序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業(yè)管理稅收風(fēng)險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房產(chǎn)稅 稅收籌劃

一、研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展， 房屋租賃市場也較活躍，國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度逐漸加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此，如何通過科學(xué)的稅收籌劃，降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅法的有關(guān)規(guī)定， 正確解讀相關(guān)稅務(wù)政策，擬從對自有房屋不同轉(zhuǎn)讓方式的角度，對房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收籌劃，以對企業(yè)處理類似的業(yè)務(wù)，提供很好的使用參考價值。

二、房產(chǎn)稅的主要特點

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征稅對象是房屋，征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營，都不征稅。另外根據(jù)房屋經(jīng)營使用方式不同，房產(chǎn)稅的征稅方法有所不同，對于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計稅余值，稅率1.2%，對于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12%。這些特點為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。

三、房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方式

房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃的主要方式有四種，一是直接租賃，即為直接簽署租賃合同。二是轉(zhuǎn)租，即將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場價格出租房產(chǎn)。三是變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅，此方式采用提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。四是變租賃經(jīng)營為倉儲經(jīng)營，這是將租賃合同改為倉儲保管合同，配備保管人員，為客戶提供保管服務(wù)。因按照稅法規(guī)定，倉儲保管收入只需繳納營業(yè)稅，這使得租賃收入變成了倉儲保管的服務(wù)收入。

四、案例研究

根據(jù)上述四種籌劃，現(xiàn)通過案例來研究，究竟哪種方式的籌劃力度更大。案例如下：

A公司為B房地產(chǎn)集團(tuán)母公司，在上海浦東新區(qū)擁有一處商業(yè)房產(chǎn)，購置賬面原值500萬元，房產(chǎn)建筑面積200平米，該項房產(chǎn)為A公司的固定資產(chǎn)，按照直線攤銷法，殘值率5%，年限35年攤銷，年折舊額13.57萬。擬將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，采用何種方式的稅負(fù)較低。

上述案例中該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)涉及的稅種為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、所得稅。上海市房產(chǎn)從價計征的減除比例為20%，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費附加、地方教育費、河道費附加分別是營業(yè)稅的7%、3%、2%、1%，應(yīng)交納印花稅是租金收入的0.1%，企業(yè)所得稅為25%。

（一）籌劃方案一：直接出租

1、涉稅分析

房屋出租時，房產(chǎn)稅從租計征稅金，出租方繳納房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。

2、綜合稅負(fù)計算

應(yīng)繳房產(chǎn)稅=租金收入*12%。

應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（租金收入-成本（即年折舊額）-各項稅金）*25%=（租金收入-年折舊額-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折舊額）*25%

故房屋直接出租綜合稅負(fù)=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折舊額 x25% =租金收入*38.31%-年折舊額 x25%

3、案例測算

如果年租金為50萬。

租賃稅金合計=租金收入*38.31%-年折舊額*25%

=50*38.31%-13.57*25%=15.77萬

4、小結(jié)

此方案完全按照相關(guān)稅法的要求繳納了各項稅費，無任何稅務(wù)風(fēng)險和籌劃風(fēng)險。

（二）籌劃方案二：轉(zhuǎn)租

1、政策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人不是產(chǎn)權(quán)所有人，不繳納房產(chǎn)稅。

2、涉稅分析

利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格M出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格H出租房產(chǎn)。該方案出租方按照低價格M繳納房產(chǎn)稅，營業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。下屬公司（即轉(zhuǎn)租方）按價格H繳納營業(yè)稅及附加稅，印花稅，所得稅。

由此看出，該方案多出一道營業(yè)稅及附加M*5.75%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（H-M）*12%，且只有當(dāng)H>1.48M時，該籌劃方案才可行。見下圖。

圖中H1=1.48M，節(jié)稅空間為0，隨著H越大，則其節(jié)稅效果越明顯。

3、案例測算

假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年20萬元的租金價格出租給子公司B，B公司將房產(chǎn)對外再次出租，收取租金50萬元。

利用方案一的綜合稅負(fù)計算公式，A公司應(yīng)繳納各項稅金4.27萬元。B公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、河道費、印花稅（2分合同）=50萬元×5.65%+70*0.1%=2.90萬元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（50-20-2.95）*25%=6.78萬，B公司綜合稅負(fù)9.68萬。

稅收籌劃后A公司與B公司稅負(fù)合計13.95萬元。

4、小結(jié)

此種方案，由于A公司和B公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若稅務(wù)機關(guān)要進(jìn)行調(diào)整租金價格，即M的值就會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，這就為企業(yè)帶來了很大的不確定性風(fēng)險。但若出租人考慮將擬出租房屋翻新、裝修改造后重新出租，則出租人可先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，利用此方試避稅是較為合理合法的，籌劃風(fēng)險很低，值得嘗試。

（三）籌劃方案三：變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅

1、涉稅分析

出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。出租方僅需按租金繳納房產(chǎn)稅、印花稅，按租金及物業(yè)費繳納營業(yè)稅及附加、所得稅。可見因收取物業(yè)費，公司可規(guī)避房產(chǎn)稅和印花稅，且物業(yè)費所占比重越大，房產(chǎn)稅及印花稅交的越少。

2、案例測算

假設(shè)A公司租金收取25萬，物業(yè)費收取25萬。

A公司應(yīng)繳納各項稅金如下：房產(chǎn)稅：25*12%=3萬，營業(yè)稅金及附加：50*5.65%=2.83萬，印花稅25*0.1%=0.025萬，所得稅：（50-13.57-5.86）*25%=7.64萬。

故籌劃后A公司稅負(fù)合計13.50萬

3、小結(jié)

該方案需有一定前提條件，即出租方一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時提供物業(yè)管理服務(wù)。合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃房產(chǎn)稅是合理的，但此方案也存在風(fēng)險，稅收風(fēng)險在于稅務(wù)機關(guān)可能規(guī)定最低租金計稅標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營風(fēng)險在于物業(yè)管理服務(wù)的收費是一般必需取得當(dāng)?shù)匚飪r部門的收費許可，價格也需要審批，出租方不按收費許可證收費，抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，可能會受到物價部門的處罰。

（四）籌劃方案四：變租賃經(jīng)營為倉儲經(jīng)營、

1、 涉稅分析

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%，《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲業(yè)的計稅方法不同。租賃業(yè)適用從租計稅，倉儲業(yè)適用從價計稅。故該方案稅收變化在于因房產(chǎn)稅的計稅方法不同所帶來的節(jié)稅效應(yīng)。

2、綜合稅負(fù)計算

倉儲服務(wù)應(yīng)交稅金：

應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=倉儲收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=倉儲收入* 5.75%

應(yīng)繳房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*（1-20%）* 1.2%=房產(chǎn)原值* 0.84%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（收入-成本-各項稅金）*25%

=倉儲收入*23.56%-房產(chǎn)原值* 0.21%-年折舊額*25%

故倉儲服務(wù)綜合稅負(fù)=倉儲收入*29.31%+房產(chǎn)原值* 0.63%-年折舊額*25%

根據(jù)方案一中已算出的房屋出租綜合稅負(fù)，當(dāng)倉儲與租賃繳稅相等時，得到平衡點即，租金 /房產(chǎn)原值=7%。所以當(dāng)收入大于房屋原值的7%，采用倉儲服務(wù)形式，反之則選擇直接租賃形式。

3、案例測算

假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年50萬元的倉儲費對外出租，即租金 /房產(chǎn)原值=10%，計算出A公司應(yīng)繳納各項稅金14.42萬元，較直接租賃的稅負(fù)低。

4、小結(jié)

在房產(chǎn)稅從價計征的稅負(fù)明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。但這種籌劃的前提條件是承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行。另外從風(fēng)險控制角度來看，出租人是不存在稅收風(fēng)險的，但卻帶來了經(jīng)營風(fēng)險，因為在倉儲合同下出租人必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，如果選擇此方案，承租人應(yīng)考慮易保管且價值較低擬儲存貨物，如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風(fēng)險大，并不可行。

五、結(jié)束語

通過對房屋四種不同的轉(zhuǎn)讓方式的測算對比，我們可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪種方案，都比直接租賃即第一種方案的綜合稅負(fù)要低。但后三種方案都有它的局限性或稅收風(fēng)險，在實際工作中我們應(yīng)該以企業(yè)實際經(jīng)營活動為背景制定并選擇最優(yōu)方案。同時我們應(yīng)該時刻關(guān)注房產(chǎn)稅政策變化，因地制宜的進(jìn)行籌劃，從而避免稅收政策變動帶來的籌劃風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

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篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險控制

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復(fù)雜，稅費支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險偏好、財務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項及可能的稅收風(fēng)險等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險；落實方案時應(yīng)考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務(wù)機關(guān)的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時應(yīng)注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗。

推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時間價值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點時應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進(jìn)稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調(diào)整企業(yè)成本費用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務(wù)費用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經(jīng)費保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費和招待費等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權(quán)時其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費及其他價外費用，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

（三）營業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費、配套設(shè)施代收費等人價外費用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對收取的價外費用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應(yīng)重點關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進(jìn)項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實行“營改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負(fù)平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險點，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險加大。主要風(fēng)險：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進(jìn)項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實際狀況，針對可能的稅收風(fēng)險點做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應(yīng)的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進(jìn)項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項稅額并在合理的時間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項稅認(rèn)證時間的籌劃等都是進(jìn)項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會計核算程序，及時進(jìn)行進(jìn)項稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當(dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險。

（五）加強稅務(wù)機關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強稅務(wù)機關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語

篇(4)

關(guān)鍵詞：全面推行營改增；煙草企業(yè)；稅收核算

一、營改增概述

營改增指的是把以前上繳營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成上繳增值稅，僅僅是對于產(chǎn)品和服務(wù)的增值方面實行繳稅，將重復(fù)納稅的地方融合在一起。在1994年我國稅收改革過程中，國家確立了增值稅與營業(yè)稅這兩種流轉(zhuǎn)稅同時存在并執(zhí)行的政策。按照該設(shè)計，以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)多數(shù)上繳增值稅，這樣的設(shè)計要求與當(dāng)時的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，為我國國民經(jīng)濟與工業(yè)企業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展帶來了積極影響。可是隨著我國市場經(jīng)濟環(huán)境的巨大變化以及第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，原有稅制與時代的不融合便漸漸顯露出來，既不利于企業(yè)減負(fù)，從一定程度上也約束了新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。

全面推行營改增是我國稅制改革的必然趨勢，是當(dāng)前經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)后的改革驅(qū)動的重要環(huán)節(jié)，也是市場經(jīng)濟體制下經(jīng)濟長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的新要求。首先，可以優(yōu)化稅制體系，避免企業(yè)重復(fù)繳稅，比如原有的增值稅一般納稅人在采購服務(wù)的過程中可以抵扣進(jìn)項稅額，消除了原有增值稅抵扣鏈條斷裂的不利影響。其次，可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)類企業(yè)進(jìn)行再投資，例如原先繳納營業(yè)稅的服務(wù)類企業(yè)變成一般納稅人之后，因為可以抵扣進(jìn)項稅，其購買固定資產(chǎn)、貨物以及服務(wù)的積極性將大大提升，對于擴大服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提升服務(wù)水平將有很大的推動作用。最后，國家可以通過營改增對整體經(jīng)濟進(jìn)行大規(guī)模減稅，讓利于企業(yè)，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)再投資意愿，進(jìn)而實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的良性循環(huán)，實現(xiàn)新常態(tài)下長期穩(wěn)定健康的經(jīng)濟發(fā)展。

二、全面推行營改增對煙草企業(yè)稅負(fù)的影響

煙草企業(yè)歷來都是整體工業(yè)體系的重要組成部分。由于煙草的高稅負(fù)特性，煙草企業(yè)上繳的稅收對國家和地方財政收入有著重要影響；也是由于煙草相關(guān)稅率很高的特性，煙草企業(yè)始終對我國稅收制度較為敏感，涉及煙草的稅收政策稍有變化就將對煙草企業(yè)運營和稅收貢獻(xiàn)能力產(chǎn)生很大影響。從2012年交通運輸業(yè)試點營改增開始，到2016年5月全面推行營改增，煙草企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了很大變化。主要體現(xiàn)在下面幾點：

（一）從銷項稅角度考慮

煙草企業(yè)一直是增值稅一般納稅人，銷售貨物繳納增值稅稅率始終是17%，沒有發(fā)生變化。而煙草企業(yè)的其他原涉營業(yè)稅業(yè)務(wù)，如房產(chǎn)出租、物業(yè)管理等，稅率從5%的營業(yè)稅變?yōu)?1%或6%的增值稅，有所上升。但由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)小于卷銷售主業(yè)，影響很小。因此作為銷售方，全面推行營改增對煙草企業(yè)產(chǎn)生影響不大。

（二）從進(jìn)項稅角度考慮

原先可以抵扣的購進(jìn)貨物及加工、修理、修配勞務(wù)都正常可以抵扣，全面推行營改增后，抵扣范圍有了很大增加。由于煙草企業(yè)技術(shù)更新較快，技改工程規(guī)模和金額較大；卷煙銷售與物流配送密切相關(guān)，物流費用規(guī)模龐大，因此，與建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和交通運輸業(yè)相關(guān)的采購業(yè)務(wù)對營改增后進(jìn)項稅的變動趨勢起著決定性作用。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)原先不能抵扣，2016年5月份以后，可以抵扣11%的增值稅。營改增以前，煙草企業(yè)接收交通運輸業(yè)服務(wù)，可以憑運輸業(yè)發(fā)票抵扣7%的進(jìn)項稅。營改增以后，交通運輸?shù)脑鲋刀惗惵侍岣叩?1%。盡管運輸企業(yè)可以按照政策要求抵扣相關(guān)進(jìn)項稅額，但由于稅率提高幅度較大且可抵扣項目較少，運輸企業(yè)的實際增值稅稅負(fù)不降反升。在不考慮其他影響因素的情況下，提高運輸單價是運輸企業(yè)的必然選擇，由此也將導(dǎo)致煙草企業(yè)物流費用的增加。由于稅率提升，費用開支加大，交通運輸業(yè)給煙草企業(yè)帶來的進(jìn)項稅額會有較大增加。

一方面是銷項稅變動很小，一方面是進(jìn)項稅有較大幅度的增加，因此全面推行營改增后，煙草企業(yè)的增值稅稅負(fù)率必然呈現(xiàn)下降態(tài)勢。從影響稅額方面可以看出，從采購環(huán)節(jié)做好增值稅進(jìn)項稅額的抵扣是降低煙草企業(yè)稅負(fù)的主要努力方向。

三、做好煙草企業(yè)稅收核算的相關(guān)建議

（一）抓好源頭，擴大增值稅抵扣范圍

全面推行營改增后，在增值稅一般納稅人的采購活動中，稅收因素顯得更為重要。熟悉稅收政策、了解征稅范圍的采購單位可以充分利用政策爭取到更多的進(jìn)項稅抵扣，為企業(yè)創(chuàng)造額外效益；不熟悉稅收知識的，則容易被供應(yīng)商的表面報價所迷惑，看似公平，實則吃虧。這就要求煙草企業(yè)在采購流程的最初階段做好應(yīng)該準(zhǔn)備工作，對于政策明確規(guī)定可以開具增值稅專用發(fā)票的采購項目，要堅定不移的要求供應(yīng)商開具，以防范企業(yè)利益受損。在投標(biāo)報價階段，要將報價條款明細(xì)化，明確發(fā)票類型、稅率和貨物名稱等，對于報價條款中未標(biāo)注增值稅稅率的要視同增值稅普通發(fā)票對待。

（二）及時更新，做好涉稅科目會計核算

全面推行營改增以后，涉及增值稅的業(yè)務(wù)內(nèi)容大幅增加，原增值稅科目不能很好的滿足新業(yè)務(wù)核算需要，財務(wù)人員對于營改增后的核算辦法有著各自的理解。隨著財會〔2016〕22號文件的出臺，增值稅核算方法得到了明確，增值稅核算科目得到了擴充，圍繞增值稅的會計核算爭議將很快平息。

對于煙草企業(yè)來說，首先要按照文件要求及時更新會計科目，做好涉及增值稅事項的會計核算基礎(chǔ)工作。鑒于現(xiàn)有增值稅稅率較多的現(xiàn)狀，有條件的單位可以增加“稅率”核算欄，以精確核算不同稅率的進(jìn)項稅額，并且便于事后統(tǒng)計分析。其次，對于以往繳納營業(yè)稅的銷售項目，如房產(chǎn)出租等，要及時與稅務(wù)機關(guān)溝通，選擇核算辦法，按要求開具增值稅發(fā)票，正確核算增值稅額。最后，對于新增的抵扣項目，加大發(fā)票審核力度，針對電子發(fā)票等新發(fā)票類型，要及時做好查驗工作，防范重復(fù)抵扣。

（三）加強培訓(xùn)，提高全員稅收意識水平

全面推行營改增對煙草企業(yè)全員稅收意識提出了更高的要求。財務(wù)人員有了較高的增值稅意識，就可以正確審核進(jìn)項稅抵扣單據(jù)，正確計算在銷售過程中的各種類型增值稅，降低企業(yè)稅收風(fēng)險。業(yè)務(wù)人員有了較高的增值稅意識，就可以在采購活動中提前考慮到增值稅因素，選擇合理報價；在每個采購環(huán)節(jié)牢記索要增值稅專用發(fā)票，切實維護(hù)企業(yè)利益。

因此，煙草企業(yè)要加強全員宣傳培訓(xùn)力度，讓營改增概念深入人心。通過組織全員營改增政策培訓(xùn)會，對增值稅基本原理、營改增背景、發(fā)票知識等進(jìn)行詳細(xì)介紹，使業(yè)務(wù)人員了解增值稅、認(rèn)識營改增；通過組織會計和稅收專業(yè)知識培訓(xùn)，介紹最新的營改增文件，使財務(wù)人員吃透營改增文件，了解增值稅核算體系，準(zhǔn)確核算并計提繳納增值稅。

總而言之，營改增對煙草企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與會計核算均有重要影響。全面推行營改增以后，煙草企業(yè)需要積極學(xué)習(xí)應(yīng)對各項新的稅收會計政策，盡快適應(yīng)新的政策要求，優(yōu)化會計核算方法，嘗試可行的籌劃方式，提高企業(yè)收益水平；也要加大財務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提升會計工作人員的業(yè)務(wù)水平，做好企業(yè)稅收風(fēng)險防控工作。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，稅務(wù)管理工作也越來越重要，公司中的稅務(wù)會計也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務(wù)活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務(wù)會計師的認(rèn)識需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準(zhǔn)確把握稅務(wù)會計師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會計師的概述

（一）稅務(wù)會計師概念

稅務(wù)會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動，對于稅務(wù)資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對納稅人權(quán)益與國家利益進(jìn)行保障的專業(yè)性稅務(wù)會計崗位上的人才。稅務(wù)會計師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會計師在企業(yè)中職務(wù)

依照國家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報與計算工作均由稅務(wù)會計師負(fù)責(zé)辦理，督促在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關(guān)部門錄入、填寫并報送相關(guān)賬務(wù)報表，同時往地方財政局或稅務(wù)局報送當(dāng)月、季度的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務(wù)報表與統(tǒng)計報表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動工資，即配合進(jìn)行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負(fù)責(zé)向上申報公司稅務(wù)，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負(fù)責(zé)核銷企業(yè)的進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進(jìn)出口的實際情況來審核進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時要領(lǐng)取企業(yè)進(jìn)出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會計特點

稅務(wù)會計是會計學(xué)里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關(guān)會計專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會計在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會計實施的基礎(chǔ)是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會計能夠與其他專業(yè)會計相區(qū)別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進(jìn)行稅務(wù)行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結(jié)合專業(yè)會計核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務(wù)會計的廣泛性。

（四）財務(wù)會計和稅務(wù)會計的差異

1.計算損益的內(nèi)容不同。財務(wù)會計計算損益內(nèi)容為會計所得，而稅務(wù)會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務(wù)會計和稅務(wù)會計在收益確認(rèn)以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標(biāo)不一樣。財務(wù)會計的目標(biāo)即使用人所提供的有效會計信息，而稅務(wù)會計的目標(biāo)即納稅、計稅以及提供稅務(wù)活動資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財務(wù)會計是以國家財政部頒布的會計準(zhǔn)則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會計是以按時足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會計師的作用

（一）實現(xiàn)最大限度經(jīng)濟價值

企業(yè)開展相關(guān)經(jīng)濟活動的出發(fā)點即實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟效益的最大化作為經(jīng)濟活動的目標(biāo)，因而也就成為了稅務(wù)會計師工作過程中的核心內(nèi)容，那么他們在處理稅務(wù)籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產(chǎn)經(jīng)營管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟價值。

（二）降低稅負(fù)成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費之后還可以實現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進(jìn)行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險

稅務(wù)會計師需要確保申報納稅的準(zhǔn)確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動方面的處罰，使得稅務(wù)活動的為零風(fēng)險，我國稅務(wù)主管部門針對合法納稅人相關(guān)活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進(jìn)行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會計師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎(chǔ)上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會計師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的經(jīng)濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產(chǎn)市場內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質(zhì)的國家級房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務(wù)會計師處理稅務(wù)相關(guān)問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關(guān)的稅收活動，這些稅收均是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務(wù)會計師處理與契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和營業(yè)稅相關(guān)的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務(wù)會計師會負(fù)責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會計師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問題，其均以個人或者房地產(chǎn)經(jīng)營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會計師在房地產(chǎn)公司工作實例

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務(wù)籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師對當(dāng)?shù)亟ú氖袌鲞M(jìn)行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師在其工程項目開發(fā)直到結(jié)束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟利潤上的最大化。

（三）稅務(wù)會計師的職責(zé)分析

1.強化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強化對于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)會計與稅務(wù)會計有機的聯(lián)系在一起，而財務(wù)會計是作為稅務(wù)會計的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強收集與管理會計相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預(yù)算、成本收入等進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)會計可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實運營成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計則需要根據(jù)實際成本與收入針對房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項目利潤和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設(shè)計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經(jīng)濟活動均會產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務(wù)會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經(jīng)營與開發(fā)全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務(wù)會計師即要通過選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊地點等等，科學(xué)合理、并且有針對性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營階段中需要承擔(dān)的各項稅負(fù)。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當(dāng)一個房地產(chǎn)工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負(fù)債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進(jìn)行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行財務(wù)相關(guān)決策的過程中，務(wù)必要準(zhǔn)確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分?jǐn)偙壤@樣才能從宏觀上對整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，然后再對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進(jìn)行判定與優(yōu)化，以實現(xiàn)公司價值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師就需要首先明確國家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨立核算能力的二級法人機構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營活動不相關(guān)的各項業(yè)務(wù)活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進(jìn)行匹配，以便有效的使稅負(fù)下降。

（四）科學(xué)開展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要對于自己所在公司的各項財務(wù)指標(biāo)、財務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會計師能夠理解涉稅工程項目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財務(wù)情況真實的反映，同時也可以及時準(zhǔn)確的進(jìn)行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對于相關(guān)稅收風(fēng)險需要開展評估工作，同時要設(shè)置與之對應(yīng)的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務(wù)機關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時都可以接受上級領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準(zhǔn)備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項目的順利開展。

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