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篇(1)

關鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識規(guī)模效益

中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統(tǒng)。到2000年底，石化集團社會服務系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經(jīng)國務院決策，石油和石化兩大行業(yè)進行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務一體化經(jīng)營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團對內(nèi)部業(yè)務和資產(chǎn)進行了重組。將核心業(yè)務中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業(yè)辦社會的指導方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐

伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務機構。例如，在油田企業(yè)管理層設有公共事業(yè)管理部門，分片設立若干社區(qū)管理中心（二級單位），下設物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結(jié)算實行業(yè)主（即主營單位）與服務方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業(yè)主和委托服務方關注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。

物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務功能，加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問題。

石化集團雖然已經(jīng)開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營、社會化服務、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著總體素質(zhì)不強、管理手段落后等問題。

二、獨立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應社會發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進礦區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟的服務，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。

根據(jù)獨立工礦企業(yè)的特點、社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會主義市場經(jīng)濟為導向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從獨立工礦企業(yè)的實際出發(fā)，循序漸進、分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營管理型轉(zhuǎn)變，服務性質(zhì)由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會目標的協(xié)調(diào)發(fā)展。

獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應分三步走，第一步，實現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機構和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務質(zhì)量。第二步，實行模擬企業(yè)法人運作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)費來源以產(chǎn)權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經(jīng)費補貼、模擬法人經(jīng)營和市場化運作。第三步，實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權歸個人所有的基礎上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務市場比較發(fā)育，服務價格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務獲得合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。

三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討

石化集團大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預計還需要經(jīng)過較長的服務市場發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應采取以下的發(fā)展模式和策略：

1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通過良好管理和優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造開發(fā)商信譽和品牌、以提升物業(yè)價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經(jīng)濟效益，反過來再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產(chǎn)開發(fā)的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發(fā)商的做法，將商品房開發(fā)和物業(yè)管理相結(jié)合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。

2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營”之路，廣開財源。服務市場不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，必須實行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的經(jīng)營策略。獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經(jīng)營有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務業(yè)大有可為。獨立工礦區(qū)因遠離城市，許多社區(qū)服務項目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開展各種形式的家政服務、養(yǎng)老服務、餐飲服務、商業(yè)服務、教育培訓服務、醫(yī)療衛(wèi)生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

3．走精干高效之路，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務方式社會化。在實行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經(jīng)濟發(fā)展和技術進步，物業(yè)的技術含量越來越高。尤其是信息化已經(jīng)開始滲透到各個領域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務質(zhì)量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統(tǒng)管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。

4．走規(guī)模化發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對偏小，物業(yè)管理機構往往按居住區(qū)設置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務市場的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)模化是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業(yè)必須適應規(guī)模化發(fā)展的要求，對物業(yè)管理機構有計劃的進行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。

5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產(chǎn)一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結(jié)構和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應市場經(jīng)濟要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應當在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創(chuàng)新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。

參考文獻：

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1999.27-36

篇(2)

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理綜述

（一）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理的基本內(nèi)容 具體包括：一是財務制度管理。財務管理的有關制度是物業(yè)管理企業(yè)各項財務管理工作正常、有序運作的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是以管理及服務為中心的經(jīng)營性企業(yè)，大多通過維修、養(yǎng)護、商場、餐飲、家政服務等多種經(jīng)營途徑擴大資金來源。因此，其財務管理比經(jīng)營單純業(yè)務的企業(yè)要復雜，有關規(guī)章制度的建立與實施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業(yè)管理企業(yè)籌措資金時，應當根據(jù)國家及當?shù)赜嘘P法律法規(guī)的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業(yè)各項活動的需要。同時，還要降低資金成本，減少財務風險，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)財務管理的預期目標。三是成本費用管理。成本費用是物業(yè)管理企業(yè)在為用戶提供管理與服務過程中發(fā)生的資金消耗。通過預算、控制等環(huán)節(jié)實施的成本費用管理，對于合理降低成本，提高經(jīng)濟效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業(yè)營業(yè)收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內(nèi)容，尤其是企業(yè)收益的分配會直接涉及到各方面的近期和長遠利益，以及未來的積極性等問題。物業(yè)管理企業(yè)應當通過搞好經(jīng)營決策、利潤計劃與分配，確保各方利益。

（二）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理的任務 具體包括：一是籌集和管理資金。籌集資金是為了保證物業(yè)經(jīng)營需要，管理資金是為了加快資金的周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經(jīng)濟核算。通過財務管理活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益。三是實行財務監(jiān)督，維護財經(jīng)法律。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營、管理、服務，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法律以及財務計劃，對企業(yè)的各項開支和各項經(jīng)濟指標都要進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果也不斷提高。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經(jīng)營。積極組織資金，開辟物業(yè)管理企業(yè)的多種經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營的新的生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領域，形成新優(yōu)勢。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理完善措施

（一）加強固定資產(chǎn)管理 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理要做好以下工作：設置專門管理機構，配備相應管理人員，建立健全各項管理制度。建立健全管理帳卡，實行帳卡制度，即財會部門負責總賬；財產(chǎn)管理部門負責明細賬；使用部門負責建臺賬。實行責任制管理。物業(yè)管理企業(yè)的貴重儀器、設備要指定專人管理，制訂操作規(guī)程，建立技術檔案和維護、保養(yǎng)、交接以及使用情況報告制度。財產(chǎn)物資管理部門與財會部門要定期對固定資產(chǎn)進行清查、核實，做到賬實相符、賬賬相符。固定資產(chǎn)的購置和修繕要充分考慮工作需要和財力可能，根據(jù)任務、技術條件和配套設施確定。特別是對萬元以上大型設備的購置要進行科學論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設程序報主管部門審批。新增加的固定資產(chǎn)要及時組織驗收入賬并及時投入使用。固定資產(chǎn)的拆遷、調(diào)出、報廢必須報主管部門審批。固定資產(chǎn)的變價收入應轉(zhuǎn)入專用基金，用于固定資產(chǎn)的更新。對盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，均應查明原因，按規(guī)定進行賬務處理。同時，定期開展清產(chǎn)核資，可以明晰各類資產(chǎn)特別是經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權，有利于推動物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，促進閑置資產(chǎn)的有效使用。盤虧報損的固定資產(chǎn)，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關規(guī)定和資產(chǎn)報廢的審批權限，及時辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責任，并按價賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財產(chǎn)的，應當依法追究，嚴肅處理。同時，加強各物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)科學化管理意識。要求各部門重視對固定資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)科學化管理程序，該記入固定資產(chǎn)的及時記入固定資產(chǎn)，該對帳的各部門及時做好對帳工作，確保企業(yè)資產(chǎn)的不流失。

（二）加強財務核算 物業(yè)管理企業(yè)的財務核算是以價值形式反映和監(jiān)督企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。

財務核算的作用：其一，它用一系列價值指標為考核和評定物業(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)和完整的資料。其二，通過財務核算程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的管理服務過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用等實施有效的監(jiān)督。其三，通過提供現(xiàn)狀及未來的各種經(jīng)濟信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實現(xiàn)既定的目標。

物業(yè)管理企業(yè)財務核算方法，一般包括：設置與運用會計科目，以便對各種管理與服務業(yè)務進行分類。復式記賬，既每一項業(yè)務發(fā)生后，在兩個或兩個以上的會計科目中相互關聯(lián)地進登記；填制、審核會計憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統(tǒng)、連續(xù)地記錄經(jīng)濟活動；成本計算，在計算經(jīng)營過程中全部費用的基礎上，按照一定的成本核算對象進行歸集，確定各個核算對象的總成本和單位成本。財產(chǎn)清查，通過盤點實物，核對賬目，查明財產(chǎn)物質(zhì)、資金的實有數(shù)額和占用情況。編制會計報表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業(yè)經(jīng)濟活動的過程和結(jié)果，考核預算的執(zhí)行情況。

物業(yè)管理企業(yè)財務核算時應注意的問題主要有：要按財務核算單位和部門分別建檔核算；會計賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時效；實現(xiàn)規(guī)范化核算；財務會計人員要認真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會計清查核實，定出核算制度。

（三）確定精細管財觀念 科學管理的保障是民主管財。民主管財?shù)目茖W性體現(xiàn)在“管財決策者”。陽光透明的民主管財是實現(xiàn)精細管財科學化的重要保障。充分發(fā)揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經(jīng)費管理從嚴，在民主集中制的基礎上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”。科學管理的前提是專業(yè)管財。專業(yè)管財?shù)目茖W性體現(xiàn)在“管財執(zhí)行者”本身，高素質(zhì)的財會專業(yè)隊伍是實現(xiàn)精細管財科學化的首要條件，要滿足現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務管理的發(fā)展需求，財務人員除傳統(tǒng)的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協(xié)調(diào)能力、開拓創(chuàng)新能力。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養(yǎng)、增強法制觀念、強化職業(yè)道德和誠信教育，營造出良好的職業(yè)道德氛圍；必須對財務人員加強后續(xù)教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業(yè)務學習氛圍；必須穩(wěn)定財務隊伍、關心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。

（四）強化經(jīng)營風險意識加強風險管理是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分，就當前來看，在許多物業(yè)管理企業(yè)存在著風險意識淡薄、風險機制缺損，風險管理弱化的現(xiàn)象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。從實際來看，由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重。有的單位施工不訂合同；訂立合同時不仔細推敲；有的對合作方資質(zhì)和業(yè)務實力毫無所知；有的合同本身和法律相悖，屬于無效合同；有的對經(jīng)濟文書、契約保管不善，造成損壞或者遺失，諸如此類都與風險意識淡薄有關。面對這種狀況，必須強化風險意識，進行風險意識的全員滲透。在激烈的物業(yè)管理企業(yè)間競爭面前，風險意識必須滲透到物業(yè)管理企業(yè)各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每―個經(jīng)濟行為和經(jīng)濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

篇(3)

1.1國有企業(yè)物業(yè)管理的社會化程度相對偏低

當前我國國有企業(yè)的物業(yè)管理部門盡管是開展獨立核算，但是物業(yè)管理部門的設備和人員、資金還是由國有企業(yè)掌握的。造成國有企業(yè)物業(yè)管理機制還比較落后，管理模式陳舊，導致物業(yè)管理者積極性不高，市場整體運行程度也相對較低。在整個國有企業(yè)經(jīng)營過程中還是過于重視房產(chǎn)項目的建設，但是對房產(chǎn)管理工作卻不重視，導致國有企業(yè)物業(yè)管理體制的落后，物業(yè)管理工作具有福利性和無償性的特征。這種傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不再適應新時期國有企業(yè)物業(yè)管理的要求。

1.2物業(yè)管理人員不夠?qū)I(yè)

一般來說，國有企業(yè)物業(yè)管理部門在人才引進工作上開展的相對困難，加上國有企業(yè)員工還是受企業(yè)的分配和安置，導致國有企業(yè)物業(yè)管理部門還處于被動的狀態(tài)，國有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理部門人員年齡結(jié)構相對較高，專業(yè)水平缺乏，不具備現(xiàn)代化的物業(yè)管理理念，這種情況下使得國有企業(yè)物業(yè)管理人員不能滿足新時期物業(yè)管理工作的需要。加上國有企業(yè)物業(yè)管理人員意識的落后，沒有明確自身職責和義務，更沒有與住戶建立一個良好的生活氛圍，更是直接影響物業(yè)管理工作的質(zhì)量。

1.3住房和公建設施陳舊

當前國有企業(yè)的家屬住宅處于一個年久失修和水電虧損的狀況下，家屬住宅的道路和綠地也是破損不堪，線路和管道都老化嚴重，水耗、能耗、電耗和線耗現(xiàn)象更是十分嚴重，這種情況下造成了國有企業(yè)物業(yè)代收費用虧差較大，對于家屬住宅的改造費用數(shù)額較大，為國有企業(yè)物業(yè)管理部門帶來了巨大的壓力，阻礙國有企業(yè)物業(yè)管理邁向市場化和現(xiàn)代化的步伐。

2國有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理的有效措施

2.1企業(yè)要從關心愛護單位職工出發(fā)，牢固樹立為職工服務的思想

國有企業(yè)由過去企業(yè)總務后勤的行政服務方式，轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)代化物業(yè)管理已經(jīng)成為國有企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的一個必然趨勢，國有企業(yè)物業(yè)管理只有進行管理觀念的及時轉(zhuǎn)變，從關心愛護單位職工出發(fā)，牢固樹立為職工服務的思想，讓企業(yè)員工能夠認清企業(yè)當前的發(fā)展形勢，接受從無償服務到有償服務的轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理部門更是要進行物業(yè)服務工作的不斷完善，提升居民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，讓居民切實地感受到現(xiàn)代物業(yè)服務工作的優(yōu)點，做到甘愿承擔和繳納相應的物業(yè)管理費用，為國有企業(yè)減輕負擔。

2.2建立交流和聯(lián)動機制，加強溝通，不以盈利為目的，適當收取成本費用

伴隨著時代的進步，國有企業(yè)主輔分離已經(jīng)成為時展的必然趨勢，國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場化也勢在必行，實行國有企業(yè)后勤服務和主業(yè)相分離的做法，其目的就是要進行后勤生活體制的改革，改變過去傳統(tǒng)大包大攬的舊的生活體制和無償服務的管理模式。改變當前物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，進行國有企業(yè)物業(yè)管理的收費制度規(guī)范，建立一個交流和聯(lián)動的機制，強化與國有企業(yè)內(nèi)部員工的交流工作，不以盈利為目的，適當收取成本費用，為國有企業(yè)降低成本，但是需要特別注意就是成本費用的收取和制度的完善本身就是一項長期復雜的過程，需要我國不斷探索和努力。所以需要我國國有企業(yè)物業(yè)管理部門能夠逐步向現(xiàn)代化企業(yè)物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，在收費制度的制定上更是要做到采用不同產(chǎn)權方式和管理形式以及服務標準，制定更加靈活的收費辦法，降低物業(yè)管理收費工作的難度。

2.3建立一支專業(yè)的物業(yè)管理人員隊伍，營造良好的物業(yè)形象

企業(yè)之間的競爭歸根到底還是人才的競爭，高水平的物業(yè)管理工作不但需要大量資金的投入、硬件設施和規(guī)章制度，更需要一支高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。高素質(zhì)的物業(yè)管理人才不僅要能夠全面掌握先進的技術管理，更要具備豐富的管理經(jīng)驗，這也是我國國有企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的重要影響因素。所以，建立一支更加專業(yè)的物業(yè)管理隊伍是目前我國國有企業(yè)的一項重要任務，需要我國物業(yè)管理部門采用多種形式和渠道進行物業(yè)管理人員的培養(yǎng)，提升物業(yè)管理人員的培訓效果，更是要通過開展入職培訓和轉(zhuǎn)崗培訓等多種培訓方式，提升物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)知識和經(jīng)營管理能力。同時物業(yè)管理員工在日常工作中也要做好自身的學習，提升學習的自覺性，為自身專業(yè)技能的提升奠定基礎。

3結(jié)語

篇(4)

（一）成本構成要素復雜

由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對復雜。按照供暖成本的構成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務過程中所需要的管道進行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經(jīng)濟使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務的范圍，所以說物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎設施配備對供暖成本影響大

根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點采取的供暖服務不同，因此會使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎設施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎設施建設對供暖成本影響較大。

二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理落后性

在現(xiàn)實的物業(yè)管理企業(yè)供暖過程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設計結(jié)構、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實際的工作過程中，物業(yè)供暖相關職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節(jié)約開支等方式來實現(xiàn)。但是伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展形勢，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務與管理過程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問題，所以說物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。

三、更好實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對策

（一）運用系統(tǒng)理念加以分析

要想實現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運用系統(tǒng)科學的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務對象的情況具體運用。通過科學系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購成本

由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對物業(yè)管理企業(yè)的供暖來說是個不小的挑戰(zhàn)。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進行反季節(jié)采購，最大程度的降低采購成本，獲得經(jīng)濟效益。

（三）規(guī)范操作流程

供暖工作內(nèi)容復雜，需要進行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。

（四）運用科學的管理方法

現(xiàn)代高科技技術的的開發(fā)和應用，可以為供暖工作提供更多的技術支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優(yōu)化整個供暖的各個流程內(nèi)容。同時配合以成本預測、成本分析、成本評估現(xiàn)代軟件的應用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關鍵。

四、結(jié)束語

篇(5)

論文關鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)文化創(chuàng)新性細節(jié)執(zhí)行力

論文摘要：隨著時代的進步，企業(yè)文化作為一種社會文化的折射，在企業(yè)發(fā)展和生存中的作用日益重要。本文就物業(yè)管理企業(yè)文化的內(nèi)涵、特征與內(nèi)容作了深入分析，并對物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)文化建設中應注意的問題作了闡述。

市場經(jīng)濟的進一步深入發(fā)展使商品經(jīng)濟領域的競爭日趨激烈，也引發(fā)了人們服務觀念、價值觀念的重大變化。隨著時代的進步，企業(yè)文化作為一種社會文化的折射，在企業(yè)發(fā)展和生存中的作用日益重要。在全球化經(jīng)濟競爭時代，沒有文化和品格是萬萬不能的，物業(yè)管理企業(yè)也不例外。

一、物業(yè)管理企業(yè)文化的內(nèi)涵與特征

物業(yè)管理企業(yè)作為以房屋為管理對象，以人為服務對象的市場主體，應對企業(yè)文化建設高度重視。物業(yè)管理企業(yè)文化，實際就是一種以價值觀為核心的對物業(yè)管理企業(yè)全體員工進行企業(yè)意識教育的微觀文化體系。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)文化是物業(yè)管理企業(yè)在長期經(jīng)營服務實踐過程形成，并為本企業(yè)員工自學遵守和奉行的的共同價值觀念、經(jīng)營哲學、企業(yè)精神、職業(yè)道德、企業(yè)化制度和企業(yè)形象的總和。物業(yè)管理企業(yè)的核心是企業(yè)價值理念，作用對象則是企業(yè)全體員工。

將物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)文化與其他行業(yè)企業(yè)的企業(yè)文化比較起來，可以從六個方面來把握物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化的特征：

(一)創(chuàng)新性文化

由于物業(yè)管理產(chǎn)品的均質(zhì)化及市場競爭激烈化決定了物業(yè)管理企業(yè)文化的首要特征——創(chuàng)新文化。物業(yè)管理公司要做出良好業(yè)績，靠得是過硬的管理服務，這是物業(yè)管理企業(yè)生存的基礎。然而，由于各個物業(yè)管理公司，無論是在物業(yè)管理的內(nèi)容上還是形式上，差異都是細微的。無論你是大企業(yè)還是小企業(yè)，知名企業(yè)還是非知名企業(yè)，就物業(yè)管理服務而言，內(nèi)容上日復一日，物業(yè)管理服務各個崗位綠化、清潔、維修、保安，工作內(nèi)容也趨于一致。就這樣，在物業(yè)管理產(chǎn)品質(zhì)地無差別化的前提下，一個物業(yè)管理企業(yè)要想從眾多同質(zhì)企業(yè)中脫穎而出，就需要在物業(yè)管理從內(nèi)容到方式各個環(huán)節(jié)上不斷創(chuàng)新形成個性化的管理服務，適應個性化市場需要，創(chuàng)造個性化物業(yè)管理品牌。倡導物業(yè)管理服務創(chuàng)新精神、創(chuàng)新物業(yè)管理理念與模式，成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要內(nèi)涵。

(二)服務性文化

物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)文化是服務文化。眾所周知物業(yè)管理企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務性行業(yè)。物業(yè)管理說“管理”，其對象指的是“物”，即物業(yè)；說“服務”，其對象是“人”，即業(yè)主。所謂“管理”，實質(zhì)上是“服務”的內(nèi)容。歸根到底，是為業(yè)主去管理物業(yè)。因此，提倡以業(yè)主為服務中心，強調(diào)服務理念、服務意識成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要特征。

(三)微利性文化

物業(yè)管理企業(yè)所處行業(yè)屬微利行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營的目標不是獲取暴利。所以物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營策略不同于一般企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營要做到“開源節(jié)流”。一方面，造就物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營理念的“規(guī)模經(jīng)濟、多元化和智能化”三種價值取向。這三種價值取向，旨在“開源”。其中，規(guī)模經(jīng)濟重在提高物業(yè)市場占有率，多元化重在挖掘既得市場經(jīng)濟潛力，智能化則重在提高物業(yè)管理科技含量以期提高獲利能力。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理中不能不強調(diào)“節(jié)流”，追求人員精干化，工作流程簡約化，工作方式效率化。而且也由于物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主的角色關系中兼有管家的角色定位，因而其文化內(nèi)涵不能不包含一些由此而決定的精神特色，如節(jié)約節(jié)儉精神等等。

(四)社區(qū)性文化

由于物業(yè)管理公司的管理對象都是一定范圍社區(qū)的物業(yè)，服務對象是業(yè)主與使用者。在社區(qū)文化建設中，物業(yè)管理企業(yè)也是眾多文化建設主體中的一個自然主體之一。但是，我們物業(yè)管理公司在社區(qū)中的特殊地位，使物業(yè)管理企業(yè)成為社區(qū)文化的天然組織者，而社區(qū)成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要載體，從而使物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化打上深深的社區(qū)文化烙印。而物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)文化社區(qū)化價值取向，在性質(zhì)上表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)價值觀念在社區(qū)的滲透、輻射、影響，在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)的文化管理、氛圍管理、公約管理。從而，物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化帶有明顯的社區(qū)性傾向。

(五)細節(jié)文化

細節(jié)文化是指企業(yè)以一種精益求精的精神，努力創(chuàng)造一種超越一般行業(yè)標準，超常規(guī)的個性化的服務理念和服務體系，以求獲得更高的顧客滿意度和更好的市場宣傳效果的一種企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)屬于服務性行業(yè)。物業(yè)管理的對象是人，即業(yè)主。因此提倡以業(yè)主為服務中心，強調(diào)服務理念、服務意識成為物業(yè)管理企業(yè)文化的重要特征，物業(yè)管理企業(yè)文化的這個特征又決定了其細節(jié)文化。物業(yè)管理中的細節(jié)是產(chǎn)品質(zhì)量與服務水平的代表，細節(jié)最富有表現(xiàn)力，最容易形成口碑宣傳和新聞效應，細節(jié)在勢均力敵的競爭中，往往能夠起到一種四兩撥千斤的重要作用。

(六)執(zhí)行力文化

物業(yè)管理企業(yè)尤其強調(diào)執(zhí)行力。所謂執(zhí)行力，就是企業(yè)管理運行當中制定的一整套行為和技術體系。它能夠使企業(yè)形成自己獨特的發(fā)展優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢，是企業(yè)成敗的關鍵因素。

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務性行業(yè)，服務對象是業(yè)主和使用人；物業(yè)管理強調(diào)競爭中創(chuàng)新，創(chuàng)新中發(fā)展；物業(yè)管理服務注重細節(jié)。這些都需要一整套成體系的技術、行為等規(guī)范。

二、物業(yè)管理企業(yè)文化建設的基本內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)文化建設的著眼點是以人為本，努力提高企業(yè)員工的素質(zhì)，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性，大力弘揚團隊精神和協(xié)作精神，進而提高企業(yè)的綜合實力和競爭能力。基本任務是構建富有競爭活力的企業(yè)文化體系，主要包括以下具體內(nèi)容：

1．凝煉企業(yè)價值觀念

企業(yè)價值觀是企業(yè)文化的基石，企業(yè)文化的所有內(nèi)容都是在企業(yè)價值觀的基礎上產(chǎn)生的，都是企業(yè)價值觀在不同領域的體現(xiàn)或具體化。凝煉企業(yè)價值觀念，主要是從企業(yè)的實際出發(fā)，根據(jù)企業(yè)定位，總結(jié)、提煉和培育鮮明的企業(yè)核心價值觀念，在企業(yè)員工中引起共鳴，實現(xiàn)員工對本企業(yè)價值、理念、精神的認同。這是企業(yè)文化建設的關鍵環(huán)節(jié)。

2．形成企業(yè)經(jīng)營理念

企業(yè)理念是企業(yè)思想、文化觀念等意識特質(zhì)的總和，是企業(yè)的管理者和全體員工經(jīng)營企業(yè)的哲學、思想、觀念，它影響到企業(yè)的經(jīng)營方針、戰(zhàn)略決策、行為準則和工作方法，是企業(yè)一切工作的思想基礎，更是企業(yè)文化建設的靈魂。形成企業(yè)經(jīng)營理念，主要是通過對企業(yè)中長期發(fā)展目標、生產(chǎn)經(jīng)營方針、發(fā)展戰(zhàn)略和策略的思考，提煉特色鮮明、充滿生機而又符合企業(yè)實際的企業(yè)經(jīng)營管理理念，從而使企業(yè)的資金、人員、設備、信息等資源真正發(fā)揮效力。

3．確立企業(yè)精神

企業(yè)精神是企業(yè)的精神支柱，是企業(yè)文化中的決定性要素，它反映了企業(yè)員工集體的心理狀態(tài)、意志狀態(tài)、思想境界和理想追求，以及相應的精神氛圍。確立企業(yè)精神，就是將企業(yè)現(xiàn)有的思想觀念、傳統(tǒng)習慣、行為方式中的積極因素進行總結(jié)、提煉，有意識地提倡、培養(yǎng)員工群體的優(yōu)良精神風貌，使企業(yè)改革發(fā)展的經(jīng)營思想變?yōu)閱T工自覺的行動。

4．明確企業(yè)發(fā)展目標企業(yè)發(fā)展目標是企業(yè)文化的引航燈，企業(yè)文化建設的目標應與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標相一致，使之成為企業(yè)全體員工的共同追求，形成企業(yè)的凝聚力從而增強員工的積極性、主動性和創(chuàng)造性，自覺將自己的崗位工作與實現(xiàn)企業(yè)奮斗目標聯(lián)系起來，把企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展轉(zhuǎn)化為每一位員工的責任。

5．建設企業(yè)道德規(guī)范

建設企業(yè)道德規(guī)范，主要是加強企業(yè)和員工共同遵守的道德意識、道德關系和道德行為建設，形成企業(yè)內(nèi)部調(diào)整人與人、單位與單位、個人與集體、個人與社會、企業(yè)與社會之間關系的行為準則和規(guī)范形成企業(yè)微觀意識形態(tài)。

6．完善企業(yè)管理制度

企業(yè)制度是企業(yè)為實現(xiàn)其發(fā)展目標，要求其成員共同遵守的辦事規(guī)程，是處理相互之間關系的各種規(guī)章制度、組織形式的行為準則、行為規(guī)范。完善企業(yè)管理制度，主要是按照國家和地方政府頒發(fā)的各項有關法規(guī)，吸取和借鑒國內(nèi)外先進的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗，建立健全企業(yè)各項管理制度，構筑完整的制度體系，完善管理環(huán)境。堅持制度在先，用制度規(guī)范管理，提高服務。寓文化理念于制度之中，明確企業(yè)的共同行為準則，規(guī)范企業(yè)員工行為，保證整個企業(yè)能夠分工協(xié)作、井然有序、高效運轉(zhuǎn)，不斷提高服務水平和管理效能，并在提高管理水平的過程中使全體職工感受到個人價值的充分實現(xiàn)。

7．塑造企業(yè)形象

塑造企業(yè)形象，是從企業(yè)物質(zhì)文化、制度文化和精神文化三個方面做起，它們是建設企業(yè)形象戰(zhàn)略的三大支柱，即企業(yè)理念識別系統(tǒng)(MIS)、企業(yè)行為識別系統(tǒng)(BIS)和企業(yè)視覺識別系統(tǒng)(VIS)。通過進行企業(yè)形象設計和建設，鑄造企業(yè)靈魂，提升員工整體素質(zhì)，塑造現(xiàn)代企業(yè)新形象，打造企業(yè)品牌，提升企業(yè)的知名度、信譽度和美譽度，樹立企業(yè)對內(nèi)對外良好的公眾形象。

三、物業(yè)管理企業(yè)文化建設過程中應注意的問題

物業(yè)管理行業(yè)的特點，決定了其企業(yè)文化的重要性。物業(yè)管理企業(yè)文化建設同樣是一個系統(tǒng)工程，必須針對企業(yè)自身特點、市場狀況以及企業(yè)未來的經(jīng)營發(fā)展目標不斷加以充實完善，還要防止企業(yè)無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞，防止物業(yè)管理企業(yè)文化和社會文化脫節(jié)。應當充分認識到物業(yè)管理企業(yè)文化建設不是一朝一夕能完成的還要看到企業(yè)員工接受和自己價值觀有一定差異的企業(yè)價值觀念，是一種被動和強制性的服從行為，是一種從不自覺到自覺的行為。企業(yè)應該以一定的科學理論作指導，按照一定步驟，循序漸進，有條不紊推動企業(yè)文化建設的順利開展，同時應該避免下面幾個問題：

1．避免無文化現(xiàn)象

沒有文化的物業(yè)管理企業(yè)必定是失敗的企業(yè)如果企業(yè)僅有十分系統(tǒng)、嚴明的各種規(guī)章制度，規(guī)定員工必須怎么做和不能怎么做，沒有明確的文化理念和價值倡導，疏于對員工的教育與培訓，可能會導致企業(yè)活力不足、缺乏憂患意識，甚至會有離心現(xiàn)象產(chǎn)生。

2．避免文化愚民現(xiàn)象

如果過于強調(diào)企業(yè)的某種文化理念，推廣教育手段過急，可能會使企業(yè)員工盲從，而缺乏獨立思考創(chuàng)新。創(chuàng)新是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要手段，如果企業(yè)不思進取，故步自封，無異于逆水行舟，不進則退。

3．避免文化理想現(xiàn)象

企業(yè)文化如脫離實際，其倡導的文化理念超出企業(yè)范圍，或認為企業(yè)文化可代替一切企業(yè)管理所有其他內(nèi)容，可能會使企業(yè)忽視眼前的險惡環(huán)境，會流于假大空的陷阱。甚至可能和業(yè)主的價值觀發(fā)生沖突，從而使企業(yè)的運作不靈驗，導致企業(yè)運作環(huán)境惡化。

篇(6)

關鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)民事責任；侵權

中圖分類號：C916 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）023(C)-0225-01

一、物業(yè)管理企業(yè)侵權的民事責任

物業(yè)管理企業(yè)侵權的民事責任形態(tài)，是指物業(yè)管理企業(yè)侵權所導致的民事法律責任在當事人之間的分配和負擔，它所要解決的問題是，責任主體承擔特定法律義務的內(nèi)容和形式。依據(jù)侵權法理論，侵權人的侵權責任主要有以下幾類：直接責任（自己責任）與替代責任（亦稱轉(zhuǎn)承責任），單方責任與雙方責任，單獨責任與共同責任（包含連帶責任、按份責任、補充責任）。物業(yè)管理企業(yè)侵權責任的特點，主要體現(xiàn)為替代責任，以及在特殊情況下涉及到共同責任。

（一）替代責任替代責任，是指責任人為他人的侵權行為和為人之行為以外的自己管領下的物件所致?lián)p害負有的侵權賠償責任，可以分為對物的替代責任和對人的替代責任。對物的替代責任包括對物件致害的替代責任和對動物致害的替代責任。物業(yè)管理企業(yè)為其下屬的物業(yè)管理從業(yè)人員在從事物業(yè)管理與服務過程中侵害業(yè)主或非業(yè)主使用人合法權益的行為所承擔的民事責任就是典型的對人的替代責任。物業(yè)管理企業(yè)對其內(nèi)部工作人員履行職責的行為承擔責任，是基于侵權損害的后果，但物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的侵權行為完全超越了其職責范圍，物業(yè)管理企業(yè)則可不負責任。

（二）特殊情況下的共同責任物業(yè)管理企業(yè)侵權的共同責任是相對于單獨責任而言的。單獨責任是指物業(yè)管理企業(yè)因其單獨的侵權行為侵害了業(yè)主的合法權益并造成了損害結(jié)果，物業(yè)管理企業(yè)須對其侵權行為單獨承擔民事責任的情形。相反，物業(yè)管理企業(yè)侵權的共同責任是指物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與一個或一個以上的行為人各自實施了侵害業(yè)主合法權益的侵權行為并造成了同一損害結(jié)果，由該一個或一個以上的行為人與物業(yè)管理企業(yè)一起來共同承擔對該危害結(jié)果的侵權責任，這其中有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與物業(yè)開發(fā)商共同侵權的（尤其是在前期物業(yè)管理服務合同履行期間），有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與水、電、熱及管道煤氣、天然氣等物業(yè)性公用事業(yè)服務商共同侵權的，也有物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員與部分業(yè)主共同侵害其他業(yè)益的，更有上述幾種侵權行為主體一起實施的共同侵權行為等。根據(jù)責任的性質(zhì)、份額、比例等因素，物業(yè)管理企業(yè)因共同侵權行為所應承擔的共同責任可以分為：連帶責任、按份責任、補充責任。

二、物業(yè)管理企業(yè)承擔侵權責任的方式

依照《民法通則》第134條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承擔民事侵權責任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產(chǎn)，恢復原狀，修理、重作、更換，賠償損失的財產(chǎn)性質(zhì)的保護方式以及消除影響、恢復名譽、賠禮道歉等人格權性質(zhì)的保護方式。有損害自然應有救濟，而賠償是救濟的最有效和最常用的途徑之一。物業(yè)管理企業(yè)侵權損害的賠償應當遵循以下原則：

（一）填補損害的原則。通過對業(yè)主及非業(yè)主使用人受害的權益給予賠償，使其盡可能恢復到被侵害前的狀況。

（二）過失相抵原則。我國《民法通則》第131條規(guī)定“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”但根據(jù)最高法院關于人身損害賠償?shù)乃痉ń忉尩囊?guī)定，物業(yè)管理企業(yè)因故意或重大過失致業(yè)主或非業(yè)主使用人損害的，業(yè)主或非業(yè)主使用人只有一般過失的，不減輕物業(yè)管理企業(yè)的賠償責任。

（三）連帶賠償原則。物業(yè)管理企業(yè)法定代表人及其他工作人員與第三人共同加害的，物業(yè)管理企業(yè)應當與第三人承擔共同侵權的連帶賠償責任。

（四）精神損害賠償原則。對物業(yè)管理企業(yè)的法定代表人及其他工作人員所造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的精神損害以金錢賠償。

1、對人身損害的賠償根據(jù)《民法通則》以及最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規(guī)定。

2、對財產(chǎn)損害的賠償對物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主財產(chǎn)的行為，在要求其返還財產(chǎn)和恢復原狀不能的情況下，可以考慮賠償，賠償范圍應當以全額賠償為原則，即損失多少，賠償多少，損失既包括直接損失，也包括間接損失。如對于侵占挪用業(yè)主共用設施維修基金的侵權行為，物業(yè)管理企業(yè)既要返還該基金，也要賠償給業(yè)主造成的正常的利息損失。當然，上述賠償?shù)膿p失必須在合理的限度內(nèi)。由于業(yè)主未及時采取補救措施導致的擴大部分的損失，物業(yè)管理企業(yè)不承擔賠償責任。

3、對精神損害的賠償精神損害賠償是指民事主體因其人身權利受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到損害或遭受精神痛苦，要求侵權人通過財產(chǎn)賠償?shù)确椒ㄟM行救濟和保護的民事責任。除此之外，筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)侵權中的環(huán)境侵權也應當給予受害人精神損害賠償。

作者單位：華中科技大學文華學院人文學部08法學2班

篇(7)

關鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；成本構成；方法研究

一、物業(yè)管理公司成本構成分析

物業(yè)管理企業(yè)的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據(jù)業(yè)務特性，成本分為經(jīng)營成本和期間費用。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。在我司經(jīng)營成本中，包含燃物料消耗、修理保養(yǎng)費、警衛(wèi)消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業(yè)務招待費等。

二、物業(yè)管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業(yè)管理企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)，屬于勞動密集型企業(yè)，其主要特點為人工成本占有相當大的比重，以上海海運物業(yè)管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的關鍵。筆者認為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業(yè)管理人員進行定崗定編定崗設計的目標是實現(xiàn)企業(yè)運作效率最大化，定編設計的目標是實現(xiàn)人工成本最低化。物業(yè)管理公司應參照物業(yè)管理行業(yè)《物業(yè)管理崗位人員編制標準》合理確定本公司各物業(yè)管理項目人員編制，要改變原來因人設崗的做法，實現(xiàn)各物業(yè)管理崗位標準化，對每一個物業(yè)管理項目均采用標準化配置。首先，公司可以組織不同物業(yè)管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓，通過培訓提高職工工作質(zhì)量，使各物業(yè)管理項目進行標準化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業(yè)管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調(diào)動，縮短了崗位適應時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔當?shù)姆绞揭越档统杀荆蛔詈螅梢酝ㄟ^標準化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業(yè)化分包物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內(nèi)職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業(yè)而言更是如此，物業(yè)管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業(yè)的保安保潔公司，進而降低服務成本。3.將人員按照作業(yè)中心進行組織傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司的組織結(jié)構一般是按照管理部室及各物業(yè)管理處的方式進行，在物業(yè)管理處下設各職能人員，每個物業(yè)管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業(yè)勢必造成人力的浪費。物業(yè)管理公司可以根據(jù)自己的情況，考慮在組織機構中設置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設置一個作業(yè)服務中心，通過上述設置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業(yè)管理信息化水平物業(yè)管理公司可以通過物業(yè)管理信息化平臺的建設，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應采用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。如在道口增設電腦自動收費系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)設立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業(yè)管理信息化平臺提高信息共享水平，實現(xiàn)單據(jù)的快速流轉(zhuǎn)，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養(yǎng)

在物業(yè)管理行業(yè)中應該加強節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。在保證設備設施正常運行下，通過科學方式，做好節(jié)能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業(yè)成本增加，經(jīng)營任務十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節(jié)流爭取更大成效。各物業(yè)管理處應想方設法為業(yè)主控制公用電源，調(diào)節(jié)好公燈開啟時間，盡最大努力節(jié)能降耗。設備運行成本是物業(yè)管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設備運行、維修和養(yǎng)護成本。設備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。

（三）加強專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統(tǒng)一購買、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)放的方式。而科學地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產(chǎn)，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產(chǎn)、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現(xiàn)有固定資產(chǎn)的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產(chǎn)的狀態(tài)進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統(tǒng)計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人專控，確保使用狀態(tài)和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強成本考核，激勵約束機制

對物業(yè)管理公司的成本考核要結(jié)合公司全面預算管理，每年年初要結(jié)合公司總體預算目標制定各物業(yè)管理處的成本考核指標。成本考核指標的確定要遵循切實可控的原則，即將物業(yè)管理處的成本按照可控性進行分解，并根據(jù)歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責任。為保證全年目標成本的實現(xiàn)，分別對考核指標進行了分解與量化，成本單元與考核指標相結(jié)合，使得成本執(zhí)行情況與個人利益結(jié)合起來，與各部門簽訂了經(jīng)營責任書，及時找出與預算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預算的原因進行剖析，實現(xiàn)有效控制。