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篇(1)

二手房購房定金協(xié)議合同

甲、乙雙方本著自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方預(yù)訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達成如下協(xié)議：

第一條預(yù)訂房屋

1.該房屋坐落：________市________區(qū)________路_________號__________室

(產(chǎn)權(quán)證號：_____________________)

建筑面積：__________平方米，產(chǎn)權(quán)人：___________

2.產(chǎn)權(quán)及限制狀況：

(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________

(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________

第二條預(yù)訂條件

1.房屋總價：____________人民幣_________________元;2.付款方式：______________;

3.交房日期：_____________;4.戶口遷移：________________;

第三條預(yù)訂期限

預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起__________天。

乙方應(yīng)于___________年______月_____日之前到甲方營業(yè)場所(本市__________區(qū)__________路________號)與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《XX市房屋買賣合同》。

第四條意向金條款

l、乙方同意簽署本協(xié)議時。

向甲方支付意向金人民幣______________元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔保。

在乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《XX市房屋買賣合同》后，該意向金轉(zhuǎn)為乙方購房款的一部分;

2、在本協(xié)議第三條規(guī)定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本條第3款規(guī)定的情形外，乙方拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買賣合同》的，甲方有權(quán)沒收乙方交付的意向金;房屋產(chǎn)權(quán)人(包括共有人)拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與乙方簽署《XX市商品房買賣合同》，或者由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對乙方購房決定產(chǎn)生影響的重要事實、導(dǎo)致乙方不能或不愿意購買該房屋的，甲方愿意向乙方承擔雙倍返還意向金的賠償責(zé)任。

3、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《XX市房屋買賣合同》的，甲方應(yīng)承擔全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：(1)乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《XX市房屋買賣合同》時，就本協(xié)議第二條預(yù)訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達一致的;(2)本協(xié)議簽署后《XX市房屋買賣合同》簽署前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第五條生效及其他

本協(xié)議一式_________份。

甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。

甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________

經(jīng)紀人(簽章)：__________________

日期：____________日期：_____________

有關(guān)二手房購房定金協(xié)議

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。

甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)..

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。

甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

時 間：

二手房購房定金合同樣本

甲方：

乙方：

1.甲方的房屋座落在XX區(qū)XX路X弄X號X室，建筑面積X平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為￥460000元(大寫：人民幣肆拾陸萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫：人民幣壹萬元正)于定金協(xié)議簽定當天支付，定金支付后本協(xié)議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同，同時支付首期房款￥X 元(大寫：人民幣 X )第二期房款為X元(大寫：人民幣 X )于X 前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理，一月內(nèi)辦理完畢。

超出時間視為乙方違約，定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決。

甲方： 乙方：

地址：

身份證號碼：

篇(2)

二手房購房定金合同閱讀

甲方：(賣方)

乙方 ：( 預(yù)購方 )

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方預(yù)訂的房屋位于鹽城市 區(qū) ，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：)，該房屋建筑面積為： 　平方米，產(chǎn)權(quán)人： 　。

第二條：乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣

元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣 元。甲乙雙方一致同意乙方先支付 %的房屋首付款，其余的房款通過銀行以按揭貸款的方式一次性支付。(以雙方簽訂房屋買賣協(xié)議為準)

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付 萬元的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。甲方在收取定金后，應(yīng)當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權(quán)解除本認購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。

第四條：甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 天，乙方于200 年 月 日前到 與甲方簽訂《房屋買賣合同》。

第五條：在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第六條、第七條約定的情形外，甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第六條：有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。

第七條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。

第八條：本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。 、

甲方：(簽章) 乙方：(簽章)

身份證號碼: 　 身份證號碼：

地址 : 地址：

二手房購房定金協(xié)議

甲方(出售方)：

乙方(買受方)：

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價格為 萬元 ,甲方收取乙方定金 元。

二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。

三、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同并進行交易，簽定與交易地點為 ，甲乙雙方如不按時簽定正式買賣合同并進行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

四、違約責(zé)任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號碼： 身份證號碼：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

二手房購房定金合同參考

甲方：(賣方)：_____________________________________________________

住所：_________________________________________郵編：______________

法定代表人：________________________聯(lián)系電話：___________________

委托機構(gòu)：_____________________________________________

住所：______________________________________郵編：______________

法定代表人：___________________聯(lián)系電話：______________________

乙方(預(yù)購方)：_____________________________________________________

住所：__________________________________________郵編：_____________

證件名稱：______________證號：______________聯(lián)系電話：______________

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《_____________》商品宜，訂立本合同。

第一條乙方預(yù)訂____________________《____________》____________幢____________層____________室(以下簡稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(證書號：________________)，并經(jīng)_____________測繪機構(gòu)實測，該房屋建筑面積為___________平方米。該房屋定于_______年_______月_______日交付。

〖第一┆整理該文章，版權(quán)歸原作者、原出處所有。〗

第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣______________________________元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣______________________________元，乙方采取________________方式。

第三條乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣__________________元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。

第四條甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為______天，乙方于______年______月______日前到___________________________________________與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。

第五條甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。

第六條在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第七條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;

2、甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第八條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實的。

第九條本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份，

篇(3)

逾期支付房款引起的糾紛。當買家逾期支付房款時，賣家除可以要求買家繼續(xù)付款之外，還可以要求買家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金；還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子。買家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買家仍然要承擔逾期付款的違約責(zé)任。

逾期交付房屋引起的糾紛。賣家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當?shù)睦碛桑热缳I家未按時付款，否則要對買家承擔違約責(zé)任。

逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛。賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣家不辦過戶手續(xù)。這時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早，同時為避免賣家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進行保全。

要求返還定金引起的糾紛。按定金的性質(zhì)可以分為立約定金、違約定金等，約定哪種定金關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定的。

因中介行為引起的糾紛。比如賣家或買家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。再如中介公司在進行居間和時，因不規(guī)范、不盡責(zé)而造成的糾紛。

要求解除房屋買賣合同，或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛。要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責(zé)任。

因房屋質(zhì)量引起的糾紛。由于賣家交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到買家索賠或要求解除合同。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果賣家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔賠償責(zé)任，如果賣家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知買家，那賣家就不承擔責(zé)任了。

篇(4)

假借款，真買賣，過戶成心病

1999年計劃購房的林某在報紙上看到一則售房廣告，便與擬出售房屋的房主趙某聯(lián)系。趙某稱，房子是其從單位購得的央產(chǎn)房，當時不能馬上辦理過戶手續(xù)，但國家馬上要出臺央產(chǎn)房買賣的政策，屆時房屋就可交易過戶。由于房屋位置、價格都很理想，林某決定買下該房屋。為了規(guī)避當時房屋不允許買賣的規(guī)定，雙方簽訂了一份名為借款合同實為房屋買賣的合同，約定不論房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)何時完成，雙方均同意以借款期限屆滿之日為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓日期。林某有權(quán)進行裝修。林某借給趙某的款項為購房款，不論房屋實際價值的高低，均以該款項為購房的全部款項，雙方不得再向?qū)Ψ剿饕顑r。簽訂合同后，趙某將房屋的鑰匙、房產(chǎn)證都交給了林某，林某也將名為出借款項實為購房款支付給了趙某。

后國家出臺了央產(chǎn)房上市交易的相關(guān)規(guī)定，允許進行房屋交易過戶，然而趙某拒絕為林某辦理房屋過戶手續(xù)。無奈之下，林某到法院，要求趙某配合辦理房屋過戶手續(xù)。庭審中，趙某抗辯稱雙方簽訂的合同為借款合同，雙方為借款關(guān)系非房屋買賣關(guān)系，所以僅同意返還林某借給他的款項，而不同意將房屋過戶給林某。

法院審理后認為，雙方簽訂的合同雖然名為借款合同，但從內(nèi)容看實際為具有借款內(nèi)容的房屋買賣合同，即雙方在合同中約定把借款當作購房款，故法院認定雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系。經(jīng)過法院查證，訴爭房屋現(xiàn)在具備上市交易條件，房屋原產(chǎn)權(quán)單位對房屋上市交易無限制性規(guī)定，該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。最終，法院判決趙某配合林某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋歸林某所有。

【法官提示】

本案中，趙某以雙方簽訂的合同為借款合同為由，拒絕為林某過戶長達十余年，房屋過戶的問題已經(jīng)成了林某的心病。實踐中，由于房屋價格上漲過快，房屋出售方反悔拒絕出售房屋、不予辦理房屋過戶引發(fā)的訴訟案件屢見不鮮。房屋價格存在市場波動，買賣雙方在訂立合同時要充分考慮房價波動因素，一旦訂立了合同，因為房屋價格上漲或者下跌而反悔均屬于違約，均要承擔相應(yīng)的責(zé)任。一方面，雙方在訂立合同時要明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，對合同條款進行全面審核，對中介提供的格式文本的合同要仔細閱讀，避免遺漏；另一方面，雙方要遵守合同約定，履行各自的義務(wù)，遇到對方未能及時按照合同履行的情況，要督促對方及時履行合同，同時，要有證據(jù)留存意識，保存好相應(yīng)的合同、付款、房屋交割以及雙方溝通協(xié)商等證據(jù)，一旦發(fā)生爭議才能保護自己的權(quán)利，必要時及時通過訴訟手段維護權(quán)利。

房子不許賣，買賣雙方都著急

劉某為改善居住條件，準備將自己原有房屋出售，置換新的房屋。張某則為子女就近上學(xué)，準備在學(xué)校附近購置房屋。雙方經(jīng)過中介介紹，很快達成房屋買賣協(xié)議，張某向劉某支付了7萬元定金。然而在辦理相關(guān)手續(xù)中，劉某得知，自己的房屋屬于央產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟適用住房，按照現(xiàn)有規(guī)定不得上市交易。劉某將這一情況告知張某，表示同意將定金退還，解除雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議。張某表示雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中，劉某承諾2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》，現(xiàn)在劉某的行為構(gòu)成了違約，不僅要求劉某退還定金，還要求賠償相應(yīng)損失。雙方未能協(xié)商一致，張某將劉某訴至法院，要求劉某返還定金7萬元并支付違約金50余萬元。

庭審中，劉某表示自己出售房屋時對房屋不能上市交易的情況不知情，現(xiàn)在同意返還定金7萬元并給予張某適當補償，但張某主張的違約金數(shù)額過高，要求法院予以酌減。法院經(jīng)審理后認為，劉某是房屋所有權(quán)人，未就房屋是否能夠?qū)ν馍鲜薪灰走M行充分核實的情況下，即與張某簽訂房屋買賣協(xié)議，并承諾于2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》。現(xiàn)因房屋不符合對外出售政策導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議因?qū)嵸|(zhì)上無法繼續(xù)履行而解除，劉某的行為已構(gòu)成違約。

同時，張某作為購買方，其在購買房屋時已經(jīng)知曉房屋性質(zhì)系央產(chǎn)房，應(yīng)充分認識到央產(chǎn)房交易過程中可能存在的風(fēng)險，并盡到充分審查之義務(wù)。在未向有關(guān)部門核實的情況下，僅依據(jù)劉某單方陳述即相信房屋能夠?qū)ν獬鍪垡啻嬖诓划敗Ｍ瑫r，劉某主張違約金過高要求調(diào)整，法院結(jié)合其違約程度大小以及張某實際損失情況，對違約金予以相應(yīng)調(diào)整。最終，法院判決劉某返還張某定金七萬元并給付張某違約金三萬元。

【法官提示】

房屋買賣活動中，除了要遵守國家法律的規(guī)定，也要受到國家政策的調(diào)整，如限購政策、央產(chǎn)房的上市交易條件等。實踐中，對房屋產(chǎn)權(quán)及性質(zhì)沒有核實清楚即進行房屋買賣，事后房屋由于不允許上市交易導(dǎo)致合同解除所引發(fā)的爭議也比較常見。央產(chǎn)房由于其產(chǎn)權(quán)的特殊性往往受到較多的出售限制，同時，經(jīng)濟適用房以及按照經(jīng)濟適用房管理性質(zhì)的房屋在買賣過程中也有不用于一般商品房的特殊規(guī)定。因此在房屋交易的過程中，雙方都要向有關(guān)部門就房屋產(chǎn)權(quán)和性質(zhì)進行充分核實，確認房屋是否允許上市交易，有時還需要向原產(chǎn)權(quán)單位核實，有無其他上市交易的限制條件，不能僅通過中介介紹或?qū)Ψ降某兄Z，就輕率認為房屋能可以出售。否則，即使由于政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行而解除，違約方也要承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。

戶口遷不走，買房人要退房

2014年，李某將其位于海淀區(qū)的一套房屋出售給孟某，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，就房款金額、支付方式、支付時間、辦理過戶手續(xù)時間等均進行了約定。同時，由于李某之子的戶口落戶在該房屋內(nèi)，雙方簽訂了補充協(xié)議，約定李某應(yīng)在涉案房屋過戶之前轉(zhuǎn)移所有已落戶口。后孟某依約支付了10萬元定金，李某也準備到派出所辦理兒子的戶口遷移事宜。然而李某的戶口所在地的派出所卻告知李某其子超過法定婚齡，不接收其子戶口遷入，李某及其子沒有其他住房，李某之子的戶口也沒有其他接受地，導(dǎo)致李某之子的戶口無法遷出。在得知這一消息后，孟某拒絕向李某支付剩余購房款，要求解除《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，并要求李某盡快退還定金并支付居間服務(wù)費及違約金。李某則認為雙方約定在過戶之前轉(zhuǎn)移所有已落戶口，對于遷戶口的事情還在想辦法，同時，即使不能遷移戶口，也不影響房屋的買賣，孟某停止支付購房款并要求解除合同是孟某存在違約，李某同意解除合同，但要求孟某支付違約金。后雙方均到法院提訟。法院審理后認為，李某之子戶口無法遷出雖然是因為國家戶籍政策導(dǎo)致，但李某應(yīng)該在了解戶口能否遷出的相關(guān)政策后再行與孟某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議。現(xiàn)在李某之子的戶口無法遷出，李某的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。鑒于雙方未就遷移戶口的違約責(zé)任作出明確約定，法院最終判決解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，并判決李某返還孟某定金10萬元、給付孟某居間服務(wù)費5萬余元。

【法官提示】

篇(5)

條款一：本協(xié)議簽訂后，乙方(購房者，下文同)到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。

稱霸原因　該條款不區(qū)分具體情況，將不能簽約的責(zé)任全部推給了購房者。

律師解霸最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”根據(jù)《擔保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

條款二：出賣人為本項目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料包括建筑模型，僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買賣合同》及本補充協(xié)議為準。

稱霸原因　該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便。

律師解霸　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。”

條款三：若乙方違反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)對乙方欲購之商品房另行出售。乙方所付定金不予返還。

稱霸原因　該條款加重了購房者責(zé)任，單方擴大了售房者解除合同的權(quán)利，侵害了購房者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

律師解霸　在合同約定解除的情況下，當事人協(xié)商一致或約定的合同解除條件成就時，可以解除合同，否則任何一方不得擅自變更或者解除。《經(jīng)濟合同法》第27條規(guī)定：“變更或解除經(jīng)濟合同的通知，應(yīng)當采取書面形式(包括文書、電報等)。協(xié)議未達成之前，原經(jīng)濟合同仍然有效。”在商品房買賣中，如果買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進行催告。買受人在催告以后還有3個月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。

條款四：采用商業(yè)貸款的買受人同意委托出賣人或出賣人指定的機構(gòu)辦理所購房屋權(quán)屬證書，并在房屋交付時提交辦理房屋權(quán)屬證書所需證件及相關(guān)材料……并繳納與辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項稅費及委托代辦費，每延期提交一日，買受人應(yīng)按照房價款總額的萬分之一向出賣人支付違約金；出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費及代辦費且買受人收齊全部所需資料之日起，十八個月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，每延期一日。買受人有權(quán)按照房價款總額的萬分之一向出賣人收取違約金。買受人承諾在出賣人辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十日內(nèi)完成抵押登記并繳納相關(guān)費用，若買受人未能在約定時間內(nèi)完成抵押登記，每延期一日，買受人應(yīng)按照房價款總額的萬分之一向出賣人支付違約金，同時出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接交押給銀行并解除對買受人承擔的擔保責(zé)任。

稱霸原因　開發(fā)商向購房者收取委托房產(chǎn)證代辦費加重丁購房者的義務(wù)，并且缺乏相關(guān)依據(jù)；18個月的產(chǎn)權(quán)證辦理時間過長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。

律師懈霸　按揭購房是購房者和開發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式，開發(fā)商承擔階段性擔保責(zé)任是應(yīng)該的，購房者不應(yīng)為此再支付相應(yīng)代價。

條款五：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人；買賣雙方同意下列項目權(quán)益屬于賣力：會所、小區(qū)停車位、泳池、屋頂和外墻面廣告權(quán)、各類球場等休閑娛樂設(shè)施，及其它賣方投資建造的經(jīng)營性房在住宅區(qū)安裝廣告牌問題。如果購房者利開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌時就可以不經(jīng)過業(yè)主委員會同意，并且所收取的廣告費全部歸開發(fā)商所有。如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商想在屋頂或其它的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。

條款六：(有中介參與購房行為的情況)如果委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費用2萬元。在合同履行期間，委托人與房產(chǎn)賣方達成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，如果賣方違約，委托人同意降賣方賠償?shù)亩ń鸬?0％支付給中介，作為小介之服務(wù)費。

稱霸原因　此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司無論居間是否成功，均居于可以取得報酬的有利地位。

律師解霸　適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙力而不包括中介公司。中介公司對違約方進行處罰、將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。

條款七：如果業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對業(yè)主扣留或沒收工具。

稱霸原因　這一規(guī)定是物業(yè)管理公司對他人財產(chǎn)的侵犯。

律師解霸　業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司對業(yè)主的財產(chǎn)沒有處罰權(quán)。

條款八：如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改。如果業(yè)主逾期不整改，物業(yè)公司有權(quán)強制整改，包括采取停水、停電、停氣等強制措施。

稱霸原因　該條款屬于物業(yè)公司無依據(jù)單方制定的規(guī)則。

律師解霸　業(yè)主在使用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)利停水、停電、停氣。如果物業(yè)公司采取停水、停電、停氣的舉措，業(yè)主可以物業(yè)管理公司。

條款九：業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、則產(chǎn)保管及保險關(guān)系。

篇(6)

定金協(xié)議要謹慎

買賣二手房通常委托房產(chǎn)中介操作,其間會有大量協(xié)議、格式合同需要簽署。由于條款復(fù)雜、專業(yè)程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協(xié)議”一旦發(fā)生違約,一方可被強制要求繼續(xù)履行合同,或承擔定金損失外和對方的其他損失,如房價波動產(chǎn)生的全部差價損失。因此,在定金協(xié)議中可寫明如雙方就購房合同協(xié)商不成,賣方必須向買方退還定金,這項可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉(zhuǎn)交。如是代收,則中介公司應(yīng)出具賣方委托書;如是轉(zhuǎn)交,要在定金協(xié)議中約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按時轉(zhuǎn)交的承擔違約責(zé)任等。

避免簽陰陽合同

不少買房者為了規(guī)避稅收,降低房屋買賣成本,會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價格低的合同用于辦理房屋過戶手續(xù),實際執(zhí)行價位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實際成交價履約,地稅局也明令規(guī)定此行為最高可罰款5倍。

另外,在簽訂二手房合同前,要核實房屋產(chǎn)權(quán)人是否都同意出售房屋,房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實等。不要只看總價,還要看單價。有的二手房總價很便宜,但由于房齡長、面積小、得房率低等因素,每平米單價并不低。合同中要特別注意各種稅費和其他費用的分攤方式,違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜,約定“解決爭議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。

受限房屋不能買

受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉(zhuǎn)讓條件的市政配套商品房,主要是動遷安置房;二是處于司法查封狀態(tài)的房屋;三是存在法律糾紛及產(chǎn)權(quán)人不明晰的房屋。以限售房為例,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi),不得轉(zhuǎn)讓。即使買方已實際入住,房地產(chǎn)登記部門也不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶。因此,要掌握三個原則:一是只有動遷或預(yù)購協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋不買;二是有產(chǎn)權(quán)證的房屋要審核是否有“5年內(nèi)限制交易”的條款;三是對價格明顯低于周邊房價房屋及新的動遷小區(qū)的房屋更要謹慎購買。

采用資金銀行托管模式

在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設(shè)的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設(shè)買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對資金進行凍結(jié),其他人員均不得動用,最后根據(jù)買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。

合理確定購房起始時間

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,個人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營業(yè)稅。個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準。通常買賣合同簽訂時間要早于房地產(chǎn)證制作完成時間。假設(shè)賣方購房超過5年,但房產(chǎn)登記時間不足5年,可到房產(chǎn)登記部門經(jīng)確認后,將簽訂合同日期變成房產(chǎn)證上的“注明的日期”,從而節(jié)省原先需要繳納的5%營業(yè)稅。

篇(7)

Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.

關(guān)鍵詞：商品房認購書；商品房預(yù)售合同；商品房買賣合同

Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading

1商品房買賣中的合同

1.1商品房認購書的基本內(nèi)容

1.1.1商品房認購書的概念在商品房買賣過程當中，開發(fā)商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔義務(wù)的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。

1.1.2商品房認購書的特征商品房買賣認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。

1.1.3商品房認購書的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”[2]該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

1.2商品房預(yù)售合同

1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。[3]

1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現(xiàn)實存在的物，而是將來的物，商品房預(yù)售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購人）承受的風(fēng)險將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過度投機、欺詐等違法行為。

1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國，商品房預(yù)售是被許可的，但對商品房預(yù)售行為進行了特別規(guī)制進行較強的國家干預(yù)。規(guī)定了專門的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]

1.3商品房買賣合同

1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

1.3.2商品房買賣合同的法律規(guī)定買賣合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復(fù)雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進行補充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。

2商品房買賣中的合同之間的關(guān)系

2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產(chǎn)為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)是對等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權(quán)利，賣方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書。

2.2商品房買賣中合同的區(qū)別

2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認購書是商品房預(yù)售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關(guān)事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。

2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預(yù)售合同出賣方還必須提供預(yù)售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現(xiàn)售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認購書不同于房屋預(yù)售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認購物業(yè)的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規(guī)定。

2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關(guān)機關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進行預(yù)售登記，以保護買受人的優(yōu)先購買權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即使房屋已實際交付也不行。

2.2.5法律后果不同認購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認購書雙方當事人的義務(wù)是盡最大誠信進行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經(jīng)誠信履行了認購書的義務(wù)。

當事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護買受方的權(quán)利，我國《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責(zé)任。

3簽訂合同時的風(fēng)險防范

3.1簽合同時要注意的共同事項

3.1.1審查賣方的資質(zhì)證書房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質(zhì)證書，以確定賣方有出售房屋的資格。

3.1.2將賣方宣傳的優(yōu)惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會使出渾身解數(shù)進行宣傳，如“優(yōu)惠價格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現(xiàn)。購房者應(yīng)當為防止口說無憑或者對方無法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現(xiàn)的后果。

3.2不同合同的風(fēng)險防范

3.2.1防止被商品房認購書套牢的防范①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權(quán)放棄認購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的幾日內(nèi)將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當事人以定金形式擔保債務(wù)未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發(fā)現(xiàn)問題時，面臨簽約后的風(fēng)險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。

3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開發(fā)商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購房合同無效。對該證的審查是預(yù)防購房風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對開發(fā)商“一房二賣”行為的風(fēng)險防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過很長一段時間，如果房地產(chǎn)價格暴漲，開發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險，購房者可以在合同中與開發(fā)商約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]

3.2.3現(xiàn)房買賣合同履行中的風(fēng)險防范現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售商品房買賣合同的不同之處是一個是現(xiàn)房一個是期房，所以，買賣現(xiàn)房合同時不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項，還應(yīng)當注意其他的一些事項：①對《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權(quán)拒絕開發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發(fā)商對房屋進行共同驗收。如果發(fā)現(xiàn)問題存在應(yīng)暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發(fā)商進行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當讓開發(fā)商進行書面確認質(zhì)量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過程中的風(fēng)險防范。購房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對應(yīng)，交付房屋后開發(fā)商的義務(wù)并沒有履行完畢，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購房者對辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻：

[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.

[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.