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篇(1)

[關鍵詞]房地產虛擬經(jīng)濟重構穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關，后兩者則是房地產在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險。可見，房地產在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經(jīng)濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區(qū)間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關系就會發(fā)現(xiàn)，房地產價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協(xié)調處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產經(jīng)濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。說明房地產價格與宏觀經(jīng)濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構房地產經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產市場的發(fā)展。房地產在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，指出房地產市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調發(fā)展。房地產市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產市場發(fā)展迅速，房地產對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，各國的GDP增長對房地產業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。

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篇(2)

關鍵詞：房地產預警 景氣指數(shù)法 綜合模擬法 BP神經(jīng)網(wǎng)絡

房地產預警是經(jīng)濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產預警系統(tǒng)預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統(tǒng)的預警方法對資料的要求和我國房地產發(fā)展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。

1.房地產預警方法的選擇

房地產預警是經(jīng)濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經(jīng)濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統(tǒng)進行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經(jīng)濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統(tǒng)的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預測、防范和調控功能的關鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預警常用的方法，即景氣指數(shù)預警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎，從影響房地產經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經(jīng)過長時間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計算方法有了許多改進，景氣指數(shù)法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經(jīng)濟變動中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預警不利于對每個指標進行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預警利用合成指數(shù)和擴散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經(jīng)濟周期性不明顯會影響景氣指數(shù)應用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預警基礎是經(jīng)濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數(shù)可以提前預報經(jīng)濟周期的轉折點。而我國房地產真正發(fā)展時間不過10多年，房地產經(jīng)濟的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經(jīng)濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數(shù)法進行房地產預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據(jù)警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據(jù)各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標理想狀態(tài)的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統(tǒng)計預警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設（如正態(tài)分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現(xiàn)實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發(fā)展不過十來年的時間，統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯誤和遺漏，而統(tǒng)計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統(tǒng)精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計預警方法屬于靜態(tài)預警方法，而房地產的發(fā)展本身是個動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區(qū)間進行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡法

而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡的出現(xiàn)引起了人們極大的關注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數(shù)據(jù)分布要求不嚴格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經(jīng)濟環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡在經(jīng)濟預警中的應用是對傳統(tǒng)預警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡學習算法是利用梯度下降法調節(jié)權值使目標函數(shù)達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網(wǎng)絡容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

2.房地產預警存在的主要問題

國內學者在房地產發(fā)展時間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經(jīng)濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因為房地產發(fā)展時間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計口徑不一致，再加上房地產市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產經(jīng)濟周期波動不明顯（或短期內難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統(tǒng)中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調整，目前我國房地產整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據(jù)歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統(tǒng)學習性不夠

目前的房地產預警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學習性，而“系統(tǒng)學習性”對于房地產預警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產預警系統(tǒng)構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發(fā)展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準確。

3.房地產預警未來發(fā)展趨勢

3.1多種預警方法協(xié)同預警

房地產是一個復雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結合，把統(tǒng)計分析與數(shù)學模型相結合。

3.2房地產預警指標的選擇和調整

隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現(xiàn)，因此，構建科學、動態(tài)的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統(tǒng)的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經(jīng)濟理論的指標下，結合當?shù)貙嶋H，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態(tài)調整。

3.3建立動態(tài)的房地產預警系統(tǒng)

房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態(tài)的房地產預警系統(tǒng)將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現(xiàn)代計算機信息技術相結合。信息技術為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產預警系統(tǒng)提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發(fā)先進、實用的軟件，使建立的預警系統(tǒng)有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統(tǒng)有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

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篇(3)

1國內外研究現(xiàn)狀

1.1國外研究現(xiàn)狀

國外對房地產業(yè)的發(fā)展研究起步較早。17世紀末，威廉•配第第一次提出了級差地租的概念[8]。此后，大衛(wèi)•李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對住房問題、土地經(jīng)濟問題進行了相關研究，形成了現(xiàn)代資本主義土地經(jīng)濟理論以及土地經(jīng)濟理論。20世紀初，經(jīng)濟學家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經(jīng)濟學》一書，對土地經(jīng)濟學進行了系統(tǒng)研究，標志著土地經(jīng)濟學成為一門獨立學科[8]。20世紀60年代，城市經(jīng)濟學從區(qū)域經(jīng)濟學中分離出來，成為一門以研究城市范圍內經(jīng)濟活動規(guī)律為目標的獨立學科。鄧寧提出了國際生產折衷理論，把直接投資的區(qū)位因素分為市場因素、區(qū)位成本因素、貿易壁壘和投資環(huán)境。1988年眾多國家的城市規(guī)劃專家提出“高強度混合開發(fā)”規(guī)劃思想，提出房地產綜合開發(fā)由單一的水平擴張走向立體化的主張。在房地產投資環(huán)境評價方法上，當前主流的方法有美國伊爾•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷熱國”分析法[1]，美國羅伯特•B•斯托伯提出的等級尺度評分法，20世紀80年代美國道氏公司提出道氏評估法。總而言之，由于各國國情不同，研究方法和目的也有所差異，對房地產業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現(xiàn)代房地產市場內部運行規(guī)律和外部影響因素，對我們研究城市房地產市場投資的長期策略有著積極作用。

1.2國內研究現(xiàn)狀

2003年由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所、中國指數(shù)研究院三家研究機構組成“中國房地產TOP10研究組”[9]，對我國35個大中城市的房地產開發(fā)投資潛力進行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國房地產TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過加權累加得出中國房地產百強排名和綜合實力指標。經(jīng)過十年發(fā)展，TOP10研究組取得了中國房地產投資價值等一系列成果，成為評判房地產企業(yè)經(jīng)營實力和行業(yè)地位的重要標準。同時國內一些學者也進行了積極探索和研究。林應桐等人提出了準數(shù)法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數(shù)分析法；1987年香港中文大學閔建蜀提出閔氏評價法；1988年國務院發(fā)展研究中心從軟環(huán)境和硬環(huán)境兩個方面提出了評價城市投資環(huán)境的十大參數(shù)。國內部分高校的研究生學位論文也以房地產投資環(huán)境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級城市房地產投資環(huán)境綜合評價”，通過層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評價了浙江省中小城市房地產投資環(huán)境并提出了相應的政策建議和措施[2]。劉曉君等運用Hedonic模型建立住宅價格模型，從空間效應和時間效應兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實施對開封市住宅價格的影響程度，并指出開封市住宅價格受鄭開大道的影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出東西部不平衡的空間效應[10]。這些研究主要將房地產投資環(huán)境分為宏觀、中觀、微觀因素，對各層次中所包含的影響房地產投資的因素進行了分析[4]，并依此為基礎提出相關建議。

2房地產投資環(huán)境模型構建

2.1多元逐步回歸法

回歸分析是研究隨機變量之間相關關系的一種統(tǒng)計方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個或多個解釋變量（又稱自變量）之間的統(tǒng)計關系[11]。運用回歸分析方法進行回歸分析基本步驟：（1）建立回歸模型。通過分析假設待研究主要問題或主要變量（因變量）受一個或多個變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統(tǒng)計關系表示成回歸數(shù)學模型。（2）確定回歸方程。根據(jù)大量調研或實驗獲得的數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計方法確定因變量與自變量之間的定量關系表達式。多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過t統(tǒng)計量的檢驗，每引入一個自變量都要對回歸方程中每一個自變量作顯著性檢驗，發(fā)現(xiàn)某自變量因新的自變量引入無顯著意義時即行剔除；每剔除一個變量后對仍留在回歸方程中的自變量繼續(xù)逐個作顯著性檢驗；重復上述步驟直至沒有新的自變量符合檢驗可引入，也沒有自變量可從回歸方程中剔除，此時便可得到最優(yōu)回歸方程。（3）方程準確性判斷。通過對回歸方程和回歸系數(shù)的檢驗，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個解釋變量的顯著性。（4）利用回歸方程進行預測。運用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統(tǒng)計關系，因此可以根據(jù)回歸方程進行預測，即根據(jù)自變量Xi的值求出對應的因變量Y的值。

2.2評價指標的選擇

投資環(huán)境是一個多因素、多層次的動態(tài)綜合系統(tǒng)，涉及自然、政治、經(jīng)濟、社會等各種因素[12]。商品房銷售均價是房屋銷售價格的重要組成部分，通過商品房銷售均價及其走勢可以判斷投資環(huán)境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價這一指標作為因變量（Y）來衡量各市投資環(huán)境的優(yōu)劣。在城市房地產投資環(huán)境影響因素分析的基礎上，堅持投資環(huán)境評價指標體系構建的科學性、系統(tǒng)全面性、可操作性以及針對性原則，在參考相關文獻的基礎上[13]，結合武漢城市圈實際情況以及指標數(shù)據(jù)可得性、可量化標準，本文從經(jīng)濟環(huán)境、消費環(huán)境、房地產市場環(huán)境和基礎設施環(huán)境四大因素選擇如下10個指標構建區(qū)域投資環(huán)境評價指標體系（表1）。

3武漢城市圈房地產投資環(huán)境實證研究

3.1研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

（1）研究區(qū)域武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等周邊8個城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領域。武漢是我國重要的交通樞紐，地處東中西戰(zhàn)略交匯點。以武漢市為主的武漢城市圈是我國制造業(yè)的基地，高新技術產業(yè)的中心，其服務業(yè)、金融、保險、物流、現(xiàn)代商貿也在市場中占據(jù)非常重要的地位。同中部其他城市群比較來看，武漢城市圈在全國最具經(jīng)濟實力與競爭力。武漢城市圈通過市場整合資源來推動武漢的發(fā)展；以企業(yè)為主體，特別是發(fā)揮大的企業(yè)集團在區(qū)域資源整合和區(qū)域一體化的作用，建立合作機制與配套機制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰(zhàn)略支撐和重要增長極，其發(fā)展影響整個中部的崛起。2007年12月7日，國務院正式批準武漢城市圈為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)”[15]；2013年《武漢城市圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》獲國家發(fā)展改革委員會批復，武漢城市圈一體化建設有了行動指南。攜九城之力，共建一個以武漢為中心的城市圈，加快經(jīng)濟建設步伐，促進房地產與經(jīng)濟發(fā)展共贏，將使武漢城市圈成為下一個經(jīng)濟增長級。（2）數(shù)據(jù)的獲取本文從2003~2013年的《湖北統(tǒng)計年鑒》以及湖北統(tǒng)計局、各市信息統(tǒng)計網(wǎng)、各市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報、各市政府網(wǎng)站、搜房網(wǎng)等選取了所需的武漢城市圈9個城市近10年各項數(shù)據(jù)作為樣本，結合城市圈9城市的社會經(jīng)濟發(fā)展特點，選取構建多元線性回歸模型的指標。

3.2模型構建

（1）建立回歸模型根據(jù)多元線性回歸模型，構建被解釋變量（Y：商品房銷售均價）與解釋變量（Xi：房地產投資環(huán)境影響因素）的多元線性回歸函數(shù)。在解釋變量的選擇上，本文根據(jù)各城市的具體情況選取人均GDP、房地產開發(fā)投資、地方財政預算收入、地方財政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會消費品零售總額、金融機構各項存款余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、進出口總額、交通類指標等，與商品房銷售均價構建多元線性回歸模型。（2）確定回歸方程將收集的時間序列數(shù)據(jù)作為樣本導入EViews軟件進行回歸分析。本文將t統(tǒng)計量顯著性水平設定為5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個對變量進行回歸，在符合t值顯著性的條件下統(tǒng)計值最大者入選；然后在入選者的基礎上再次進行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。（3）結果分析評價本文通過2003~2012年相關數(shù)據(jù)得到各市商品房銷售均價的回歸方程式，并在此基礎上估算各市2013年各市的商品房銷售均價的“理論房價”，將其與2013年商品房銷售均價的“實際房價”進行對比，以此衡量各市房地產投資環(huán)境的冷熱程度。房地產價格是房地產價值的外在表現(xiàn)，城市房地產價值往往受到綜合因素的影響。相關理論表明，“實際房價”與“理論房價”差額浮動區(qū)間在-10%~10%之間，則認為房價變動屬于正常情況；若浮動區(qū)間>10%則認為投資區(qū)開發(fā)價值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區(qū)；若浮動區(qū)間<-10%則認為投資區(qū)存在泡沫經(jīng)濟，房價虛高，屬于投資過熱區(qū)。根據(jù)武漢城市圈9個城市“實際房價”與“理論房價”的對比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區(qū)的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門（12.6%），屬于投資過熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。

4對策建議

篇(4)

關鍵詞：住房價格；住房存量；調整成本；投資行為

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06

一引言

從世界各國經(jīng)濟的發(fā)展來看，房地產業(yè)作為基礎性、先導性產業(yè)，它是國民經(jīng)濟的重要組成部分，起著經(jīng)濟“寒暑表”的作用。房地產業(yè)的快速發(fā)展對于一個經(jīng)濟體宏觀經(jīng)濟的高速增長有著重要的貢獻。如日本房地產增加值在20世紀80年代對GDP的貢獻率高達31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產開發(fā)投資年均增長19.5%，房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右。不僅如此，房地產業(yè)還能帶動其他行業(yè)的發(fā)展。房地產可以促進建筑業(yè)，拉動建材、鋼鐵、金融和服務等相關部門；居民居住環(huán)境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計，中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，并且從帶動系數(shù)看，帶動效應明顯。

房地產業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。但同時由于中國房地產發(fā)展不平衡，近年來局部地區(qū)和城市的房價增長很快，己經(jīng)引起人們對房地產市場價格問題的廣泛關注。據(jù)國家發(fā)展改革委員會、國家統(tǒng)計局調查顯示，從2001年以來，全國35個大中城市房地產市場價格持續(xù)上漲。2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價格上漲9.8%。從2004年開始實施的一系列宏觀調控政策，對于控制投資規(guī)模過快增長發(fā)揮了一定作用，但一些房地產熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進入房地產市場快速發(fā)展階段，房價上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價都達到歷史最高水平。

總體上說，自20世紀90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態(tài)勢。國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長使人均收入不斷提高，城市大規(guī)模發(fā)展派生出大量住房需求，建筑技術的升級，住房消費信貸等金融支持，促使房地產的質量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉移，從集團購買力向個人轉移，這些因素共同作用形成了對房地產市場長期發(fā)展的良好預期。房地產作為兼具消費價值和金融投資價值的特殊商品，在良好的長期發(fā)展預期作用下，其價格會由于投機炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內形成泡沫。與此同時，價格持續(xù)不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進入房地產行業(yè)，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產業(yè)中大量的沉淀成本和調整成本，進而影響人們對未來的預期，房地產價格出現(xiàn)“超調”，這將使房地產業(yè)未來的發(fā)展面臨巨大的困難。“金融超調理論”早已證明，預期可以引導金融房地產價格大起大落，而價值回歸是一個后續(xù)的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產長期發(fā)展。

中國1992年到1993年的上半年經(jīng)濟過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結果使全國房地產業(yè)長期低迷，許多涉足房地產業(yè)的企業(yè)倒閉破產。緊接著1997年受亞洲金融危機影響，國家出臺一系列刺激經(jīng)濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產業(yè)發(fā)展，直至1998年后各地的房地產業(yè)才開始復蘇。因此，消除房地產泡沫，確定房地產價格合理增長范圍對房地產業(yè)健康穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展有重要的意義。那么，房地產泡沫是怎樣產生的呢？在對房地產市場泡沫的分析中，袁志剛等認為行為人預期銀行信貸以及政府政策在地產泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產經(jīng)濟學、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發(fā)，認為房地產泡沫的產生有以下因素：一是房地產供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產企業(yè)有提高價格的天然傾向。在經(jīng)濟持續(xù)增長時期，商品房的均衡價格會持續(xù)上升并依靠套利活動實現(xiàn)。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現(xiàn)并在地方政府、開發(fā)商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產業(yè)超額利潤的來源，既成為其發(fā)展的強大動力，也是泡沫經(jīng)濟必然發(fā)生的特殊因素。三是房地產成本與價格不是相互獨立的，價格預期影響供求關系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態(tài)均衡，導致索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”，的錯誤預期，而錯誤預期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”――先泡沫后崩盤的結果。

當前理論界關于房地產泡沫問題的討論主要集中在房地產泡沫形成的影響因素上，而對于房地產價格的決定因素，以及這些因素的動態(tài)變化是怎樣影響房地產價格的研究較少。作為投資主體的房地產開發(fā)商，其投資決策主要從三個方面考慮：第一，投資項目帶來的利潤。第二，改變房地產存量產生的調整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進行投資所具有的選擇價值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎，試圖從理性投資的角度，從房地產存量投資和調整成本三個方面解釋房地產價格的變動，構建一個房地產價格動態(tài)變化及影響因素的一般模型，并且運用此模型，分析利率稅收和房地產開發(fā)商自有資本比例的變化是如何影響房地產價格的。

二住房價格與存量動態(tài)變化的局部均衡模型

（一）基本理論框架設定

在建立模型之前，先作以下基本設定：

第一，經(jīng)濟具有中長期均衡的特征。消費者和企業(yè)信息完全對稱，都在理性預期的基礎上作出理性決策；整個行業(yè)市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達到均衡狀態(tài)。

第二，房地產業(yè)住房存量與價格的設定。假定房地產行業(yè)由N個相同開發(fā)商組成，全行業(yè)的住房存量為H（t），住房的真實價格為P（H），并且P′（H）＜0。

第三，房地產業(yè)住房租金的設定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內，住房存量不變。短期內市場達到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數(shù)。

第四，地產商在改變房屋存量時存在調整成本。這種調整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費成本，并且有時所花費的成本比增加同等數(shù)量的資本所花費的成本大。二是投資具有選擇價值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應》一文中對選擇價值的產生原因作了描述：第一，一項投資承擔一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費是不可回收。第二，經(jīng)濟環(huán)境具有不確定性，并且，關于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時候投資。當以上三個條件存在時，等待具有正的價值。在不斷變化演進環(huán)境中，時間將帶來更多的關于該項目的信息，只要投資機會存在，較晚的決策能成為較好的決策。考慮到沉淀成本，對預期不好的項目沒有必要立刻進行投資，以防以后變動該項投資而付出成本。

調整成本分為兩種類型，即外部調整成本和內部調整成本。對于住房投資來說，它的外部調整成本產生的原因是：當房地產的供給具有彈性時，如果住房相對于其他商品的價格發(fā)生變化，從而使廠商不會即刻進行投資或負投資，那么就產生了外部調整成本。其數(shù)學表達式：Ce=g（qH）。對于房地產業(yè)來說，Ce表示房地產業(yè)的外部調整成本，qH為房地產的相對價格，g′（qH）>0。房地產的相對價格越高，外部調整成本越高，呈現(xiàn)出正向的函數(shù)關系。邊際外部調整成本隨房地產的相對價格遞增（如圖1所示）。內部調整成本是開發(fā)商在改變房地產存量時面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉換成本和沉淀成本。其數(shù)學表達式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內部調整成本隨調整規(guī)模遞增（如圖2所示）。

（二）房地產存量與價格動態(tài)變化的局部均衡模型

對于房地產存量的變化，按照Poterba的觀點，住房存量的變動方程為：

=I（PH）-H（1）

I為整個房地產業(yè)投資率。根據(jù)前面的設定，從中長期來看，房地產業(yè)是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實價格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產的供給曲線，Muth（1960）認為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。

如果考慮改變住房存量的調整成本（為簡單起見，在這里假定調整成本只有內部調整成本，這種假設不會改變問題的結論），那么，（1）式就變成（2）：

根據(jù)（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補存量的折舊和調整成本。這種情形在住房過度投資時容易產生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調整成本，住房的折舊和調整成本高于新增投資。

三開發(fā)商自有資本比例和貸款利率變動與房地產商的投資行為

面對宏觀經(jīng)濟變化，房地產商的投資行為具有兩個特征：一是投資商預期的不確定性導致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預期，基于非理性預期基礎上的投資具有較大的波動性。二是投資時間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進行，而投資的具體時間易于變動。這主要由經(jīng)濟運行的狀況決定。比如，房地產商決定要進行某項投資，經(jīng)濟正處于緊縮時期，融資成本進入規(guī)制利率等提高導致投資延期；等到經(jīng)濟開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進入規(guī)制利率等降低促使投資高漲。投資時間的靈活性加劇了投資波動。

為了實現(xiàn)房地產業(yè)穩(wěn)定協(xié)調地發(fā)展的目標，政府將采取宏觀調控與結構控制手段，熨平投資波動。政府調控投資的手段主要有：第一，信息引導，政府宏觀經(jīng)濟管理部門適時房地產業(yè)運行態(tài)勢的統(tǒng)計信息，以引導投資者理性投資。第二，財政稅收政策，一是政府為促進房地產業(yè)發(fā)展降低相關的稅率，二是遏制房地產泡沫提高稅率和轉移稅收，比如開征“不動產稅”或稱“物業(yè)稅”，就是把造房、賣房子時繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調整。第四，房地產業(yè)規(guī)制政策，即政府通過調整進入壁壘進入規(guī)制和數(shù)量規(guī)制等手段，限制或鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展。

我們應用住房市場局部均衡模型，從住房價格與存量動態(tài)變化的角度，分析房地產商對2003年以來國家實施的調控房地產市場的提高利率和開發(fā)商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應。

在一個房開項目中，開發(fā)商資金實力的強弱主要體現(xiàn)在其資本金的比例上。政府提高房開項目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產結構較差的開發(fā)商對房地產行業(yè)的過度投資，降低開發(fā)商外部融資的風險。二是降低開發(fā)商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發(fā)商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據(jù)（2）式，存量多，住房價格低。

提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發(fā)商的成本，根據(jù)（2）式，使開發(fā)商在住房價格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。

四提高開發(fā)商資本金比例和利率的政策效應分析

自2003年以來，面對不斷高漲的住房價格，政府采取提高利率和開發(fā)商自有資本比例等宏觀調控措施遏止住房價格非理性上漲。根據(jù)本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產開發(fā)商的投資行為，使住房市場在價格與存量的動態(tài)變化中達到新的均衡狀態(tài)，目的是讓住房市場理性發(fā)展。但是，從分析的結果來看，無論是價格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應是不一樣的（見表1）。

針對上述的情形，在實際的運用過程中要根據(jù)一個時期宏觀調控的目標，考慮各項調控措施之間的抵消作用和疊加效應，使調控措施的效果達到最佳。另外，各種措施在實施時，其效果顯現(xiàn)有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發(fā)商自有資金比例；有的在較短的時間發(fā)揮作用后很快又有反彈，降低調控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。

最后，應該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎上，以住房價格和存量的動態(tài)變化作為分析的工具，對2003年以來國家實施的或將要實施的調控住房市場措施的效應進行的探索性研究。雖然對每一項措施進行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進行研究，在理論研究上，還有待于作進一步地深入分析。

參考文獻：

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［7］Evaluate the measures of macroscopic regulation of real estate industry which have been implemented since 2003：based on Poterba’s model.

Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China

Zhang Wei

（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）

篇(5)

關鍵詞：宏微觀經(jīng)濟學；居住空間分異；西安；房地產市場

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）16-0251-03

一、相關概念

西方經(jīng)濟學是研究在市場經(jīng)濟條件下稀缺資源配置與利用的科學。隨著社會的不斷進步，西方經(jīng)濟學形成了按研究對象不同分成微觀經(jīng)濟學與宏觀經(jīng)濟學兩大分支。宏觀經(jīng)濟學以整個國民經(jīng)濟為研究對象，通過研究經(jīng)濟中各有關總量的決定及其變化來說明資源如何分配的；微觀經(jīng)濟學是以單個經(jīng)濟單位為研究對象，通過研究單個經(jīng)濟單位的經(jīng)濟行為和應的經(jīng)濟變量單項數(shù)值的決定來說明價格機制如何解決社會的資源配置問題。（1）居住空間分異現(xiàn)象是隨著城市的誕生出現(xiàn)的，居住空間結構的不斷演化，是城市社會、經(jīng)濟、文化、制度等多種因素交織作用的結果。（2）城市居住空間變遷總體上呈現(xiàn)與城市政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展進程相對應的特征。城市的發(fā)展與居住空間分異相互作用，城市的發(fā)展導致了居住空間的分異，而反過來，居住分異也影響著城市的進一步發(fā)展。

二、宏微觀經(jīng)濟學聯(lián)系與區(qū)別

（一）聯(lián)系

微觀經(jīng)濟學與宏觀經(jīng)濟學是互相補充的。經(jīng)濟學的目的是要實現(xiàn)社會經(jīng)濟福利的最大化。為了達到這一目的，既要實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，又要實現(xiàn)資源的充分利用。微觀經(jīng)濟學在假定資源已實現(xiàn)充分利用的前提下分析如何達到最優(yōu)配置的問題；宏觀經(jīng)濟學在假定資源已實現(xiàn)最優(yōu)配置的前提下分析如何達到充分利用的問題。它們從不同的角度分析社會經(jīng)濟問題。從這一意義上說，微觀經(jīng)濟學與宏觀經(jīng)濟學不是互相排斥的，而是互相補充的。它們共同組成經(jīng)濟學的基本原理。

微觀經(jīng)濟學與宏觀經(jīng)濟學都是實證分析。微觀經(jīng)濟學與宏觀經(jīng)濟學都把社會經(jīng)濟制度作為既定的，不分析社會經(jīng)濟制度變動對經(jīng)濟的影響。這也就是說，它們都把市場經(jīng)濟制度作為一個既定的存在，分析這一制度下的資源配置與利用問題。

（二）區(qū)別

1.基本假設不同

經(jīng)濟學的研究是以一定的假設條件為前提的。微觀經(jīng)濟學基本假設條件有以下三點：（1）市場出清。這就是堅信在價格可以自由而迅速地升降的情況下，市場上一定會實現(xiàn)充分就業(yè)的供求均衡狀態(tài)。（2）完全理性。這一假設是指，消費者和廠商都是以利己為目的的經(jīng)濟人，他們自覺地按利益最大化的原則行事，既能把最大化作為目標，又知道如何實現(xiàn)最大化。只有在這一假設之下，價格調節(jié)實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化才是可能的。（3）完全信息。完全信息假設是指消費者和廠商可以免費而迅速地獲得各種市場信息。

宏觀經(jīng)濟學的基本內容基于兩個假設：（1）市場機制是不完善的。（2）政府有能力調節(jié)經(jīng)濟，糾正市場機制的缺點。

2.基本內容不同

微觀經(jīng)濟學包括的內容相當廣泛，其中主要有：（1）均衡價格理論（2）消費者行為理論。（3）生產理論。（4）分配理論。（5）一般均衡理論與福利經(jīng)濟學。研究社會資源配置最優(yōu)化的實現(xiàn)，以及社會經(jīng)濟福利的實現(xiàn)等問題。（6）市場失靈與微觀經(jīng)濟政策。

宏觀經(jīng)濟學的內容包括宏觀經(jīng)濟理論、宏觀經(jīng)濟政策以及宏觀經(jīng)濟計量模型等。其中主要有：（1）收入決定理論。（2）失業(yè)與通貨膨脹理論。（3）經(jīng)濟周期與經(jīng)濟增長理論。（4）開放經(jīng)濟理論。（5）宏觀經(jīng)濟政策。

三、從經(jīng)濟學角度談居住空間分異

對居住空間分異的研究最早源于20世紀初的古典人文區(qū)位學的空間理論，但真正將其納入主流經(jīng)濟學研究框架的還是20世紀60年代新古典經(jīng)濟學派的空間理論。在20世紀60年代，新古典主義學派的主要研究領域是城市土地使用的空間模式，代表人物有W.Alonso （1964）、E.S.Mill （1967）及R.F.Muth（1969）。其中，阿隆索的研究最有影響，他運用新古典主義經(jīng)濟理論解析了區(qū)位、地租和土地利用之間的關系，對城市土地在不同活動中進行分配提供了一個基本框架。居住空間是城市社會空間的一個重要的組成部分。隨著城市化的大規(guī)模擴展，城市居住空間的結構分異已然成為不爭的客觀事實。

目前，中國很多大城市居住空間分異的現(xiàn)象越來越突出，西安可以算是一個強有力的代表。以住宅開發(fā)項目的檔次和價格在空間的分化為有力代表的居住空間分異的格局在西安越來越明顯，而這種分異格局和市政府大力開發(fā)建設各經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有著很大的關系。

（一）開發(fā)區(qū)“特區(qū)”運作機制及其影響

開發(fā)區(qū)與一般性區(qū)域最主要的區(qū)別在于其“特區(qū)”性質一即實行特殊經(jīng)濟政策和特別管理體制的區(qū)域。其殊經(jīng)濟政策主要是一些相對優(yōu)惠、激勵性的政策，而開發(fā)區(qū)明確劃定的地域界線則將這些相對優(yōu)越的政策、體制、觀念、方法、服務、設施等集中限定在城市特定區(qū)段內，使良好的硬環(huán)境與優(yōu)越的軟環(huán)境在特定局部空間相加在一起，可令開發(fā)區(qū)內部“小環(huán)境”相當鮮明地異于及優(yōu)于周圍“大環(huán)境”，乃至形成制度、產業(yè)、功能、設施、甚至心理意義上的所謂“孤島效應”。開發(fā)區(qū)這類“特區(qū)”的設立與運行，等于在城市空間人為地制造出“開發(fā)區(qū)”與“非開發(fā)區(qū)”或謂“特區(qū)”與“普區(qū)”之分割對比，兩者之間不平等的境遇可導致不平衡的發(fā)展，從而可能制造或加劇城市內部經(jīng)濟一社會空間極化分異。

1.開發(fā)區(qū)與“非開發(fā)區(qū)”之間的經(jīng)濟異速增長

開發(fā)區(qū)“特區(qū)”機制及其“孤島效應”影響作用卜的城市極化分異首先體現(xiàn)在開發(fā)區(qū)顯著高于“非開發(fā)區(qū)”的經(jīng)濟異速增長過程中，這在各地較高等級開發(fā)區(qū)中尤為突出普遍。西安市經(jīng)2003—2004年最新一輪開發(fā)區(qū)清理整頓后現(xiàn)共存有各級各類“開發(fā)區(qū)”18個，其中等級最高、規(guī)模最大者依次分別為國家級西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西安高新區(qū)”）、國家級西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（簡稱“西安經(jīng)開區(qū)”）、省級西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)（又稱“西安曲江新區(qū)”）。這幾個主要開發(fā)區(qū)的各項主要發(fā)展指標增速連年在30%以上、有些甚至達70%或更高，發(fā)展速度明顯高于一般“非開發(fā)區(qū)”，已成為西安市有目共儲的經(jīng)濟發(fā)展最活躍區(qū)域。雖然由于開發(fā)區(qū)并非一級行政區(qū)，且隨著規(guī)模不斷擴大而可能跨涉不止一個區(qū)縣，其經(jīng)濟社會統(tǒng)計數(shù)值也相應地被分解納入到不止一個區(qū)縣，因而不易進行開發(fā)區(qū)與各區(qū)縣發(fā)展指標之間的直接比較，但從開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會數(shù)值占全市總值比重快速提高的事實，可以間接反映出開發(fā)區(qū)的“異軍突起”以及一般“非開發(fā)區(qū)”的相對弱勢化。表1顯示西安兩個國家級開發(fā)區(qū)的投資吸引（以實際利用外資額反映）、經(jīng)濟增長（以GDP、工業(yè)增加值反映）、開發(fā)建設（以新增固定資產投資反映）、收益回饋（對地方則政收入及就業(yè)增長貢獻）能力都快速提高，占全市總量的比重也不斷擴大，是拉動西安GDP增長的絕對主力。下面以2007—2009年度西安市整體經(jīng)濟運行情況和最具有西安開發(fā)區(qū)代表的西安高新技術產業(yè)區(qū)的經(jīng)濟狀況的對比，對西安“經(jīng)濟區(qū)”在西安經(jīng)濟的地位進行說明：

2.開發(fā)區(qū)配套商品住宅開發(fā)及其影響

中國改革開放后社會主義市場經(jīng)濟時期以來，上地市場的建立以及住房商品化和私有化改革，使地價和上地競標機制以及市民個人住房消費意愿與消費水平等市場力機制開始發(fā)揮對城市居住空間的組織調控功能，基于經(jīng)濟收入差異的不同社會階層居住空間分異隔離開始在中國城市顯現(xiàn)，并成為新時期中國城市社會空間演化重構的主要特征之一。中國各地開發(fā)區(qū)大都配置有30%～40%的居住用地。開發(fā)區(qū)作為各地改革開放的先行示范區(qū)，形成一種比較純粹的“全產權私有住房擁有者”聚集區(qū)，凸顯加劇基于經(jīng)濟收入差異的居住分異隔離。

目前西安居住分異格局基本上是“高收入者多居于開發(fā)區(qū)新城、低收入者多居于老城舊區(qū)、而中等收入階層居住相對分散均勻”。在開發(fā)區(qū)較優(yōu)質住宅和住區(qū)環(huán)境吸引及其較高房價的過濾篩選機制作用下，擁有最強住房購買力和“遷移力”的較富裕人口率先離開舊城而移居開發(fā)區(qū)新城，從此拉動了不同社會階層的居住空間分化。再結合上述有關開發(fā)區(qū)從業(yè)者職業(yè)、學歷、收入特征分析，不難看出幾個主要開發(fā)區(qū)正趨于成為西安市較高學歷較高收入階層工作、居住、活動的主要空間，這自然會對相應區(qū)段文化、消費、形象、社會服務種類檔次、社會活動形式形態(tài)等產生影響，繼而造成城市經(jīng)濟一社會空間的更深層次分化。

我們可以看到開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟對西安居住空間分異的影響：（1）自20世紀80年代以來興起的“開發(fā)區(qū)”建設，導致城市經(jīng)濟一社會空間的總體發(fā)展態(tài)勢是：開發(fā)區(qū)/新城/新經(jīng)濟區(qū)正成為各種發(fā)展要素資源輻合匯集的區(qū)域極化中心，因而局部經(jīng)濟社會發(fā)展速度顯著高于非開發(fā)區(qū)/老城/舊工業(yè)區(qū)。這表明開發(fā)區(qū)建設發(fā)展不僅如一些海外研究所指出的那樣因設立時間及政策力度的差異而成為中國東西部地區(qū)差距擴大的具體機制之一，而且也以其一套特有開發(fā)運作機制及內在結構特性而成為強化凸顯當代中國城市內部空間極化分異的機制之一。（2）“開發(fā)區(qū)”作為一種區(qū)域發(fā)展策略的基木思維其實就是以“增長極理論”為基石的“不平衡發(fā)展戰(zhàn)略”。雖說依據(jù)該區(qū)域發(fā)展理論，增長極核與周邊區(qū)域差距擴大的空間極化效應屬于階段性的正常現(xiàn)象、會隨著“溢出效應”的增強而逐漸消失，但山于增長極理論在世界各地實踐應用的實際效果并不理想，所期望的區(qū)域整體發(fā)展結果并非總能如愿實現(xiàn)，而極化效應的持續(xù)強化則可能蘊蓄區(qū)域經(jīng)濟社會諸多矛盾和隱患，所以從20世紀70年代末以來對增長極理論的批評與反思越來越多。開發(fā)區(qū)實踐對于區(qū)域之間及城市內部極化分異的強化凸顯效應尤其是其中“政策力”因素的影響作用，同樣值得決策者和研究者反思。

（二）從市場失靈角度看此現(xiàn)象

1.市場失靈

市場失靈是指市場無法有效率地分配商品和勞務的情況。對經(jīng)濟學家而言，這個詞匯通常用于無效率狀況特別重大時，或非市場機構較有效率且創(chuàng)造財富的能力較私人選擇為佳時。另一方面，市場失靈也通常被用于描述市場力量無法滿足公共利益的狀況。

那么，對于“新經(jīng)濟區(qū)”和“非經(jīng)濟區(qū)”來說，似乎是宏觀經(jīng)濟調控下的政府優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟特區(qū)，市場分配不均導致的，形成了“市場失靈”的表象；但是，政府優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟特區(qū)后，使經(jīng)濟特區(qū)的高新技術產業(yè)及房地產業(yè)快速發(fā)展，雖然形成了“孤島效應”，但是這個效應是暫時性的，是會向四周蔓延的，進而帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。如果將城市居住空間分異引入，那么形成居住空間分異格局的居住圈層則是在呈現(xiàn)出擴大的趨勢。所以，從市場失靈的角度出發(fā)，經(jīng)濟特區(qū)所導致的似乎是資源的大部分都流向經(jīng)濟特區(qū)的現(xiàn)象是正常的，其實質并不是“市場失靈”。

從微觀經(jīng)濟學來考慮這一現(xiàn)象，研究資源按什么原則分配給社會，是由工資、利息、地租和利潤決定的。那么在政府優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟特區(qū)的情況下，必然會出一些優(yōu)惠性政策吸引開發(fā)商前去投資，這也形成了社會資源流向經(jīng)濟特區(qū)的現(xiàn)象。

2.建議

那么通過以上的討論，可能緩和、消弭開發(fā)區(qū)/新城/新經(jīng)濟區(qū)與非開發(fā)區(qū)/老城/舊工業(yè)區(qū)之間日益擴大的經(jīng)濟一社會差距的措施包括：（1）合理規(guī)劃平衡投資項目的空間布局，引導和鼓勵適宜項目向老城/老工業(yè)區(qū)的分流；（2）建立開發(fā)區(qū)與非開發(fā)區(qū)之間利益平衡補償機制；（3）大力促進開發(fā)區(qū)第二產業(yè)的全面發(fā)展，此舉不僅有利于擴大開發(fā)區(qū)稅源、提升開發(fā)區(qū)整體經(jīng)濟水平、完善開發(fā)區(qū)產業(yè)結構、改善開發(fā)區(qū)工作環(huán)境與生活質量，而且還可以擴大開發(fā)區(qū)就業(yè)而、使開發(fā)區(qū)發(fā)展能夠惠及更多領域史廣泛階層的勞動者；（4）增強開發(fā)區(qū)住宅價格與房型的多樣性和“廣譜性”，使多處于不同收入階層、處于職業(yè)生涯不同階段者有機會共享開發(fā)區(qū)較優(yōu)越的軟硬生活環(huán)境，也有利于創(chuàng)建出獨具活力、結構更為豐滿健康的開發(fā)區(qū)新社區(qū)。

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篇(6)

關鍵詞：風險；風險識別；風險控制

中圖分類號：F208　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)02-0032-02

1　風險的概述和特征

1.1　風險概述

風險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經(jīng)濟理論》：“風險是關于不愿意發(fā)生事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)。”這一定義強調風險的客觀性和不確定性。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。

雖然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強調風險的不確定性。第二類定義強調風險損失的不確定性。

事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。

1.2風險的特征

風險的特征指風險的本質及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。包括：客觀性、不確定性、可預測性、損失性、結果雙重性。

2　項目風險的概念和產生的原因

2.1　項目風險的定義

一般認為：項目風險是指由于項目所處環(huán)境和條件本身的不確定性和主觀上不能準確預見或控制影響因素，使項目的最終結果與項目相關利益主體的期望產生背離，從而給項目相關利益主體帶來損失的可能性。

2.2　項目風險產生的原因

形成項目風險的根本原因是人們對于項目發(fā)展與變化情況的認識和應對決策等方面出現(xiàn)問題，包括：

①人們的認識能力有限。

②信息本身的滯后性特征。

③項目信息資源管理和溝通管理方面的問題。

3　項目風險的來源

項目風險來源是多方面的，不同的項目風險會有不同的引發(fā)來源。主要包括：

(1)自然風險：指由于自然因素的不確定性對房地產項目造成影響，從而對房地產開發(fā)商和經(jīng)營者造成損失。

(2)政治風險：指由于政策的潛在變化給房地產開發(fā)和經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。包括：政治環(huán)境風險、政治體制改革風險、環(huán)保政策變化風險、戰(zhàn)爭風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。

(3)經(jīng)濟風險：指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經(jīng)濟狀況變化等方面的風險。

(4)技術風險：指由于科學技術進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建筑施工技術和工藝革新、建筑材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。

(5)社會風險：指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經(jīng)營者帶來損失的可能性。包括：城市規(guī)劃、容積率變更、區(qū)域發(fā)展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。

(6)國際風險：指因國際經(jīng)濟環(huán)境的變化導致對地區(qū)性的經(jīng)濟活動的影響。包括：國際投資環(huán)境風險、貨幣匯率變化風險。

(7)內部決策和管理風險：指由于開發(fā)商策劃失誤、決策錯誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能實現(xiàn)。包括：投資方式、地點、類型選擇、組織管理、時間管理、合同管理等風險。

4　項目風險的識別

4.1　風險識別的定義

風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統(tǒng)歸類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什么是主要因素，以及這些風險可能導致的后果如何。

4.2　風險識別的過程

(1)確認不確定性的客觀存在。首先要辨認所發(fā)現(xiàn)或推測的因素是否存在不確定性，然后確認這種不確定性的客觀存在。

(2)建立初步風險因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風險因素列出清單，應包括各種影響環(huán)境、決策等。

(3)確立各種風險事件并推測其結果。根據(jù)初步風險清單中所列的各種主要風險因素，推測與其相關聯(lián)的各種可能性，重點是資金的財務結果。

(4)制訂風險預測圖。分析某風險其發(fā)生的可能性大小及其潛在的危害。

(5)對風險進行分類。首先能加深對風險的認識和理解，其次能辨清風險的性質，有助于制定風險管理目標。

(6)建立風險目錄摘要。這是風險識別過程的最后一個步驟。通過建立項目風險目錄摘要，可將項目可能面臨的風險匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風險印象圖。

4.3　風險識別主要方法

(1)分解法：就是將項目管理過程中復雜的難于理解的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統(tǒng)分解成小系統(tǒng)，這也是人們在分析問題時常用的方法；

(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風險分解成各種小的風險，或對各種引起風險的原因進行分解。該法是利用樹狀圖將項目風險由粗到細，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風險因素，關系明確。

(3)專家調查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中后者是美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發(fā)明的。它主要依靠專家的直觀能力對風險進行識別，即通過調查意見逐步集中，直至在某種程度上達到一致，故又叫專家意見集中法。

(4)流程圖：用于給出一個項目的工作流程，項目各個不同部分之間的相互關系等信息的圖表。

(5)情景分析法：通過有關數(shù)字、圖表和曲線等，對項目未來的某個狀態(tài)或某種情況進行詳細的描繪和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。

(6)財務報表法：根據(jù)項目的會計記錄和財務報表為基礎，將每一會計科目作為以風險單位進行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，然后匯總，得出結論的方法。

(7)敏感性分析法：研究項目生命周期內，當項目的變數(shù)以及項目的各種前提假設發(fā)生變動時，項目的經(jīng)濟評價指標會出現(xiàn)何種變化以及變化范圍有多大。

5　項目風險分析與評估

5.1　對風險評估的認識

風險的評估就是在前期預側和識別的基礎上建立系統(tǒng)模型，對風險因素的影響進行定量分析，并估算出各種風險發(fā)生的概率及其損失大小，從而找到該項目的關鍵風險，為重點處置這種風險提供科學的依據(jù)。風險評估的結果將影響風險管理的決策，它的準確性決定了風險管理的正確性。

5.2　風險評估的方法

按性質分為定性、定量及兩者結合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等；定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術、風險評審技術等。按用途分為：風險源分析識別、風險發(fā)生的概率預測、頻率統(tǒng)計分析、風險后果的評估、風險決策、管理計劃和對策的制訂等方法。按適用評估對象分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質條件、災害、預測和決策等的分析評估方法。

6　項目風險應對策略

(1)減輕風險。通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發(fā)生的可能性或減緩風險帶來的不利后果。

(2)預防風險。是一種主動的風險管理策略，通常采取有形和無形的手段。

(3)回避風險。指當項目風險潛在威脅發(fā)生可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標與行動方案，從而規(guī)避風險的一種策略。

(4)轉移風險。指將風險轉移至參與該項目的其他人或組織，所以又叫合伙分擔風險。

(5)接受風險。指有意識地選擇承擔風險后果。可以是主動的，也可以是被動的。接受風險是最省事最省錢的風險規(guī)避方法。

(6)儲備風險。指根據(jù)項目風險規(guī)律事先制定應急措施和制定一個科學高效的項目風險計劃，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就動用后備應急措施。

7　項目風險控制

(1)項目風險控制概念。

風險控制是指利用某些技術，如原型化、可靠性工程學以及某些項目管理方法等設法避開或轉移風險。

篇(7)

關鍵詞：金融發(fā)展；經(jīng)濟增長；流派；關系；探析

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心。世界經(jīng)濟發(fā)展史反復證明，金融抑制和金融過度都會損害經(jīng)濟增長。處于轉型時期的我國經(jīng)濟要實現(xiàn)持續(xù)、健康快速發(fā)展，必須能夠正確把握金融發(fā)展與經(jīng)濟增長的關系，建立起與經(jīng)濟快速增長相適應的現(xiàn)代金融體系，這不僅關乎金融體制改革乃至整個經(jīng)濟體制改革的成敗，也關系到能否順利實現(xiàn)第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標。因此，從理論和實踐上深入研究這一問題具有特別重要的意義。

一、金融發(fā)展與經(jīng)濟增長關系理論的流派

從早期的古典經(jīng)濟學算起，西方經(jīng)濟學界對金融與經(jīng)濟增長關系的探討迄今已有三百余年歷史。在這場長期論爭中，有兩種作用機制一直備受關注：一是貨幣影響經(jīng)濟增長的機制：二是金融中介和金融市場影響經(jīng)濟增長的機制。根據(jù)對這兩種作用機制的不同理解，大體上可以把金融與經(jīng)濟增長關系的流派分為金融無關論、金融促進論和金融從屬論三種寫作論文。

金融與經(jīng)濟增長無關論。古典經(jīng)濟學家將金融與實體經(jīng)濟之間的關系抽象成貨幣變量與實際變量之間的關系，從而形成了西方經(jīng)濟學中的“兩分法”。在此基礎上，薩伊提出貨幣中性論，強調貨幣數(shù)量的改變只會造成物價水平等比例的上升或下降，對生產供給、實際產出和就業(yè)不會產生實質性的影響，即貨幣只是實體經(jīng)濟的面紗。新古典經(jīng)濟學派認為，貨幣只不過是經(jīng)濟運行的劑。使得商品交換更加容易和順暢，而對經(jīng)濟中的實際變量并不發(fā)生實質性的影響。貨幣學派代表人物弗里德曼認為，貨幣需求函數(shù)是極其穩(wěn)定的，短期內由于存在適應性預期，貨幣供應量的變化可以影響產量和物價；但從長期看，產出量是由勞動、資本和技術等非貨幣因素決定的，貨幣供應量只決定物價水平。理性預期學派認為，只有未預期的貨幣變動能夠影響短期真實變量。從長期看，由于貨幣政策是可預期的，貨幣變動只會引起價格水平的相應變化，而對真實產量和就業(yè)沒有影響。盡管理性預期學派在一定程度上否定了“貨幣面紗”論，但仍堅信金融與經(jīng)濟增長無關。

金融促進經(jīng)濟增長論。有關貨幣流通對經(jīng)濟增長起促進作用的討論，可以追溯到經(jīng)濟學鼻祖亞當·斯密。他認為，慎重的商業(yè)活動可增進一國產業(yè)，但增進產業(yè)的方法不在于增進一國資本，而在于使本無所用的資本大部分有用、本不生利的資本大部分生利。瑞典經(jīng)濟學家魏克塞爾早在19世紀末就認識到古典貨幣中性論的不足，指出，在信用制度條件下，貨幣對經(jīng)濟活動起著積極的作用。只有在貨幣利率等于自然利率、一般物價水平穩(wěn)定的狀態(tài)下，貨幣才是中性的。熊彼特則從信用創(chuàng)造的視角突出了銀行體系對經(jīng)濟發(fā)展的強大推動力。他認為，經(jīng)濟發(fā)展的實質在于創(chuàng)新，而功能健全的銀行可以對企業(yè)家進行篩選，為創(chuàng)新活動提供資金支持。20世紀30年代，凱恩斯指出，未來的不確定性是貨幣經(jīng)濟的主要特征，通過利率對投資的誘導作用，貨幣就能影響國民收入的產出水平。凱恩斯還通過總量分析，把實體經(jīng)濟和貨幣經(jīng)濟理論結合起來，克服了古典經(jīng)濟學“二分法”的不足，實現(xiàn)了對早期貨幣中性論的質的突破。20世紀50年代，約翰·格利和愛德華·肖闡述了金融中介在儲蓄一投資轉化機制中的重要作用，揭開了金融理論研究的序幕。此后，金融因素逐漸在經(jīng)濟理論中得到重視，并凸顯成為同土地、資本、勞動同樣重要的經(jīng)濟增長因素。1969年，現(xiàn)代比較金融學的奠基人戈德史密斯指出，以初級證券和次級證券為形式的金融上層結構加速了經(jīng)濟增長，改善了經(jīng)濟運行，為資金轉移到最佳的使用者手中提供了便利。20世紀70年代，愛德華·肖和羅納德·麥金農分別在金融深化論、金融壓制論的分析中，將貨幣與非貨幣資產、銀行與非銀行金融機構統(tǒng)一起來，闡述了一國金融體制與該國經(jīng)濟發(fā)展之間存在互相刺激、互相制約的關系。之后，卡普爾等人把麥金農和肖的靜態(tài)分析發(fā)展成為動態(tài)分析，進一步闡明了金融深化對于發(fā)展中國家經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。20世紀90年代以來興起的內生金融理論強調，資本效率的改進得益于金融中介和金融市場在把資本分配到最佳可能用途上所起的關鍵作用。

金融從屬于經(jīng)濟增長論。一些經(jīng)濟學家認為，金融對實體經(jīng)濟發(fā)展所起的作用十分有限，金融發(fā)展只是經(jīng)濟增長的一個結果。瓊·羅賓遜反對熊彼特關于金融部門引導產業(yè)部門并激發(fā)技術創(chuàng)新行為和企業(yè)家精神的論斷，強調經(jīng)濟發(fā)展為某種特定形式的金融安排創(chuàng)造了需求，而金融體系只是對這些需求作出反應，從而否認了金融體系對經(jīng)濟增長的積極作用。多恩布什認為，金融儲蓄與真實利率并不相關。

二、金融發(fā)展和經(jīng)濟增長關系研究的不同視角

在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出開創(chuàng)性研究之后，有關金融發(fā)展和經(jīng)濟增長之間關系的研究逐步成為理論界研究的重點。后來的研究(包括理論模型和實證分析)，或通過證明兩變量間相關關系的存在性、或通過分析兩變量之間的因果方向、或通過研究兩變量間的傳導機制，拓展和深化了我們對金融發(fā)展和經(jīng)濟增長之間關系的認識。近年來，國外學者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)對金融發(fā)展和經(jīng)濟增長關系的研究很有建樹；而許多國內學者也基于中國數(shù)據(jù)、利用不同方法對中國金融發(fā)展和經(jīng)濟增長的關系進行過檢驗。

綜述以上研究，學者們對金融發(fā)展和經(jīng)濟增長兩變量間的相關度和因果方向具有不同的認識，大致可分為以下四種視角：第一種視角是“供給拉動性”(supply—leading)觀點，即金融發(fā)展對經(jīng)濟增長具有正向效應。根據(jù)這種觀點，金融中介和資本市場對經(jīng)濟增長的推進渠道有：(1)通過提升資本積累效率并依次提高資本的邊際生產率(Goldsmith，1969)；(2)通過提高儲蓄率進而帶動投資率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。換句話說，通過增加儲蓄規(guī)模和改進投資效率，金融發(fā)展將拉動更高的經(jīng)濟增長，這種觀點得到了相關大量實證研究的證明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二種視角由Robinson(1952)最先提出，即金融發(fā)展“追從”經(jīng)濟增長的“需求引致性”(demand—following)觀點。該種觀點認為，實體經(jīng)濟的擴張增加了對金融服務的需求，從而導致金融產業(yè)的發(fā)展，對這種觀點的實證支持可參見近年來的一些相關文獻(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三種視角認為金融發(fā)展和經(jīng)濟增長兩變量是互為因果的，即金融發(fā)展和

經(jīng)濟增長之間存在雙向因果聯(lián)系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四種視角則緣于Lucas(1988)，他認為金融發(fā)展和經(jīng)濟增長之間不存在因果聯(lián)系，而“經(jīng)濟學家常常過度強調金融因素在經(jīng)濟發(fā)展中作用”。

三、金融發(fā)展和經(jīng)濟增長關系在中國的檢驗

眾多理論分析與計量結果顯示，金融發(fā)展對我國的經(jīng)濟增長具有積極的推動作用，但力度有限，甚至有些指標還呈現(xiàn)負面影響；總體來看，我國的金融發(fā)展滯后于經(jīng)濟增長，落后的金融體制已經(jīng)嚴重束縛了經(jīng)濟的發(fā)展。我國經(jīng)濟增長和金融發(fā)展之間互為促進的關系體現(xiàn)在我國對金融體制所進行的漸進式改革具有一定的經(jīng)濟績效，能夠帶動我國經(jīng)濟的持續(xù)增長；同時，經(jīng)濟的持續(xù)性增長對我國金融的深化也具有持續(xù)的推動作用。但是，我國金融發(fā)展和經(jīng)濟增長兩者間因果關系也存在不對稱性。這種不對稱性從側面說明，我國的金融發(fā)展相對于同期的經(jīng)濟增長具有不匹配性，金融發(fā)展對經(jīng)濟增長的貢獻度還不及經(jīng)濟增長對金融發(fā)展的促進作用，考察其深層原因仍在于我國金融體制改革的滯后性。目前我國的金融體制已經(jīng)到了非改不可的地步，現(xiàn)行的金融體制已無法滿足企業(yè)擴張帶來日益增長的融資需求，加入WTO后的外來競爭壓力也迫使企業(yè)和銀行對融資機制做出新的調整。改善目前的落后的金融發(fā)展局面，一方面要努力拓寬企業(yè)的融資渠道，讓企業(yè)更多的利用資本市場進行直接融資，改善融資機制，消除“所有制歧視”，為中小企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境；另一方面加速資本市場的發(fā)展和規(guī)范。發(fā)掘債券市場的潛力，為直接融資提供更大空間，并且積極推進非國有銀行和中小銀行的發(fā)展，促成金融機構的合理競爭。有理由相信，加快金融深化和金融體系改革必將有助于推動經(jīng)濟增長。

四、對我國金融政策的啟示