序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇公司泡沫研究報告范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

夫妻車禍身亡，分紅險交過3萬元，身故賠償金只有3.1萬元

金融證券業最近似乎驚雷不斷：10家券商將在年底破產的黑色預測言猶在耳，保險學者日前對中國官方公布的人均保費支出，即保險密度存在43%泡沫的報告又讓保險業驚出一身冷汗。

國內保險密度43％是泡沫

中央財經大學保險系主任郝演蘇教授在10月13日公布的一項研究報告顯示，按照官方目前的統計方式，由每年人身保險全年保費收入除以每年年底之全國人口數而得出的保險密度存在43%的泡沫。

“保險密度是衡量國民保險質量和程度的重要指標，這么大的偏差將嚴重誤導政府部門制定保險業相關的政策措施。”郝演蘇對此表現憂慮。

他在研究了2003年官方公布的保險業統計數字后發現，2003年我國人身保險保費收入3011億元，而其中分紅保險占人身保險費收入的55.48%.另外2003年還有約94億元的萬能壽險和投資連結保險產品的保費收入。

“人均保險密度應該真實地反映老百姓受商業保險保障的情況。而投資儲蓄型保險保障功能極低，應該從計算數字中剔除。”按照他的計算方式，中國保監會公布的2003年中國人身保險對應的保險密度約為224元，而剔出投資、儲蓄等非風險型保費收入后真實的人身保險密度約為127.68元，這之間有43％左右的“泡沫”嫌疑。

分紅險保障功能幾乎等于零

不久前，一對夫妻不幸同時遭遇車禍身亡，留下一未成年的女兒。親戚幫忙向保險公司申請賠付金時，卻失望地發現該夫妻生前買的是一種分紅儲蓄保險，交過3萬元，身故賠付金只有3.1萬元。

在國內，成千上萬的人鐘情于這樣的儲蓄型保險，分紅保險幾乎支起人壽保險業務的半壁江山。很多對保險還很懵懂的消費者，在業務員“既儲蓄又有分紅還能保險”的推銷下購買了大量這樣的保險，而其實，大多數分紅儲蓄型保險提供的保險保障非常之低。

郝教授指出，像這種保障功能幾乎為零的保險其實在國外根本不能計入保費收入，而是叫做托管資金。像中國人壽等海外上市的保險公司其向海外提交的保費收入數字是和國內完全不同的。

正是分紅保險熱銷帶來的令人咋舌的業績，讓很多保險公司亢奮不已，更加賣力地去開發同類產品，甚至忽視了真正起到保險保障功能的壽險、健康險等傳統型產品。

中國人壽：統計方式導致數據差異

篇(2)

摩根士丹利

最近關于摩根士丹利的爭議和它內部的爭議成為了熱點話題。不過，從國際投行人士的眼光來看，即使是它的競爭者，都在為它的命運多舛而扼腕嘆息。在堅持“中國墻”方面，它做的也是最好的，這也是老摩根立下的鐵律：不論什么時候，研究都要獨立。

最近一個月，摩根士丹利高層動蕩，并沒有影響到研究隊伍的工作熱情。首先，還是關注他們最擅長的方面：國際經濟和資本流動。他們繼續關注全球經濟發展的失衡問題，并認為，“對于表面看來穩定的全球經濟而言，我們很容易忽略了隱藏其下的洶涌暗流”。摩根士丹利全球首席經濟學家史蒂芬?羅奇認為中國經濟的增長勢頭依舊，并且認為這導致了國際市場忽視了中國經濟減速的可能。

以謝國忠為代表的摩根士丹利亞太地區研究部在準確預測了中國的房地產泡沫之后，現在已經開始重點關注泡沫將給中國的生產和美國的消費帶來什么樣的沖擊。并堅持認為，目前中國以警告為主的政策只會推后“最后算賬”的時間，并不會從根本上解決城市地區的房地產泡沫。他們目前的結論是：在今年下半年房地產泡沫萎縮并伴隨局部崩盤之后，石油價格將會下降，全球經濟增長將在2006年同步放緩。

高 盛

大中華區的經濟學家隊伍重點關注中國的財政政策和稅收的改革。他們認為，在本輪經濟周期中，與過去相比，財政政策會比貨幣政策更有反周期操作價值；自從1996年以來，稅收收入占GDP的百分比快速上升，這表明稅收管理得到了很大改善，但是很可能加大了國內公司的負擔；稅收收入的強勁增長使得中國政府部門有機會抓緊時間進行長期停滯的稅收體制改革，包括以下方面：統一國內企業和國外企業的所得稅、將增值稅的征收從以生產為基礎轉移到以消費為基礎并通過改革增值稅來減少固定資產投資；稅收改革很可能會成為政策組合的一部分，用來再平衡進出口貿易的過熱和國內需求，同時可以減少人民幣升值對經濟增長的沖擊。

瑞士銀行

以安德森為代表的亞太區經濟學家隊伍認為中國對固定資產投資的統計有失公允，建議市場關注中國的信貸、房地產建設、工業生產和貿易等方面的增長。同時，他們認為中國對外貿易出口的增長并不是因為紡織品出口的增長，因為其所占中國貿易總額和增量比重均比較小。

瑞士信貸第一波士頓

亞太地區的研究部門發表報告認為，照目前的趨勢發展下去，在2008年北京奧運會的時候，中國的外匯儲備可能會超過1萬億美元。并認為由國家外匯管理局引導的高度集中的資本流動將會影響世界金融市場，并將中國持有的巨額美元資產稱為“中國美元”，意在與石油美元和日本美元類似。并認為，即使人民幣和美元真的脫鉤，為了創造更多的就業機會和促進出口，人民幣仍會繼續被低估。

他們認為，短期內，中國美元可能會導致原材料價格上漲。最后，他們預測，中國的勞動力供給將在2017年到達頂峰，到那時中國可能會失去繼續保持低匯率的興趣。這種資金再循環的游戲在亞洲可能就玩不下去了，如果不采取預防措施的話，到時可能對美國債券市場和美元帶來大麻煩。

德意志銀行

篇(3)

2010年，洋河股份無論是在資本市場還是銷售市場，都給白酒行業帶來了強烈的沖擊。一年間，洋河股價從上市時的87元沖到最高時的283.8元，成為A股的明星。同時，在銷售方面攻城略地，2010年回籠資金超過1億元的省外區域市場，達到了13個。

作為A股第一高價股，洋河股份的股價自2010年11月23日創出283元天價后，開始掉頭向下，最低跌至200元以下，并于2011年1月10日出現第一個跌停，當日機構大量沽售籌碼。

股價向下的背后，是市場對洋河股份的質疑：作為兩市第一高價股，2011年洋河股份還能否保持每年60%以上的高速增幅？大規模的全國市場擴張，洋河本身的基酒能否保證產品品質的如一？作為二線白酒品牌，洋河股份還有什么能夠拿來俘獲市場？市場甚至擔心，洋河股份會步秦池之后，幾年后歸于“曇花一現”。

激進的洋河

從2005年開始，洋河已經連續六年保持銷售額60%的平均增幅，經銷商遍及全國70%的地級市，其推行的深度營銷模式，讓不少白酒企業恐慌。

國內某知名品牌白酒生產廠家的高層對記者表示，該公司所產白酒“連續三年在華東市場的銷售額沒有增長，被洋河擠占了”。為此，2010年底，該公司特別成立了華東營銷中心，以應對洋河、金種子酒的營銷沖擊。類似的效仿者還包括瀘州老窖（000568.SZ）、山西汾酒（600809.SH）等。

海通證券的一位行業分析師告訴《財經國家周刊》記者，洋河模式沖擊最大的是五糧液、瀘州老窖等濃香型白酒，對貴州茅臺（600519.SH）等醬香型白酒影響較小。

洋河在資本市場異軍突起，2010年的最高市值達到1277億元，直逼茅臺和五糧液。

2011年1月20日，湘財證券的一份研究報告認為，洋河將雙溝酒業剩余股權全部收購后，將享受未來整合雙溝的全部收益，對公司構成實質性利好，給予未來12個月330元的目標價。

330元的目標價位并不是最高的，申銀萬國分析師給出的洋河目標價是350元。

記者查閱的資料顯示，湘財證券從2010年3月份開始陸續發表了13篇洋河股份的研究報告，申銀萬國的報告超過14篇，國泰君安7篇。其他的包括國金、中信、招商證券等，一共92篇。

隨著研究報告的密集，洋河股價一路上揚，從2010年3月29日的108元沖高到11月23日的283.80元，成為兩市第一高價股。

洋河在資本市場的發力，似乎顯示這樣一個邏輯：業績高增長，券商研究報告密集，吸引機構投資者，股價一路攀升。

但隨著2010年11月8日“小非”解禁，一些投資者擔心，洋河股份會否復制中國船舶(600150.SH)的走勢？在2007年的牛市中，中國船舶從最高的300元跌到最低的30.58元，成為股價泡沫的典型代表。

2010年11月22日，在收獲兩個漲停板后，洋河的走勢出現分歧。綜藝投資選擇了離場，匯添富基金以及廣發系基金悄然減倉。

上海的一位基金經理對《財經國家周刊》記者表示，他所在的公司也從二級市場減持了部分洋河股份的股票，將資金用于其他行業的配置。

2011年1月10日，洋河股份出現首次跌停，三天之內其股價下跌了15%，跌破200元大關。

基酒之謎

深圳的一位酒業分析師告訴記者，洋河股份在銷量直線上升的同時，基酒沒有完全的保障，需要外地購酒。

當年山東秦池酒業曾入川大批購酒，終因為外購酒量巨大，影響產品品質，成為白酒行業中的過眼云煙。

記者查閱的相關資料顯示，洋河股份每年耗費幾千萬資金從外地購買基酒，2009年僅從五糧液購買基酒就耗資5850萬元。

1月17日，洋河董事長楊廷棟接受《財經國家周刊》記者采訪時承認，“市場上已經有說法，洋河是第二個秦池，看上去有點像，都是廣告做得很大。”

楊廷棟告訴記者，洋河股份確實有部分外購基酒，但這是勾兌的需要，這是洋河的特點決定的。

一位洋河內部人士說，外購基酒的比例不高，不會起到決定作用。但當記者詢問具體的比例時，他以商業機密為由婉拒透露。

白酒業內，茅臺的基酒產能是1萬多噸，五糧液的一級基酒產量為2萬噸左右，這些都是公開的秘密。

在洋河，基酒數量和外購基酒的數量是個保密數字。記者此前采訪多位走訪過洋河的機構分析師，均表示不清楚洋河的具體基酒產量。

在記者采訪洋河時，董事長楊廷棟表示，洋河是整個白酒行業當年基酒產量先突破一萬噸的企業之一，在行業不景氣、發展最困難的時候也沒有壓縮生產，當然，公司基酒生產能力也在不斷擴大，技改項目在上市之前已經投資。

記者了解到，洋河股份上市募集資金項目完成后，公司總共可增加3萬噸左右的基酒產能。

但外界依然存疑，如果按照每年銷售量60%的增長，目前洋河的基酒已經遠遠無法滿足企業營銷擴張的需要。

同時，按照傳統濃香型白酒的工藝，釀制好酒是靠“千年酒窖萬年糟”，對于新投產的酒窖，沒有幾年的微生物積淀，好酒的比例很低。

洋河的一位內部人士說，洋河有自己的窖泥“老熟”技術和專門的窖泥生產車間。可以在短時間內，獲得較高比例的良好基酒。

營銷至上

上述酒業分析師認為，茅臺和五糧液的成功是憑借資源的稀缺性，洋河的成功靠的是營銷創新。

他指出，洋河采用了啤酒模式的現場營銷，在酒店、飯店直接面對消費者。同時洋河對現場營銷人員的促銷返點較高，促銷力度很大，這在以往白酒行業是沒有的。

傳統的白酒營銷，基于“好酒不怕巷子深”，通過經銷商分級銷售，“不會直接面對消費者。”

盡管洋河也是通過經銷商渠道銷售，但經銷商的作用只是現金流和物流兩個功能。據悉，洋河產品每到一地，公司都會派出專門人員幫助經銷商進行市場營銷，包括占據當地的高檔酒店，在酒店進行現場促銷等等。

“洋河甚至和酒店簽訂排他協議，增加其他白酒的進入門檻。”上述分析師表示，洋河的這種創新營銷，已經開始讓一些一線白酒感到很大的壓力。

而同樣跟隨洋河采用深度營銷的古井貢酒（000596.SZ），2010年預計業績同比增長100%。

記者在洋河股份了解到，目前省外市場回籠資金超過1億元的已經有13個省市，比原先計劃增加了10個省市。銷售收入超1億元的省市在2009年只有4個，為江蘇、上海、湖南、山東。而2010年新增加的省市中包括了遼寧、北京和天津等地。

“這表明我們的產品不僅僅適合江南地區，各地都有需求。”楊廷棟說。

楊廷棟對記者表示，洋河不擔心基酒問題，也不擔心能不能持續增長，洋河最大的風險在于，從戰略層面上創新不足，對未來的風險把握不到位。

洋河股份對外宣稱，2011年將實現兩個轉變，一是高檔白酒比例上升，二是省外增長超過100%。

篇(4)

電子商務涵蓋業務很廣，主要包括信息交換，售前售后服務（提品和服務的詳細說明、產品使用技術指南、回答顧客意見和要求）、銷售、電子支付（使用電子資金轉帳、電子信用卡、電子支票、電子現金）、物流（包括商品的包裝、發送管理和運輸跟蹤）、組建虛擬商店或虛擬企業（組建一個物理上不存在的企業，集中一批獨立的中小公司的資源，提供比任何單獨公司多得多的產品和服務）、公司與貿易伙伴共享商業運作方法等。

中國電子商務市場成長迅速，據估計可從1999年800萬美元成長至2000年的4000萬美元，2003年更將高達數十億美元，通過線上交易的商品種類總計多達15萬種，電子商務正在快速編織人們的“淘金”夢想。

雖說互聯網、電子商務概念目前熱得發燙，但凡沾點“互聯網仙氣”的股票便牛氣沖天，但還是有人冷靜地提出了很多挑戰的意見，其中不乏危言聳聽的結論。

早在1998年夏，英國《經濟學家》雜志就提出，“是美國的資產價格膨脹，而不是東南亞金融危機，構成了對世界經濟的更大威脅。美國股市場今年又有了15％的收益，與前兩年相比竟然增長了65％，而這并不是泡沫出現的惟一跡象。”從那時開始，經常學家們就不斷質疑美國經濟繁榮還能維持多久，或者預言大泡沫即將破裂。然而，信息科技公司、互聯網絡公司在資本市場上的卓越表現卻將以數學分析為基礎的現代經濟學拖入尷尬境地，使得經濟學家們大跌眼鏡。同時，各種經濟指標也表現出在剛剛過去的1999年，美國經濟仍然保持了4％的增長勢頭，通貨膨脹率仍然保持在 2.2％的低水平上，失業率也降到了近30年來的最低點。德克薩斯大學在1999年10月份公布的一項研究報告指出，1999年互聯網經濟為美國增加了5070億美元的產值，增加了230萬個就業機會。但經濟學界仍然堅持說，股票的價格應當建立在收入的基礎之上。離開利潤，股票就難以定價，價格收入比這個法則無論怎么說都不應該是錯誤的吧！但Amazon的股票到底有多少紅利？事實上，直到現在，它依然在虧損。認為美國資本市場存在大量泡沫的不僅有經濟學家，連一些知名的券商也加入到討伐泡沫的行列。1999年12月底，摩根斯坦利首席全球投資顧問畢格斯語出驚人：在未來5年內紐約股市將回檔盤整，跌幅在10％到12％，成為全球災情最慘重的大型金融交易市場。他認為，在美國資本市場上，科技、網絡和電子通信股票已經高出其合理價格的45％到50％，傳統的消費產品以及工業生產公司，因為通貨緊縮導致價格競爭優勢萎縮，這些公司面臨著巨大的競爭壓力，部分傳統產業的股價，甚至已經跌到經濟衰退的價位。他預言，科技股的泡沫終有一天要爆破，投資人對科技股的信心過高，科技產業的獲利表現實際上不可能達到這種高度的預期。

再來回頭看中國的互聯網市場，電子商務在中國還是熱在表面，沒有真正深入到其核心。1998年隨著電子商務在國外的興起，國內IT界急速跟進，轟轟烈烈地搞起了電子商務，許多企業也快速進入，以為搞電子商務馬上就可以賺錢。可以說，中國電子商務領域充滿了浮躁的情緒，許多加入電子商務的人，也呈出浮躁的心態。

亞馬遜的成功，YAHOO!、China.com的上市讓國內同行激動加眼紅，不就是建個網站嗎？湊幾個人，籌點資金，一個網站就起來了，想方設法拉上幾個企業在網上銷售商品，貼上電子商務的標簽，就堂而皇之成為電子商務企業了。一時間，國內網站如雨后春筍般迅速發展起來，但仔細看來，許多網站之間沒有太明顯的區別，無非就是搭個平臺，僅此而已。還有一些企業為了提高知名度，制造轟動效應，以求將來上市，不踏踏實實在商務上上功夫，而是利用各種媒介狂炒，自己迷失了，消費者困惑了，電子商務在中國也變了味。

從經濟學家的分析來看，資本市場上確實有互聯網經濟泡沫，但更重要的是這些泡沫何時破裂。那么互聯網企業又是如何看待泡沫和虧損問題呢？

杰夫·貝索斯（Amazon書店CEO）沒有時間考慮所謂的“泡沫問題”，他覺得也沒有必要向市場解釋為什么會出現虧損，因為他還有更多的有價值的事情去做。第一重要的事情，就是如何促使Amazon的網絡繼續不斷地向外擴張。“每天早晨醒來的第一個念頭是，互聯網是以每年2300％的速度在增長。”全球60億人口，有60億雙眼睛，對于Amazon來講，如何最大限度地爭奪這些眼球的注意力，就成為第一重要的事，因為貝索斯的信條是“品牌的知名度在互聯網世界比在物理世界中更關鍵。”但是，爭奪一雙眼球的注意力就要相應地產生一單位成本，互聯網在以每年23倍的速度遞增，貝索斯的Amazon也要以每年23倍的速度向外擴張，這樣其成本也要以相應的速度增加。Anazon贏利的那一天，眼球資源被瓜分完畢，這時成本就會直線下降，到這一天，Amazon將會給予其投資者以黃金般的高額回報。

“目前網絡正處于投入期，就像高速公路一樣，要公路建好后才能通車使用、收取費用。所以，投入期沒有利潤很正常，但不是說虧損是它的特征，超額利潤才是它的特征。關鍵是建立一個能帶來超額利潤的商業模式”（新浪總裁王志東語）。

篇(5)

“年初我還發愁房子賣不動，現在我開心得不得了――這兩個月樓盤賣得實在太火。”面對記者，深圳市一位地產開發商不無得意。

今年以來特別是進入10月后，房價飆升，炒家追捧，平靜了數年的深圳樓市陡然掀起熱浪。據市房地產研究中心調查報告顯示，前九個月，深圳房市平均價格猛漲12.18％，一反往年小幅上漲常態；關內（特區內）南山區，關外寶安區、龍崗區的漲幅更高達30％。

《財經》采訪本地多家開發商和中介機構獲知，今年以來深圳全市樓價實際漲幅當在15％左右，并形成豪宅別墅領漲，關內的南山、福田，關外的寶安、龍崗四區點漲帶動的炙手行情。

一時間，搶購、漲價、售罄的信息紛傳，讓深圳市民委實感到一番“房荒”危機。“過去托關系是為了多打一點折扣，現在則是為了能夠買到房子。”深圳某房地產中介的一位負責人感言。

深圳市今天這一幕，與去年此時的上海幾多相似。然而2005年以來，為抑制房價過快上漲，中央和地方的調控手段頻頻出臺，深圳市政府也出臺了系列政策。然而，一度高漲的上海樓市業已漸次降溫，一向以理性、平穩著稱的深圳房價卻逆市上揚，原因何在？

11月2日，《深圳商報》發表題為“‘房荒’之說不攻自破”的評論員文章，意在穩定人心。11月11日，深圳市國土房管局《關于進一步規范我市商品房銷售行為的通告》（下稱《通告》），急頒“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召開新聞會，宣布穩定房價的五大措施。

然而，政策頻出并未消除市場擔憂，政府與市場的聲音反差反而愈顯突出。對于此輪房價飆升，政府歸咎于市場投機和炒作，市場則一致認為土地供給短缺才是根由，政府若不從根本上修正土地供給政策和城市規劃，則平抑樓價的任何技術性手段僅能治標，不可治本。

這輪不期而至的漲價風暴中，如何合理調配使用日益稀缺的城市土地資源，正前所未有地考驗著深圳市政府。

泡沫前兆

深圳豪宅自今年國慶后集中面市，搶購者眾，價格走高，令輿論驚呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。

在豪宅密集的香蜜湖地區，“中旅國際公館二期”10月面市，價格從前年推出一期時的每平方米9000元暴漲至目前的1.6萬元，而首批400余套住宅一周內即賣掉95％；若在以往，相同銷售業績至少需要半年至一年。價位在3萬－6萬元/平方米的“香蜜湖一號”別墅區10月底開盤，首推29套別墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的別墅售價高達2700萬元。

買家不問價格，開盤一搶而空的實例比比皆是。豪宅火爆拉動整個深圳房市攀升。據深圳世聯地產統計，今年10月特區內新開樓盤每平方米均價過萬元。關外的寶安、龍崗兩區漲幅同樣顯著。先前乏人問津的龍崗“振業城”聯排別墅，11月的第一周竟賣出了30多套。

二手房價隨之上漲。據國家統計局數據，10月深圳市二手房價同比上漲12.3％，漲幅居全國第二，幾近全國70個城市平均漲幅6.6％的兩倍，二手房均價已達7000－8000元/平方米。

習慣了幾年貫一的5％以下的房價年均增長率，今年兩位數的房價漲幅，無疑對深圳各層面強有震撼。有人驚呼，深圳樓市已泛起泡沫，成為“上海第二”；境內外投機資金正滾滾襲擊鵬城，未來樓價還將大漲。

JP摩根一份研究報告則認為，較之八個月乃至一年前的上海，目前深圳并未出現房地產泡沫，本地居民收入支撐著真實需求。

上述“基本面支撐說”廣受業界認同。接受《財經》采訪的多方人士都指出，前幾年國內其他城市房價猛漲，深圳幾乎不漲，而港深經濟一體化進程加快，連接香港的西部通道年底即將開通，地鐵開通、交通改善，深圳的城市價值正在快速提升。另外，投資渠道不暢、股市不振，強化了居民投資樓市的意愿；加之居民收入、土地價格連年增長，成為推動房價提升的因素。

據統計，近年深圳居民家庭收入年增長率一直在10％左右，地價年增長率約在10％－15％，而房價年增長率僅為2％－3％，直到2004年才達到5％的年增長率。

另一方面，“投機說”也頗有市場。深圳市城市規劃設計研究院院長王富海向《財經》表示，今年上半年上海乃至長江三角洲的房地產投機熱降溫，炒家紛紛另尋突破。深圳樓市其實已具備諸多上漲潛質，無形中就會成為炒家的新目標。

此外，深圳市場上還風傳山西煤礦老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房產商向《財經》透露，國家近期整頓各地煤礦，尤以山西為甚，“一些山西煤老板攜資金南下深圳，一出手就買幾套十幾套，我的樓盤也就大賣熱賣了。”

深圳市政府也認為，各類炒作是當前深圳市房價持續上漲的重要原因。為此，國土房管局于11月11日頒布“四大禁令”：第一，認購書必須從國土局網站下載統一文本；第二，商品房項目必須全部即時上網公開銷售；第三，新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售；第四，房地產經紀機構不得銷售尚未辦理房地產證的二手房。其矛頭所向，直指炒房。

“無風不起浪，炒家之所以能掀起狂瀾，根本原因還是土地供應短缺。”深圳同致行（中國）地產顧問有限公司總裁王波如是說。

深圳招商房地產有限公司（下稱招商地產）營銷中心副總經理嚴世平也認為，“投機資金并非拉高深圳樓市的主導力量，大量的需求還是來自本地居民的剛性需求，包括一次、二次置業的人群。”

深圳市房地產研究中心對近期銷售的幾個樓盤的抽查結果顯示，持外地手機號碼的認購者比例只占10％。這從某種程度上說明，所謂“外來投機”對市場的影響并不嚴重。

深圳同致行研究中心總監劉海龍向《財經》表示，“目前深圳樓市泡沫雖未形成，但已出現了泡沫征兆。”房價漲勢過猛已引起市場預期的轉變，有開發商囤積房源坐地生財，一次購樓十幾套的炒家紛紛出現，以往賣不動的樓盤也被瘋搶，都是泡沫的前兆。

“樓市投機氣氛漸濃，如果把控不住，我們很擔心重蹈上海的覆轍。”他說。

供需失衡

在“基本面支撐說”和“投機說”之外，更多的市場人士已開始探求深圳樓市此輪飆升的深層次緣由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以顯示近年深圳商品房供需嚴重失衡。”嚴世平說。

深圳市房地產研究中心的統計數據顯示，今年上半年，深圳新增商品房供需比為0.68：1，而去年這一比例為0.98：1，2003年為0.88：1；若回溯2002年之前的六七年間，這一比例均大于1。“這表明，2003年以來商品房的增量缺口日益加大。”嚴世平說。

他還認為，新增商品房供給不足，與市政府2002年出臺的“控制增量、盤活存量，關內土地零供應”的土地政策直接相關。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供給過快的勢頭，消化前幾年過剩的商品住宅，并盡量將開發商手中的存量土地擠壓入市。

深圳市國土房管局公開數據顯示，自2002年下半年，深圳市開始實行三年房地產用地緊縮政策，暫停特區內新批房地產用地；而深圳全市房地產用地新增供給則被控制在每年1平方公里以內。

2003年，全市房地產用地實際供應量為1.08平方公里；2004年實際供應量0.98平方公里；2005年，計劃新增供應量進一步減至0.8平方公里，分布在關外的寶安、龍崗兩區，特區內仍無新的商品房用地供給。

在新增土地供給不足的情況下，2002年、2003年，特區內每年消化約2平方公里的存量土地，2004年僅有1.2平方公里存量土地入市。

嚴世平表示：“目前開發商手中能上市的土地存量已經不多，如果沒有資金壓力，誰也不愿急于出讓土地，更希望囤積升值。”

深圳花樣年投資發展公司董事總經理潘軍就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供應，按住宅商品房平均容積率為3計算，實際增加住宅量約300萬平米；加上發展商手中每年約1平方公里的存量土地入市，總共僅能增加600萬平米的住宅供應。”

深圳市房地產研究中心主任王鋒在2004年的一份研究報告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求約為900萬―1100萬平米。顯然，旺盛的需求對供給造成了壓力。

與此同時，深圳人口近年來持續增長。截至2004年，深圳常住人口近600萬，實際居住人口則超過1000萬。“每年900萬平方米的住宅需求，僅是針對常住人口的保守估計，真正的需求十分龐大。”劉海龍說。

考驗政府

針對市場日漸強烈的住宅商品房供給不足之吁，政府則一再表示，深圳沒有“房荒”，土地也不短缺。

“其實，政府也知道近來的房價飆升是由供求矛盾引起，但這種原因不能明說，否則就會加劇搶購。”嚴世平說，“政府先從打擊炒房入手，下一步必有更多實質性政策出臺。”

11月15日，在“四大禁令”出臺后僅四天，深圳政府再推五項措施：特區內將適當供應住宅用地，初擬今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促進市場供應；加大對閑置土地的管理，打擊囤積土地行為。擬征收土地閑置費，甚至收回閑置土地使用權；加強政府公共租賃住房建設；及時公開商品房供應、銷售、價格等市場信息，促使廣大置業者理性購房。

顯然，“五項措施”是對政府過往房地產供地政策的一種修正。

綜觀深圳全市，土地面積總計2020平方公里，其中關內328平方公里，土地開發基本殆盡，只余10平方公里的可開發用地。土地資源整體短缺，迫使政府歷年來持續壓縮房地產供地。對有限的土地資源如何宏觀調配，考驗著政府對各種利益的取舍和平衡。

嚴世平說：“早在三年前，深圳市房地產研究中心就提出要增加關內土地供應，但未被批準。而關內土地資源日益緊張，政府首先考慮的是城市經濟發展，優先產業用地，其次才是住宅用地。”

潘軍也指出，深圳土地整體供應量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市場，但其中90％都用于產業用地。

2003年，深圳新出讓房地產開發用地占土地出讓總量的9.3％；去年這一比例降至7.6％，今年僅為6％。政府在規劃中明確指出，要嚴格控制新增房地產開發用地供應，優先保證發展高新技術產業、現代物流產業、城市基礎設施建設的用地需求。

較之國內其他大城市，深圳土地匱乏尤為突出，政府無法充分借批地增財稅、靠房地產拉動GDP。囿于有限資源，政府只能靠壓縮、節約居住用地，將更多土地投放產業。

“但是，伴隨經濟增長，人口數量和收入都會相應增加，必然會增加對住宅的需求。目前深圳的住宅配套與經濟增長顯然不相匹配。政府的考慮還不夠深入。”潘軍說。

篇(6)

今年10月底，英國風險投資公司Atomico了一份研究報告，里面列出了134家在過去十年里成功達到10億美元估值的科技企業。我們把報告中列出的26家估值（曾）達到10億美元的中國公司摘錄下來（見表一），加以補充完善后，將名單擴展到32家（2014年新增的10億美元見后文的排行榜）。

那么，在這32家過去十年里估值（曾）達到10億美元的中國公司中，蘊含著怎樣的密碼？我們試著進行分析，并得出了如下結論：

第一，2014年中國誕生的10億美元公司數量最多。在表二中，我們將32家10億美元公司按其達到10億美元估值的年份做了統計。結果顯示，2010年之前，中國本土10億美元公司的數量并不多。第一個誕生10億美元公司的高峰出現在2011年，當時的融資和創業環境催生了大眾點評、京東、360等一批互聯網新貴;其后的2012年，隨著美股上市窗口的關閉，以及融資環境迅速惡化，32家公司中沒有任何一家在這年達到10億美元估值。2012年成為名副其實的“10億美元谷底”;2013年以來，融資及創業環境重新好轉。2013年有9家公司達到10億美元估值，成為“10億美元”的第一個高峰之年。而2014年，10億美元公司的誕生達到目前為止的最，有12家公司成功達標，占總數的37.5%。

第二，北京是中國10億美元公司的最大發祥地。在統計的32家公司中，總部位于北京的公司多達22家，占總數的68.75%，這與北京濃厚的互聯網創業氛圍，以及其他地區不可比擬的融資環境密不可分。北京之外，上海和廣州是誕生10億美元公司第二多的地區。

第三，2011年的10億美元明星是團購，2013年是垂直網站，2014年是基于移動互聯的O2O，而電商則是持續的熱點題材。2011年誕生的10億美元公司中，窩窩團和拉手都是團購網站，這兩家公司都是在成立一年左右的時間就達到了10億美元公司估值，但隨著團購泡沫破裂，這兩家公司早已今非昔比，可謂“其興也勃焉，其亡也忽焉”。2013年，垂直網站大放異彩，58同城、汽車之家、去哪兒都在這一年榮登10億美元俱樂部。2014年，伴隨著移動互聯網用戶的爆發增長，基于移動應用的O2O公司成為最受追捧的對象，比如轉型O2O本地服務的美團網，以及打車應用雙雄滴滴和快的都屬于此類公司。主打移動社交的陌陌也趕上了今年的風口，12月11日成功在美國上市。此外，而從2010年開始，幾乎每年都有一定數量的電商進入10億美元俱樂部，而今年上榜的口袋購物等則同樣與移動互聯網相伴而生。

篇(7)

對于2009年春節前的中國房地產商而言,近來中國樓市“小陽春”的行情幾乎是不敢想象的。是深陷危機的房地產商們成功導演了一出解困好戲;還是中國樓市真的率先走出低谷、實現復蘇?

政府舉措釋放剛性需求

據不完全統計,在經濟危機寒流影響下,中國已有17個地方政府紛紛以減稅、貨幣補貼、降低準入門檻等利好政策,推動樓市回暖。如,廣州、深圳加強了政府調控土地供應規模和房價的力度;鄭州了給予地產開發和房屋買賣優惠的“17條措施”⋯⋯據全國工商聯房地產商會等機構測算,銀行下調利率及政府減免契稅等政策,等同于令房價下降了近30%。與此同時,開發商也積極配合,普遍實行降價行動,降價幅度在10%-20%。一批性價比較高樓盤的推出,令積壓了近一年的自住型購房者在2009年春節后,開始入市買房。

但也有分析認為,此輪“小陽春”行情,不過是政府救市延遲了危機最終爆發的時間而已。從數據上看,盡管取得預售許可證的存貨量在“小陽春”中正在下降,但中國樓市在建工程存貨量依然巨大。以長沙、沈陽等諸多二線開發商為例,大量的土地儲備量與城市房地產市場的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年積累的剛性需求消耗殆盡,中國房地產市場將面臨更大的庫存壓力。

對此,摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶日前表示,“中國不存在全國性的房地產價格泡沫,而且房地產業的基本面仍然保持穩健。考慮到房地產業對于支持經濟復蘇的重要性,有關政策調整可能對該產業不利的擔憂是沒有根據的。”

無獨有偶,中金公司最新策略報告也認為,此次一二線城市房地產成交量的反轉意味著下半年房價將領先于全國率先見底,地產行業在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下年底見底回升較為確定。

霧里看花樓市“小陽春”

獨立經濟學家謝國忠認為,目前中國樓市有泡沫。其判斷依據為,中國房地產每平方米平均價格與工資比例在3倍以上基本都是泡沫,而中國現在3倍的地方很多。他說,中國雖有很多剛性的需求,但有需求不一定代表能買得起。受經濟影響,未來房地產供大于求的情況還會長期存在;房價也會隨著成交量的減少而有所下跌。

此外,中國人民大學經濟學院副院長劉元春也表示,從房屋庫存的角度推理,同樣不能得出房地產投資將走強的結論。目前中國房地產業的“現房可能只夠銷售7到8個月,但加上期房就遠不止這個時間。”以北京為例,若將現房和期房全部計入,那么現有的房屋庫存可以銷售21.9個月,也就是將近兩年的時間。而且2007年-2008年初,是中國房地產開工建設的高峰期,因此當前的竣工項目大幅增加,并且預計今年內都將保持強勁增長。

此外,對于這輪房地產“小陽春”,有媒體披露個中怪象頻出。一、商品住宅熱銷與退房頻發并存。中國國家統計局數據顯示,1-4月商品房銷售面積17625萬平方米,同比增長17.5%;商品住宅銷售面積增長18.6%,銷售額大增38.6%,但退房率也屢創新高。以北京為例,退房率達20%以上;上海今年前5月撤銷的絕對數量則已超過去年全年總量的7成;西安、深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。業內分析,退房率飆升,意味著市場多空分歧增大。

二、消費者購房信心恢復與開發商投資信心不足并存。盡管1-4月,中國房地產業走出量價齊升的“小陽春”,但開發商卻反應謹慎――完成房地產開發投資7290億元,同比增長4.9%,卻比去年同期回落27.2個百分點;完成土地購置面積7266萬平方米,同比下降28.6%;完成土地開發面積7078萬平方米,同比下降12.2%。

三、樓市庫存壓力大與房價頻升并存。據中原地產統計顯示,華潤、招商、中海等十家標桿上市房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1635萬平方米,庫存壓力仍相當巨大,以北京為例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全國首位。但巨大的庫存壓力并沒有成為房企降價動力,十大標桿房企在售項目均價逆向上漲,環比小幅漲了1%。此輪“小陽春”的行情還導致了各地二手房價格逐步上升。

通脹預期推高樓市

中原地產認為,房價的提高會使樓市的剛性需求受到一定的壓抑。但有跡象表明,一些改善性需求和投資客正在陸續出現。而這些投資型需求的回歸,反過來將進一步直接促成房價上漲。這方面,二手房市場將比一手房市場更為敏感。據中原領先指數系統顯示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅價格指數加速上漲,所有城市漲幅均在1.5%以上。

一位長期投資北京、天津等地房地產市場的山西煤礦主表示,他決定入市投資房產的主要原因是擔心明年可能出現的通貨膨脹。目前經濟形勢仍不樂觀,實業投資很不景氣,購置房產則成為預防通脹的主要選擇。而目前,一些房地產開發商開始大量購置土地的心態,亦與此類似。

但另一方面,經濟形勢的不確定性,令房地產商對房地產開發投資仍保持謹慎――如果房地產開發投資在今年下半年實現增幅的同比增長,房地產業徹底反轉的預期也許真能變為現實。但此時樓市回暖的主要基礎是來自人們對明年出現通貨膨脹的恐慌,很難持續。中國指數研究院副院長陳晟也指出,“剛需其實釋放的差不多了,上半年這么高的一個成交量可能是無法持續的。”

對于外資機構普遍唱多房地產,結合此前炒得沸沸揚揚的 “適婚女郎”現象――為了結婚的80后,大多數的父母甚至傾入兩代長輩的積蓄來為其買婚房。社科院金融研究所中國經濟評價中心主任劉煜輝一針見血地認為,近來不少國際資本進入亞太地產股,顯而易見,他們需要制造一個可持續性的故事,才能在現在的高點上,找到接盤的人。據中原地產監測數據顯示,今年5月份部分城市成交量已經出現環比大幅下滑的現象。其中,北京成交量首次環比下跌10%,重慶亦環比回落了兩成。

政策樓市走向何在

隨著“小陽春”行情的走高,今年5月份以來,內外資投行、主流券商研究機構開始集體“唱多”中國房地產。 十余份機構研究報告認為,“一線開發商去庫存化進程已接近尾聲,短期內突出的供需矛盾將助推房價上漲,而土地市場升溫和新開工增加將明顯改善房地產投資,行業景氣度有望走出低谷。”

但是,房價和地產股股價大幅上漲也在加劇市場對于泡沫化的擔憂。在通脹預期下,樓市投資性需求正在抬頭;而低利率在很大程度上透支了未來的購買力(目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水平低約250個基點,短時間內降息幅度巨大);此外,“四五年前,個人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而現在,普遍是20年以上,30年的也不在少數。房價如果繼續上漲,很多剛性需求群體已無法通過延長還款期限買房。” “一旦經濟復蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策收緊,購買力將會隨著利率的上升而削弱,而前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫,很可能出現破裂的風險。”

中國房地產向來都有“政策市”的別號,有分析認為,在中國經濟復蘇前景尚不明朗,“保8”仍然是現階段宏觀經濟調控政策主要目標的形勢下,一個繁榮的房地產市場是政府樂于看到的(中國房地產投資比例在整個固定資產投資中的比例占到四分之一)。中金公司報告也指出,房地產投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動經濟的增長點。

同時,中國的“城市化”進程在未來較長一段時間內,仍能保持大城市每年常住人口的一個較快增長,從而帶來新增住房需求。據統計,一線城市常住人口近五年的復合增長率,除廣州略低為1.3%外,其它三個城市都在2%以上。另外,政府推動的拆遷帶來大量剛性需求,且在一線城市,而這部分需求有較強購買力。此外,中國城市的相對購買力(房價相對于家庭收入)在2008年得到顯著改善。摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶認為,中國家庭收入增長整體強勁,預計這種增長趨勢在可預見的未來仍將保持不變。

由此推斷,下半年出臺政策打壓樓市的可能性并不大。針對近期市場關于政府研究出臺物業稅的討論,業內人士普遍認為,由于房產估值,稅率制定等相關的條件都未見成熟,還需要較長的準備時間,物業稅近期不太可能推出。

“重大利好房地產開發商”的思考

5月25日,國務院調低了部分產業固定資產投資項目資本金比例,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%,其他房地產開發項目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產開發商的重大利好”。隨著資本金比例的下降,開發商資金壓力將得到進一步緩解。

在此情況下,政府土地供應力度增加。根據同策咨詢提供的數據,今年一季度,上海市規劃和國土資源局加大了土地供應力度出讓110幅地塊,共計515公頃。而房地產開發商也表現出了高漲的拿地熱情――金地集團溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,綠地集團近10億元追捧松江地塊⋯⋯讓業界感到大有“地王回歸”的暖意。

摩根大通首席中國經濟師龔方雄表示,今年以來消費者購房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國范圍內,從原本的兩年縮減到了7個月,很多城市的房產將從“供給過剩”轉向短期“供給不足”。由于消費者將流動性注入了市場,各地開發商又在積極購買土地,并助推整個房地產市場向好發展。正是商品住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松令開發商在拿地策略上發生重大變化。