序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地管理法解讀范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

文章編號：1005-913X（2015）07-0047-03

我國的土地分為農地和建設用地，建設用地又分為國有建設用地和集體建設用地。集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：農村經營性建設用地、農村公共服務及基礎設施建設用地和農民宅基地。[1]（P234）其中，農村經營性建設用地是指鄉（鎮）村企業建設用地，主要是指鄉鎮企業、村辦企業及其他集體經濟組織所使用的集體所有的土地。[2]但隨著各地實踐發展，允許使用建設用地的主體己不限于“鄉鎮企業”的范疇，還包括個體工商戶、三資企業、股份制企業、聯營企業等各類工商企業。該類用地涉及面廣，其商品屬性和資本特性突出，對經濟發展的影響大，因而實踐中大量流轉的主要是這類用地，它也是本文研究的重點。

一、農村集體建設用地流轉改革的目標和路線

（一）文件規定

筆者將《決定》的第11條內容分解為以下三句：

1.在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

2.縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

3.建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。[3]

（二）文件解讀

1.對第一句的解讀

“符合規劃和用途管制”，即不同用途土地不能隨意改變用途。土地規劃是依據經濟建設和城市發展的客觀規律與內在需要進行的。而土地又是不可移動的，所以土地使用必須符合規劃，才能避免嚴重失序。這是農村集體建設用地流轉的前提；“出讓、租賃和入股”是對《土地管理法》第43條的突破，即已經承認了農村集體經營性建設用地可以作為一般生產要素參與到生產經營環節。這樣，之前受到較大限制無法獲得完全土地權能的集體經營性建設用地就獲得了與國有建設用地同等的權能。這便引出了后半句的規定，是第11條的一大亮點。

“實行與國有土地同等入市、同權同價”，即賦予農村土地集體建設用地與國有土地建設用地同權同價的法律和經濟地位，使其兩者的所有權地位、使用權地位都得到了平等對待，從而有效減少拆遷糾紛和沖突，有利于社會穩定。這是建立城鄉統一建設用地市場的需要。

2.對第二句的解讀

“縮小征地范圍”，并非指減少將農地轉用為非農建設用地的數量，而是改變農地轉用為非農建設用地的方式，即改變當前農村集體土地必須經由國家征收才能變為建設用地的“征轉一體”的機制。[4]也就是說，今后城市建設用地的來源，除了國家征收農地以外，也允許農村集體經營性建設用地直接入市，從而形成多元的建設用地供給模式，改變現行的國家壟斷城市建設用地一級市場的格局。在當前中國快速現代化與城市化的背景下，必然要求城市繼續擴張，必然要求大量農地轉用為非農建設用地。“縮小征地范圍”，就必然要擴大非征收的集體經營性建設用地的供給。這是對我國傳統城鄉二元化的土地市場的重大突破。

“規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制”。根據《土地管理法》第47條的規定，國家給農民的征地補償是按被征收土地原有用途給予補償的，給農地補償的最高值為農地原產值的30倍。然而，實踐中，發達地區征收農民土地，給農民的征地補償普遍已經超過三十倍，尤其是留地安置，利益巨大。這句話的提出，某種意義上是對這種地方政府征地補償實踐中超出《土地管理法》第47條規定進行一種追認。這也有利于保護和尊重農民的土地利益。

3.對第三句的解讀

過去中央提出給農民的征地補償，一是強調不超過農業產值的三十倍，二是強調要保障被征地農民收入不降低，三是要保障被征收農民基本生活，這樣三個標準。在地方政府的具體政策實踐中，則有讓被征地農民分享土地非農使用增值收益的若干做法，只是這種做法所占比重不大。而現在，國家縮小征地范圍，突破城鄉二元模式，就必然會讓規劃區內的城郊農民自主供地，城郊農民就可以獲得巨大土地增值收益。這一句其實是一個強調規定。

二、政策評價

（一）優化之處

1.體現了民法上的平等原則

“同價同權”、“統一市場”實現了物權法中國家對于國有財產、集體財產和私人財產平等保護的思想，并且在實踐上承認了土地使用價值的客觀性。實際上，在市場經濟條件下，土地利用效用相同的土地，其土地價格應該相同或相近。在這方面來看，國有建設用地和集體建設用地在效用上沒有太大區別，而且，在土地出讓進入市場后，土地所有權是國有土地，還是集體土地，對于土地使用者沒有區別。

2.有利于實現土地價值和資源優化配置

農村集體建設用地流轉的本質就是將農村建設用地使用權納入土地市場進行交易。從法律角度看，這是權利在不同主體之間的配置。[5]允許農村集體建設用地流轉可以保證權利的有效配置，從而最大限度地發揮集體建設用地的使用價值，促進物盡其用，實現權利人利益和社會整體利益的最大化。

2.明確政府角色

首先，在市場領域要“有所不為”。[9]尊重土地所有權人和使用權人的市場主體地位，由土地權利的買方和賣方完全按照市場規律完成交易，以市場機制去優化土地資源配置，提高土地利用效率。

其次，在公共領域要“有所作為”。[9]為配合流轉管理需要，政府應履行服務職責，加快對農村集體建設用地的確權、登記和頒證工作。

（四）完善相關法律法規

1.修訂《物權法》《擔保法》《合同法》的相關規定

2007年的《物權法》雖然明確了建設用地使用權是一種用益物權，但對于建設用地使用權是否包括農村集體土地的建設用地使用權，表達得不夠明確，特別是對集體建設用地流轉方面的規定更是與《決定》的精神不符。故筆者建議刪除《物權法》第151條和153條中關于把該問題交給其他法律的空白條款，從而取消對集體建設用地使用權和宅基地使用權的例外性規定。同時，建議將十三章“宅基地使用權”的內容置于第十二章“建設用地使用權”之下，以體現對各類建設用地同等保護的原則，也使立法更加符合法學理論的權利體系構架。

鑒于如今已經賦予集體建設用地的交換價值，筆者建議刪去《物權法》第183條和《擔保法》第36條第3款關于集體土地使用權抵押的限制性規定，讓第36條第1款和第2款關于國有土地抵押的規定同樣適用于集體土地，以呼應《決定》第11條要求。

為促進集體建設用地有序流轉，保障交易安全，建議修訂《合同法》分則，將集體建設用地合同納入有名合同規范，擬定集體建設用地流轉合同應載明的各項具體條款，以明確當事人的權利、義務和事后違約責任。

2.修訂《土地管理法》的相關規定

現行《土地管理法》規定任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須申請使用國有土地，同時要求集體土地不得出讓、轉讓和出租用于非農建設，這些條款顯然滯后于現實需要，不利于集體建設用地的流轉，與《決定》精神相悖。應當解除對集體建設用地的限制，允許其在合理范圍內流轉。因此，有必要將《土地管理法》第43條修改為：“單位和個人需要使用土地進行建設的，既可以申請使用國有土地，也可以申請使用集體土地；村民住宅建設、農村經營性項目建設、興辦農村基礎設施和公益事業的，可以使用農村集體建設用地。”[2]同時，還應該明確土地流轉可以采用的多種方式，建議將第63條修改為：“依法取得的農村集體建設使用權在特定條件下，可以通過轉讓、互換、出租、抵押、作價入股、出資和聯營等方式轉移。”[2]并將具體條件適當設定為“符合土地利用規劃、權屬合法明晰、己依法轉為非農建設用地等”。

（五）對土地進行統一管理

集體建設用地入市后，應與國有土地一樣接受統一的部門管理。[10]通過城鄉統一的建設用地市場，對建設用地的規劃、指標、流轉的收益分配等進行嚴格把控，既能夠有效實現與國土建設用地在財產權利上的平等，又能實現與其在責任義務上的平等。這樣，才能真正實現“同地同權同價”的內涵與價值上的統一。并且，政府的干預和統一管理還能有效地防止出現城郊土地成交食利集團。

篇(2)

[關鍵詞] 小產權房 原因 風險 法律規制

一、小產權房大量存在的主要原因

“小產權房”是指在農民集體土地上建設的,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由村委會,或由鄉鎮政府發集體土地使用權證書的房屋,即“鄉產權房”或“小產權房”。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,對購房合同國土房管局也不會給予備案。其產權證也不是真正合法有效的產權證。

1.價格低廉,手續簡單,配套設施的逐漸完善是受居民青睞的主要原因。由于房價的持續走高,使得購房者將目光更多地轉向了郊區,也因此催生了小產權房在我國一些重點地區的交易。許多城市市區房價與日俱增的情況下,小產權房的價格優勢非常誘人。雖然小產權房多分布在郊區,但是隨著城市交通等市政配套設施的完善,以往郊區交通不便的劣勢正在逐漸被扭轉,這使得購房者更加愿意選擇小產權房。

2.近20年以來中國沒有根據《憲法》落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系,有關農村集體土地使用權轉讓的國家法律是非常不完善的,實行的是城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度。此外,由于制度上的不完善,小產權項目建設上存在的權力尋租空間也是小產權房屢禁不止的重要原因之一。

二、小產權房的風險分析

1.從法律角度看,根據我國現行房地產法律規定,“農村土地屬于集體土地。農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的。”“農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。”所以,具有城鎮居民戶口的購房者不可以購買農村宅基地和農村集體土地使用權。如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人實際只擁有房屋的使用權,所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數。

2.經濟角度看,首先是資金風險。小產權房既不能贏得銀行信貸的支持,也不能進行抵押和擔保,因為其不屬于市政規劃項目,其項目開發不符合國家相關法律的規定,建設項目的投入全依賴自籌的資金。在這種情況下,如果發生合作者的其中一方撤出資金,導致資金鏈條斷裂,樓盤很容易形成爛尾樓,對預繳部分房款的購房者來講,投入的資金必然會“打水漂”。其次是經濟糾紛。一旦小產權房的購買者和開發商之間產生了糾紛和矛盾,由于小產權房交易不受現有法律保護,受損一方當事人很難依靠法律武器維護自身的權益,難以追回損失。

3.社會角度看,擾亂房地產秩序拉大社會貧富差距,影響社會的和諧。特別是別墅產品類型居多的小產權房,業主和當地村民因為社會財富等不同,容易形成新的社會矛盾。由于小產權房交易的大量出現,會導致社會上正常的房地產交易的受到嚴重影響,從而影響了社會主義市場經濟體制的完善,對我國的經濟發展起到了阻礙作用。

三、國家現行做法

國土資源部提出了處置小產權房的相應“原則建議”,其中之一便是新老劃斷――對于在建、新建小產權房,一律嚴格查處、整頓;而對于已經形成規模性入住的小產權房,則要妥善予以處理。這其中有一個基本條件,就是符合土地利用規劃和城市發展總體規劃,但在土地屬性仍為非國有建設用地。對于小產權房,無論是國土資源部還是國務院,態度向來強硬。但這一次,促使國土資源部尋求小產權房處置方式的,是全國大量小產權房“既成事實”的現狀。據國土資源部不完全統計,小產權房已經占到中國村鎮住房總量的20%。無論最終國務院批復的處理意見是怎樣的,開發商肯定都不能介入小產權房的處置,更不可能以后介入進行開發。我國決策層比較傾向的意見是,把現在已經形成的問題處理妥當就視為結束,未來也不可能在政策上給小產權房新的空間,基本原則就是歷史遺留問題處置后,嚴格執行既有的土地管理政策與制度。

四、小產權房的法律規制

1.明確小產權房法律概念。由于業界對小產權房的合法性問題在《憲法》及《土地管理法》、《房地產法》、《擔保法》的相關條款中有不同的解讀,將會影響到社會公眾對于小產權房政策的認識,無形中增加了小產權房的市場空間。因此,筆者認為,對于小產權房的概念和性質的認定,要統一起來,這主要通過相關法律條文加以解釋和規定,才能使行政部門和社會公眾在分析判斷時找到清晰的法律依據,才能讓我們做到有法可依。

2.盡快出臺管理辦法。小產權房的泛濫和市場有關,也和以往立法、執法不及時、不嚴格相關。所以對于抑建小產權房的出現我們要以防止為主,通過有關立法來取締小產權房在社會中的蔓延,同時加大執法力度,對于違法操作的人員予以處罰,對于新辦理產權登記的主體嚴格審查,堅決杜絕小產權房在社會上的流通。

3.區別對待現存問題。在制止新的小產權房項目出現的同時,一定要對過去的小產權房予以處理,才能顯示法律的公平性。已經建成的小產權房,在開發商和購房人應該補交相應的稅費的同時,還要對違反了土地管理法的開發商和村組織有關負責人給予行政處罰,并沒收非法所得。對已經建成和入住的小產權房應該本著“以人為本”的原則,展現務實彈性,具體問題具體分析,區別對待。把責任簡單推給那些中低收入購房者不懂法律是不負責任的。解決已成事實的小產權房必須有一套嚴格的制度,從速查清已建成的小產權房的基本情況,保證統計真實、準確、有效。

參考文獻:

篇(3)

嚴格執行農宅審批制度，改善農民居住條件。堅持集約節約用地原則，嚴把農民個人建房用地審查關。依據《中華人民共和國土地管理法》、《河北省農村宅基地管理辦法》，按照新農村建設和村莊建設用地規劃的要求，該局認真做好全縣農民個人建房的審批工作。嚴把農民個人建房用地審查關，對符合條件的申請戶及時審批，對不符合審批條件的說明理由，耐心做好解釋工作，對居住條件確實困難的又沒有適合的地方建房的，協同當地政府及村干部，積極做好與其他農戶的土地調換服務工作，堅持集約節約用地，嚴格按照鎮村覘劃的要求建房，做好界限劃定，面積丈量、地類確認等工作，盡量使用村內空閑地，防止村莊外延，做到依法依規，堅決遏制違法建筑。2012年，全縣共審批非規劃區農村宅基地946戶，占地總面積276.307畝，未出現一例因宅基地審批造成的上訪事件，進一步改善了群眾居住條件。

認真做好增減掛鉤整改，提高群眾幸福指數。按照國土資源部及省有關土地增減掛鉤整改文件精神，認真解讀新民居示范工程用地政策，對全縣2010年審批的17個新民居示范村用地，按省廳要求進行了整改備案，為扎實有效推進新民居建設打下良好基礎。其中，取得省級4個批次增減掛鉤整改項目批復，爭取新民居置換指標215.523畝。對市級2010年審批的12個新民居項目用地進行了認真整改，7個批次新民居項目用地已通過省廳備案，其余5個批次正在積極爭取中。

加強農村集體征地管理，維護農民合法權益。在土地征用過程中，該局嚴格執行征地工作程序，加強對土地征收行為的監督，認真落實征地公示和征地聽證制度，充分征求被征地村集體組織和農戶意見，維護被征地農民的知情權、參與權、監督權和申訴權，力爭做到征地工作依法、公開、公平、高效。2012年，為藍翔環保設備、吉人新型涂料等重點項目征收土地55多畝，及時撥付農民征地補償款350萬元，得到了征占雙方的好評。

推進土地開發復墾整理，確保“占補平衡”。為有效破解新民居建設用地復墾整理難題，該局認真組織項目方案編制和施工兩項工作。組織實施了該縣興城鎮釣水院村等2個土地整理項目施工，已完成工程量60%，項目竣工驗收合格后，預計可新增耕地92.5035畝。在全面調查摸底的基礎上，積極組織羅家屯鎮長嶺峰村等8個整治項目方案編制工作，并上報市國土資源局審核中。

篇(4)

誤讀一：農村土地都可以入市

文件解讀：不是所有土地都可以入市，只有符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地才可以。

我們所說的建立城鄉統一的建設用地市場，主要指內在機制、定價原則等方面的統一，而不是說各種不同用途、不同類型的土地都在一個市場買賣。

三中全會后，一些地方都摩拳擦掌，急于在農村土地制度改革上取得突破，陳錫文認為，目前對有關改革部署，不要誤讀、誤判，必須認真學習和全面領會黨的十八屆三中全會《決定》對這方面改革的要求和部署，不要事情還沒弄明白就盲目推進。農村土地制度改革必須遵循最近在山東考察時的講話精神，要有序推進改革，該中央統一部署的不要搶跑，該盡早推進的不要拖宕，該試點的不要倉促推開，該深入研究后再推進的不要急于求成，該得到法律授權的不要超前推進。

關于農村集體建設用地能否都入市的問題，陳錫文說，黨的十八屆三中全會《決定》指的是農村集體經營性建設用地，而不是所有農村集體建設用地。所謂“農地入市”或“農村集體土地入市”是誤讀，是不準確的。“入市”這個問題看起來很簡單，卻有著明確的前置條件和限制條件，前置條件是只有符合規劃和用途管制的這部分土地才可以，限制條件則必須是集體經營性建設用地。這是因為農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。也就是說只有屬于集體經營性建設用地的，如過去的鄉鎮企業用地，在符合規劃和用途管制的前提下，才可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等的權利。

因此，關于“農地入市”的問題，是有明確的前提和限制條件的，千萬不能認為農村土地可以隨便使用、隨便買賣了。

如何理解建立城鄉統一的建設用地市場？陳錫文解釋說，土地要素市場和其他資源要素市場不同，區別在于土地利用必須按規劃分類管理。農村的農業用地和建設用地不能隨意變換用途；城里的建設用地也分為商貿建設用地、住宅用地、工礦企業用地、公共設施用地等。按照規劃，各類用地的價格是不同的。這么多類別的土地，不可能在同一個市場進行交易。我們所說的建立城鄉統一的建設用地市場，主要指內在機制、定價原則等方面的統一，而不是說各種不同用途、不同類型的土地都在一個市場買賣。

過去在征收農民土地時，長期存在兩個問題：一是農民土地被征收后，土地所有權都轉為國有；另一個則是征收集體土地對農民的補償標準比較低，農民不太滿意。陳錫文認為，三中全會《決定》提出的“建立城鄉統一的建設用地市場”恰恰對這兩個問題作出了改進。第一，在符合規劃和用途管制前提下，農村集體經營性建設用地可以不改變所有權就進入城鎮建設用地市場，這部分用地仍歸農民集體所有。第二，根據《決定》精神，今后應提高農民征地補償標準，兼顧國家、集體、農民三者利益。根據現行的土地管理法第47條規定，農民集體土地轉化為城市建設用地后補償標準最高不超出土地被征收前3年年均產值的30倍，同時土地管理法授權國務院可以根據經濟社會發展水平和各地不同情況決定是否提高補償標準，具體由省一級人民政府組織實施，補償款不夠，可以從當地政府獲得的土地出讓金純收益中提取，現在很多大中城市的補償標準都突破30倍了。

誤讀二：土地承包權可以抵押

文件解讀：土地承包經營權可抵押的是經營權，承包權作為物權依然不許抵押。

三中全會提出，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營，陳錫文稱這與過去的規定相比是一個突破。

按照現行法律，農民對承包地只享有占有、使用、收益的權利，并沒有處分權，所以土地承包經營權是不允許抵押、擔保的，因為抵押、擔保實際上就是一種處分權，因為一旦抵押擔保，到期無法償還貸款，那土地就變成別人的了，變成事實上的農村土地買賣。

但是，現實中農民發展現代農業，又需要資金，商業銀行每一筆貸款都必須有有效抵押物，而農民又缺乏，造成了貸款難。所以這次中央就把經營權從承包經營權中單獨分離出來，允許抵押擔保，但承包權作為物權依然不許抵押。這樣既能緩解農民的貸款難，又能做到風險可控，即便到期還不上貸款，農民失去的也不過是幾年的經營收益，并不會威脅到他的承包權。

至于誰能接受抵押擔保的土地？這個關系非常大，陳錫文認為只有有資質的銀行機構才可以做，一定要避免一般自然人和普通企業法人做這件事，因為這種抵押很容易導致兩個問題，一個是可能引發高利貸；第二個可能引發以抵押擔保為名私下買賣土地。抵押擔保的是哪些權利、誰有權接收、要避免出現哪些問題，都需要在下一步改革設計中進行很細致的研究。

陳錫文認為，工商企業到農村去租賃土地，原有法律就是允許的，但也是有限制，第一不能改變所有權，第二不能改變用途，原來是種地的不能去蓋廠房，第三不能損害農民的權益。而且，這一次三中全會《決定》對什么樣的工商資本能下鄉，表述得更加明確，限定得也更加嚴格。首先要適合企業化經營，農民一家一戶干起來很難的或干不了的，就適合工商企業來搞，那就可以引進、鼓勵；其次，企業進來就是要搞現代種養業，不能搞房地產也不能搞旅游業。

誤讀三：宅基地可以自由買賣

文件解讀：農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體所有。

陳錫文解釋說，住房財產權是個新概念。三中全會《決定》提出，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，這是一個新的突破，在于積極探索農民財產權的一種可能實現形式。

農民住房財產權抵押擔保轉讓是一個重大問題，必須慎重穩妥推進，選擇若干地方先進行試點，摸索經驗。抵押完了還不上怎么辦？房子收走了流離失所怎么辦？轉讓在什么范圍進行？這些問題，都必須經過試點才能夠得到答案。應該指出的是，這些試點必須按照程序依法獲得授權，必須在規定的范圍內進行，不能自行其是、擅自開展。

另外，宅基地不等于農民住房財產權，這是一個誤讀。宅基地是我國的特有概念，簡單來說就是“自有的土地、自用的建筑”，即只能由本集體經濟組織的成員申請，用于自住，不能建商業住房。必須遵循一戶一宅原則，宅基地面積由各省級人民政府規定，大小不等。還有一點必須明確，農民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農民的私有財產，土地則屬于農民集體所有。

篇(5)

關鍵詞：新疆；征地制度；改革

中圖分類號：F301.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）16-0011-02

引言

十報告中提出要推動城鄉發展一體化，改革征地制度。十八屆三中全會又對改革征地制度做出了進一步的闡述，為新疆征地改革提供了思路。新疆各地州現行的征地制度在征地的目的、審批與實施程序、補償安置標準和爭議仲裁機制等方面均不同程度地呈現出不適應經濟社會發展和社會和諧穩定的問題。因此，規范征地補償相關政策，提高被征地農民的知情權、參與權，保障農民的長遠生計就顯得尤為重要。

一、新疆征地制度存在的問題

1.征地程序不規范。新疆一些地區在征地程序的落實上杜絕了企業與農民之間直接討價還價簽訂征地協議的行為，基本實現了政府統一征地、供地，但在整個征地過程中，被征地農民的參與度偏低，知情權沒有得到充分體現，“兩公告一登記”難以落實，公開性不夠。

2.政策制定彈性過大。各地州在制度制定上不夠嚴謹，如土地補償費為年產值的6～10倍，安置補助費4～6倍，以及兩項之和最高不得超過30倍。安置補助費按人均耕地面積分為不同層次，乘以相應的倍數結果會使各層次補償標準上下限交叉重疊，如何把握尺度沒有明文規定，隨意性很強。什么是“保持原有生活水平”，在多長時間內保持也沒有清晰的界定，操作性不強。

3.征地補償標準不合理。這一征地補償標準不合理主要表現在兩個方面：第一，征地補償費偏低。目前新疆的征地補償標準按《自治區征地統一年產值標準》（新國土資發[2011]19號）文件執行，該文件不能與當前社會經濟發展水平相適應，當初制定標準的依據也相應存在滯后性，導致征地補償標準過低，對被征地人的經濟損失難以完全補償，違背了公平原則。第二，征地補償費計算方法不科學。例如，土地補償費通常按照被征土地原用途前三年平均年產值最高不超過30倍計算，這種計算方法沒有考慮到土地的利用方式、種植制度、種植作物的類型以及土地專用后的市場價值，沒有充分考慮土地的生產要素功能、社會保障功能等給農民帶來的利益。

4.新老標準銜接不夠。由于各個時段法律依據不同，征地補償基數、倍數標準等規定隨之不同，這種由法律法規的時效性及溯源性所帶來的前后時期征地補償標準上的差異是引起征地問題與糾紛的原因之一。例如，新國土資發[2011]19號文就《關于自治區國土資源系統土地管理行政事業性收費標準的通知》（新計價房[2001]500號）文件補償標準有所調整，會出現提高征地補償標準后，已被征收土地的使用人要求按照現有標準追加補償款，造成上訪事件。

5.社會保障體系不健全。在我國城鄉二元結構下，失地農民是特殊群體，他們擁有農民的身份卻失去了賴以生存的土地，沒有土地就沒有生活保障，又不能享受城鎮居民社會保險。土地補償費無法承擔他們的長遠生計，社會保障體系的缺陷使得他們未來生活的養老、醫療、教育等方面成為新的問題。

二、新疆征地制度問題的成因分析

1.土地征收補償憲法依據不足。雖然我國早就建立了土地補償制度，但《憲法》修正案中只規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用，并給予補償。沒有指明是適當補償、合理補償還是完全補償，留下了分歧，也使國家有關征用財產的普通立法很難把握。

2.無專門系統的土地征收補償法。土地征收補償制度分散在各個法律規定中，如新計價房[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號文件、新發改收費[2010]2679號文件等。這樣容易出現各個補償規定的不協調性，甚至是排斥性，從而危及法律的權威性，可操作性較差，使行政機關的自由裁量權很大。

3.征地補償標準更新滯后。目前的征地補償標準都依托于《中華人民共和國土地管理法》制定，《土地管理法》于1987年施行，制定時間較早，距今有二十八年之久，期間調整變動不大，而當前社會經濟發生了很大的變化，物價上漲幅度較大，當初制定標準的依據也相應存在滯后性，導致征地補償標準過低。

4.爭議解決救濟機制不健全。失地農民對征地范圍、征地補償標準等有爭議時，由縣級以上人民政府協調，協調不成的由批準征地的人民政府裁決。但農民提出意見的權利是在土地補償方案公布之后才有的，而在審核征地方案之前，農民沒有得到及時通知，對于征地信息和補償方案只是在政府做出裁決之后才了解到的。此時，對爭議的解決只能通過行政復議和行政訴訟的方式，缺乏協商的機會。

三、新疆征地制度改革的對策建議

1.完善征地制度相關法律法規。中國正處于經濟急速發展時代，想從根本上解決征地難問題，需要頂層制度的重新構建，但征地制度的改革，牽一發而動全身，阻力大。這就要求從國家的根本利益出發，超越既得利益，自上而下的指導各地改革。就新疆經濟征地制度的現狀來看，征地制度的改革核心是征地補償標準及安置模式的改革，但制度之間具有相關性，需要多種制度的配套支持。因此，在加快征地制度改革的同時，也要加快產權制度建設，優化干部考核制度，完善監督機制等。

2.縮小征地范圍。要確保我國18億畝耕地紅線，就要縮小征地范圍，保護耕地。進一步完善征地管理制度，做好征地補償安置工作，切實維護農民合法權益。加強監督，嚴格按照國家相關法律文件開展征地活動，國家土地督察機構要對違規征占土地行為進行全面清理。

3.規范征地程序。目前我國的征地制度，對正當程序保護的力度不夠，程序本身又不完善。新疆各地州在決定土地規劃時，缺乏公開的聽證程序，在確定征地補償時，沒有中立的評估機構，在發生糾紛時，則缺乏獨立的司法機關干預。因此，在嚴格執行“兩公告一登記”程序基礎下，可增加預公告程序，提前告知被征地農民征地的用途、被征地的范圍、種植限制期等。這樣既可以增加農民的知情權，也可以在一定程度上避免農民的搶栽、搶建行為。

4.建立征地補償標準動態調整機制。根據國土資源部發出《關于進一步做好征地管理工作的通知》要求，各地應建立征地補償標準動態調整機制，每二至三年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。隨著新疆社會經濟發展水平的迅速提高，人們的收入、物價水平也不斷提高，自治區各地州應適時調整征地補償標準，使之與各地經濟增長的實際狀況相吻合，確保農民土地被征收后生活水平不降低。

5.適度調整補償標準，做好新舊補償標準銜接工作。補償標準的調整要遵循適度原則，不宜大幅提高，引發已失地農民的二次上訪。標準的適度調整有助于新舊標準的銜接。新標準出臺要有明確的時間界限，并即時廢止舊標準，以便具體工作時做好政策解釋工作。除此之外，要通過輿論先導，做好征地中的法制宣傳工作，讓農民充分了解征地政策，既能支持城市建設，又能依法保障農民自身的合法權益。

6.健全征地糾紛解決機制、促進多部門協作。自治區應明確糾紛解決途徑，對于征收范圍爭議、權屬不清導致的爭議、征地程序爭議、以及對政府在征收過程中的違法行為產生的爭議等都納入糾紛機制范圍，由司法機關按照司法程序解決征地糾紛，盡可能地減少政府對征地糾紛裁決的參與，使得土地權利人的利益能夠得到更加充分的保護。

征地活動安排多以國土資源部門為主導，但國土部門并不具備長期監控、保障失地農民生活的能力，也不具備專業的就業指導、保障失地農民再就業的能力。因此，需要國土資源部門、民政部門、社會保障部門及財政部門的共同協作，通過建立溝通機制，形成信息共享。

參考文獻：

[1] 宋茂華.我國征地制度的缺陷及成因分析[J].荊楚學刊，2014，（1）：30-33.

[2] 劉銳.如何解讀黨的十八屆三中全會土地制度改革精神[J].國家行政學院學報，2014，（1）：23-27.

[3] 韓英坤.征地制度改革的三種主張――關于土地制度改革的文獻綜述[J].延安黨校學報，2013，（6）：90-92.

[4] 楊俊孝.新疆征地實證分析與征地制度改革研究[M].烏魯木齊：新疆人民出版社，2005：23-32.

[5] 劉珂.構建社會主義和諧社會下的土地征用制度研究[D].北京：中國地質大學，2007.

篇(6)

    我國《物權法》第125條首次以民事基本法的形式明確了土地承包經營權的用益物權性質。但是,該法對于土地承包關系中的民事主體并沒有明確規定,本文擬對該問題進行探討。

    一 土地承包經營的承包人

    (一)解釋論

    我國《物權法》并沒有明確土地承包經營的承包人,僅僅使用了“土地承包經營權人”的概念。從立法的角度考察,1986年的《民法通則》第80條規定,土地承包經營權人是“農村集體經濟組織、農戶或個人”。1986年頒布,1998年修訂的《土地管理法》第12條規定,土地承包經營權人是“集體或者個人”。2002年的《農村土地承包法》則區分家庭承包和非家庭承包而確立了不同的土地承包經營權人。按照新法優于舊法的原則,土地承包經營權人的確定主要應當依據頒布時間最晚的《農村土地承包法》。

    1.家庭承包下的土地承包經營權人

    所謂家庭承包,就是指以家庭或者戶為單位進行的土地承包。根據《農村土地承包法》第15條的規定:“家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。”這里所說的農戶,其家庭成員必須是作為發包方的集體經濟組織的成員。可以說,家庭承包與成員權是密切聯系在一起的,農村集體經濟組織內部的成員基于其成員權都可以以戶為單位承包集體的土地。[1]

    2.非家庭承包下的土地承包經營權人

    所謂非家庭承包,是指不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地,通過招標、拍賣、公開協商等方式進行的承包[2].在非家庭承包的情況下,承包方的構成比較復雜,主要包括:(1)集體經濟組織的個體成員。本集體經濟組織成員在同等條件下享有優先承包權[3].(2)農戶。既然作為集體經濟組織成員的個體都享有優先承包權,那么本集體經濟組織的農戶承包,也應當享有優先承包權。(3)集體經濟組織以外的其他單位或者個人。他們可以通過參加競標、競價或公開協商等方式取得承包經營權[4].此時,承包人原則上只能承包“四荒”土地。集體經濟組織成員享有優先承包權,而且,即使非本集體經濟組織成員承包,也必須經村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府的批準(參見《土地管理法》第15條)。(4)集體組織。對于國有土地的承包,集體組織是承包的主體[5].

    (二)立法論

    從立法論的角度來看,土地承包經營是否要區分家庭承包和非家庭承包,“家庭”或者“戶”是否可以作為土地承包經營權的主體值得探討。我認為,我國法律應當廢棄“家庭承包”的概念,以農村集體經濟組織成員個人作為主要的土地承包經營權的主體,理由主要在于:

    1.這是我國民事主體制度一致性的需要

    自《民法通則》頒布以來,我國的民事主體主要區分為自然人和法人兩類。民事主體的本質在于,其享有民事權利能力。但是,“家庭”或者“戶”作為民事主體,其與既有的民事主體制度難以保持一致。“家庭”或者“戶”不是法人,因為其沒有獨立的財產,也不承擔有限責任。它也不宜被認定為合伙,因為家庭成員之間并沒有合伙協議存在。或許,它可以被解釋為“其他組織”,但是,這種解讀實際上不具有說服力,且會帶來法律解釋上的諸多困難,如其與合伙的關系、家庭成員之間的關系、雇主責任的承擔等。

    2.這是“從身份到契約”的社會進步的要求

    正如梅因所言:“所有進步社會的運動在有一點上是一致的。在運動的發展過程中其特點是家族依附的逐步消滅以及代之而起的個人義務的增長。'個人'不斷地代替了'家族',成為民事法律所考慮的單位。”[6]廢棄“家庭”或者“戶”的概念,而直接以集體經濟組織的成員作為土地承包經營權的主體,實際上契合了“從身份到契約”的趨勢,即個人替代家庭成為民事活動的主體。

    3.這是我國實行市場化改革的結果

    只要是搞自然經濟,其生產單位(家庭協同體)例外的同外部聯系就只能通過家長來進行,這就意味著家庭共同體的財產在外部關系是屬于家庭和家長的。成員和家長的關系作為家庭協同體內部關系并沒有外在地以法律的形式表現出來[7].因此,在封建社會里,個人不是獨立自主的個人,常常受到許多封建團體的拘束,如商業方面的行會制度;經濟方面的領主制度;家族、宗教等方面的許多制度。而市場經濟則要求,個人成為社會中最重要的單位,社會成為“原子化”的社會。因此,在資本主義社會,個人就擺脫了一切團體的束縛,成為法律上的最重要的主體[8].我國的市場化改革就要求,個人要成為獨立的個人,而不必通過“家長”或“戶主”對外從事民事活動。以農村集體經濟組織的成員作為土地承包中的承包人,實際上符合了市場化改革的需要。

    4.這與現代化的社會控制方式不相吻合

    歐洲近代化進程中的一個客觀事實,即隨著具有強大權力的國家出現,個人與其歷來所從屬于其中的家庭、共同體、等級等集團之間的紐帶被切斷了,轉而直接從屬于國家[9].我國將“家庭”或者“戶”作為土地承包權的主體,其實際上是在國家和個人之間增加了一個夾層。這與現代化的社會控制方式是不相吻合的。

    總之,我認為,原則上應當以農村集體經濟組織的成員個人作為土地承包的主體。在例外的情況下,也允許農村集體經濟組織成員以外的自然人和法人作為土地承包的主體,但必須滿足特定的條件和程序。

    二 土地承包經營的發包人

    (一)解釋論

    土地承包經營權的客體是農業用地。按照《農村土地承包法》第2條和《物權法》第134條的規定,農業用地包括三類:(1)農民集體所有;(2)國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地;(3)其他依法用于農業的土地,如國家所有的農用地。

    與農業用地的三種類型相適應,我國《農村土地承包法》第12條確立的土地承包經營中的發包人包括如下三類:(1)農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會發包;(2)農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發包;(3)國家所有依法由農民集體使用的農村土地,由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發包(參見《農村土地承包法》第12條)。

    (二)立法論

    從立法論的角度來看,土地承包經營中的發包人應當統一,我認為,可以將土地承包經營中的發包人統一設計為農村自治組織,理由在于:

    1.這是避免集體經濟組織和農村自治組織重合的需要

    在實踐中,大多數農村集體經濟組織與村民小組或村民委員會是同一機構,即兩枚印章一套機構。這種不必要的重復設置,會增加不必要的組織運行成本。

    2.這是理順村民委員會和農村自治組織關系的需要

    村民委員會是農村自治組織的執行機構,其二者的關系類似于董事會和公司。如果以村民委員會作為發包人,似乎就承認了其作為民事主體,而農村自治組織也是民事主體,這就會導致村民委員會和農村自治組織關系之間的難以厘清。

    3.這是統一土地承包經營制度的需要

    市場化的題中應有之義就是制度的統一。已如前述,農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會發包。這不僅導致土地承包經營中的發包人的不統一,而且也難以實現土地承包程序的統一。

    當前我國的農村自治組織是在村一層設立的(《村委會組織法》第10條規定:“村民委員會可以按照村民居住狀況分設若干村民小組,小組長由村民小組會議推選)在此制度下,農村自治組織的成員較多,既不利于村民監督村民委員會成員的活動,也不利于村民自治的真正實現。我建議,以村民小組為單位來設立農村自治組織。以此為背景,土地承包經營中的發包人就是該農村自治組織。從民事主體的角度考慮,其是依據法律直接設立的,應當被定位為公法人,確切而言屬于地域性公法社團。

    【注釋】

    [1] 王利明。物權法論[M].北京:中國政法大學出版社,1998: 459-460.

    [2] 劉保玉。物權法學[M].北京:中國法制出版社, 2007:265.

    [3] 劉保玉。物權法學[M].北京:中國法制出版社, 2007:265.

    [4] 劉保玉。物權法學[M].北京:中國法制出版社, 2007:265.

    [5] 王利明:物權法研究:下卷[M].北京:中國人民大學出版社, 2007: 53

    [6] 謝懷栻。外國民商法精要[M].北京:法律出版社, 20015.

    [7]張代恩。民事主體權利能力研究[D].中國政法大學2001屆博士論文集, 2001: 29.

篇(7)

關鍵詞物權法宅基地使用權轉讓制度

作者簡介：楊瑾，河北三和時代律師事務所，律師，研究方向：公司法、合同法、物權法等。

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.136

宅基地是農民的重要財產，與其切身利益密不可分。在國家住房制度不斷完善和改革的背景下，多數房產與其對應的土地使用權在市場上開始進行自由交易。受法律條款的限制，宅基地使用權目前還無法在交易市場中進行轉讓。由于農村人口不斷向城市聚集，城鄉居民交流密切，農民進城購房以及城市居民下鄉購房的現象時有發生，因此，傳統限制宅基地使用權轉讓的制度難以滿足當前的市場需求。其不僅限制了農民的融資方式，不利于市場經濟的有序發展，也與中國當前的社會結構不適應。本文通過法律途徑，對物權法下宅基地使用權的轉讓問題展開研究，旨在改革傳統的城鄉二元結構，促進國民經濟的全面發展，構建社會主義和諧社會。

一、宅基地使用權的概述

宅基地使用權的含義為農村居民依法享有其集體所有土地上建造自有房屋并占有和使用的權利。宅基地使用權包括農村及城鎮宅基地使用權兩種。其中農村宅基地使用權的主體是農村集體經濟的成員及具備相應條件的城鎮居民。城鎮宅基地使用權的主體是具有城鎮私房所有權及因條件允許可在城鎮建房的居民。部分學者認為宅基地使用權的性質實為土地使用權，因將農村宅基地使用權相關制度納入土地使用權制度中，進而無需單獨設立宅基地使用權的相關法律條款。也有部分學者認為土地使用權具有等價交換的特質，而宅基地使用權具有用益物權的法律屬性，其經濟利益與農民的切實利益緊密聯系在一起，將用益物權的法律屬性作為交易對象進行自由轉讓存在一定弊端。宅基地使用權作為我國農民群體的基本生活組成部分，應該與土地使用權區分開來，通過物權法的規范規定，使其具備明確的用益物權。

宅基地使用權具有用益物權的法律特征。宅基地使用權以憲法的形式存在且為集體所有。《土地管理法》對宅基地使用權也做出了相關規定，宅基地使用權的所有權為集體所有，宅基地上建造房屋并使用時享有獨占權。受農村土地有限性因素的影響，農村土地歸集體所有，但國家有權監督農村集體對土地的使用，并規定宅基地的數量，將宅基地作為一項有限的資源。宅基地使用權的權利屬性具有他物權的特征，在我國土地政策的基礎上形成的特有制度。宅基地使用權行使權利受限，宅基地使用權不得違背地區鄉鎮的土地使用整體規劃。根據國家《擔保法》規定，宅基地使用權屬于不得抵押的財產，農民抵押自己的宅基地應承擔法律責任。基于國家當前的法律規定，宅基地使用權的獲取需要履行相關程序，通過宅基地使用權申請、使用人同意及行政審批方可取得。

二、物權法下宅基地使用權之解讀

近年來，物權法通過不斷的完善與改革對物權的所有權、基本原則等內容進行了明確的規定，通過法律規范保護了人民的私有財產。其中對宅基地使用權進行了相關規定，明確了宅基地使用權的法律地位，使其與地役權、土地承包經營權處于同等地位。物權法中對宅基地使用權的相關規定完善了我國的法律體系，是歷史性的進步。物權法中對宅基地使用權的性質及主要內容進行了相關規定，保證宅基地使用權具有無償性和福利性等特質。并對其從私人到集體所有。從有償到無償的歷史變化表示支持。物權法中對宅基地使用權的法律規定旨在通過無償福利特性達到保護農民合法權益的目的。物權法中對宅基地使用權的獲取、轉讓、權利行使等法律規定存在一定的靈活性。由于我國各省市地區農村政策的差異性，在宅基地使用權的獲取。轉讓、權利行使方面難以作出統一規定，進而只能采取援引立法的方式進行相關規定。以保證宅基地使用權的獲取、轉讓、行使權利等功能根據地方的實際需求享有相關自治權。物權法下對宅基地使用權中變更登記、消滅等規定滿足現實要求，并與不動產物權的相關原則實現統一。物權法下的宅基地使用權變更登記制度與不動產登記制度相對接，物權法中雖未對宅基地使用權的變更登記制度進行明確規定，但根據農村社會的現實特征，設立出以登記為生效要件的法律形式。當已登記了宅基地使用權的農民需要辦理消滅或轉讓業務時，應及時進行注銷及變更登記。以達到防止產權糾紛，維護民眾交易利益的目的。宅基地使用權存在權利疊加和私權處分的因素，通過物權法對宅基地使用權進行明確規定，說明國家高度關注城鄉民生問題，以期通過法律手段激發農民的財產保護意識。

三、基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度

（一）強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用

基于物權法來構建科學合理的宅基地使用權流轉制度，通過立法手段來規范宅基地使用權的轉讓。我國控制和禁止宅基地使用權的轉讓主要為防止農民通過宅基地建造房屋轉讓來謀取利益，進而造成社會糾紛，導致混亂的局面發生。本文認為構建合理的宅基地使用權流轉制度，對宅基地使用權的轉讓措施進行明確規范，有效扼制混亂局面的發生。物權法作為我國規范財產關系的基本法律，對宅基地使用權的相關內容未作出明確規定，且相關制度還不完善，只有提高對宅基地使用權的重視程度，制定相應的法律法規才能保證提升農民經濟效益的同時促進民生穩定發展。研究宅基地使用權的相關法律法規，發現對其轉讓的明確條文規定甚少。《土地管理法》中的條例與物權法草案內容相近，對遏制農民過度占用宅基地使用權來牟取利益的條文欠缺，難以起到關鍵的制約作用。強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，需要嚴格執行申請及審批程序，貫徹落實一戶一宅的制度。符合宅基地使用權申請條件的農村居民可向集體申請，由村集體進行公示，公布期滿后且無異議者可報至鄉鎮審核，由縣市政府進行審批。農村居民在進行宅基地使用權申請過程中，相關部門需要嚴格遵守審批程序，審查申請人是否滿足宅基地使用權的申請條件。相關部門做好宅基地登記發證工作，滿足宅基地使用權規定建造的房屋，市國土資源局應該及時安排登記發證工作，確保發證到戶，促使農民的宅基地使用權有法可依。未經合法審批登記的房屋不享有法律保護的權利。為確保農民宅基地使用權的規范性，宅基地建造房屋的使用權進行變更、轉讓業務時需要進行登記，且保留地籍檔案資料，明確宅基地使用權的流向。國家土地監管部門強化立法和執法力度，針對占有宅基地使用權牟取不法利益的農民進行嚴厲處罰，以起到警示作用。當前，我國農村仍存在批少建多、住房附房擴建等不法現象，由于處罰力度不大，農民對此類不法現象不夠重視，進而造成宅基地使用權管理不到位情況頻發，對農村宅基地管理處造成負面影響。強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，嚴格執法，完善宅基地使用權的動態巡查制度，切實管理好農民的宅基地使用權，以避免土地違法行為的發生。

（二）物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓

物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓是構建合理的宅基地使用權流轉制度的重要內容。根據國家規定，非農建設用地必須為國有的要求將不再適用。我國需要打破對土地一級市場的壟斷，構建統一的城鄉土地市場，實現城鄉土地價格的同等化，通過公正公開的方式轉讓土地的使用權，進而避免城鄉割據形式的發生。宅基地屬于農村集體所有的，是農村建設用地不可缺少的組成部分，物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓有利于解決民生利益問題，對促進國民經濟的整體發展具有重要意義。基于物權法實現宅基地使用權的自由轉讓有利于增加農民的經濟收入，從立法的層面保障了農民的切實利益。物權法的明確規定也將制約宅基地使用權私下轉讓現象的發生，通過法律途徑避免不必要的法律糾紛。物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓需要納入宅基地使用權流轉制度中，并具有相關的法律屬性，才能通過法律手段保障農民的切身利益。原有物權法中的宅基地使用權流轉內容還不全面，存在價值取向矛盾，通過立法實現物權法下宅基地使用權的自由轉讓，需要監管部門的有效監督，和土地規劃的有序流轉。物權法下允許宅基地使用權的資源轉讓屬于市場化的運作內容，在宅基地使用權流轉制度中需要得以明確公示。基于交易安全的考慮，做好相關登記制度，避免宅基地使用權轉讓期間不必要的法律糾紛。農村社保制度的日益完善是促進宅基地使用權自由流轉的基礎，政府財政的支持為宅基地使用權自由轉讓提供了動力支持。充分發揮出宅基地使用權的用益物權屬性，最大程度提高農民的財產性收入。

（三）縮小城鄉間經濟結構的差距

基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度需要高度重視縮小城鄉間經濟結構差距的問題。只有打破城鄉間二元體制的限制，提高農民階層的社會地位，才能構建一個社會主義和諧社會，實現社會主義市場經濟的高速發展。基于國家的戶籍制度的改革，農民進城就業和遷移進城居住的條件得以放寬，獲得城市戶口的難度降低，城鄉居民的交流日益密切。但由于城市居民購買農村住宅受限，造成單向流動情況發生，導致農村人才不斷流失，進而抑制了農村經濟的整體發展。近年來，城市化進程不斷加快，農村人口不斷向城市集中，只有放寬農民出售農村住宅權限，才能實現城鄉經濟的協調發展。基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度需要提高對三農問題的重視程度，將農民從土地耕作勞動中解放出來，提高農村土地的價值，才能促進農村經濟的發展。建設社會主義新農村，通過物權法實現宅基地使用權的自由轉讓，允許城市居民到農村購買宅基地并建房居住，形成新型的消費群體，達到帶動農村經濟文化發展的目的。物權法下宅基地使用權的轉讓有利于促使城市居民對農民產生正面影響，將先進的技術和充足的資金帶到農村，對農村經濟全面發展具有積極的促進作用。

四、結語

宅基地使用權的適度轉讓滿足市場經濟的客觀要求，有利于促進農村經濟的全面發展，應該受到國家的廣泛關注。宅基地使用權具有用益物權的法律屬性，通過物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度，強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，在物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓，達到縮小城鄉間經濟結構差距的目的。在加快城市化進程的背景下，明確物權法中對宅基地使用權的相關規定，實現土地利益的公平分配，發揮土地制度改革的重要價值。

參考文獻： 

[1]牟玥.中國物權法的制度結構分析——從繼承角度淺論宅基地使用權的流轉.法制與社會.2011（1）. 

[2]李彥芳.對我國農村宅基地使用權轉讓模式的立法構想——對解決《物權法》遺留問題的建議.河海大學學報（哲學社會科學版）.2010，12（1）. 

[3]鐘三宇.困境與革新：宅基地使用權抵押融資的法律思考——以宅基地使用權的物權屬性為視角.西南民族大學學報.2014（11）. 

[4]梁琳.我國宅基地使用權流轉制度研究.青海社會科學.2012（5）.