須重視知識和智力資源的充分發揮。只有協調好企業內部發展的各種資源,才能提升企業發展的競爭力。房地產企業財務戰略應該堅持以人為本的理念,只有從根本上實現人的發展與企業發展相協調,才能全面樹立理財經營理念,才能全面收集和利用有價值的財務信息,為企業實現跨越發展創造條件。房地產企業發展過程中要重視財務決策、籌資、投資等工作的協調,實現合理的利潤分配。房地產企業的理財環境是實現財務戰略的根本出發點。企業在發展過程中必須高度重視理財環境,充分把握企業財務管理的內在規律,同時需要結合外部環境的變化,制定合理有效的財務戰略。按照房地產企業的財務策略制定相應的財務目標,才能保證財務戰略順利實施。
房地產財務風險控制體系的形成可以有效解決企業投資風險問題。財務風險主要是指企業經營發展過程中出現的各種無法預料的風險問題。[5]企業的實際財務狀況與預計的財務狀況存在很大的不同,房地產企業在財務戰略中應該采取積極的短期財務預警措施,才能保證項目投資的順利開展,從根本上防范財務風險的產生。財務風險體系的建立可以有效防范財務風險,其主要是從企業長期投資的角度出發對企業的財務風險進行防范和控制。房地產企業在投資過程中,需要對項目投資的可行性進行分析,最終形成可行性分析報告,可以有效降低投資風險,從源頭上解決企業投資風險問題。房地產企業的財務評價分析工作需要進一步完善,只有對企業的財務狀況進行全面分析和評測,才能在企業的不同發展階段制定合理的財務戰略。
參考文獻:
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[關鍵詞]房地產企業;財務風險;防范策略
[中圖分類號]F29333[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2014)24-0123-02
1房地產企業財務風險的內涵
房地產企業的財務風險是指房地產企業在各項財務活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產企業的實際收益與預期收益發生偏離,導致房地產企業經營成果下降,給房地產企業帶來損失的可能性。
2房地產企業財務風險的成因
21法律、政策環境
首先,國家會出臺相關的政策,對土地的使用和土地的開發做出一系列的規定,會影響到房地產企業對土地的開發。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產的價格,進而影響到房地產的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產企業的財務風險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產企業的資本成本,使房地產企業面臨的財務風險增大;國家還提高了房地產企業土地增值稅和企業所得稅的預征率,增大了房地產企業的成本。最后,政府還制定了房產買賣的政策,影響到了房地產的銷售量。
22行業和經營特征方面
房地產行業屬于資金密集型行業,具有資金投入量大、開發周期長等一系列特點,在對房地產進行投資建設的時候,房地產企業首先要對投資項目進行合理的規劃,還要購買土地、施工建設、綠化環境等,才能把已經完工的房產進行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產企業在投資建設前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產企業帶來資金壓力。
3房地產企業財務風險的防范策略
31建立財務預警系統,防范財務風險
房地產企業建立財務預警系統,就是利用企業財務報表的相關數據,設置一些敏感的財務指標,構建數學模型,對企業未來可能出現的財務風險進行預警。通過構建財務預警模型,如果一旦預測到房地產企業存在財務風險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產企業未來可能存在的財務風險進行提前的預測。由于我國房地產企業在構建財務預警系統這方面起步晚,缺乏相關的經驗,因而房地產企業的管理者可以向我國的其他行業和國外的相同行業進行借鑒,學習他們在構建財務預警系統方面先進的經驗,以此為借鑒,加強房地產企業的財務預警系統建設。
32融資渠道多元化,優化資本結構
房地產企業應該適度舉債,合理調整資本結構。在能夠保證房地產企業償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設資金的需求,保證房地產投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護房地產企業的經濟利益。房地產企業還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產企業可以繼續使用傳統的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉流動的資金,保障房地產企業對資金的需求,另一方面,除了采用傳統的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產企業做大做強,吸引外部的債權人對其進行投資,還有助于優化房地產企業的資本結構,降低房地產企業的財務風險。
33采取有效措施規避利率風險
為了有效地規避利率風險,房地產企業應該加強對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務風險進行全面預測,提前做好預防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風險提前進行防范,同時還要加強對風險進行預警,一旦發現未來可能存在利率風險,可以盡早給房地產企業的財務及高管人員發出警示信號,以便房地產企業的財務及高管人員可以及時有效的做好防范準備。除此之外,房地產企業在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經濟的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產企業帶來利率風險。
34加強資金管理,提高資金的利用效率
房地產企業要重視加強資金的管理,認識到資金管理的重要性,對資金的運用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節流,保證資金能夠用到恰當的位置。另外,還要對資金的使用進行嚴格的控制,對資金的投資、營運要做好適當的安排,這樣可以確保房地產企業日常活動對資金的要求,保證房地產企業的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產企業要保證其支付水平,房地產企業的支付能力要得到相應的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產企業還要對投資項目進行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。
35提高房地產企業高管及財務人員的素質
房地產企業的財務管理水平與房地產企業的財務及高管人員的綜合素質息息相關。如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質比較高,那么該家房地產企業的財務管理水平也不會差。相反,如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質不高,那么該家房地產企業的財務管理水平可能會比較差。因而,房地產企業的高管人員要不斷學習先進的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學習一些基礎的財務知識,比如強化對財務報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務決策。房地產企業的高管人員要注重選拔高素質的財務人員,對房地產企業內部的財務人員要加強專業培訓,高管人員還可以組建一支優秀的財務人員團隊,發揮團隊集體的優勢。房地產企業的財務人員還應該增強解決實際問題的能力,不斷培養創新意識,提高自身的職業道德。另外,房地產企業的財務及高管人員還要學習工程造價、竣工結算等與房地產相關的理論知識,這樣才能更好地維護房地產企業的經濟利益。
參考文獻:
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【關鍵詞】房地產;財務風險;特征指標
進入本世紀以來,中國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期,在發展過程中表現出房地產企業發展快、利潤高等特點,但是由于房地產企業的快速擴張與房地產行業的政策導向性,使房地產企業在快速發展的同時也面臨著較大的財務風險。因此,從中國具體國情出發,深入研究如何在房地產企業經營過程中發現所面臨的財務風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產企業財務風險概念
目前理論界對財務風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財務風險是指由企業負債引起的,具體來說指企業因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。企業向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業或個人借入。企業在經營過程中,可以完全用自有資本來經營,即企業全部負債為零。但是,這會導致企業盈利機會的減少和發展的緩慢。在市場經濟體制下,是找不到這樣的企業的,在實際經濟生活中,負債經營在企業中是普遍存在的。
廣義財務風險,是指企業在經營及各項財務活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務狀況的不確定性,使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業資金運動的各個環節、企業內部經營的各個方面以及企業環境中的各個因素。其次,企業的其它風險對企業的影響最終也會通過財務成果得到反映。所以說,財務風險是企業經營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業風險的貨幣化的集中體現。
通過比較我們可以看出,廣義財務風險概念更為符合人們對財務概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務風險。財務風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務風險涵義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。因此,房地產企業財務風險是指房地產企業由于經營不善和財務狀況惡化而致使企業的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產企業財務風險應涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業風險等。
二、房地產企業財務風險成因分析
(1)投資風險成因分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。具體可分為兩個階段:
第一階段,企業要支付取得、開發土地并進行房地產建設所花費的各種成本費用。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性,而且受規劃限制樓層高度,周邊環境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產投資周期長,一個新建項目由于建設周期較長,在建設過程中也會遇到投資支出增加或周轉失靈的情況,這可能導致企業不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業蒙受損失。
第二階段是指在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說,房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
(2)償債風險成因分析
舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產企業為了使項目上馬,沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現,又影響償還貸款能力,使企業成本負擔加重,償債風險增大。
(3)籌資風險成因分析
①籌資規模策略不當。企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險。企業應當根據自身生產經營的規模大小來確定需要籌集資金的數額。投資規模大則籌資就要多,規模小則籌資就要少。倘若投資規模大而籌入資金過少,企業就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經濟損失。與此相反,如果投資規模小而企業籌入過多的債務資金,企業自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業的獲利,反而會加大企業債務負擔,增加企業資金成本,造成企業的籌資風險。
②資本結構不當。這是指企業資產總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業收益產生負面影響而形成的財務風險。我國現在大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結構不合理,必然會給企業帶來現時的和潛在的籌資風險。
(4)營業風險成因分析
①經營各部門協調能力不強。企業經營過程,表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在,都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業風險的存在。例如,對經營環節,房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關部門和環節,任何一個環節出現差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
②對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙,使企業的財務人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情,忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務部無法收集第一線成本基礎資料,導致成本管理工作與財務預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業預期收益。
三、房地產企業財務風險特征指標分析
(1)有財務風險企業的篩選
本文選擇A股房地產上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據大智慧軟件萬國測評結果作為基礎樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產上市公司。考慮到現金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數據選自1999―2008年滬深兩市證交所網站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產類收入占主營業務收入的比重不小于50%作為判斷房地產企業的標準。又因為十年中房地產企業數動態變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結果如下圖1所示。
然后對圖1中的房地產行業中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續五年的凈資產收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。
由篩選結果可得到歷年符合標準公司數如表1。
(2)有財務風險企業特征指標分析
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構建原則的考慮,在設計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系,以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結合房地產企業自身的特點,根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。
數據來源:中國人民銀行網
因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務指標設計原則的指導下,反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系,應包括企業的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現金流量的指標。經綜合數據分析后發現特征指標如下:
①主營業務凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產企業在增加銷售收入的同時,必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業主營業務凈利率偏低甚至連續幾年出現負數時,反映出企業經營風險增大,需加以警戒。同時企業在擴大銷售的同時,應注意改進經營管理,提高盈利水平。
分析該指標的同時,結合了國家總體經濟狀況,行業發展趨勢,企業所處競爭環境等具體條件進行客觀判定,另外企業一定時期實際的資產負債率指標應該與預期標準的指標、和同行業的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業資產負債狀況所面臨的實際風險。因此,應該正確地確定企業合理的主營業務利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應及時進行控制。所以偏離行業主營業務凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。
②資產負債率。該指標反映了企業資產對債權人權益的保障程度。
從十年趨勢分析來看,有財務風險企業的資產負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業資產負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:
從股東的角度看,由于企業通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經營中發揮同樣的作用,所以,股東所關心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。
從經營者的立場看,如果舉債很大,超出債權人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業就借不到錢。如果企業不進行舉債,或負債比例很小,說明企業畏縮不前,對前途信心不足,利用債權人資本進行經營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業活力充沛。
從財務風險管理的角度來看,企業應當審時度勢,全面考慮,再利用資產負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產負債率過低,也會加大企業的財務風險。當企業資產負債率低于行業平均水平時,企業資產負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數值如表3所示。
③籌資凈現流與凈資產比率
從籌資凈現流與凈資產比率的走勢來看,可以分析企業未來短時間內潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務風險的企業平均籌資能力一直處于行業水平之下,而資產負債率反映總資產中有多少是借款籌來的,體現公司長期償債能力。所以資產負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業務收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規模上會保持一定的穩定性。在企業經營規模相對穩定的情況下,管理費用率也應保持相對穩定,不易發生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業務收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營業費用率是指營業費用與主營業務收入的比率,反映了營業費用的有效性,及其變動與主營業務收入變動的相關性。營業費用率保持一定范圍內的穩定性,表明營業費用的投入是相對有效的,其變動與主營業務收入的變動是相關的。營業費用率上升在一定程度上可能反映企業所面臨的市場競爭環境更加嚴峻,也可能反映企業營業費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y營業偏離率,如表6所示。
通過以上有財務風險企業特征指標的分析,我們可以看出財務風險管理是一項艱巨而又復雜的系統工程。對待房地產企業財務風險,應是一種對風險進行動態的控制。只要企業通過加強財務風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業的經營管理更加有序、有效,才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
[1]單敏.上市公司財務報表分析[M].復旦大學出版社,2005.