序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋設計案例范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

案例：儲某于2002年購買了縣城區(qū)居民繆某家住房（該房為劃撥方式用地），并向房管部門申請過戶（土地用途不變）。同年，房管部門為其辦理了房產(chǎn)證（而土地證仍為繆某所有）。而后，儲某于2010年12月在未辦理土地使用權變更登記的前提下，又將該住房賣給了仲某。現(xiàn)仲某向縣國土局申請將繆某名下的國有土地使用權證（用途、使用權類型不變的情況下）更名過戶給自己。

一、劃撥土地房產(chǎn)轉讓的基本原則

《房地產(chǎn)管理法》明確了劃撥用地上房地產(chǎn)轉讓的三項基本原則：（1）劃撥用地上房地產(chǎn)原則上不得轉讓；（2）有批準權的人民政府批準后始得轉讓；（3）批準后應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以上原則是認定相關房屋買賣合同有效力的基礎。

二、劃撥土地房產(chǎn)轉讓的條件和方式

劃撥土地使用權轉讓條件：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金。

可見，劃撥土地使用權上形成房屋產(chǎn)權的轉讓，必須經(jīng)過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續(xù)不得轉讓。這種土地使用權性質的轉換，只能以協(xié)議的方式實現(xiàn)，如果以拍賣或招標的方式實現(xiàn)，只有在國家收回劃撥土地使用權的前提下，才能采取。

三、劃撥土地房產(chǎn)轉讓存在的問題

1、轉讓與受讓方規(guī)避法定程序

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記”。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，除應辦理批準手續(xù)外，還應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金。

上述案例中，轉讓人繆某、受讓人儲某、仲某未向縣級土地管理部門申請變更，也未經(jīng)縣級土地管理部門批準，且未簽訂土地使用權出讓合同，也未補交出讓金，而直接向房管部門提出過戶申請，明顯規(guī)避了有償出讓規(guī)定。

2、房產(chǎn)管理部門把關不嚴

上述案例中，房產(chǎn)管里部門未審查土地證, 也未征求國土部門意見，而直接為儲某辦理了房產(chǎn)過戶登記,間接默許了劃撥土地可以直接交易，與相關法規(guī)明顯相悖，進而造成了國有資產(chǎn)流失。

目前，縣區(qū)幾乎所有劃撥土地房產(chǎn)轉讓均類同上述案例，縣級國土部門也幾乎默許類似儲某辦理房產(chǎn)證的合法性。當政府主管部門決定不辦理出讓手續(xù)而直接將土地劃撥給受讓方使用時，受讓方已不是從原劃撥土地使用權人手中獲取該劃撥土地使用權，而是從政府直接取得劃撥土地的使用權。這樣一來，原本因轉讓劃撥土地就缺了一道轉讓程序，此時，因轉讓國有劃撥土地使用權產(chǎn)生的合同就是效力待定的合同，如果不履行出讓程序，則屬無效合同。

四、相關對策和建議

劃撥土地使用權轉讓實質是政府收回土地使用權，之后再出讓于受讓人，受讓人是從政府而非從原土地使用權人之處獲得土地，土地出讓金繳納予政府并非原土地使用權人。因此，筆者認為，上述案例應遵循的合法步驟應為：

1、由于房管部門把關不嚴，程序不到位，而直接給儲某辦理了房屋所有權變更登記，應由先行注銷登記；

2、繆某憑房屋轉讓協(xié)議、土地證書等資料到國土資源管理部門申請辦理國有土地使用權出讓手續(xù)并予以申請出讓國有土地使用權登記；

3、儲某憑繆某的出讓國有土地使用權證和房屋所有權證到房管部門申請辦理房屋所有權變更登記；

4、儲某憑繆某的出讓國有土地使用權證和變更其自己名下的房屋所有權證到國土資源管理部門申請辦理國有土地使用權轉讓登記手續(xù)；

5、仲某憑儲某的出讓國有土地使用權證和房屋所有權證到房產(chǎn)登記部門申請辦理房屋所有權變更登記；

6、仲某憑儲某的出讓國有土地使用權證和變更其自己名下的房屋所有權證到縣級國土部門申請辦理國有土地使用權轉讓登記。

為切實規(guī)范和完善劃撥土地房產(chǎn)轉讓程序，避免國有資產(chǎn)流失，建議由國土部門和房管部門建立聯(lián)動機制，并盡快研究出臺具體實施意見。

進一步規(guī)范和完善劃撥土地房產(chǎn)轉讓程序：

1、住宅房屋因買賣、贈與而發(fā)生轉讓，受讓人不改變房屋設計用途的轉讓。轉讓方提出書面申請辦理房產(chǎn)過戶登記，房產(chǎn)登記部門應當審查房屋占地范圍的土地使用權性質，如屬于國有劃撥土地使用權的，應移交國土資源管理部門先行予以辦理相關出讓手續(xù)。

建議房產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)登記和核發(fā)房產(chǎn)證時，按照相應的登記規(guī)定，“使用權類型”欄記載為“出讓”，“終止日期”欄按土地出讓年限計算并記載“至 年 月 日止”，“記事”欄內(nèi)注記“私房補交土地出讓金”；再次轉讓的，“使用權類型”欄、“終止日期”欄和“記事”欄再行如實轉錄。這樣便于房產(chǎn)登記部門掌握相應土地使用權的權利狀況，更好地把握登記的法定程序。

篇(2)

1.1價值工程的概念和基本原理

價值工程是用最低的壽命周期成本來實現(xiàn)其必要功能的一項有組織的活動。價值工程涉及到價值V、功能F和壽命周期成本C等三個基本要素。三者之間的關系為：V=F/C。通過開展價值工程應用于施工管理，得出它的主要特點是：從使用者需求出發(fā)，對對象進行功能分析，可靠地實現(xiàn)必要的功能，著眼于壽命周期成本，致力于實現(xiàn)研究對象的價值創(chuàng)新。

1.2提高價值的途徑

根據(jù)價值的含義，要提供價值，就是要通過改進產(chǎn)品或建筑物的設計或者施工方法，用更少的資源，充分實現(xiàn)用戶需求必要的功能。提高功能的途徑有：①通過改進設計或者施工方法，功能不變，成本降低；②通過改進設計或者施工方法，功能有很大的提高，成本略有提高；③改進設計或者通過施工方法，功能提高，成本降低；④通過改進設計或者施工方法，功能略有降低，成本大大降低：⑤通過改進設計或者施工方法，功能提高，成本不變；本案例采用房屋設計功能不變，施工成本降低的方法進行。

1.3價值工程的工作程序

①準備階段：一是對象選擇。包括設計方面、施工方面、成本方面；二是組織價值工程工作團隊；三是制訂工作計劃。②分析階段：一是收集資料；二是進行功能分析；三是進行功能評價。③方案創(chuàng)新和評價階段。④實施和成果驗收階段。

1.4價值工程評價的一般步驟

①計算功能系數(shù)Fi，采用0-1打分法；②核算功能現(xiàn)實成本，包括建筑產(chǎn)品的和構件的建造成本；③計算成本系數(shù)Ci=ci/∑ci；④計算價值系數(shù)Vi=Fi/Ci；⑤根據(jù)市場競爭、住戶需求和企業(yè)實力等因素，確定目標成本；⑥按功能重要性系數(shù)分配現(xiàn)實成本和分配目標成本，并計算二者之差，該差額就是預期的成本降低指標。

2價值工程案例分析

本例是推行新型城鎮(zhèn)化建設中，房地產(chǎn)開發(fā)項目中商住樓項目。開展價值工程降低成本活動情況。①通過價值工程團隊分析，制定提高價值的最佳方案。②確定房屋功能系統(tǒng)圖表。總要求：安全、質量合格、滿足用戶需要。具體項目：結構安全、造型美觀、節(jié)能環(huán)保、裝飾工程、屋面防水。③計算功能比重因子。計算各種功能在分部④工程中的比重確定價值分析的對象，制定改進措施。價值改進對象是指價值系數(shù)小于1者，地基基礎、主體結構和裝飾工程。確定改進項目后，應該組織相關人員分析問題出現(xiàn)的原因，制定解決問題的措施，明確實現(xiàn)的目標。⑤取得的成果。該工程項目通過價值工程管理技術的實施，首先，不僅實現(xiàn)了降低成本、提高價值的目的，而且促進了項目管理水平總體提高一個臺階。第二，促進了技術的進步。第三，提高了經(jīng)濟效益。第四，贏得公司和建設主管部門的肯定，該工程獲州級QC項目優(yōu)質工程獎。

3結語

篇(3)

關鍵詞：爛尾樓房地產(chǎn)項目；股權轉讓；債權；或有負債

案例介紹：A公司是1996年成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本3600萬元，五個法人股東，擁有唯一的資產(chǎn)即一塊80畝左右的土地，于1997-1998年進行了第一期開發(fā)約42畝別墅。前后共計投入開發(fā)資金11000萬元，除股本金及股東借款外，還向十來家與股東相關聯(lián)的公司借入大額資金。因所開發(fā)的土地在辦理國土權證過程中存在糾紛，直到2002年才辦妥土地使用權證，導致項目竣工后未能進行驗收，且因房屋設計不合理，只對外自然人銷售了8套房屋，簽訂售房合同460萬元，收到購房款245萬元；對股東的關聯(lián)公司銷售少部分房屋，簽訂合同1920萬元，收到房款約1500萬元；除此之外沒有銷售。因不能辦理房產(chǎn)證，購房人未交清購房余款，A公司因無資金沒有對項目進行再開發(fā)，一直拖延至今形成爛尾樓。因時間太久，股東均有甩包袱的意愿，2011年啟動了轉讓程序，理順了各種經(jīng)濟關系，在國家產(chǎn)權交易所掛牌成功轉讓了所持有的A公司股權及債權。該案例中涉及到的多方面的財稅及法律知識，值得推薦的操作方法剖析如下。

一、 將購房的“物權”關系轉化為債權關系

A公司所開發(fā)的項目需整體對外轉讓，存在少部分的預售房無疑是轉讓的最大障礙。根據(jù)該項目的現(xiàn)狀，房屋未竣工驗收、售房合同未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記、未辦理房產(chǎn)證，根據(jù)法律法規(guī)，該種房屋銷售并不成立，況且購房者未付清全部價款、也并未一直居住，可以界定為購房者對房屋并不擁有物權，只能對已支付的房款擁有債權。經(jīng)過與購買者協(xié)商、法院訴訟等途徑，由A公司按銀行貸款利率支付購房者歷年的資金占用費并適當補償予以解除購房合同，轉化為債權債務關系。

從財務角度看，雖然A公司賬面1998年確認了該部分售房收入，根據(jù)《企業(yè)會計準則》收入的確認條件中的二條：企業(yè)將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方、企業(yè)既沒有保留與與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權、也沒有對已售商品實施有效控制。因為A公司的所售房屋雖然已發(fā)放了鑰匙但并未真正移交給購房人，仍屬于A公司控制，不符合收入的確認條件，應將確認的收入沖回，并向稅務局申請確認已多交的稅金。

二、 股權及債權捆綁轉讓

五個股東對A公司分別擁有股權及債權，向A公司提供借款的十來家股東關聯(lián)公司也對A公司擁有債權，這些關聯(lián)公司希望與股東共同退出。如果逐一轉讓，則形成了眾多交易方，程序復雜。A公司股東基于某種考慮在確定采用股權轉讓方式后，為簡化經(jīng)濟關系，擬定了股權及債權捆綁轉讓的方案，并且通過簽訂債務轉移合同，將十來家關聯(lián)公司的債權也轉移給相關的股東，由股東作為交易方對外統(tǒng)一轉讓。通過這種處理，交易主體簡化為五個股東，更好地吸引了受讓方。

三、 股權轉讓與房地產(chǎn)轉讓過程中土地增值稅差異問題的解決

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法及《土地增值稅暫行條例》，土地使用權及房地產(chǎn)項目轉讓需繳納土地增值稅，而且稅賦較重。公司股權轉讓不涉及到土地增值稅。雖然國家稅務總局（2000）687號文對廣西地方稅務局的一份請示函進行了批復，明確：如果房地產(chǎn)公司的主要資產(chǎn)表現(xiàn)為土地使用權、地上建筑物及附著物，此類股權轉讓實現(xiàn)了房地產(chǎn)轉讓的目的，應按規(guī)定征收土地增值稅。但這種征稅方式并未推廣實施。此案例中，A公司除所開發(fā)的房地產(chǎn)項目外并無其他實物資產(chǎn)，受讓方購買A公司的股權，相當于購買了此房地產(chǎn)項目。但購買股權及購買土地兩種方式從納稅義務來看存在區(qū)別：轉讓A公司股權，股東目前不需清算土地增值稅，受讓方接收A公司后，再進行后續(xù)開發(fā)及銷售時需清算土地增值稅，即轉讓方股東將清算土地增值稅的義務轉嫁到了受讓方。此部分的納稅成本成為交易雙方在轉讓價格談判中的一個焦點。具體情況為：受讓方支付了現(xiàn)在的轉讓價款，接受A公司后再繼續(xù)開發(fā)銷售清算土地增值稅時，土地增值稅的可抵減成本為A公司目前財務賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分。若直接轉讓土地則現(xiàn)行的轉讓價款即為受讓方以后再開發(fā)清算土地增值稅時的可抵減成本。若現(xiàn)在的成交價高于A公司目前財務賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分，不利于受讓方；若現(xiàn)在的成交價低于A公司目前財務賬面開發(fā)成本中符合稅法規(guī)定的有效抵減部分，有利于受讓方。當然，稅金成本還需綜合A公司賬面是否有未分配利潤負數(shù)可用于稅前彌補虧損抵減企業(yè)所得稅等其他因素。為了消除受讓方的擔憂，促進交易，A公司聘請了一家稅務所事務所對賬面開發(fā)成本中清算土地增值稅的有效抵減部分進行了審計并公布了審計結果，便于買賣雙方分析稅收成本確定成交價。

四、 或有債務事項的處理

篇(4)

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質量控制

引言

房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當房屋建筑竣工驗收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質的房屋測繪單位按照國家相關標準規(guī)范，結合工程技術文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質量對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測繪質量帶來了一定負面影響，加強房屋實際面積測繪的質量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對并必須予以妥善解決的問題。

1 當前房產(chǎn)測繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義

房產(chǎn)測繪的工作質量直接關系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細節(jié)、精度標準和計算方法等必須嚴格遵循國家相關規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產(chǎn)權人根本利益的重要措施，測繪的結果對于判斷糾紛法律責任和房屋價值具有關鍵性的明確作用，是當前法律機構解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執(zhí)行的一項重要環(huán)節(jié)。進行房屋建筑項目建設或房產(chǎn)交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產(chǎn)測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產(chǎn)稅費、進行產(chǎn)權登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導購房者的認知，從而達到賺取更多經(jīng)濟利益的目的，嚴重損害了消費者的合法權益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測繪，提高測繪質量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產(chǎn)權面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題

在房產(chǎn)面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測繪工作質量的提升，要保障測繪質量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：

一是缺乏技術標準提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測繪是一項具有較高技術性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細的規(guī)范性文件對細節(jié)和步驟、參數(shù)進行明確。由于我國房產(chǎn)測繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術標準夠不夠完善，文件內(nèi)容有時比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測繪需要測繪的項目和測繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復雜，計算難度很大，使得測繪工作質量很難保證。

3 加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質量控制的主要措施

3.1 嚴格執(zhí)行一級驗收、二級檢查等制度規(guī)范

一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業(yè)時必須堅持的基礎原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎上，再由質量控制部門對測繪結果進行最終檢查確認。隨后由測繪業(yè)務委托單位對測繪結果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。

一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發(fā)現(xiàn)測繪標準、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關單位進行確認并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術人員對測繪過程中形成的各類技術文件，比如圖紙、測繪結果、質檢報告等進行細致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時聯(lián)系有關單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術分析研討會，有技術人員對房產(chǎn)測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結經(jīng)驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術水平，推動房產(chǎn)測繪工作質量的提升。五是當測繪結果處理意見發(fā)生分歧時，要按照一級檢查時發(fā)現(xiàn)的問題有專職質檢人員認定處理，二級檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊領導進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產(chǎn)品中各分項分別進行質量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結果質量。此外，技術部門還要不定期組織野外測繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。

3.2 嚴格做好各類前期技術資料審查工作

房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測繪的重要組成部分。在進行房產(chǎn)測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設計圖紙，以及在施工過程中形成的設計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細，數(shù)據(jù)準確無誤，以方便測繪人員查閱相關數(shù)據(jù)。

3.3 嚴格管控房產(chǎn)面積測繪各道工序質量

房產(chǎn)測繪由多個環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質量，首先要確保各個環(huán)節(jié)、工序的工作質量。一般來說，在進行房產(chǎn)面積測繪時，要堅持做到四個準確，即準確測定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準確認定房屋計算面積部位、準確認定房屋分攤面積、準確確定房產(chǎn)要素。

4 結束語

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產(chǎn)面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設計格局、套型越來越富于變化，面積分攤問題越加復雜，使得房產(chǎn)面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產(chǎn)測繪技術文件，嚴格執(zhí)行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認真分析，不斷總結經(jīng)驗，努力提高房產(chǎn)面積測繪質量，推動我國房產(chǎn)測繪事業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測繪工作[J].中華建設，2011（9）.

[2]宋愛祥.對于加強房產(chǎn)測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經(jīng)濟市場，2010（13）.

篇(5)

以期司法鑒定活動能更加規(guī)范化、法制化、科學化。

關鍵詞：房屋質量；司法鑒定；鑒定注意事項

1、前言

近年來，隨著商品房交易的興盛，房屋質量糾紛頻發(fā)，而公眾的法律和維權意識越來越強，當人們覺得個人的合法權益受到侵害時，越來越多的人開始通過訴訟的手段來維護自己的權益，法院在處理房屋質量訴訟時，常常要通過專業(yè)機構來對房屋質量進行鑒定，通過鑒定結果判定責任歸屬或為損失評估提供依據(jù)。筆者根據(jù)自己多年從事司法鑒定工作的經(jīng)驗，提出一些個人淺見，希望使后來者能少走一些彎路。

2、常見的房屋司法鑒定內(nèi)容

根據(jù)筆者這些年的工作經(jīng)歷，比較常見的房屋質量安全司法鑒定內(nèi)容有：（1）業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，如房屋出現(xiàn)裂縫、滲水、墻體砌筑質量差、未按圖進行施工等，而開發(fā)商不能給予滿意的答復，業(yè)主提出訴訟，法院提出司法鑒定要求；（2）住戶在裝修過程中拆除承重結構影響到上層住戶的安全或上層住戶裝修施工造成下層住戶漏水或出現(xiàn)裂縫，雙方（或多方）不能就賠償達成共識，權益受侵害方提出訴訟，法院提出司法鑒定要求；（3）住戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質量問題，如滲水、裂縫等，不能確定是開發(fā)商責任還是裝修公司責任，為明確責任方，法院提出司法鑒定要求；（4）房屋倒塌事故責任主體認定的鑒定；（5）新建工程施工過程對相鄰建筑物的影響，常見的如房屋下沉開裂，門窗變形等，對影響程度進行鑒定。

3、房屋司法鑒定工作的程序

鑒定公司在收到法院的鑒定委托后，首先要明確鑒定的內(nèi)容，對不明確之處及時向法院進行反饋，由法院聯(lián)系原告和被告進行確認。其次要確認鑒定內(nèi)容不超出鑒定公司業(yè)務范圍，不超過鑒定公司技術條件和鑒定能力。同時要對鑒定可行性進行初步判斷，如筆者曾遇到司法鑒定要求對防水材料的力學性能進行檢測，而國家標準對已使用的防水材料的力學性能沒有提供檢測方法，鑒定工作無法進行，遇到此類問題要及時通過法院向申請人進行說明。

明確鑒定內(nèi)容后首先要對現(xiàn)場進行初步調查，初步調查是必須的過程，筆者曾為貪圖省事跳過此步直接進行現(xiàn)場鑒定，結果到現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)由于條件限制，常用的鑒定檢測方法不適用，而更換鑒定方法需要回公司更換設備，結果筆者只能和法院、原告、被告方重新約定時間，浪費時間不論，申請人還因此懷疑筆者的技術能力，所以說初步調查是必須的過程。初步調查時，應有法院和原告、被告方到場，初步調查有以下目的：（1）通過和原告、被告溝通明確雙方的分歧點并獲得進一步的信息，通常，開發(fā)商為被告時，其對很多技術細節(jié)并不清楚，初步調查中就可以商定現(xiàn)場鑒定時要求施工單位技術人員到場；（2）了解現(xiàn)場情況，并進一步判斷司法鑒定的可行性，筆者就曾遇到司法鑒定要對樓板厚度進行檢測，而樓下住戶不愿配合，導致鑒定工作無法進行；（3）獲得必要的資料，特別是施工圖紙，判斷圖紙是否有效，是否經(jīng)過審查，所有資料應交給法院進行質證，質證后方能作為鑒定的依據(jù)；（4）初步判斷房屋質量狀況，有針對性的制定鑒定方案。

初步調查完成后通常由法院來指定正式現(xiàn)場鑒定的時間，現(xiàn)場鑒定時應注意：（1）鑒定依據(jù)的規(guī)范或標準應為房屋設計建造時有效的規(guī)范或標準，而不是鑒定時有效的規(guī)范或標準。我國的標準通常5年左右就進行更新，標準更新后對很多指標提出了更高的要求，拿新指標來要求早期的房屋工程顯然是不合適的；（2）當?shù)胤接幸?guī)范或標準時，應使用地方規(guī)范或標準，因為地方有規(guī)范或標準通常要比國家或行業(yè)規(guī)范或標準要求嚴格；（3）現(xiàn)場鑒定過程中，原告或被告提出的新資料必須經(jīng)法院質證后方能采用；（4）鑒定過程必須要原告（或人）和被告（或人）現(xiàn)場見證，鑒定過程形成的記錄，必須由原告（或人）和被告（或人）簽字確認；（5）鑒定的結果不能向原告或被告提前透露，不能發(fā)表個人主觀見解，不能在言語中有所偏向，引起原告或被告的不滿，進而懷疑鑒定結果的公正性。

4、司法鑒定報告

現(xiàn)場鑒定完成后，應及時對結果進行計算分析，出具司法鑒定報告，必要時應進行補充鑒定。司法鑒定結論是委托人為了解決案件中某些專門性問題，委托具有專門知識和技能的人，進行鑒定后所做出的書面結論。司法鑒定結論具有以下特點：（1）具有特定的書面形式；（2）是具有鑒定資格的鑒定人對專門性問題從科學技術的角度提出的分析判斷意見；（3）它僅限于解決所涉及的技術問題，而不是就法律問題提供意見。

房屋安全司法鑒定案例大多數(shù)是一種確定因果關系的鑒定，即鑒定人利用專門知識和檢測手段，對案件的某種事實造成的結果或對引起某種事實發(fā)生的原因進行分析和評判。因此，鑒定要根據(jù)案件的相關事實，結合各種證據(jù)材料以及現(xiàn)場的各種物質現(xiàn)象進行分析，有時還應考慮現(xiàn)場及周圍的環(huán)境影響，通過仔細的分析研究與科學合理推斷，作出鑒定結論。出具司法鑒定報告應注意：（1）鑒定結論作為司法證據(jù)必須嚴謹、明確、清晰。鑒定結論要正面回答委托方的委托要求，不宜做出模棱兩可的結論，不能判斷的應注明不能判斷；（2）所有結論應有出處，有數(shù)據(jù)為依據(jù)，不能根據(jù)經(jīng)驗主觀判斷；（3）報告應有現(xiàn)場鑒定過程的照片作為必要的見證；（4）鑒定結論必須通過庭審質證后，才能起到證據(jù)作用；（5）要明白自己的角色定位，司法鑒定的結論是為了陳明事實，而非解決法律問題。鑒定人員的工作是分析問題形成原因和造成的危害，而不是對事件責任方的認定，鑒定人絕不能越俎代庖，以法官的身份去判定責任，對案件進行定性，《司法鑒定程序通則》對此有明確的規(guī)定，如鑒定機構出具的鑒定報告有法律責任的內(nèi)容，庭審中報告會被判定為無效，反而會給自身帶來不必要的麻煩。

5、結束語

作為司法鑒定從業(yè)人員必須明白，司法鑒定結論經(jīng)過質證以后成為法定證據(jù)之一，對案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響，作為司法鑒定工作實施主體的司法鑒定人必須在司法鑒定活動中堅持規(guī)范化、法制化、科學化，做到科學、客觀、獨立、公正從事司法鑒定活動。

參考文獻

篇(6)

【關鍵詞】房屋建筑；質量問題；防治措施

前言

質量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內(nèi)容，我們必須將工程質量管理貫融合在工程項目管理過程里。同時，對于質量監(jiān)督機構的監(jiān)督和檢查需要配合設計、監(jiān)理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進行維護管理，這樣才能確保工程項目質量與實際情況相符合。一般需要經(jīng)過規(guī)劃質量、設計質量、招標質量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節(jié)，從而達到整個項目的控制作用。

一、房屋建筑質量監(jiān)督機制問題分析

目前，我國房屋建筑質量監(jiān)督機制是在計劃經(jīng)濟體制的基礎上逐步建立和完善形成的，在于監(jiān)督隊伍建設方面，我國還處在較落后時期，合格的監(jiān)督人員工作還處于嚴重不足的狀態(tài)。其中有相當一部分監(jiān)督人員并不具備較高的職業(yè)素養(yǎng)，特別是職業(yè)培訓還跟不上時代的步伐，很多房屋建筑質量監(jiān)督人員專業(yè)知識還有很大的欠缺。在于立法方面。我國房屋建筑質量監(jiān)督明顯不足其主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1） 關于房屋建筑質量監(jiān)督的法規(guī)在我國建筑工程質量法律體系中地位偏低。2）在內(nèi)容上，《建筑法》應該做到與時俱進。事實上，在《建筑法》中很多條款已不能適應現(xiàn)在市場經(jīng)濟體制下對建筑工程質量質量監(jiān)督的要求，并且明顯有與國際慣例相抵觸的條款。在于執(zhí)法方面，我國雖然積極推進法制建設，取得了一定的成果，但我國房屋建筑質量監(jiān)督的有關法律、法規(guī)在立法工作中的缺陷以及相關配套實施細則不完善及法律法規(guī)可操作性不強加上執(zhí)法者執(zhí)法不嚴，落實不到位，使得監(jiān)督成為流于形式。在建筑市場機制方面，我國還處于成熟階段。目前，我國處在市場經(jīng)濟初期。建筑市場機制發(fā)展不完善，而且建筑市場混亂，各質量責任主體責任不明。房屋建筑質量監(jiān)督主體也未建立房屋建筑質量監(jiān)督信息系統(tǒng)，不利于房屋建筑質量監(jiān)督的公開、公平、公正執(zhí)法，不利于實現(xiàn)房屋建筑質量監(jiān)督信息共享。

二、房屋建筑設計、施工、監(jiān)理管理問題分析

我國目前房屋建筑工程質量問題。是由于很多因素相互作用、相互影響的結果，究其原因，私以為，主要有以下幾個方面：

1、設計方面。因設計技術人員的整體水平不高，加上沒有充分考慮到實際情況。因此，設計出的作品不盡合理，給建筑物造成潛在的隱患。

2、工程造價。房屋工程的質量問題和工程的造價有直接的關系，造價過低，會增加施工企業(yè)經(jīng)營壓力而疏于管理，材料質量無法保證。另外，房屋工程的投資價格應嚴格控制，應當符合使用要求，適當?shù)墓?jié)約而不是盲目的壓低造價，由于部分工程受到盲目壓低造價的影響，造成“低價低質”的局面，這也是產(chǎn)生質量問題的重要原因之一。

3、施工方面。工程施工主體素質過低。各施工企業(yè)內(nèi)部新工人比較多，技術培訓跟不上，工人技術素質較低，操作時不按規(guī)程順序進行；缺乏健全的質量控制體系，各工序、工種之間沒有嚴格的交接措施，經(jīng)常發(fā)生前道工序留下的隱患，后道工序施工者不但不及時處理，甚至蓄意隱蔽的現(xiàn)象；施工管理混亂。管理制度的缺失導致施工現(xiàn)場成品和半成品亂堆亂放，隨意損壞，嚴重地影響整體工程質量。

4、施工現(xiàn)場監(jiān)理。施工現(xiàn)場監(jiān)理行為不到位是造成質量問題的另一個重要原因，個別監(jiān)理單位為了尋求經(jīng)濟效益超越資質承接監(jiān)理業(yè)務，項目監(jiān)理機構的人員資格、配備不符合要求，存在監(jiān)理人員無證上崗的現(xiàn)象，現(xiàn)場監(jiān)理質量控制體系不健全，監(jiān)理人員對材料、構配件、設備投入使用或安裝前未進行嚴格審查，沒有嚴格執(zhí)行見證取樣制度，有的項目監(jiān)理機構甚至未按規(guī)定程序組織檢驗批、分項、分部工程的質量驗收，就進入下道工序施工，許多質量隱患得不到及時解決。

三、房屋建筑質量防治策略分析

1、針對我國房屋建筑質量監(jiān)督存在的問題。可以采取以下措施來改進。我國房屋建筑監(jiān)督機制：我們應該高度重視房屋建筑質量觀念，使參與房屋建筑各方主體自覺遵守質量監(jiān)督法則。房屋建設主管部門要通過立法和嚴格的執(zhí)法檢查監(jiān)督來引導和規(guī)范房屋建筑主體的質量行為。施工單位應制定規(guī)范的施工流程進行施工，監(jiān)理單位嚴格執(zhí)行規(guī)范規(guī)定的規(guī)章制度。進一步加強行業(yè)協(xié)會建設，使協(xié)會成為獨立公正自主運作的行業(yè)自律組織。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在房屋建市場中專業(yè)管理作用，對房屋建筑質量進行直接監(jiān)督，為參加協(xié)會的同行業(yè)企業(yè)服務場機制、制度建設，完善市場監(jiān)管體系，政府嚴格建筑市場準入，堅決查處資質申報中弄虛作假行為，嚴格推進并進一步完善注冊專業(yè)人員許可制度和企業(yè)資質管理制度，并循序市場規(guī)則，加快企業(yè)資質管理制度改革，調整資質標準，簡化審批程序，支持支持企業(yè)開拓市場。國家要注重房屋建筑質量監(jiān)督人才培養(yǎng)。為了適應房屋建筑市場發(fā)展形勢，房屋建筑質量監(jiān)督人才必須具備高素質，能夠熟練掌握房屋建筑有關法律、法規(guī)和房屋建筑有關標準，有較豐富的房屋設計、施工、管理經(jīng)驗。因此。面于我國目前房屋質量監(jiān)督人才嚴重不足的情況，我們必須對有關人員進行定期和不定期的培訓，并積極進行各種資格認證，以努力提高房屋質量監(jiān)督人員自身質量監(jiān)督素質。此外，我們要建立高效靈活的用人機制。做到引進人才、培養(yǎng)人才和使用人才相結合，以便于吸引更多優(yōu)秀人才投身于房屋建筑質量監(jiān)督事業(yè)中去。建立和完善房屋建筑質量監(jiān)督法律法規(guī)，近幾年來，隨著建筑市場法規(guī)的逐步完善，按照工程建設客觀規(guī)律的要求，已經(jīng)形成一套法定的工程建設程序和制度，建立了項目法人負責制、施工圖設計文件審查制、招標投標制、施工許可證制、工程監(jiān)理制、合同管理制、工程質量安全監(jiān)督管理制、工程竣工驗收備案制等，這些法定程序和制度，有力保證了工程建設順利進行，以形成完善的房屋建筑監(jiān)督法律、法規(guī)體系。使房屋建筑質量行為責任制等納入法制軌道。

2、針對設計、施工、監(jiān)理管理存在的問題。可以采取以下措施來改進。我國房屋建筑各環(huán)節(jié)管理：前期應制訂工程質量治理問題方案，目前建筑工程質量問題應當有針對性地采取措施進行治理，分期分批，有重點有目的來控制治理質量通病。對于質量通病涉及多個方面因素的情況，建筑工程企業(yè)還應制定行之有效的綜合治理方案。積極推行施工圖設計文件審查，從源頭上面消除設計出現(xiàn)質量問題。審查的重點應在于施工圖設計是否存在違反國家強制性標準條文，設計方面是否存在安全隱患、損害公眾利益。對于設計中存在的問題，要及時得到了糾正，消除了隱患，提高了工程質量。嚴格建筑市場準入，加強工程質量意識，提高管理人員的技術素質，改進施工操作工藝，加強各崗位技術人員的培訓工作。加強現(xiàn)場監(jiān)理，建立健全質量控制體系，加強項目監(jiān)理機構的質量管理，嚴格按照國家相關規(guī)定配備監(jiān)理人員，督促現(xiàn)場監(jiān)理人員認真履行各自監(jiān)理職責。工程監(jiān)理是知識密集型行業(yè)，對從業(yè)人員的技術水平、職業(yè)道德等綜合素質要求高。整體素質有待提高，需加大培訓的力度，特別是要培養(yǎng)一批懂管理、懂法律、懂財務、懂技術、會協(xié)調的復合型人才。

四、結語

總之，房屋建筑工程管理是一項綜合性極強的工作，管理過程中我們必須做好各個環(huán)節(jié)問題的處理工作，讓每個建設項目都能得到有效處理。對房屋建筑工程建設中實施質量計劃必須全面落實到實處，以提高工程項目質量。

參考文獻：

[1]張書良，陳紅領.土木工程質量控制[M].中國建筑工業(yè)出版社，2004

篇(7)

“風”是家里的貴客

自從多年前在希臘的白色小房子里享受過內(nèi)外通透的海風，便想要在城里尋找一處可以暢享自然之風的家。史鴻偉從來就覺得空間設計不可與建筑設計割裂，他的住宅并非典型的商業(yè)項目，雖然毛坯房外一片雜草叢生，但是超大的創(chuàng)作空間也讓他興奮了好一陣子。

選擇這樣一個臨著山色湖光的住宅，是因為太想念希臘的夜風，曾經(jīng)在希臘度假的時光中，幾乎很少在室內(nèi)駐足。史鴻偉念念不忘圣托里尼島純白的露臺、曲線型的階梯，在每一個角落都可以迎接海風到家里來做客，童話般的房屋設計讓他即便在室內(nèi)也可享受如此的情懷。

在廣州縱然沒有希臘那樣優(yōu)越的天然條件，但通過因地制宜、合理改造還是可以在一定程度上完成自己的夢想。剛拿到這套房子的時候，戶外一人多高的雜草讓整個庭院看上去荒涼不堪，當史鴻偉花了半個月的時間讓工人把庭院前后的所有雜草除干凈時，一個圣托里尼島上的童話般住宅的藍圖便出現(xiàn)在腦海里了。做過太多的室內(nèi)設計案例，這次史鴻偉決定“外主內(nèi)輔”，把戶外的環(huán)境設計作為主要的功課，而室內(nèi)只是戶外活動的配套呈現(xiàn)。

為了讓居住者進出時可以遮風擋雨，他最先做的事情是為住宅搭建一個“門樓”，接下來便是與之匹配的門前花池、石礅，以及通往后院的臺階。然而這些改造僅僅是讓這棟住宅變成一個完整實用的建筑，更浪漫的事發(fā)生在通往廚房的后院。因為廣州的天氣比較悶熱，又不想過于依賴空調制冷，所以在廚房后面的庭院搭建了一個小小火鍋臺，熱愛涮火鍋的一家人便可以不用擔心滿屋子的火鍋味和難收拾的飯后局面了。當然，休閑生活只有吃吃喝喝是不夠的，守著這樣原生古樸的大自然，不種點花花草草實在有點說不過去。于是，原本的小山坡被史鴻偉改造成了石頭階梯，同時又倚著階梯圍出兩層形狀不一的花圃。在石頭階梯上面是一個小小的露臺，在這個名叫天鹿湖的地方，午后的風夾帶著陽光和泥土的芬芳撲面而來，頗有仙風道骨之境。雖然沒有圣托里尼純白的火山石，但錯落有致的露臺花園已經(jīng)足夠讓人陷入童話的想象。

搭一個童話里的小木屋

選擇這里為第二居所，就是因為厭倦了都市的繁華與喧囂，一份簡單與寧靜是史鴻偉的首要需求，所以他決定摒棄復雜的裝飾、夸張的尺度及艷麗的色彩，留下宜人的尺度、明快的色調以及材質本身散發(fā)出的樸實質感。“在這樣的環(huán)境里，親自用木頭搭一個小屋才是我最想要的。”盡管從建筑上已無法實現(xiàn)，但屋內(nèi)的環(huán)境還是有很大實施空間的。

最先要做的便是把所有房間都用實木材質吊頂，呈現(xiàn)出粗糙的木紋、粗細不一的橫梁，史鴻偉要的就是這種“不修邊幅感”，讓人一進來便可以瞬間瓦解緊繃的意識，進入藍精靈般的童話世界。為了讓屋里屋外實現(xiàn)無死角的連通感，他把客廳與餐廳、廚房與餐廳、臥室與客廳之間的門都改大，并做了一些拱門的設計，“我希望在房間里面走動的時候好像從一個樹洞鉆到另一個樹洞。”

為了保持古樸清爽的感覺，每個房間都沒有進行太多修飾，只是通過色彩來區(qū)別房間的功能。在女兒的房間內(nèi)，用了純凈涼快的白色；客臥則用地中海藍；主臥希望稍微突出一些，所以用了顏色較深的墻紙，營造山林小屋的神秘感；其他所有居室則統(tǒng)一用了與屋頂相匹配的淺木色。這樣一座二層六室的大房子，史鴻偉竟然沒有專門定制品牌家具，而是從宜家買了一些現(xiàn)成的家具，因為這樣不會顯得太厚重，還有另外一些是從原來的住所搬過來的舊家具，“用過的家具，在這樣古樸的屋子里會顯得更親切、更有人氣。”

在飾品方面，史鴻偉選了一些手工感比較強的東西，比如小的動物雕塑、鑄鐵的燭臺，還有豬籠草般掛蠟燭的架子等，濃濃的原始味道好像剛從戶外就地取材親自打造的一般。因為奈良美智畫中的女孩和女兒長得很像，所以讓它們陪伴女兒一同迎接風的使者。（女兒房圖見P63）

這個古樸的小木桌，把桌面向兩旁拉就會變成一個火鍋臺，夏天在這里揮汗如雨地涮火鍋也頗為過癮

建筑是空間之母

之所以會選擇這樣一個室外庭園設計不夠完善的住宅，是因為史鴻偉從來就覺得單純做空間設計是一件有點滑稽的事。曾經(jīng)有一個客戶要求做歐陸古典風格的室內(nèi)設計，但是建筑的形式卻是現(xiàn)代的，這樣在空間形態(tài)上建筑與室內(nèi)沒有任何關聯(lián)性，室內(nèi)和建筑就出現(xiàn)了嚴重的沖突。如果不能照顧到室內(nèi)外的風格統(tǒng)一，便無法真正實現(xiàn)心中想要的生活。

史鴻偉談道，在西方一些國家，通常一個項目很多工作都會交給建筑師，然后以建筑師為中心再組織其他專業(yè)的設計。但中國情況就不同，做規(guī)劃的不一定懂景觀，做建筑的又不一定懂室內(nèi)，再加上一貫以來所養(yǎng)成的工作習慣造成專業(yè)與專業(yè)之間的“壁壘”，各干各的，各自為陣，各不相干。這也是讓史鴻偉與其搭檔最頭痛的事情，所以這間住宅也是他為自己積累的案例之一。雖然沒有太多客戶有條件對室內(nèi)與室外做統(tǒng)一風格的規(guī)劃與改動，但從現(xiàn)在就開始培養(yǎng)整體設計的意識，總是件好事。“那些能買得起庭園住宅的人，并不是舍不得改動，而是不知道自己究竟想要怎樣的生活。”

你們工作室的設計理念是“并非只是設計一件作品去改變和影響生活，更多的是致力于當代中國面貌的成形過程”，這是表示，在設計中你們會更注重使用低碳環(huán)保材料，引用新概念新技術嗎？

我覺得當代設計很多時候陷入了一種形式主義美學的自我邏輯中，有時候可以理解為一種時尚，或者說是消費主義文化。作為設計師，很多時候缺乏一種對設計的理性判斷和本質思考，你提到的低碳和可持續(xù)，這些都是大家都明白的道理，但更多時候變成了一種噱頭，沒人會真正在意。

曾經(jīng)哪個建筑設計與空間設計結合的案例讓你比較滿意？可否分享？

我們工作室有一個“凱德置地御金沙售樓部”的項目，在2011年金堂獎上被評為年度十佳。它是一個臨時建筑，我們完成了從建筑到景觀再到室內(nèi)的整體設計。建筑的入口是一座棧橋穿入一面綠墻，這種有趣的入口設計充滿了寓意性，也比較直觀地和客戶一貫倡導的綠色生態(tài)理念相關聯(lián)。進入其中，主體建筑被化整為零地“拆解”成幾個功能體塊，陽光透過編織的拉膜變成光斑散落在淺淺的水面上，讓人在建筑中行走仿佛感覺到光和風的流動。

女兒的房間連電風扇都選擇白色的，木床、窗簾、床品同樣這樣考慮。女兒在史鴻偉心目中是一塵不染的天使

為了消除女兒對這個房間的生疏感，特意為奈良美智的畫選擇了仿舊的相框，小馬和小羊也是她最喜歡的動物

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