序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)資金托管范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

國內(nèi)二手房市場(chǎng)還將持續(xù)20年的繁榮時(shí)期。作為一名成功的理財(cái)者，不應(yīng)該不涉足房產(chǎn)投資。想要成功地投資房產(chǎn)，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細(xì)節(jié)，將難以實(shí)現(xiàn)你的預(yù)期收益。

二手房投資絕不是一項(xiàng)包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內(nèi)外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，更要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點(diǎn)舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準(zhǔn)備以25萬元的價(jià)格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價(jià)。王先生堅(jiān)持認(rèn)為：當(dāng)初就是因?yàn)榕侣闊胧s討價(jià)還價(jià)的糾纏，已經(jīng)將價(jià)位訂得比市場(chǎng)均價(jià)略低了。因而王先生始終不肯降價(jià)。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實(shí)地考察了那套房子后，總算看出了問題所在――房子"衣裝"不到位。

原來，王先生只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購房者留下一個(gè)“樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費(fèi)將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將對(duì)外裝修所花費(fèi)的6000元加在房價(jià)里，打出26萬元的售價(jià)。結(jié)果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現(xiàn)，提升二手房的價(jià)值。

節(jié)省稅費(fèi)：由"購"變"換"

在稅務(wù)部門工作的小章和小葉，因?yàn)槭煜ざ惙ǎ麄冎g的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現(xiàn)金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務(wù)局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點(diǎn)的改變，使兩人居住地都遠(yuǎn)離了單位，于是他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對(duì)方的工作單位不遠(yuǎn)。一次兩人碰面時(shí)聊到購房一事，馬上一拍即合，達(dá)成了換房意愿。后經(jīng)一番評(píng)估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。

根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征收契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)后再購賣，就要按購房價(jià)款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節(jié)省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實(shí)"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實(shí)現(xiàn)各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅。現(xiàn)在用交換的方式：A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補(bǔ)繳少量的價(jià)差部分的契稅；C再向B購買西城的房產(chǎn)，此時(shí)要繳納契稅。雖然要經(jīng)過一番周折，但此時(shí)一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場(chǎng)上的二手房中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)高，就是擔(dān)心非法中介卷走房款和房產(chǎn)證。

最近，游先生心情特別的好，因?yàn)橥ㄟ^銀行的一項(xiàng)交易資金托管業(yè)務(wù)，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經(jīng)一番交談，兩方達(dá)成了一致的價(jià)位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產(chǎn)過戶后拿不到全額款項(xiàng)；小李則擔(dān)心付款后房產(chǎn)過戶手續(xù)還辦不妥。

經(jīng)過咨詢，游先生和小李知道了銀行現(xiàn)在有針對(duì)大額資金轉(zhuǎn)移的交易托管業(yè)務(wù)，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產(chǎn)的交接過戶等等手續(xù)。一個(gè)半月后，倆人又一次在銀行會(huì)合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續(xù)后，交易終于完成。

一個(gè)半月時(shí)間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請(qǐng)游先生小撮一餐，增進(jìn)了買賣雙方的感情。小李說：“我請(qǐng)客，銀行買單。”

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對(duì)等負(fù)擔(dān)共1800元(450000元×4‰)的托管手續(xù)費(fèi)。相比于現(xiàn)今社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)，每人僅支付900元的費(fèi)用應(yīng)該算是相當(dāng)?shù)土恕?/p>

這種交易資金托管業(yè)務(wù)，其實(shí)是銀行向社會(huì)推出的一項(xiàng)金融新產(chǎn)品。凡是涉及大額資金轉(zhuǎn)移或者權(quán)益交割與資金轉(zhuǎn)移存在時(shí)間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

篇(2)

    一、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險(xiǎn)

    (一)融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)

    近年來,隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展,售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生,即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時(shí)承諾在未來一段時(shí)間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時(shí)是否獲得產(chǎn)權(quán)。對(duì)于融資性售后包租,開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán),若保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理,則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提,在此基礎(chǔ)上,選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對(duì)手,并對(duì)其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查,從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)違約風(fēng)險(xiǎn)

    一般情況下,對(duì)于保險(xiǎn)公司來說,購置期房相對(duì)于購置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時(shí),購置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時(shí)完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外,保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對(duì)所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理,在委托期限內(nèi),開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益,降導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。對(duì)于上述違約風(fēng)險(xiǎn),保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶,約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),從而保障建設(shè)工程的順利完工;另一方面,保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保或保證擔(dān)保等。

    (三)委托風(fēng)險(xiǎn)

    1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。該模式中,保險(xiǎn)公司對(duì)購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營,使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托,在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作,收取相關(guān)收益,并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施,則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資金損失。對(duì)此,保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間,一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管;二是于年度結(jié)算日前,與開發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì),并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告;三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

    2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。委托期限內(nèi),開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力,直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后,開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營管理,若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移,將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平,從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響,增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé),保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定,在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn),開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值,該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

    二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

    房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高,但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動(dòng),將對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集性的特征,決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場(chǎng)受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮,監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整;同時(shí),保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆,建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

    (一)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系

    保險(xiǎn)公司必須建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系,特別是要根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制指引》的要求,建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系,針對(duì)包括不動(dòng)產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略;同時(shí),保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)系統(tǒng)管理,不斷提高對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力,能夠迅速有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生;此外,由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多,也要注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。

    (二)外部監(jiān)管機(jī)制

    在我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠規(guī)范、保險(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全的情況下,監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn),以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托；投資現(xiàn)狀；存在問題

所謂房地產(chǎn)信托也就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助市場(chǎng)中較權(quán)威的信托責(zé)任公司的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)以及資金應(yīng)用的經(jīng)驗(yàn)而制定科學(xué)合理的信托計(jì)劃，然后通過該計(jì)劃匯集所有管理項(xiàng)目的信托資金，最終形成一個(gè)規(guī)模較大的資金組合，并將其直接應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，最大限度為委托人獲取經(jīng)濟(jì)收益。

一、信托的概述

1、信托的含義

所謂信托也就是個(gè)人或者企業(yè)為了達(dá)到某一目的，將自己擁有的財(cái)產(chǎn)交給值得自己信賴的人或者公司進(jìn)行操作與管理，此時(shí)受托人的主要工作也就是最大限度地為委托人獲取更多經(jīng)濟(jì)利益。信托的含義有廣義與狹義之分，從廣義的角度講，信托也就是某一方授權(quán)給另外一方，此時(shí)另外一方則需要根據(jù)其目的進(jìn)行操作與管理，從而獲取一定經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；而狹義的信托也就是信托業(yè)務(wù)，是擁有財(cái)產(chǎn)的企業(yè)或者個(gè)人為了達(dá)到某一目的將財(cái)產(chǎn)交付給另一人或者企業(yè)，然后讓其對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理與操作。

2、信托的產(chǎn)生及發(fā)展

信托的產(chǎn)生是建立在財(cái)產(chǎn)私有制的基礎(chǔ)之上的，根據(jù)史料記載，早在公元前2548年，古埃及就有通過遺囑遺贈(zèng)小財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)。自羅馬國王奧古特士首創(chuàng)的“利用信托管理財(cái)產(chǎn)”的法律后，信托觀念才真正確立，例如在“羅馬法典”中就有“信托遺贈(zèng)”的條款。隨后，信托隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得以迅速發(fā)展。現(xiàn)階段，信托行業(yè)在我國的發(fā)展并不顯著，信托業(yè)務(wù)也只是被局限與金融資產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中。但在我國當(dāng)前，房地產(chǎn)不僅正在成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，而且也正在成為一個(gè)投資熱點(diǎn)或投資工具，特別面臨正在到來的“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，一般性的管理和經(jīng)營已不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)便顯得日益必要。

銀監(jiān)會(huì)認(rèn)可了房地產(chǎn)信托的積極作用，并有意促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，比較明確地透露出對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的支持，這尤其是體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模上的變化。有關(guān)房地產(chǎn)信托200份的限制是業(yè)內(nèi)人士普遍討論的內(nèi)容，一般認(rèn)為這在一定程度上限制了信托產(chǎn)品發(fā)放的規(guī)模，使得利用資金的規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)行組合投資不具有經(jīng)濟(jì)性，然而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制。“公司提足各項(xiàng)準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元”的信托公司，可以開辦不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的作用正在放大，單就這一條來說，信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，為房產(chǎn)信托提供了廣闊的發(fā)展前景。

二、房產(chǎn)信托的優(yōu)點(diǎn)以及關(guān)系的建立

1、房地產(chǎn)信托的優(yōu)點(diǎn)

房地產(chǎn)信托在社會(huì)發(fā)展中具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)信托具有共同事業(yè)的穩(wěn)定性，我們將持有財(cái)產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)當(dāng)做委托人，信任的人或者公司作為受托人，此時(shí)委托人會(huì)將自己的財(cái)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)交給受托人，由受托人代為管理，另外，受托人必須是值得信賴的個(gè)人或者組織，這樣才有可能避免各種風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠?yàn)槲腥双@取更多經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)信托可以使委托人在較小風(fēng)險(xiǎn)的情況下獲取更多經(jīng)濟(jì)利益，委托方將自己的財(cái)產(chǎn)委托給受托人之后，就如同將本金存入銀行，委托人在合約期間持續(xù)獲取利益，等到合約結(jié)束之后，委托方仍然能夠得到房地產(chǎn)，保障了委托人的資金安全。再次，委托人將資金委托給受托人保管時(shí)開能夠隨時(shí)取得資金，另外也可以將一部分的資金作為擔(dān)保，這充分說明了信托的資金具有較大的流動(dòng)性，給委托人帶來極大的便利。第四，委托人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受托人之后并不需要對(duì)其加以干涉，只需要坐享紅利即可，這也與第二點(diǎn)安全性相似。

2、房地產(chǎn)信托關(guān)系的建立

從當(dāng)前我國發(fā)展現(xiàn)狀來看，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托責(zé)任公司，更多的是對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信托管理。在進(jìn)行信托管理的過程中，首先我們需要制定一份科學(xué)合理的信托管理合同，然后根據(jù)這一合同建立退關(guān)關(guān)系。一般來說，信托管理合同制定的主要內(nèi)容應(yīng)具有以下幾個(gè)方面：1）關(guān)于托管房地產(chǎn)的一切對(duì)外事宜，由受托人出面，并以受托人的名義代委托人辦理。2）由受托人全權(quán)與承租人商訂，出租如有欠租、損害或其他違約等，信托人不負(fù)責(zé)任。受托人對(duì)托管的房地產(chǎn)，有代委托人修理的權(quán)利；托管房地產(chǎn)應(yīng)繳付的各種稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、水電費(fèi)和其他因經(jīng)租管理而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，由受托人代為支付；手續(xù)費(fèi)數(shù)額及支付方式；委托期限等。3）托管房地產(chǎn)的出租，信托人應(yīng)依照委托人約定的租金數(shù)目辦理，并與承租人訂立“租賃合同”，按期收取租金，再定期轉(zhuǎn)交或匯交給委托人或受益人（扣支應(yīng)收的手續(xù)費(fèi)）。

三、房產(chǎn)信托投資以及存在的問題

1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，一項(xiàng)新的房產(chǎn)信托產(chǎn)品在委托人與受托人的共同努力下可以取得更多經(jīng)濟(jì)效益，并且還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行投資。但是我們需要清楚的知道，在房地產(chǎn)信托過程中，委托人擁有的項(xiàng)目本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要受托人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)則，了解其發(fā)展前景與存在的問題之間的比例，明確當(dāng)接受這一委托之后應(yīng)該如何規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到各種因素的限制，導(dǎo)致其發(fā)展不夠顯著，還不夠完善。

2、建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境。加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度，為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面，海外的立法和實(shí)踐能給我國很多的借鑒，政府可以借鑒美日等發(fā)達(dá)國家的做法，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、 公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的過度競(jìng)爭(zhēng)；另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用，實(shí)行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

3、投資者對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者，亦或是信托機(jī)構(gòu)，都需要對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品加以認(rèn)識(shí)，只有明確產(chǎn)品的特點(diǎn)以及存在的風(fēng)險(xiǎn)，才能夠在工作中采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行管理。如果沒有做到這一點(diǎn)，即使風(fēng)險(xiǎn)再小的項(xiàng)目，如果心態(tài)上存在差距，也會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)虧損，也在很大程度上阻礙了信托行業(yè)的健康發(fā)展，由此看來，在實(shí)際工作中必須要求房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、信托機(jī)構(gòu)適當(dāng)調(diào)整心態(tài)，客觀認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在工作中具備防范意識(shí)，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬亞明.論當(dāng)前政策環(huán)境下房地產(chǎn)投資基金在我國的拓展.信托投資研究.

篇(4)

一、加強(qiáng)和完善集體資產(chǎn)的經(jīng)營管理

(一)建立和完善集體資產(chǎn)管理臺(tái)帳

1、對(duì)投資公司(xx公司)所屬資產(chǎn)及政府委托管理資產(chǎn)(包括土地、商業(yè)用房、工業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產(chǎn)用房等)，在徹底摸清的基礎(chǔ)上建立明晰的資產(chǎn)管理臺(tái)帳并進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理;

2、將去年收回的原委托企業(yè)服務(wù)公司管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產(chǎn)管理臺(tái)賬并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

(二)加強(qiáng)集體資產(chǎn)增收、出租、招商工作

1、對(duì)到期續(xù)租的，參照市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)租續(xù)簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協(xié)議;

2、，參照市場(chǎng)行情價(jià)格及依據(jù)企業(yè)的稅收產(chǎn)出情況，與招商中心協(xié)商制定合理的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與商務(wù)樓宇內(nèi)新進(jìn)企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，并與到期的租戶進(jìn)行調(diào)價(jià)續(xù)簽;

3、完成原委托企業(yè)服務(wù)公司租賃管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對(duì)及資金劃轉(zhuǎn);

4、將商務(wù)樓內(nèi)空房信息和項(xiàng)目信息及時(shí)通知招商服務(wù)中心，加強(qiáng)商務(wù)樓宇招商、招租及服務(wù)工作;

5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經(jīng)發(fā)辦、招商服務(wù)中心進(jìn)行溝通協(xié)商，擴(kuò)大信息面，努力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;

6、完成xx水電過戶至xx公司;

7、加強(qiáng)出租資產(chǎn)及商務(wù)樓宇的租金收繳工作，對(duì)拖欠現(xiàn)象以電話、上門、發(fā)函等形式進(jìn)行催繳，爭(zhēng)取全額收繳。

(三)做好集體資產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)工作

1、對(duì)世紀(jì)聯(lián)華高壓配電間委托電力公司指定單位進(jìn)行電試;

2、就世紀(jì)名門監(jiān)控設(shè)備現(xiàn)狀及改造方案回復(fù)意見;

3、配合做好莘西南路158號(hào)(原瑪蘭廠)改造前準(zhǔn)備工作。

(四)其他工作

1、根據(jù)中春路社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)的精神，簽訂青春村外居小區(qū)委托管理協(xié)議;

2、為了落實(shí)本鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收機(jī)制，xx公司擬以成本價(jià)收購xx麗景置業(yè)公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報(bào)率低等原因，最終放棄收購;

3、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的消防及生產(chǎn)安全工作;

4、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的防汛防臺(tái)工作。

5、三處涉及歷史遺留問題的房產(chǎn)可享受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需摸底及政府協(xié)調(diào)后，方可繼續(xù)辦理。

二、加強(qiáng)和規(guī)范財(cái)務(wù)管理及辦公室工作

1、規(guī)范財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)日常工作

按鎮(zhèn)黨委、政府要求，制定公司年度預(yù)算，并嚴(yán)格按財(cái)務(wù)審批制度報(bào)批每筆業(yè)務(wù)，嚴(yán)控公司成本及費(fèi)用支出，尤其控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出;每月按時(shí)開具收款憑據(jù)，確保租金的及時(shí)收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財(cái)務(wù)核算、報(bào)表結(jié)算及網(wǎng)上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當(dāng)年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調(diào)查工作。

2、確保農(nóng)民長效增收，完成年度紅利分配工作

年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準(zhǔn)備及董事會(huì)、股東會(huì)的召開準(zhǔn)備工作。

3、加強(qiáng)資金管理，做好資金的統(tǒng)籌及運(yùn)作工作

1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協(xié)助各村做好銀行還貸資金的調(diào)頭寸工作，并辦理好相關(guān)借款手續(xù)，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務(wù)區(qū)發(fā)展，做好商務(wù)區(qū)銀行貸款擔(dān)保工作，并及時(shí)提供銀行所需一切資料。

4、各方協(xié)同配合，妥善處理好歷史遺留問題

篇(5)

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】存量房 資金監(jiān)管系統(tǒng) 分析與設(shè)計(jì)

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)避存量房交易結(jié)算資金風(fēng)險(xiǎn)，國家出臺(tái)了監(jiān)管存量房交易結(jié)算資金的相關(guān)政策，由具有公信力的銀行作為資金的托管方，要求購房款必須通過資金監(jiān)管“專用賬戶”來管理，保證交易過程中“資金安全”以及“房款兩清”，存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)（后簡稱：存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)）就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

1 實(shí)現(xiàn)存量房資金監(jiān)管

具有以下意義：

1.1 保障交易安全

通過接受存量房交易資金監(jiān)管，可以確保賣方能及時(shí)足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權(quán)益。

1.2 流暢交易環(huán)節(jié)

通過接受存量房交易資金監(jiān)管，按照既定的公平、公正、公開的模式進(jìn)行房產(chǎn)交易，讓買賣雙方不再糾結(jié)于先過戶還是先給房款，流暢了交易環(huán)節(jié)，促進(jìn)市場(chǎng)成交。

1.3 縮短交易時(shí)間

群眾選擇存量房交易資金監(jiān)管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時(shí)進(jìn)行，從而大大縮短交易的時(shí)間，提高了交易的效率。

1.4 規(guī)范市場(chǎng)秩序

通過開展存量房交易資金監(jiān)管，銀行配合管理部門提供公益服務(wù)平臺(tái)，能有效減少市場(chǎng)交易過程中的各類糾紛，規(guī)范了市場(chǎng)秩序，推動(dòng)我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供安全、便捷、高效的居間服務(wù)，提升了消費(fèi)者的置業(yè)信心，從而有利于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

2 存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)模塊的組成

存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)由三個(gè)角色組成，包含三大模塊，分別是專用賬戶管理模塊、交易結(jié)算資金托管模塊和交易結(jié)算資金支取模塊，實(shí)現(xiàn)了包括交易方、監(jiān)管方、監(jiān)管銀行的相關(guān)系統(tǒng)功能，如圖1所示。

3 系統(tǒng)功能

3.1 交易方

申請(qǐng)簽訂資金托管協(xié)議；申請(qǐng)開立存量房資金個(gè)人賬戶；申請(qǐng)變更資金托管協(xié)議；提交繳款申請(qǐng)（買方）；提交撥付申請(qǐng)（賣方）；辦理進(jìn)度查詢。

3.2 監(jiān)管方

審核資金托管協(xié)議；審核變更資金托管協(xié)議；審核注銷資金托管協(xié)議；審核開戶申請(qǐng)；審核交款申請(qǐng)；打印《存量房資金托管協(xié)議》；打印《存量房專用賬戶》開戶通知單；打印《繳款通知單》；銷戶，打印《銷戶通知單》；確認(rèn)開戶；確認(rèn)銷戶；繳款對(duì)賬。

3.3 監(jiān)管銀行

受理“專用賬戶”開戶申請(qǐng)；檢查開戶信息；受理資金繳款申請(qǐng)；受理資金撥付申請(qǐng)；受理“專用賬戶”銷戶申請(qǐng)。

4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

（1）以標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議和規(guī)范為基礎(chǔ)，通過適應(yīng)組件體系結(jié)構(gòu)保證系統(tǒng)在分布、異構(gòu)的多數(shù)據(jù)庫和操作系統(tǒng)環(huán)境下集成運(yùn)行。

（2）基于面向服架構(gòu)應(yīng)用系統(tǒng)，將業(yè)務(wù)服務(wù)作為協(xié)調(diào)應(yīng)用系統(tǒng)與用戶需求的關(guān)鍵組織原則，提供具有高度靈活性、伸縮性的服務(wù)組件平臺(tái)，包括一些列根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議封裝、既可獨(dú)立提供服務(wù)，也可協(xié)同工作的各種服務(wù)組件，達(dá)到不需要重新編寫代碼就可以快速實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的優(yōu)化和流程的再造。

（3）采用B/S三層架構(gòu)模式，將業(yè)務(wù)應(yīng)用邏輯抽取形式服務(wù)對(duì)象，單獨(dú)存放于應(yīng)用服務(wù)器，客戶端僅僅作為瀏覽界面，避免了客戶機(jī)數(shù)據(jù)的增加和處理負(fù)荷的變動(dòng)對(duì)系統(tǒng)的影響，提高系統(tǒng)可用性和可擴(kuò)展性。

5 關(guān)鍵問題

在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房屋預(yù)售后到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段后，進(jìn)入存量房市場(chǎng)。需要科學(xué)的監(jiān)管買、賣雙方合法交易，保障資金安全，維護(hù)買房人的合法權(quán)益。開發(fā)一套房管行業(yè)存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)有著多種技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)。如何根據(jù)具體需求采用合適的技術(shù)來實(shí)現(xiàn)，是很多軟件開發(fā)者正在考慮的問}。

（1）現(xiàn)有的存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)沒有建立工作流驅(qū)動(dòng)的審批流程，許多審批還是在線下辦理，系統(tǒng)只是提供備案和存檔審批單據(jù)、資質(zhì)證書等，審批辦事效率低下。

（2）沒有針對(duì)中介機(jī)構(gòu)、房管局開發(fā)統(tǒng)一的系統(tǒng)入口，系統(tǒng)需要部署多套，不利于統(tǒng)一管理。

（3）銀行和房管局沒有建立專線，買、賣雙方、中介方在銀行辦理業(yè)務(wù)后數(shù)據(jù)不能實(shí)時(shí)的傳送給房管局，不利于房管局監(jiān)管等后續(xù)工作的開展。

（4）系統(tǒng)對(duì)外提供的服務(wù)接口沒有考慮安全性問題。

總之，本文從存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的實(shí)際需求出發(fā)，分析了存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊，對(duì)具體的實(shí)現(xiàn)技術(shù)要求做了詳細(xì)的分析，分析和總結(jié)目前存量二手房交易過程中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)之處，結(jié)合各地成熟經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化二手房交易流程。實(shí)現(xiàn)了在線實(shí)時(shí)顯示存量二手房交易狀態(tài)，杜絕一房多賣，一房多簽。實(shí)現(xiàn)了交易過程中，買、賣雙方可以實(shí)時(shí)查看房屋過戶、解抵押、銀行貸款等辦理進(jìn)度，盡可能減少交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)存量房資金的監(jiān)管有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)

[1]葛妍，崔馨予.關(guān)于完善“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下存量房交易稅收征管的思考[J].中國商論，2016（27）.

[2]李晟，王蘭蘭，王勝軍.位置對(duì)城市存量房價(jià)格的影響分析――以北京市為例[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2010（01）.

[3]李江，孫麗，孫紅，李丹.促進(jìn)沈陽存量房流通的幾點(diǎn)建議[J].黑龍江科技信息，2009（35）.

[4]左琪.淺議存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的重要性[J].山西建筑，2008（10）.

[5]貴陽市存量房網(wǎng)上交易管理規(guī)定[J].貴陽市人民政府公報(bào)，2009（16）.

[6]陳識(shí)，莊.存量房時(shí)代，如何投資？[J].21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論，2014（16）.

篇(7)

文章認(rèn)為隨著我國逐漸步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)將具有廣闊的發(fā)展空間，已成為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要課題。首先應(yīng)加快推進(jìn)我國養(yǎng)老金融體系建設(shè)，積極鼓勵(lì)銀行業(yè)加快養(yǎng)老金融創(chuàng)新。應(yīng)從積極開發(fā)儲(chǔ)蓄類養(yǎng)老金融產(chǎn)品、職業(yè)年金類養(yǎng)老金融產(chǎn)品、證券類養(yǎng)老金融產(chǎn)品、保險(xiǎn)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品、基金類養(yǎng)老金融產(chǎn)品、信托類養(yǎng)老金融產(chǎn)品等具體措施上加快推進(jìn)我國銀行業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】

養(yǎng)老金融；銀行業(yè)；老齡化

國務(wù)院的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務(wù)、老年休閑旅游等為主的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)增加值在服務(wù)行業(yè)的占比將顯著提升，涌現(xiàn)一批帶動(dòng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)和大批富有創(chuàng)新活力的中小企業(yè)，形成一批養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，培育一批養(yǎng)老知名品牌。銀行業(yè)要充分發(fā)揮牌照種類豐富、業(yè)務(wù)領(lǐng)域廣泛等優(yōu)勢(shì)，全方位精準(zhǔn)做好養(yǎng)老金融服務(wù)。

一、加快推進(jìn)我國養(yǎng)老金融體系建設(shè)

（一）銀行業(yè)監(jiān)管部門要盡快研究出臺(tái)金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見，引導(dǎo)銀行業(yè)提高認(rèn)識(shí)。出臺(tái)專門的信貸管理辦法，開發(fā)專業(yè)的養(yǎng)老信貸產(chǎn)品；對(duì)于縣域及以下的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要納入銀行業(yè)授信范圍；鼓勵(lì)銀行業(yè)采取差異化信貸支持政策，支持個(gè)人和企業(yè)開辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并發(fā)放小額擔(dān)保貸款；對(duì)社會(huì)力量開辦的規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可按商業(yè)可持續(xù)原則發(fā)放政府貼息貸款；對(duì)于商業(yè)性高檔養(yǎng)老房地產(chǎn)，可按商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行支持。

（二）要鼓勵(lì)地方政府積極探索，破解影響?zhàn)B老金融服務(wù)信貸投入的瓶頸。一是設(shè)立清晰的投融資主體，以地方財(cái)政收入和土地出讓收入為擔(dān)保，定向、規(guī)范、批量地獲得信貸支持，加快政府公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并通過公建民營和PPP等方式，鼓勵(lì)社會(huì)力量參建運(yùn)營；二是出臺(tái)民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款貼息管理辦法，建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，鼓勵(lì)擔(dān)保公司為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資擔(dān)保，提高銀行業(yè)支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的積極性；三是盡快出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地管理辦法，出臺(tái)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)，加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理，為銀行業(yè)加大信貸資金投放打好基礎(chǔ)。

（三）積極鼓勵(lì)銀行業(yè)加快養(yǎng)老金融創(chuàng)新。各級(jí)政府和監(jiān)管部門要出臺(tái)系列政策鼓勵(lì)銀行業(yè)加快養(yǎng)老金融創(chuàng)新，聯(lián)合建立金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立信息共享和溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，聯(lián)合開展項(xiàng)目調(diào)研和課題研究工作，不定期召開工作協(xié)調(diào)會(huì)，監(jiān)督合作項(xiàng)目的執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)解決合作中出現(xiàn)的問題，重點(diǎn)支持社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)等養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)展。借鑒美國和日本經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)科學(xué)研究，根據(jù)我國實(shí)際情況特別是傳統(tǒng)文化，結(jié)合未來老齡服務(wù)需求，向40-59歲人口開發(fā)儲(chǔ)蓄、證券、保險(xiǎn)、基金、信托、房地產(chǎn)等產(chǎn)品，重點(diǎn)開發(fā)綜合性、新型混業(yè)經(jīng)營的老齡金融產(chǎn)品。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要從機(jī)構(gòu)、隊(duì)伍、理念、服務(wù)、政策、制度和體制機(jī)制等方面做好應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，積極參與經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)和公益活動(dòng)，為我國養(yǎng)老事業(yè)的美好未來，為構(gòu)建科學(xué)發(fā)展的和諧社會(huì)而砥礪奮進(jìn)，凝聚起深化轉(zhuǎn)型、共促發(fā)展、引領(lǐng)跨越、推進(jìn)實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)、養(yǎng)老夢(mèng)”的巨大正能量。

二、加快推進(jìn)我國銀行業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展

（一）積極開發(fā)儲(chǔ)蓄類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。養(yǎng)老儲(chǔ)蓄產(chǎn)品的形態(tài)主要為貨幣，儲(chǔ)蓄是其配置方式，具有穩(wěn)健性和可保本性，處于養(yǎng)老金融產(chǎn)品的主流地位。老年客戶退休收入來源傳統(tǒng)、單一，養(yǎng)老儲(chǔ)蓄是其最信賴和采用最多的養(yǎng)老工具。隨著我國老齡化的加深和金融改革的不斷發(fā)展，銀行業(yè)要推陳出新，積極開發(fā)以養(yǎng)老儲(chǔ)蓄為主的金融產(chǎn)品，退休前任何年齡段的公民，可自愿每月將其收入的一定比例或者一定上限和下限的金額存入某家銀行開設(shè)的專門個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄賬戶，銀行業(yè)可以將這筆資金投資于風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率高的政府項(xiàng)目，在保障儲(chǔ)蓄人養(yǎng)老需要的同時(shí)，最大限度為其養(yǎng)老儲(chǔ)蓄增加收益。在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定、資本市場(chǎng)動(dòng)蕩較大的情況下，個(gè)人儲(chǔ)蓄類養(yǎng)老金融產(chǎn)品有助于為儲(chǔ)蓄人提供一個(gè)理財(cái)獲益途徑。我國居民都有勤儉節(jié)約的良好習(xí)慣，在目前的投資心態(tài)下，銀行業(yè)開發(fā)的儲(chǔ)蓄類養(yǎng)老金融產(chǎn)品一定會(huì)有很多人選擇，大部分適齡客戶將會(huì)采用以儲(chǔ)蓄為主的方式尋求自我保障。

（二）積極開發(fā)職業(yè)年金類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。職業(yè)年金是一種補(bǔ)充養(yǎng)老保障制度，是機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)人力資源管理、薪酬福利管理的重要組成部分，是機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況為職工建立的養(yǎng)老保障制度，其屬性是以貨幣資產(chǎn)的形式存在。建立職業(yè)年金制度，可以形成“基本養(yǎng)老保險(xiǎn)+補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)(職業(yè)年金)+個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老保險(xiǎn)”的多支柱型養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，有利于機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)持續(xù)深入改革包括養(yǎng)老保險(xiǎn)在內(nèi)的各項(xiàng)制度，有利于機(jī)關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)退休人員的收入穩(wěn)定化和來源多元化。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抓住了職業(yè)年金托管的主動(dòng)權(quán)，就是贏得了未來養(yǎng)老金融服務(wù)的話語權(quán)和市場(chǎng)先機(jī)。

（三）積極開發(fā)證券類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。目前，國家已經(jīng)出臺(tái)政策，未來養(yǎng)老保險(xiǎn)基金一部分資金將進(jìn)入A股市場(chǎng)，目前養(yǎng)老保險(xiǎn)基金累計(jì)結(jié)余有3.06萬億元，在保障養(yǎng)老基金絕對(duì)安全的前提下，養(yǎng)老保險(xiǎn)基金結(jié)余資金投資運(yùn)營將堅(jiān)持市場(chǎng)化、多元化、相對(duì)集中運(yùn)營以及加強(qiáng)監(jiān)管等原則，可以鼓勵(lì)養(yǎng)老基金投資長期國債和藍(lán)籌股，這將為銀行業(yè)大力開展養(yǎng)老證券投資創(chuàng)造良好的政策機(jī)遇和市場(chǎng)環(huán)境。

（四）積極開發(fā)保險(xiǎn)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。保險(xiǎn)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品既指社會(huì)保險(xiǎn)，如基本養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)，也指商業(yè)保險(xiǎn)，其中人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)都可以開發(fā)相應(yīng)的養(yǎng)老金融產(chǎn)品。養(yǎng)老金融服務(wù)和銀行業(yè)保險(xiǎn)可以混業(yè)經(jīng)營，既可提高保費(fèi)收入，又可以為被保險(xiǎn)人提供老齡服務(wù)，兩者良性互動(dòng)，形成銀行業(yè)體系內(nèi)的體內(nèi)循環(huán)。包括銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)在內(nèi)的金融界需要立足當(dāng)前，面向未來，做好養(yǎng)老金融服務(wù)。

（五）積極開發(fā)基金類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。投資養(yǎng)老性質(zhì)的基金，銀行業(yè)可以獲得托管費(fèi)、認(rèn)購費(fèi)、申購費(fèi)、贖回費(fèi)、轉(zhuǎn)換費(fèi)、過戶費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入，還有助于擴(kuò)大銀行業(yè)非利息收入規(guī)模，開辟出新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和盈利渠道。

（六）積極開發(fā)信托類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。銀行業(yè)可以面向高端個(gè)人客戶推出個(gè)人養(yǎng)老信托產(chǎn)品，在退休后增加養(yǎng)老資金來源。具體業(yè)務(wù)形態(tài)有：一是幫助適齡客戶退休前以資金方式交付信托，銀行業(yè)在指定的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)信托資金的保值增值，依照約定支付信托收益。二是以房養(yǎng)老信托。房主可將房產(chǎn)抵押給銀行業(yè)，銀行業(yè)每月給房主一定養(yǎng)老金。房主可與銀行業(yè)做出約定，由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評(píng)估出的金額，也可約定如果子女孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價(jià)值由其子女來繼承，在房主去世后，房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬銀行業(yè)，但銀行業(yè)會(huì)繼續(xù)給房主的子女發(fā)放該房產(chǎn)剩余價(jià)值的金額。三是銀行業(yè)要積極申請(qǐng)信托類養(yǎng)老資金的投資管理人資格，可以邀請(qǐng)保險(xiǎn)、基金、證券、信托等第三方機(jī)構(gòu)共同參與，開展混業(yè)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)互利共贏。四是銀行業(yè)可與有股權(quán)關(guān)系的企業(yè)年金投資管理人聯(lián)合推出養(yǎng)老金信托產(chǎn)品，具有“企業(yè)年金基金管理機(jī)構(gòu)資格”的銀行業(yè)控股子公司可以發(fā)行信托產(chǎn)品。

（七）積極開發(fā)房地產(chǎn)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品形態(tài)多樣，例如以房養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃、互換等。國家層面已多次提出要開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。“住房倒按揭”（反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)）是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給銀行業(yè)，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，銀行獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。“住房倒按揭”牽涉到銀行業(yè)和房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要實(shí)施頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣才能保證倒按揭養(yǎng)老金融產(chǎn)品順利入市。

（八）積極開發(fā)投資理財(cái)類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。老年客戶受益于早年的財(cái)富積累、多年的投資經(jīng)歷、勤儉節(jié)約的習(xí)慣等，擁有更多的資金和資產(chǎn)，其對(duì)于理財(cái)?shù)男枨笠卜浅Ｍⅰｃy行業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)“養(yǎng)老”市場(chǎng)，與銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈是分不開的。對(duì)銀行業(yè)而言，推出養(yǎng)老專屬理財(cái)產(chǎn)品，一是可以擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，將有養(yǎng)老需求的人群作為潛在客戶來開發(fā)。二是可以更好地服務(wù)現(xiàn)有客戶，“養(yǎng)老”不再只是依靠保險(xiǎn)這一渠道，通過銀行業(yè)理財(cái)產(chǎn)品同樣能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。這樣就能為客戶提供更加多樣化、更加全面的理財(cái)服務(wù)，有益于提升客戶忠誠度。隨著對(duì)市場(chǎng)、客戶的進(jìn)一步細(xì)分，銀行業(yè)利用自身資源優(yōu)勢(shì)，在客戶養(yǎng)老理財(cái)規(guī)劃方面大有可為，也將為普通居民提供多樣化的養(yǎng)老自保渠道。

（九）積極開發(fā)組合型養(yǎng)老金融產(chǎn)品。組合型養(yǎng)老金融產(chǎn)品主要是為不熟悉金融業(yè)務(wù)的老年人設(shè)計(jì)。例如，把儲(chǔ)蓄類、證券類、保險(xiǎn)類、基金類老齡金融產(chǎn)品打包運(yùn)作，為老年人提供全面的金融服務(wù)。再如，依托房地產(chǎn)，運(yùn)用保險(xiǎn)、信托、基金等運(yùn)作方式，把資本品和服務(wù)品結(jié)合起來，為老年人提供全面金融服務(wù)和老齡服務(wù)等。應(yīng)不斷推出期限不同、偏好不同、風(fēng)險(xiǎn)收益不同的養(yǎng)老產(chǎn)品組合。

（十）積極開發(fā)特色增值類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。銀行業(yè)可與醫(yī)療衛(wèi)生、護(hù)理機(jī)構(gòu)、旅行社等推出電子掛號(hào)、醫(yī)療專家預(yù)約、護(hù)理服務(wù)預(yù)約、休閑旅游等個(gè)性化非金融服務(wù)方案，滿足老年客戶生活照料、醫(yī)療護(hù)理和精神慰藉等特殊需求，打造特殊的老年客戶拓展平臺(tái)。銀行業(yè)要充分利用市場(chǎng)化金融服務(wù)工具，將金融服務(wù)差異化與社會(huì)人口老齡化有機(jī)整合，針對(duì)老年客戶財(cái)富支配、健康保障、日常生活打理等需求，提供多元化的服務(wù)，促進(jìn)老年人生活品質(zhì)的提高。