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篇(1)

【關(guān)鍵詞】集體土地；房屋登記；物權(quán)法

在《房屋登記辦法》、《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)集體土地范圍內(nèi)的房屋登記制度較為混亂。很多地方對(duì)這方面的工作幾乎是一片空白；部分有進(jìn)行這項(xiàng)工作的地方，也僅僅只有按照《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》開(kāi)展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記。但由于相關(guān)配套制度不健全、不完善，致使有關(guān)規(guī)定長(zhǎng)期難以得到執(zhí)行，國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記工作已經(jīng)步入正規(guī)化、制度化之路，而集體土地范圍內(nèi)的房屋登記管理還未起步。集體土地范圍內(nèi)的房屋登記管理滯后，使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益被漠視，不僅嚴(yán)重阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使得農(nóng)民的利益在城市化的進(jìn)程中屢屢遭受侵犯。2008年1月22號(hào)建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》。作為與《物權(quán)法》配套的行政規(guī)章，在集體土地范圍內(nèi)的房屋登記這方面，《房屋登記辦法》在具體考慮我國(guó)農(nóng)村房屋的實(shí)際情況進(jìn)行特別規(guī)定的同時(shí)，也堅(jiān)持了房屋登記的基本程序和基本原則，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)農(nóng)村房屋登記制度的基本統(tǒng)一。

1、所有權(quán)初始登記

集體土地范圍內(nèi)申請(qǐng)房屋登記的土地性質(zhì)應(yīng)為宅基地和其他集體所有建設(shè)用地。在其上面建造可以申請(qǐng)登記的房屋范圍依據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，分為兩大類(lèi)：一是村民住宅，包括農(nóng)村村民在宅基地新建、改建、擴(kuò)建和重建的房屋。二是利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建造的房屋。而且這些房屋必須是依法建造的。對(duì)于未辦理任何審批手續(xù)、私搭亂建的違法建筑不能申請(qǐng)房屋登記。集體土地上房屋在進(jìn)行初始登記后，登記薄和房屋權(quán)屬證書(shū)上都應(yīng)該注記“集體土地”的字樣。

申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。辦理集體土地范圍內(nèi)村民住房所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“先地后房”原則，也就是說(shuō)先辦理宅基地使用權(quán)登記并取得宅基地使用權(quán)證，或經(jīng)土地管理部門(mén)認(rèn)可取得宅基地使用權(quán)證明，避免出現(xiàn)房屋所有權(quán)初始登記后因當(dāng)事人無(wú)法辦理宅基地使用權(quán)登記，從而造成房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)利主體不一致的情況。對(duì)于利用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體建設(shè)用地建設(shè)的其他房屋，原則上也應(yīng)堅(jiān)持“先地后房”原則。

辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無(wú)異議或者異議不成立的，方可予以登記。

2、所有權(quán)變更登記

對(duì)不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，變更登記的內(nèi)涵和外延也是有差別的，比如土地權(quán)屬變更登記的內(nèi)涵和外延要比房屋變更登記內(nèi)涵和外延寬得多。土地登記類(lèi)型中的“變更登記”包括權(quán)利主體變更、權(quán)利客體變更、權(quán)利內(nèi)容變更等方面，但是依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，房屋變更登記僅僅指權(quán)利客體變更、權(quán)利內(nèi)容變更以及不影響當(dāng)事人權(quán)利內(nèi)容的登記事項(xiàng)的變更。總體上說(shuō)，由于土地性質(zhì)不同，只要嚴(yán)格遵循“先地后房”這一總的原則，集體土地上房屋變更登記與國(guó)有土地上房屋變更登記是沒(méi)有太大的區(qū)別。

3、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

申請(qǐng)人可以就集體土地上房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，并不意味著集體土地上房屋可以自由轉(zhuǎn)讓。目前，國(guó)家政策、法律和法規(guī)對(duì)集體土地上房屋轉(zhuǎn)移有嚴(yán)格的限制條件。集體土地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質(zhì)所決定。農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種物權(quán)形式，是一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，是農(nóng)民安身立命之本，目前法律法規(guī)明確禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)房。集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交集體經(jīng)濟(jì)組織的同意轉(zhuǎn)移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)，從而維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，保障農(nóng)民基本生存權(quán)。申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。“法律、法規(guī)另有規(guī)定”是指以后可能出現(xiàn)的相關(guān)規(guī)定，比如非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的繼承問(wèn)題等。

集體土地范圍內(nèi)村民住房轉(zhuǎn)移登記也是以“先地后房”為原則，即先辦理宅基地使用權(quán)變更登記，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。宅基地使用權(quán)變更登記后，即表明土地管理部門(mén)已經(jīng)認(rèn)可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權(quán)人，從而房屋登記機(jī)構(gòu)可以據(jù)此辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，避免出現(xiàn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體不一致的情形。

4、抵押權(quán)設(shè)立登記

并非所有集體土地上所建設(shè)的房屋都可以申請(qǐng)抵押，依照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物可以設(shè)立抵押。因此，農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押登記時(shí)是“先房后地”原則，不適用“先地后房”原則。隨同抵押的建設(shè)用地使用權(quán)范圍限于廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不一定是整塊土地的全部建設(shè)用地使用權(quán)。

目前開(kāi)展村民住房抵押登記的條件還不成熟，我國(guó)地少人多的基本國(guó)情決定了應(yīng)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，所以現(xiàn)階段還不能允許村民住房抵押。今后，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村社會(huì)保障制度的健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化新格局的最終形成，《土地管理法》及其配套政策對(duì)村民住房抵押的限制性規(guī)定還有逐步調(diào)整的余地和空間。

5、其他登記

地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等登記類(lèi)型是《物權(quán)法》新創(chuàng)設(shè)的幾個(gè)登記制度。集體土地上房屋登記和國(guó)有土地上房屋登記既有差別，也有共同點(diǎn)。集體土地上房屋預(yù)告登記、更正登記、異議登記，也遵循“先地后房”原則，確保土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體保持一致。地役權(quán)登記可以靈活把握，不必拘泥于“先地后房”。集體土地上預(yù)告登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記應(yīng)優(yōu)先適用《房屋登記辦法》大框架下的規(guī)范制度，比如對(duì)申請(qǐng)人身份限制、公告程序、村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民委員會(huì)）同意、發(fā)揮村民會(huì)議或村民代表會(huì)議作用等等，只有《房屋登記辦法》沒(méi)有規(guī)定或框架性制度難以適用的，方才參照適用國(guó)有土地范圍內(nèi)的登記制度。

城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一登記是《物權(quán)法》提出導(dǎo)向性要求，也是所有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未來(lái)努力的方向與目標(biāo)。鑒于目前集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作的復(fù)雜性和特殊性，本著實(shí)事求是，尊重現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，本人認(rèn)為國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記和集體土地范圍內(nèi)的房屋登記暫時(shí)還不具備同一模式登記的條件。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一登記需要一個(gè)過(guò)程，不能不顧農(nóng)村實(shí)際盲目全盤(pán)套用城市房屋登記操作模式。開(kāi)展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作，應(yīng)堅(jiān)持積極穩(wěn)妥有序的原則。

參考文獻(xiàn)：

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