序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇閑置土地處置辦法范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】《閑置土地處置辦法》；主要問題；梳理

國(guó)土資源部的經(jīng)修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》，將原《閑置土地處置辦法》稱為“原《辦法》”）于2012年7月1日實(shí)施，該辦法是1999年制訂以來(lái)第一次修訂。對(duì)促進(jìn)集約節(jié)約利用土地，健全土地市場(chǎng)有重要作用。筆者在對(duì)《辦法》及之前與閑置土地有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行學(xué)習(xí)，并通過(guò)幾年的實(shí)踐，對(duì)《辦法》的問題進(jìn)行了梳理。

一、關(guān)于“閑置土地”的定義

在《辦法》修訂之前，雖然不乏閑置土地有關(guān)的各種規(guī)定，但因相關(guān)規(guī)定對(duì)閑置土地的定義不一而足，極易引發(fā)爭(zhēng)議。而《辦法》則明確規(guī)定了閑置土地的概念和范圍，使上述問題得到解決。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，屬于以下情形之一的國(guó)有建設(shè)用地均可認(rèn)定為“閑置土地”：①國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱“土地使用權(quán)人”）超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。②已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地。

同時(shí)，《辦法》對(duì)上述情形中的有關(guān)概念進(jìn)行了明確，使認(rèn)定閑置土地有了更明確的標(biāo)準(zhǔn)：

動(dòng)工開發(fā)：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢：使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁：其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

已投資額、總投資額：均不含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

最為值得一提的是，對(duì)于未約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的情形，原《辦法》規(guī)定的計(jì)算未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限的起算點(diǎn)為“國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)頒發(fā)之日”，而《辦法》則以“實(shí)際交付土地之日”作為起算點(diǎn)，且規(guī)定“實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)。”，較原《辦法》更公平、更具可操作性。

但實(shí)踐中仍會(huì)出現(xiàn)定義不明確而出現(xiàn)異議的情況。如在沒有取得土地使用權(quán)的情況下而認(rèn)定為閑置土地。當(dāng)事人簽定出讓合同后，長(zhǎng)期未繳清出讓金，因此尚不能辦理土地登記，因?yàn)闆]辦證，因此也不能認(rèn)為其取得土地使用權(quán)。在此情況下，如果其符合“超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地”，依據(jù)《辦法》關(guān)于閑置土地的定義，可以認(rèn)定為閑置土地，而其因未繳清出讓金而沒有取得土地使用權(quán)，這樣就出現(xiàn)了“未取得土地使用權(quán)卻閑置土地”的現(xiàn)象。如以閑置為由進(jìn)行處理，當(dāng)事人會(huì)說(shuō)，我連土地使用權(quán)都未取得，怎么會(huì)閑置土地？顯然僅以合同規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期來(lái)界定閑置還不夠嚴(yán)密。

二、關(guān)于能否無(wú)償收回被司法機(jī)關(guān)查封的閑置土地問題

盡管1998年國(guó)土資源部已有批復(fù)（國(guó)土資函（1998）403號(hào)），“司法機(jī)關(guān)因債權(quán)債務(wù)糾紛而查封國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，被查封的土地也必須是訴訟當(dāng)事人擁有合法使用權(quán)的土地。對(duì)于司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國(guó)有土地使用權(quán)：查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)。”但有觀點(diǎn)認(rèn)為：司法機(jī)關(guān)查封土地，如因民事關(guān)系查封，因?yàn)楣怖娓哂谒綑?quán)利，處理閑置土地系為維護(hù)公共利益，應(yīng)優(yōu)先因私人利益而被查封的保全。另此批復(fù)系1998年作出，現(xiàn)在還是否有效，國(guó)土資源部在清理規(guī)范性文件中未明確。

三、關(guān)于無(wú)償收回閑置土地、征收土地閑置費(fèi)的法律性質(zhì)不明確

對(duì)閑置土地一年以上的，征收閑置費(fèi)：閑置滿兩年的無(wú)償收回閑置土地的處理。閑置費(fèi)相當(dāng)于出讓金的20%，無(wú)償收回土地則更是對(duì)相對(duì)人利益重大，且具有明顯的處罰性質(zhì)，符合行政處罰的特征。但這種對(duì)當(dāng)事人嚴(yán)厲的處罰卻沒有明確是行政處罰行為，無(wú)論是《土地管理法》還是《城市房地產(chǎn)管理法》以及其他法律文件中都未規(guī)定這兩種措施為行政處罰性質(zhì)（在法律責(zé)任一章中沒有規(guī)定），實(shí)踐中如按行政處罰進(jìn)行處理，缺少法律依據(jù)。

行政征收是指行政主體憑借國(guó)家行政權(quán)，根據(jù)國(guó)家和社會(huì)公共利益的需要，依法向行政相對(duì)人強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣骷欢〝?shù)額金錢或?qū)嵨锏男姓袨椤奈淖稚蟻?lái)看，好象收回閑置土地和征收閑置費(fèi)符合行政征收的定義，且后果一樣，但從本質(zhì)上來(lái)看，兩都還是有區(qū)別。法律性質(zhì)不明確會(huì)導(dǎo)致救濟(jì)什么不清晰以及處理時(shí)效等問題。這不能不說(shuō)是立法的重大遺憾。

四、時(shí)效未規(guī)定

篇(2)

2020年縣委第一巡察組反饋交辦7項(xiàng)問題：

牽頭單位：縣自然資源局

完成情況：黨組深入學(xué)習(xí)貫徹縣委巡察工作的要求和反饋意見，進(jìn)一步深化對(duì)政治巡察的理解認(rèn)識(shí)，始終從講政治的高度認(rèn)真對(duì)待整改、謀劃部署整改、強(qiáng)力推動(dòng)整改。在整改過(guò)程中，抓住根本、防止就事論事，注重效果、防止走過(guò)場(chǎng)，抓住關(guān)鍵問題，緊盯薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌把握，逐項(xiàng)辦理，整體推進(jìn)，目前已完成整改，并向局黨內(nèi)和社會(huì)進(jìn)行了通報(bào)和公開工作。

二、上級(jí)反饋的問題

1.2018年省委第十巡視組巡視反饋的執(zhí)行土地出讓政策不嚴(yán)，監(jiān)管不到位問題。

牽頭單位：縣自然資源局

責(zé)任單位：縣自然資源局、縣住建局

整改情況：一是已完成金幡銀座開發(fā)項(xiàng)目土地合并頒證和容積率調(diào)整后土地出讓金補(bǔ)繳，依法追繳土地出讓金14.231萬(wàn)元；二是閑置土地問題。在充分調(diào)查認(rèn)定的基礎(chǔ)上，積極與8宗閑置土地權(quán)利人進(jìn)行溝通商談，在《閑置土地處置辦法》規(guī)定的框架內(nèi)，努力尋求合法合規(guī)合理解決問題的渠道，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，擬定了延期1年開發(fā)的方案，方案報(bào)請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)和縣委常委會(huì)審議通過(guò)后，積極督促相關(guān)權(quán)利人按方案要求及時(shí)動(dòng)工興建，經(jīng)多次反復(fù)督促，現(xiàn)已有3宗閑置土地已開工興建；2宗閑置土地權(quán)利人正在做投資開發(fā)興建的準(zhǔn)備；3宗閑置土地截止目前均未動(dòng)工興建。

2.2018年成都督察局反饋問題整改工作開展情況

牽頭單位：縣自然資源局

責(zé)任單位：縣自然資源局

整改情況：已完成和兩宗土地出讓金追繳工作，截止2020年6月3日已全面追繳金額569.636萬(wàn)元，并上繳國(guó)庫(kù)。

三、未完成工作的說(shuō)明和完成時(shí)限

篇(3)

第一條本處置辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)區(qū)人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的建設(shè)用地，認(rèn)定為閑置土地：

（一）超過(guò)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書約定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

（二）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未約定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

（三）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)總占地面積不足應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)占地總面積三分之一的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;

（四）取得土地使用權(quán)后已投資額（不包括土地使用權(quán)取得的費(fèi)用，對(duì)已投資額的認(rèn)定，以區(qū)國(guó)土資源局委托中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)）不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二條國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書約定分期開發(fā)的，按照分期開發(fā)的范圍核定閑置土地面積。

第三條因不可抗力、政府及其有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作（不含土地使用權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的工作）造成動(dòng)工延遲的，經(jīng)審查屬實(shí)，該期間不計(jì)入土地閑置時(shí)間。

第四條閑置土地可按以下辦法進(jìn)行處置：

（一）土地閑置連續(xù)滿1年以上不滿2年的，按出讓土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。由區(qū)國(guó)土資源局向土地使用權(quán)人下達(dá)《土地閑置費(fèi)繳納通知書》。對(duì)逾期不繳清閑置費(fèi)的，自逾繳之日起，每日按延遲繳納數(shù)額的1‰征收違約金。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地閑置費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)，拒不繳納的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。1．限期開發(fā)。對(duì)土地使用權(quán)人確有能力且有意向開發(fā)建設(shè)的，限期與區(qū)國(guó)土資源局簽訂補(bǔ)充合同（按土地出讓價(jià)款的5%繳納履約保證金），重新約定動(dòng)工時(shí)間、竣工期限，但重新約定的動(dòng)工時(shí)間自土地使用權(quán)人收到處置方案之日起不得超過(guò)3個(gè)月，其竣工時(shí)間自動(dòng)工之日起相應(yīng)順延，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。如期開、竣工的，履約保證金予以返還；逾期未動(dòng)、竣工的，履約保證金不予以返還。土地使用權(quán)人超出約定竣工期限3個(gè)月建設(shè)項(xiàng)目仍未全部竣工的，區(qū)政府有權(quán)收回未竣工部分項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)。

2．有償收回。對(duì)土地使用權(quán)人不能完成閑置土地開發(fā)建設(shè)，且達(dá)不到法定無(wú)償收回條件的閑置土地，對(duì)能單獨(dú)規(guī)劃使用或經(jīng)與周邊土地整合后能重新規(guī)劃使用的閑置土地，土地使用權(quán)人愿意政府收回的，以成本價(jià)收回（不計(jì)利息）。“成本價(jià)”即土地使用權(quán)取得的費(fèi)用和直接用于土地開發(fā)上的費(fèi)用。

3．異地置換。對(duì)閑置土地與周邊難以整合、不能單獨(dú)規(guī)劃使用的，政府為土地使用權(quán)人另選合適地塊進(jìn)行置換，按照節(jié)約集約原則重新安置。原地塊的各項(xiàng)投資成本（包括土地出讓價(jià)款、土地平整費(fèi)用、地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物及搬遷安置費(fèi)用等）與新安置地塊的各項(xiàng)投資成本相抵后多退少補(bǔ)（不計(jì)利息）。

（二）土地閑置連續(xù)滿2年的，由政府依法無(wú)償收回，終止國(guó)有土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。

第五條本處置辦法所稱低效利用土地，是指雖然已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，未達(dá)到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但是集約利用程度不高，畝均稅收、建筑容積率等達(dá)不到相關(guān)規(guī)定的建設(shè)用地。具有下列情形之一的建設(shè)用地，認(rèn)定為低效利用土地：

（一）已開發(fā)建設(shè)總占地面積雖然已超過(guò)應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)占地總面積三分之一以上，但建筑容積率、建筑密度、綠地率、行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積等不符合《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或者區(qū)政府規(guī)定要求的；

（二）已開發(fā)建設(shè)總占地面積雖然已超過(guò)應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)占地總面積三分之一以上，且行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施及綠地用地總面積未超過(guò)15%，但空閑面積仍超過(guò)5畝的；

（三）工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目已投資額占總投資額超過(guò)25%以上（對(duì)已投資額的認(rèn)定，以區(qū)國(guó)土資源局委托中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)），但投資強(qiáng)度達(dá)不到《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或投產(chǎn)后2年內(nèi)仍未達(dá)到規(guī)模以上企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前畝均稅收達(dá)不到3萬(wàn)元/畝（新入駐企業(yè)畝均稅收標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和省、市、區(qū)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）；

（四）工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目開工后中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)3個(gè)月以上的；

（五）工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后5個(gè)月以上未投產(chǎn)的；

（六）工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目已投產(chǎn)但連續(xù)3個(gè)月以上未生產(chǎn)的。

第六條凡認(rèn)定為低效利用土地，土地使用權(quán)人承諾追加投資延期動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，區(qū)國(guó)土資源局可以與土地使用權(quán)人簽定補(bǔ)充合同（按土地出讓價(jià)款的5%繳納履約保證金），根據(jù)企業(yè)具體情況，重新約定在一定期限內(nèi)達(dá)到提升企業(yè)效益目標(biāo)，逾期不能達(dá)到目標(biāo)的，除追究其違約責(zé)任外，采取以下辦法處置；土地使用權(quán)人不承諾追加投資延期動(dòng)工開發(fā)建設(shè)并簽定補(bǔ)充協(xié)議的也按下列辦法處置。

（一）協(xié)議收回部分或全部土地（參照本處置辦法第4條第1款第二項(xiàng)）；

（二）協(xié)議置換部分或全部土地，但畝均稅收達(dá)不到3萬(wàn)元/年的不得置換土地（參照本處置辦法第4條第1款第三項(xiàng)）；

（三）不享受市、區(qū)出臺(tái)的有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)、優(yōu)惠政策。

第七條補(bǔ)充合同違約責(zé)任

（一）期滿后達(dá)到補(bǔ)充合同要求的，履約保證金予以返還；達(dá)不到補(bǔ)充合同要求的，履約保證金不予以返還。

（二）未按照約定日期開、竣工的，每延期一日，支付相當(dāng)于出讓土地價(jià)款3‰的違約金。

（三）項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資，投資強(qiáng)度未達(dá)到約定的，支付相當(dāng)于出讓土地價(jià)款5%的違約金。

（四）畝均稅收未達(dá)到約定的，按已約定的應(yīng)繳稅收差額作為違約金繳入?yún)^(qū)財(cái)政局，同時(shí)不得辦理土地轉(zhuǎn)讓、抵押等。

（五）項(xiàng)目建筑容積率、建筑密度指標(biāo)低于約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，或者行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積比例和綠地率高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的，支付相當(dāng)于出讓土地價(jià)款5%的違約金。

第八條土地使用權(quán)人在政府組織調(diào)查閑置及低效土地利用時(shí)，就其土地利用情況作出說(shuō)明，并按要求提供經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、已完成投資額的證明和土地他項(xiàng)權(quán)利情況等相關(guān)證據(jù)和材料。

第九條區(qū)國(guó)土資源局對(duì)其認(rèn)定的閑置及低效利用土地，制作閑置及低效利用土地認(rèn)定書，送達(dá)土地使用權(quán)人，閑置及低效利用土地設(shè)立抵押權(quán)的，同時(shí)抄送抵押權(quán)人。并會(huì)同相關(guān)部門擬訂每宗土地的處置方案，土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

第十條凡是被收回的閑置及低效利用土地，全部納入政府土地儲(chǔ)備或重新安排使用。

篇(4)

關(guān)鍵詞:“毛地掛牌、凈地交付”;概念;法律效力;法律風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):D922．3;F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):2095－4379－(2016)10－0159－02

近年來(lái)，隨著我國(guó)土地出讓制度的不斷健全完善，相關(guān)政策明確要求土地實(shí)行“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。但有些地方政府未能嚴(yán)格貫徹該落實(shí)。有的出讓合同中約定為“凈地”出讓，但實(shí)際為“毛地”出讓，有的出讓合同中約定“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等。究其原因，其中很重要的一條是在當(dāng)前發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)下行的背景下，地方政府財(cái)政吃緊，沒有足夠的資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)中的整理、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在暫時(shí)又無(wú)法擺脫土地財(cái)政的情況下，只能采取變通的方式出讓“毛地”。現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，大量出讓合同中出現(xiàn)了“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”、“毛地出讓、凈地交付”等表述方式。這類合同在履行過(guò)程中一旦產(chǎn)生糾紛，政府和土地受讓人對(duì)合同的性質(zhì)、效力、違約責(zé)任等均出現(xiàn)巨大分歧。本文正是基于這種土地出讓的現(xiàn)狀，以“毛地掛牌、凈地交付”為例，對(duì)這種模式的相關(guān)法律問題進(jìn)行研究探討。

一、“毛地”“凈地”概念

“毛地”和“凈地”雖不是法律術(shù)語(yǔ)，但在相關(guān)政策文件中對(duì)此已有表述，國(guó)土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》中規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。國(guó)土資源部、住房和建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中規(guī)定，不得“毛地”出讓。因此，有必要對(duì)“凈地”、“毛地”的概念進(jìn)行定義，以便準(zhǔn)確適用。所謂“凈地”，根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，指市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋貦?quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開發(fā)等所必要的基本條件［1］。“毛地”是相對(duì)于“凈地”而言的，是指擬出讓的土地或者權(quán)屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件，或者兼具以上三點(diǎn)中的兩點(diǎn)或全部。

二、“毛地”出讓與“凈地”出讓的歷史沿革

自土地有償使用制度建立以來(lái)，我國(guó)的土地出讓工作取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。土地財(cái)政在此背景下也應(yīng)運(yùn)而生，并且成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》賦予開發(fā)商拆遷人資格，加之地方政府的財(cái)政資金不足，土地的出讓大部分是“毛地”出讓，由開發(fā)商承擔(dān)拆遷工作。這種模式在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到了降低拆遷成本、提高拆遷效率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的效果。但很快，其弊端就顯示出來(lái)。一方面，由于開發(fā)商天然的利益最大化的本性，在拆遷過(guò)程中采用非法手段野蠻拆遷的情況頻現(xiàn)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益，造成社會(huì)負(fù)面影響，并在一定程度上影響了社會(huì)穩(wěn)定。另一方面，由于地價(jià)上漲，開發(fā)商囤地待漲的情況也愈發(fā)嚴(yán)重，造成土地大量閑置。同時(shí)，地方政府意識(shí)到，土地是否經(jīng)過(guò)一級(jí)開發(fā)，出讓價(jià)格有天壤之別。一項(xiàng)針對(duì)北京市中心城區(qū)地價(jià)的分析數(shù)據(jù)表明，當(dāng)政府出讓的地塊經(jīng)過(guò)了一級(jí)開發(fā)后，只需40%的土地出讓金就能覆蓋所有一級(jí)開發(fā)和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的。而當(dāng)政府出讓的土地未經(jīng)一級(jí)開發(fā)時(shí)，土地增值收益就會(huì)流向土地開發(fā)商，從而大幅減少政府的土地出讓收益［2］。在這種背景下，國(guó)務(wù)院以及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策對(duì)此予以調(diào)整，實(shí)行“凈地”出讓政策。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(［2004］)規(guī)定，嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償，收回原土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地;國(guó)土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》(國(guó)地資電發(fā)［2007］36號(hào))規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓;國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國(guó)地資發(fā)［2010］151號(hào))明確不得“毛地”出讓;國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》(2012年6月1日國(guó)土資源部令第53號(hào))中規(guī)定了土地出讓應(yīng)當(dāng)權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確、動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。

三、“毛地掛牌、凈地交付”土地使用權(quán)出讓模式的法律效力

盡管諸多文件規(guī)定土地應(yīng)當(dāng)“凈地”出讓，但由于法律對(duì)“毛地”出讓未作禁止性規(guī)定，加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入，一些地方“毛掛凈交”，即在“毛地”的情況進(jìn)行招拍掛形成土地交易。政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍辈⒃谝?guī)定時(shí)間內(nèi)將“凈地”交付給開發(fā)商［3］。這種模式易造成對(duì)其性質(zhì)認(rèn)識(shí)的混亂，其到底是“毛地”出讓，還是“凈地”出讓。筆者認(rèn)為，這種模式屬于“毛地”出讓。理由是，不管是國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，還是國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》，均規(guī)定的是土地出讓前達(dá)到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中，出讓人履行合同中的一項(xiàng)義務(wù)。出讓合同簽訂后，雖然沒有辦理物權(quán)變更手續(xù)，但土地出讓的法律關(guān)系已經(jīng)成立。故簽訂土地出讓合同時(shí)未達(dá)到“凈地”條件的，均屬于“毛地”出讓。既然有如此多的文件規(guī)定不得“毛地”出讓，那么“毛地掛牌、凈地交付”合同是否無(wú)效呢?如果合同無(wú)效，對(duì)雙方承擔(dān)民事責(zé)任有巨大影響。同時(shí)，如果合同無(wú)效給國(guó)家造成一定損失，則政府官員有之嫌，如果數(shù)額巨大，甚至有可能構(gòu)成犯罪。因此，對(duì)于政府而言，明確認(rèn)識(shí)此類合同的效力非常重要。筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”雖然違反了國(guó)家的政策規(guī)定，但從法律視角考察，其法律效力仍然是應(yīng)當(dāng)肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出讓均是按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定的形式進(jìn)行，程序合法。第二，該模式不符合合同法關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部的文件雖然禁止“毛地”出讓，但因其性質(zhì)屬于規(guī)范性文件，不是法律或行政法規(guī)，不屬于法律的強(qiáng)制性禁止規(guī)定，不產(chǎn)生合同無(wú)效的法律后果。司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)未達(dá)到“凈地”出讓的合同的效力也予以了認(rèn)定，如江蘇省高級(jí)人民法院(2014)蘇民終字第00374號(hào)判決即對(duì)未完成拆遷就出讓的土地出讓合同的效力予以了確認(rèn)。

四、“毛地掛牌，凈地交付”模式中，各方當(dāng)事人的法律風(fēng)險(xiǎn)

“毛地掛牌、凈地交付”模式中，背后往往隱藏著另外一個(gè)合同關(guān)系，即受讓人事先與政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議。最普遍的情況是由受讓人提供房屋征收拆遷的全部資金，政府完成征收拆遷工作，受讓人參與土地摘牌，根據(jù)受讓人摘牌與否等不同情況確定受讓人的土地一級(jí)開發(fā)的投資回報(bào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，這種模式隱含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于政府而言，如果選擇的開發(fā)商資金實(shí)力有限，在房屋征收拆遷過(guò)程中，很容易出現(xiàn)開發(fā)商資金不足導(dǎo)致房屋征收拆遷工作拖延，甚至不能完成的情況。一旦房屋征收拆遷不能完成，開發(fā)商也確定無(wú)力繼續(xù)投資，則政府就會(huì)面臨處理拆遷安置、支付巨額臨時(shí)安置費(fèi)等局面。而土地受讓人如果與政府簽訂土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議時(shí)不夠謹(jǐn)慎，土地成本測(cè)算不夠精準(zhǔn)，也容易出現(xiàn)拆遷成本超出投資預(yù)算而無(wú)力承擔(dān)的情況。另外，如房屋征收拆遷工作進(jìn)展緩慢或者嚴(yán)重拖延，政府不能按約交付“凈地”也勢(shì)必出現(xiàn)投資成本加大，失去商業(yè)機(jī)會(huì)等情況。這兩種情況都極易造成項(xiàng)目擱淺的局面。一旦項(xiàng)目擱淺，則政府和土地受讓人都會(huì)產(chǎn)生巨大的損失。綜上，筆者認(rèn)為，“毛地掛牌、凈地交付”的出讓方式，是在特定歷史條件下的產(chǎn)物。其大量存在會(huì)產(chǎn)生諸如土地閑置、社會(huì)不穩(wěn)定因素增加等后果。建議立法機(jī)關(guān)對(duì)此情況研究論證后，以法律或行政法規(guī)的形式，對(duì)“毛地”出讓予以禁止，以確保“凈地”出讓政策的有效落實(shí)。

［參考文獻(xiàn)］

［1］郄建榮．閑置土地處置辦法旅行“凈地”出讓將堵死政府原因致土地閑置開發(fā)商一手交閑置費(fèi)一手漲房?jī)r(jià)不再可能［N］．法制日?qǐng)?bào)，2012－7－3．

［2］張弦．公私合作(PPP)的成敗之道［M］．北京:國(guó)家行政學(xué)院出版社，2015．

篇(5)

為深入開展土地市場(chǎng)秩序的治理整頓，盤活存量土地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》(明電[*]20號(hào))及省國(guó)土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)深入開展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案的函>>（粵國(guó)土資電〔*〕29號(hào)）有關(guān)精神，市人民政府決定在全市范圍內(nèi)開展非農(nóng)建設(shè)閑置土地的清理工作。現(xiàn)就清理工作提出如下意見：

一、非農(nóng)建設(shè)閑置土地的清理工作，分別由市、縣區(qū)人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)。為切實(shí)做好非農(nóng)建設(shè)閑置土地清理工作，成立市非農(nóng)建設(shè)閑置土地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)指導(dǎo)全市非農(nóng)建設(shè)閑置土地清理工作。各縣區(qū)也要相應(yīng)成立領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室。具體工作方案由市、縣區(qū)清地辦提出報(bào)市、縣區(qū)人民政府清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，由市、縣區(qū)清地辦具體組織實(shí)施（市領(lǐng)導(dǎo)小組組成由市委辦、市府辦另行發(fā)文人）。

二、清理時(shí)間安排：*年7月15日至*年12月31日作為集中統(tǒng)一清理時(shí)間。

三、應(yīng)清理的房地產(chǎn)閑置土地及處置辦法：

（一）有下列情形之一的房地產(chǎn)用地，按《*市閑置土地管理暫行規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)：

1．取得土地使用權(quán)后，超過(guò)出讓合同或用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工建設(shè)的；

2．土地平整或"三通一平"（通水、通電、通道路和地面平整）工程完成后，中止建設(shè)滿1年的；

3．城區(qū)范圍內(nèi)，房屋拆遷公告公布之后，其土地使用者未按公告規(guī)定時(shí)間實(shí)施拆遷工作滿1年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具備項(xiàng)目開工條件后滿1年未動(dòng)工開發(fā)的；

4．超過(guò)規(guī)定的動(dòng)工日期滿1年、已動(dòng)工開發(fā)的面積占該宗地應(yīng)動(dòng)工開發(fā)總面積不足三分之二，尚未動(dòng)工開發(fā)的土地。

（二）超過(guò)2年未動(dòng)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地，實(shí)行限期建設(shè)（期限不超過(guò)半年），動(dòng)工建設(shè)前繼續(xù)按標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；超過(guò)限期建設(shè)期限仍未動(dòng)工或投資額占總投資額不足25％的，其土地使用權(quán)由市、縣區(qū)人民政府無(wú)償收回。

未按照出讓合同付清土地出讓金的，未付出讓金部分的土地，由市、縣區(qū)人民政府無(wú)償收回。

四、應(yīng)清理的工業(yè)閑置土地及處置辦法：

（一）有下列情形之一的工業(yè)用地，取消投資商享受*市外來(lái)投資優(yōu)惠政策，土地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣區(qū)人民政府申請(qǐng)土地使用權(quán)儲(chǔ)備，待有能力進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)，由市、縣區(qū)人民政府另行調(diào)整安排：

1．土地交付使用滿1年或以上（發(fā)文前已滿1年的，屆滿期限允許延遲至*年10月31日）未動(dòng)工建設(shè)，或投資額占總投資額不足25％的；

2．土地平整或"三通一平"（通水、通電、通道路和地面平整）工程完成后中止建設(shè)滿1年的。

既不申請(qǐng)土地使用權(quán)儲(chǔ)備，又不同意調(diào)整的，按《*市閑置土地管理暫行規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)收取閑置費(fèi)。

（二）土地交付使用超過(guò)2年未動(dòng)工建設(shè)的工業(yè)用地，其土地使用權(quán)由市、縣區(qū)人民政府無(wú)償收回。

五、因不可抗力或者政府及政府有關(guān)部門、司法機(jī)關(guān)的行為造成動(dòng)工建設(shè)延遲的，動(dòng)工日期應(yīng)扣除因上述原因造成延誤的時(shí)間后順延。

六、其他閑置土地及處置辦法：

（一）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地，由市、縣區(qū)人民政府依法無(wú)償收回。

（二）公路、鐵路、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的國(guó)有土地，由市、縣區(qū)人民政府依法無(wú)償收回。

（三）其他用途的非農(nóng)建設(shè)閑置土地，按《*市閑置土地管理暫行規(guī)定》處置。

七、清理閑置土地的調(diào)查核實(shí)工作由市、縣區(qū)清地辦負(fù)責(zé)。涉及土地調(diào)整或收回土地使用權(quán)的，由市、縣區(qū)清地辦提出建議，分別送市、縣區(qū)國(guó)土資源部門。由市、縣區(qū)國(guó)土資源部門作出調(diào)整或收回土地使用權(quán)方案分別報(bào)市、縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)后予以公告，并下達(dá)調(diào)整或收回土地使用權(quán)決定書，送達(dá)當(dāng)事人。涉及征收土地閑置費(fèi)的，按《*市閑置土地管理暫行規(guī)定》處理。

八、涉及成本核算的，土地成本由市、縣區(qū)國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)部門核定，建設(shè)成本由市、縣區(qū)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門核定。

九、涉及抵押土地使用權(quán)的處置，由市、縣區(qū)清地辦通知抵押權(quán)人參與協(xié)商處理，在不違反本意見原則的框架下，設(shè)定土地處置實(shí)施方案。

十、市、縣區(qū)國(guó)土資源部門《收回土地使用權(quán)決定書》生效后，即時(shí)終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，依法注銷土地登記和土地證書。對(duì)當(dāng)事人拒不交出土地的，由市、縣區(qū)國(guó)土資源部門責(zé)令交還土地，并按《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定給予罰款。

十一、嚴(yán)格執(zhí)行《廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定》

（省政府79號(hào)令）。進(jìn)一步規(guī)范土地交易行為，工業(yè)用地出讓實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格。凡是納入中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)的為50元／平方米，其他地區(qū)30元／平方米。今后將視情況進(jìn)行調(diào)整，并逐步過(guò)渡到接基準(zhǔn)地價(jià)管理。

篇(6)

1986年《土地管理法》的頒布實(shí)施，結(jié)束了土地閑置等現(xiàn)象無(wú)法可依的局面。該法規(guī)定，“承包經(jīng)營(yíng)土地的集體或者個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務(wù)”。從法律上明確了政府、集體、單位和個(gè)人合理利用土地的義務(wù)，在一定程度上減少了土地閑置。

同時(shí)還規(guī)定，“采礦、取土后能夠復(fù)墾的土地，用地單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)復(fù)墾，恢復(fù)利用”；使用國(guó)有土地，如果“未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的”，或“公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的”，由土地管理部門報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷土地使用證。

1995年修訂的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，對(duì)于依法取得的農(nóng)村集體土地荒廢、閑置的，明確要求將其全部或部分土地退還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

1995年實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第一次明確提出了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的土地閑置給予處置的具體方式。對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)豐富了對(duì)閑置土地的處置方式。對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

此后，原國(guó)家土地管理局和國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)于1997年頒布了《凍結(jié)非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目占用耕地規(guī)定 》，再次強(qiáng)調(diào)充分利用閑置土地。在凍結(jié)期間，各類建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)挖掘現(xiàn)有建設(shè)用地潛力，充分利用閑置土地、荒地、劣地、廢棄地，提高土地利用率，節(jié)約使用土地。

第二階段（1998年～2003年）：以1998年修訂后的《土地管理法》為標(biāo)志，建立了土地用途管制制度，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地，統(tǒng)一了對(duì)城鄉(xiāng)各類閑置土地的處置規(guī)定。

《土地管理法》于1998年再次修訂后，明文禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地，并規(guī)范了不同土地閑置情況的處置方式。一是對(duì)于已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

二是對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，或收取一定的土地閑置費(fèi)，或無(wú)償收回土地使用權(quán)。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號(hào)）等相關(guān)規(guī)定要求加強(qiáng)對(duì)閑置土地的利用。該通知強(qiáng)調(diào)，各項(xiàng)建設(shè)可利用閑置土地的，必須使用閑置土地，不得批準(zhǔn)新占農(nóng)用地。閑置土地未被充分利用的地區(qū)，應(yīng)核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

1999年國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》也強(qiáng)調(diào)，凡有閑置土地可以利用的，一律不得新增建設(shè)用地。

2000年修訂完善的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》再次重申征收土地閑置費(fèi)或者無(wú)償收回土地使用權(quán)。

國(guó)務(wù)院2001年5月30日發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，要求各地要加大對(duì)閑置土地的處置力度。對(duì)依法應(yīng)無(wú)償收回的閑置土地，要堅(jiān)決收回。

2003年，國(guó)務(wù)院決定暫停審批各類開發(fā)區(qū)，嚴(yán)禁土地閑置，國(guó)務(wù)院于2003年7月18日發(fā)出了《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》（明電〔2003〕30號(hào)），決定暫停審批各類開發(fā)區(qū)。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》，對(duì)突擊審批和突擊設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)一律予以撤消。對(duì)依法收回的可復(fù)墾土地，由當(dāng)?shù)卣M織復(fù)墾后無(wú)償交還農(nóng)民耕種，嚴(yán)禁撂荒閑置。

第三階段（2004年至今）：以《閑置土地處置辦法 》的實(shí)施為標(biāo)志， 我國(guó)對(duì)閑置土地的管理進(jìn)入規(guī)范化、法制化新階段。

國(guó)務(wù)院決定開展土地市場(chǎng)治理整頓，提出“三個(gè)暫停”。到2004年8月，全國(guó)清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）6866個(gè)，規(guī)劃面積3.86萬(wàn)平方公里，超過(guò)全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積6100平方公里，開發(fā)區(qū)的閑置土地面積達(dá)到40%以上。

2004年4月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，暫停半年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃，即“三個(gè)暫停”。全面展開土地市場(chǎng)治理整頓。

國(guó)務(wù)院28號(hào)文出臺(tái)，繼續(xù)深化改革，嚴(yán)格土地管理。2004年國(guó)務(wù)院“三個(gè)暫停”到期后，為了遏制亂占濫用耕地的勢(shì)頭，加強(qiáng)制度研究，制定嚴(yán)格規(guī)范土地管理措施，以逐步建立起有效的管理體制和機(jī)制，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。

28號(hào)文提出嚴(yán)禁閑置土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；已實(shí)施征地，滿兩年未供地的，在下達(dá)下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。對(duì)具備耕作條件的土地，應(yīng)當(dāng)交原土地使用者繼續(xù)耕種，也可以由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織耕種；對(duì)用地單位閑置的土地，嚴(yán)格依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

國(guó)土資源部決定以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地、空閑地和批而未供等情況進(jìn)行全面調(diào)查。結(jié)果顯示全國(guó)閑置土地28105宗，面積107萬(wàn)畝。

與此同時(shí)，國(guó)土資源部還下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見 》，要求各地加大盤活存量建設(shè)用地力度，因地制宜組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。對(duì)于建房用地，“凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地”。

國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法 》等文件出臺(tái)，對(duì)閑置土地的認(rèn)定、處置方式和程序，以及收回的閑置土地利用方式等作了明確詳細(xì)的規(guī)范。文件首次界定了閑置土地的涵義。專指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地為閑置土地。并列舉了可以認(rèn)定為閑置土地的三種情形 ， 同時(shí)，規(guī)范了閑置土地的處置程序和處置方案的六種方式。

篇(7)

一、因原土地使用者的自身原因致使土地閑置的收回價(jià)格確定。

為了維護(hù)土地管理法律法規(guī)和政策的尊嚴(yán)，共建良好的土地市場(chǎng)秩序，減少土地閑置，提高土地的利用率，該原因下的收回價(jià)格應(yīng)等于原出讓價(jià)格扣除以下各項(xiàng)費(fèi)用的余額。

土地資源浪費(fèi)稅。土地資源具有稀缺性，原土地使用者獲得土地的使用權(quán)后，不進(jìn)行開發(fā)利用浪費(fèi)了資源，理應(yīng)收取土地資源浪費(fèi)稅，其標(biāo)準(zhǔn)可以參照城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)的上限執(zhí)行。

土地開發(fā)利用獲得的準(zhǔn)收入。如果土地使用者取得開發(fā)使用權(quán)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)動(dòng)工建設(shè)、銷售，那么，就會(huì)產(chǎn)生一系列的稅費(fèi)，比如：企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅等。其標(biāo)準(zhǔn)用規(guī)定竣工時(shí)間相似地塊開發(fā)建設(shè)發(fā)生的平均水平計(jì)算。

占用年限有償費(fèi)。原土地使用者取得土地使用權(quán)后，雖然沒有動(dòng)工開發(fā)，但是，根據(jù)土地利用的排他性可知，因?yàn)樗恼加茫绊懥似渌说氖褂谩?/p>

二、因政府、政府有關(guān)部門的行為致使土地閑置的收回價(jià)格確定。

土地使用者能獲得土地的開發(fā)使用權(quán)，肯定是先到有關(guān)部門完善了相關(guān)手續(xù)并經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的。因此，在土地使用者取得使用權(quán)后，因政府、政府有關(guān)部門的行為不能滿足項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)的，從維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益的角度出發(fā)，其收回價(jià)格應(yīng)由以下幾部分構(gòu)成：

原出讓價(jià)格；

原出讓價(jià)格的利息，用銀行同期利率計(jì)算；

土地開發(fā)利用獲得的準(zhǔn)收入。土地使用者取得開發(fā)使用權(quán)后，如果不因政府、政府有關(guān)部門的行為，其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)動(dòng)工建設(shè)、銷售，肯定會(huì)獲得一定的收入。其標(biāo)準(zhǔn)用規(guī)定竣工時(shí)間相似地塊開發(fā)建設(shè)獲得的平均凈收益水平計(jì)算。

當(dāng)然，在政府支付有關(guān)費(fèi)用后，應(yīng)該追究有關(guān)人員的責(zé)任，造成損失較大的，應(yīng)追究法律責(zé)任。這樣才有利于提高執(zhí)法能力，提高規(guī)劃能力和管理能力。

三、因不可抗力致使土地閑置的收回價(jià)格確定。