序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇靜態(tài)投資估算法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：國際工程；投資估算；計算方法；工程造價

1 國外建設(shè)工程造價構(gòu)成

對于國際工程用總建設(shè)成本就代表工程造價。工程項目總建設(shè)成本=直接建設(shè)成本+間接建設(shè)成本+應(yīng)急費+建設(shè)成本上升費。雖然國際工程的造價組成跟國內(nèi)不完全相同，但是如果從費用的本質(zhì)去理解，依然可以跟國內(nèi)的造價體系有聯(lián)系。對于造價人員只要保證各項費用不遺漏不重復(fù)，運用國內(nèi)的計價習(xí)慣是可以勝任國際工程的造價業(yè)務(wù)的。

2 投資估算常用方法

（1）基本概念：投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費用，其包括的內(nèi)容應(yīng)視項目的性質(zhì)和范圍而定。投資估算一般都會作為設(shè)計概算的最高限額，所以投資估算一定得為下一個設(shè)計環(huán)節(jié)預(yù)留足夠的設(shè)計空間（部門間的協(xié)作非常重要，要及時共享信息）。生產(chǎn)性項目除了固定資產(chǎn)投資估算外考慮一下鋪底流動資金和流動資金（建設(shè)期不涉及）。

（2）投資估算存在于項目決策階段。決策階段國內(nèi)項目和國外項目的對應(yīng)關(guān)系是：項目建議書階段對應(yīng)投資設(shè)想階段和投資機會階段，初步可行性研究階段及詳細(xì)可行性研究階段對應(yīng)初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究階段、工程設(shè)計階段。項目建議書階段（投資設(shè)想、投資機會）主要還是商務(wù)人員洽談形成合作意向，以及確定項目的用途規(guī)模。可行性研究階段已經(jīng)具備了一定的信息量比如設(shè)備規(guī)格表、主要設(shè)備的生產(chǎn)能力和尺寸、項目的總平面布置、各建筑物的大致尺寸、公用設(shè)施的初步位置等。材料設(shè)備的詢價、設(shè)計和施工的咨詢也已經(jīng)完成。

（3）影響工程造價的主要因素。影響工程造價的因素很多，而在估算階段主要影響因素包括：建設(shè)規(guī)模、選址、技術(shù)規(guī)格、設(shè)備選用、施工方案、HSE標(biāo)準(zhǔn)等。

（4）設(shè)備方案。技術(shù)方案對于我們來說應(yīng)該關(guān)心的是設(shè)備的選用：比如優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備，如果使用進(jìn)口設(shè)備要主要要注意銜接、配套、維修等問題。

（5）工程方案。工程方案將直接影響以后的設(shè)計、施工、造價諸多個環(huán)節(jié)，所以工程方案要在滿足生產(chǎn)使用功能、適應(yīng)已選定的場址、符合工程標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，選擇較為通用和成熟的工程方案，最好可以參考已完或者在建類似工程的相關(guān)信息。

（6）項目規(guī)劃和建議書階段的估算方法。總投資估算總價是單項工程估算、工程建設(shè)其他費、基本預(yù)備費、價差預(yù)備費、建設(shè)期利息的總和。由于此時所掌握信息和數(shù)據(jù)有限，很難進(jìn)行較有深度的精確計算。所以該階段主要以匡算法作為計算的主要方法，我們通常采用的位生產(chǎn)能力估算法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法、比例估算法或混合法都屬于該類計算方法。以上方法都是基于以工程的某一特定屬性為入口，該屬性決定工程造價，然后通過類比的方法進(jìn)行簡單估算。下面先選取典型方法介紹給大家。

a.單位生產(chǎn)能力估算法：

C2=（C1/Q1）*Q2*f

C1：已建類似項目的靜態(tài)投資額；C2：擬建項目的靜態(tài)投資額；Q1：已建類似項目的生產(chǎn)能力；Q2：擬建項目的生產(chǎn)能力；f：不同時期、不同地點的綜合調(diào)整系數(shù)（該系數(shù)需要造價人員計算提供）。

通過該公式可以通過已知項目推算未知項目，通過單位生產(chǎn)能力進(jìn)行估算。

b.系數(shù)估算法：

設(shè)備系數(shù)法：

C=E*（1+f1P1+f2P2+f3P3+???）+I。C：擬建項目的靜態(tài)投資；E：擬建項目根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)貎r格計算的設(shè)備購置費，這個地方需要將設(shè)備購置費換算成到場價。

P1+P2+P3+??? ：已建項目中建筑安裝工程費及其他工程費等與設(shè)備購置費的比例。f1+f2+f3+??? ：由于時間地點因素引起變化的綜合調(diào)整系數(shù)。I：擬建項目的其他費用。該公式通過兩次價格環(huán)境調(diào)整，將已建工程的造價數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成擬建項目的造價數(shù)據(jù)。第一次是設(shè)備購置費的價格環(huán)境調(diào)整，第二次是各項費用的價格環(huán)境轉(zhuǎn)化，各項費用的分類可以靈活一點，只要保證這個分類可以和設(shè)備購置費形成穩(wěn)定的比例關(guān)系，這個方法就可以用。

主專業(yè)系數(shù)法：

C=E*（1+f1P1'+f2P2'+f3P3'+???）+I。P1'+P2'+P3'+??? ：已建項目中各專業(yè)工程費用與工藝設(shè)備投資的比重。這個方法跟剛才的方法屬于同一個方法，對費用的分類靈活處理就可以了，掌握規(guī)律就好了。

（7）可行性研究階段投資估算方法

a.單位建筑工程的投資估算

單位長度價格法：水庫，大壩，公路，鐵路，礦井

建筑工程費=單位長度建筑工程費指標(biāo)×建筑工程長度

單位面積價格法：工民建、構(gòu)筑物

建筑工程費=單位面積建筑工程費指標(biāo)×建筑工程面積

單位容積價格法：倉庫、工業(yè)爐窯砌筑

建筑工程費=單位體積建筑工程費指標(biāo)×建筑工程體積

單位功能價格法：此方法是利用每功能單位的成本價格進(jìn)行估算。如新建醫(yī)院時以病床數(shù)為指標(biāo)，學(xué)校容納多少學(xué)生。

工程造價為單位功能建筑工程指標(biāo)費用與建筑工程功能總量的乘積。

篇(2)

在投資者對工程項目產(chǎn)生意向，并開始進(jìn)行決策和策劃的過程中，其對于工程投資的數(shù)額往往十分關(guān)注，需要對工程項目的成本和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的分析和估計，才能夠使建筑企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益。通過建筑工程投資估算，能夠為項目的取舍提供決策和判斷的依據(jù)，雖然不能光憑投資估算來完全肯定一個項目，但其卻能對一個不合適的項目進(jìn)行完全的否定。在工程項目建設(shè)的前期，投資估算是一項十分重要的工作。在項目經(jīng)濟評價和項目前期決策的過程中，投資估算都是十分重要的基礎(chǔ)性條件和依據(jù)。通過投資估算，可以對工程造價的最高限額加以控制，并且為貸款計劃的制定和項目資金的籌措提供基礎(chǔ)。

二、建筑工程投資估算中面臨的問題

1.估算誤差率。在不同的建筑施工階段，由于資料詳實程度、具備的條件等方面存在著一定的差異，因此，在投資估算過程中，允許存在的誤差率，及其發(fā)揮出的效果和作用也有所不同。其中，項目建議書投資估算允許的誤差率為30%，其主要作用是對概略投資進(jìn)行估算，為相關(guān)部門項目建議書的審批提供依據(jù)。可行性研究估算允許的誤差率為20%，其作用是在初步明確項目方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行估算，為項目技術(shù)經(jīng)濟論證提供依據(jù)。方案設(shè)計估算允許的誤差率在10%到15%，其作用是推動技術(shù)經(jīng)濟分析論證更加深入、詳細(xì)、全面的開展，從而為初步設(shè)計概算控制、設(shè)計文件編制、項目可行性研究提供依據(jù)。對于資金籌措安排、后期設(shè)計、投資決策等，前期的投資估算具有重要的作用。因此，如果誤差率過大，投資估算將會失去其應(yīng)有的意義。所以，在實際進(jìn)行投資估算的過程中，應(yīng)當(dāng)盡量控制好誤差率。

2.估算指標(biāo)。在投資估算中，具有很多估算方法，可對分部工程造價、單項工程造價、投資估算等指標(biāo)加以利用。對于造價和估算指標(biāo)的引用，可將單位工程、單項工程、獨立建設(shè)項目等作為對象。同時，可以通過平方米單項工程造價指標(biāo)和主要材料消耗量來加以體現(xiàn)，具有較強的概括性和宏觀性。不過，對于不同的工程項目來說，普遍具有不可復(fù)制性、唯一性、復(fù)雜性等特點，因而不會存在完全一致的工程。對于造價指標(biāo)、估算所需的數(shù)據(jù)大多來源于歷史資料，難以對當(dāng)前的價格水平進(jìn)行真實的反映，因而不能一味的生搬硬套。對于基礎(chǔ)部分，可以分為獨立基礎(chǔ)、撞擊基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)；對于結(jié)構(gòu)部分，可以分為框架、鋼結(jié)構(gòu)、框剪、磚混。在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中包括了高層和多層，在鋼結(jié)構(gòu)中包括了重型、中型和輕型。在同一個指標(biāo)上，有所種因素的共同作用。所以在實際應(yīng)用過程中，應(yīng)當(dāng)對相似的工程造價指標(biāo)進(jìn)行應(yīng)用，并進(jìn)行換算和調(diào)整。

3.項目信息資料。在工程項目建設(shè)的項目建議書、可行性研究、初步可行性研究、項目規(guī)劃等階段，通常是沒有具體的設(shè)計方案的。對于所要建造的工程項目，投資者會在大體上有一個構(gòu)思，包括建設(shè)地點、建設(shè)條件、總體建筑結(jié)構(gòu)、實用功能、擬建規(guī)模等。而在實際的投資估算過程當(dāng)中，這些都是十分重要的依據(jù)和參考。然而，在現(xiàn)實應(yīng)用當(dāng)中，投資者在剛剛產(chǎn)生建設(shè)意向和設(shè)想之后，就急于對工程建設(shè)的投資有所了解。同時，時間較短，對于工程相模的相關(guān)資料和信息也沒有進(jìn)行充分的掌握，因而往往難以準(zhǔn)確的進(jìn)行投資估算。

三、建筑工程投資估算方法

1.基本概述。在建筑工程的不同階段當(dāng)中，計算工程造價的依據(jù)和方法等都有所不同。在工程設(shè)計階段，已經(jīng)呈現(xiàn)出了工程項目的大體面貌。隨著后續(xù)設(shè)計的不斷細(xì)化深入，從初步設(shè)計概算進(jìn)行到施工圖預(yù)算。隨著項目的不斷進(jìn)行，信息和資料就會越具體，對于工程項目真實造價水平的的反映也就越準(zhǔn)確。在項目前期，基于現(xiàn)實中的情況，決定了不能將估算進(jìn)行到概預(yù)算的程度。對此，應(yīng)當(dāng)探索出一種全新的途徑，在估算中利用一種近似與概預(yù)算的方式，以便對項目前期估算所面臨的問題進(jìn)行解決，從而使投資估算的準(zhǔn)確性得以提高。總體上來說，結(jié)合辦公、倉儲、生產(chǎn)等不同的建筑功能，項目所在地的地址、環(huán)境、氣候情況，以及投資人的具體要求類似功用建筑構(gòu)造等信息，對項目模型進(jìn)行創(chuàng)建。通過這種方式，細(xì)化工程的主體結(jié)構(gòu)，使之成為分項工程，然后利用分項工程的綜合單價，對建筑工程進(jìn)行投資估算。在實際操作中，應(yīng)當(dāng)先對主體結(jié)構(gòu)形式加以確定，結(jié)合建筑功能、地質(zhì)條件、結(jié)構(gòu)形式等。同時確定類似建筑的基礎(chǔ)形式，例如獨立基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)、帶形基礎(chǔ)等。之后確定地面以上的結(jié)構(gòu)形式，例如砌體結(jié)構(gòu)、鋼筋砼框架、鋼結(jié)構(gòu)等。綜合這些因素，對建筑的裝飾和結(jié)構(gòu)加以確定，從而進(jìn)行建筑模型的構(gòu)建。下一步需要對分部分項工程進(jìn)行列舉，土建工程分基礎(chǔ)、土方，建筑分布、門窗分布、裝飾分布、結(jié)構(gòu)分布等。結(jié)合各方的經(jīng)驗、資料、信息，使其達(dá)到具體化。然后對每一個分項工程進(jìn)行分項綜合單價的估算，從而形成最終的建筑工程估價。

2.具體方法。

2.1概略估算。在概略估算類算法當(dāng)中，只要包括生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)法、單位生產(chǎn)能力估算法等方法。其中，生產(chǎn)能力指數(shù)法和單位生產(chǎn)能力估算法在實際運算中，對于擬建項目靜態(tài)投資的粗略估算，是以投資額、類似項目生產(chǎn)能力作為基礎(chǔ)的。比例估算法就是分項比例估算的方法。系數(shù)法則主要包括朗格系數(shù)法、主體專業(yè)系數(shù)法、設(shè)備系數(shù)法等。此兩種方法在實際應(yīng)用過程中，估算基數(shù)選取的是主要設(shè)備購置費、主體專業(yè)工程費等。

2.2指標(biāo)估算。在建筑工程投資估算當(dāng)中，指標(biāo)估算類方法是最為常用的。它將建筑工程項目縱向劃分為單位工程或單項工程，橫向劃分為安裝工程、設(shè)備購置、建筑工程等。然后對各個單項工程和單位工程的投資按照相應(yīng)的投資估算指標(biāo)進(jìn)行估算。以此為基礎(chǔ)對項目工程費用進(jìn)行匯集，然后對基本預(yù)算費和其它一些費用根據(jù)相關(guān)固定進(jìn)行估算。最終形成擬建項目的靜態(tài)投資估算。

四、結(jié)語

篇(3)

[關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)；成本管理

文章編號：2095-4085(2018)01-0073-02

1新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理存在的問題

1.1忽視對成本進(jìn)行分?jǐn)?/p>

對成本進(jìn)行分?jǐn)偪梢詫崿F(xiàn)對產(chǎn)品定價、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標(biāo)、稅務(wù)籌劃的管理，提高對成本管理的效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。但是在實際房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，極少有人重視對成本進(jìn)行分?jǐn)偦蛘呖茖W(xué)的管理。對成本的管理一般停留在表面工作上，導(dǎo)致后期的分?jǐn)偣ぷ鞑辉鷮崳绊憣Τ杀镜墓芾怼⒖刂疲荒軐崿F(xiàn)對房地產(chǎn)利潤、稅務(wù)等的科學(xué)規(guī)劃。

1.2成本核算對象的設(shè)定沒有依據(jù)

成本核算與實現(xiàn)科學(xué)分?jǐn)傄粯樱紝τ趯崿F(xiàn)房地產(chǎn)的定價、利潤或者稅務(wù)的規(guī)劃具有十分重要的作用。實現(xiàn)對成本核算，也是控制成本的手段之一，對保證房地產(chǎn)項目的正常開發(fā)、運行具有重要意義。對成本核算對象的設(shè)定必須要有依據(jù)，要在項目開發(fā)之前，根據(jù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則去確定成本核算對象，實現(xiàn)對成本核算科學(xué)、有效的分析。但是實際房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)商一般只重視行業(yè)利潤，極少對成本進(jìn)行核算，核算對象的設(shè)定也比較模糊，所以不能實現(xiàn)明確、科學(xué)的對成本核算對象進(jìn)行管理，嚴(yán)重時可導(dǎo)致成本失控，不能達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的目的。

1.3未能及時獲取項目成本核算的依據(jù)

科學(xué)的對成本進(jìn)行核算，需要有效的依據(jù)，比如工程成本核算時，施工單位提供的有效發(fā)票等。但是實際成本核算過程中，企業(yè)對成本的核算不重視依據(jù)，不重視向施工單位索要發(fā)票等。并且有的時候房地產(chǎn)項目竣工，但是投資方對一些營業(yè)稅、附加稅的款項沒有及時結(jié)清，這種情況下，施工單位亦無法向房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票。所以，這些狀況的存在，就導(dǎo)致房地產(chǎn)商在核算成本時，沒有完全將所有款項進(jìn)行疊加、核算，甚至出現(xiàn)估量成本的情況。與實際成本的數(shù)值補丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)不能實現(xiàn)有效、科學(xué)的對成本進(jìn)行管理、控制。

2針對以上問題對房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本管理難以實現(xiàn)。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學(xué)管理，才能最終實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。因此，在實際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識與技巧，才能更好的促進(jìn)對房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

2.1在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本控制管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門認(rèn)為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項目管理的每一環(huán)節(jié)都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。

2.2建立目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)上層對企業(yè)做出決策，往往依據(jù)投資估算及預(yù)算。但是投資預(yù)算對上層做出決策只是提供一定的依據(jù)，在企業(yè)的正常運行中，還需要在投資預(yù)算的基礎(chǔ)上編制項目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本只是在項目實施之前，企業(yè)做出的預(yù)測，為成本的管理提供依據(jù)，所以在實際企業(yè)項目的生產(chǎn)或銷售過程中，要注意將目標(biāo)成本與實際成本進(jìn)行比對，這樣才能有效控制成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。為此，企業(yè)需要一套完善的目標(biāo)成本管理制度，一方面實現(xiàn)目標(biāo)成本的管理，另一方面便于將責(zé)任細(xì)致到每一個部門。并且便于對目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)督、控制，對成本執(zhí)行過程中不規(guī)范的行為進(jìn)行及時校正。而且目標(biāo)成本只是對企業(yè)項目做出的預(yù)測，在實際實施過程中存在不合理的地方，監(jiān)督部門還可以及時進(jìn)行修改，與實際成本進(jìn)行及時比對等，保證成本管理的正常運行，防止成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。項目完成后，成本合約部門和財務(wù)部門要對項目成本情況進(jìn)行匯總核算，將實際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，得出實際與預(yù)算的偏差，為將來目標(biāo)成本的預(yù)算提供寶貴的經(jīng)驗。

2.3采用科學(xué)的成本管理和控制方式

成本的管理與控制方式，主要分為動態(tài)控制與靜態(tài)控制兩種。(1)動態(tài)控制方式。所謂動態(tài)控制，首先將房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)模塊化，然后研究各個模塊在運行過程中的相互影響，在此基礎(chǔ)上計算出項目的成本。但是值得注意的是，在這個動態(tài)過程中，任一模塊的變化，都會影響模塊之間相互影響，由此改變項目的成本。(2)靜態(tài)控制方式。靜態(tài)控制與動態(tài)控制的區(qū)別在于，在將房地產(chǎn)項目模塊化的基礎(chǔ)上，對每一個模塊做出范圍預(yù)估，讓每一個模塊在合理的范圍內(nèi)對成本進(jìn)行預(yù)估。這種控制方式得出的成本是在一個較為合理的范圍內(nèi)。

2.4建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對成本進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計時，要請專業(yè)人員進(jìn)行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量設(shè)計運營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個項目，可采取職能制運營模式；開發(fā)多個項目時，若項目在同一個地區(qū)，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設(shè)立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對項目進(jìn)行管理，項目完成后，再由總公司進(jìn)行匯總整理。如項目在可行性研究階段，則采用房地產(chǎn)成本管理類似估算法；打算假想階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；施工房地產(chǎn)成本分析圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段分歧，所用的體式格局分歧，估算有不同的精度和不同的時間花費。

3結(jié)語

篇(4)

關(guān)鍵詞:地價評估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)

中圖分類號:F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準(zhǔn)地價的不斷調(diào)整而變化。居住用地價格作為房價的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點問題[2]。居住用地價格可以被認(rèn)為是反映了作為競租者的開發(fā)商在對不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經(jīng)常被使用。但其方法運用時有多種解法,每種方法計算結(jié)果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1 居住用地地價評估常用方法概述

根據(jù)全國土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法。市場比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場情況,但它必須以發(fā)育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點,主要用于已完成基準(zhǔn)地價評估、具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價,其精度與基準(zhǔn)地價及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實用的估價方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中經(jīng)常使用。

2 剩余法在居住用地地價評估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進(jìn)一步說明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時間價值概述

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。

地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預(yù)算。

（2）專業(yè)費包括建筑師、工程師、測量師的收費,一般以占建筑費的百分比i計算,即。

專業(yè)費＝建筑費×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p。

（5）與地價有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總,即可得到。

地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān),即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量,充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點,運用資金時間價值運動規(guī)律進(jìn)行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預(yù)付成本=建筑費+專業(yè)費用+地價,或者,全部預(yù)付地價=土地開發(fā)費+生地地價,是計算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進(jìn)行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。

（3)其他估價條件:①設(shè)計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費用估計:總建筑費1200萬元,專業(yè)費為建筑費的6％,利息率10％,稅費按樓價的8％計;③估計建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計當(dāng)時售價商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費,第二年投入30％,第三年投入20％。

計算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費=12000000(元)。

③總專業(yè)費=總建筑費×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利息率

=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。

⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。

總地價=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態(tài)方法(一)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價=16103(元/m2)。

(4)動態(tài)方法(二)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費實際投入額+總專業(yè)費實際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價=16930(元/m2)。

每種計算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式;地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費用、營銷費用的數(shù)量及投入時間、銷售收入的數(shù)量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點為開發(fā)之初,不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方式要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復(fù)不再單獨考慮投資利息[5]。可見此題只能運用動態(tài)方法,在一些文獻(xiàn)[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動態(tài)方法(一),但如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和,在采用動態(tài)方式計算時,不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為,按“折現(xiàn)過程即計算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤。另外,應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動態(tài)方法(二)是相對正確解法。該案例應(yīng)采用動態(tài)方法(二)計算。

3 結(jié)語

剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,使計算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方法(一)實際上是假設(shè)利息計利潤,但由于折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結(jié)果偏低。動態(tài)算法(二),實際上是假設(shè)利息不計利潤,是對動態(tài)方法(一)的改正,計算結(jié)果相對比較正確。在實際估價中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費用支付特點、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。

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篇(5)

關(guān)鍵詞：工程造價；建筑工程；管理；控制

一、建筑工程造價的管理和控制的意義

（一）建筑工程造價對于簽證工作具有重要的意義,由于在建筑施工的過程中，施工的質(zhì)量、施工的設(shè)計深度以及施工的復(fù)雜，從而導(dǎo)致經(jīng)常會出現(xiàn)施工進(jìn)度的變化和地質(zhì)的變化，也會經(jīng)常出現(xiàn)施工的工程量的變化。而對于建筑工程造價在簽證工作的意義來說就是對于以上方面的不斷變化，在雙方都同意的同時，利用建筑工程造價來實施工程承發(fā)包雙方針對施工現(xiàn)場的變化，采取用書面的形式進(jìn)行修改。

（二）建筑工程造價對于有效的抓好工程質(zhì)量提供了合理的控制在建筑工程行業(yè)中要不斷的加強施工過程的有效控制，以及有效的抓好施工的工程質(zhì)量，這兩點是建筑工程的最基本的要求。而建筑工程造價在這里面就起到了有效的、合理的控制作用，建筑工程造價可以有效的、合理的控制建筑工程中的竣工后所建筑成功后的建筑物能夠達(dá)到、符合國家的基本規(guī)范以及國家的標(biāo)準(zhǔn)要求。

（三）建筑工程造價對于建筑工程中的各經(jīng)濟和責(zé)任具有重要的控制作用建筑工程造價對于建筑工程項目經(jīng)濟起到了控制作用；建筑工程造價可以不斷的、有效的對工程各個內(nèi)部的崗位的責(zé)任進(jìn)行有效的完善和明確；建筑工程造價對建筑工程的成本的控制，以及有效的降低造價都起到了非常重要的作用。

（四）建筑工程造價對于建筑工程中的機械和材料起到了重要的管理作用。一般來說，建筑工程所有的材料費大約是占建筑工程造價的60%--70%，也就是說建筑工程中機械和材料的管理都能夠影響建筑工程的造價，所以有效的控制好建筑工程的造價，就能夠有效的管理好建筑工程的機械和材料。

二、工程造價管理和控制中存在的問題

（一）建筑工程招投標(biāo)階段所存在的問題建筑工程在招投標(biāo)階段中有非常多的單位都會參加這個階段的招投標(biāo)，而且有些單位會特意在這個階段中利用一種任意壓價的手段來使建設(shè)工程的資金減少。因此，導(dǎo)致了有的單位會在低價的時候中標(biāo)，然后在建筑工程施工的時候再彌補在招投標(biāo)階段中中標(biāo)的差價，從而這些單位就會開始偷工減料等，進(jìn)行降低工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行施工。這樣的一種做法不僅嚴(yán)重的影響了建筑工程造價的有利性，而且也嚴(yán)重影響了建筑工程造價的真實性。

（二）建筑工程造價在投資、決策的階段所存在的問題。

（1）建筑工程造價在可行性的研究階段中所存在的問題。所謂的可行性研究是指由兩種建筑工程設(shè)計的單位進(jìn)行對建筑工程實施的研究，并且要這兩個單位一起根據(jù)研究的結(jié)果做一份研究報告出來，那么這兩種單位就是：建筑工程設(shè)計的單位以及建筑工程勘察設(shè)計的單位。而建筑工程中的建設(shè)單位經(jīng)常因為一些原因，從而有時就會影響到這些建筑工程的設(shè)計，例如，經(jīng)常會要求建筑工程的建設(shè)單位降低投資的預(yù)算，而這樣的后果就是直接影響到了建筑工程的造價不精確。

（2）工程造價在建筑工程項目的建議書階段所存在的問題。一般來說建筑工程項目的投資估算都是由建筑工程的建設(shè)單位所提出來的，那么，建筑工程的建議單位就是專為建筑工程的建設(shè)單位進(jìn)行分析，然后寫出建議書。可是目前來說，我國的建筑工程的建議書里的內(nèi)容相對來說還是比較的簡單的，而且這樣的建議書又存在著不合理性，從而就會導(dǎo)致漏項，這樣也就影響了建筑工程的建議單位寫建議書的正確性和合理性，最后就導(dǎo)致了建筑工程造價的不合理性和準(zhǔn)確性。

（三）工程造價在建筑工程施工的階段中存在的問題

（1）建筑工程中的施工單位大家都覺得這是一個香餑餑，很容易賺錢的單位，很多建筑工程中的施工單位都會為自身的利益，使得建筑工程的工程量增加，也會不斷的增加建筑工程中的設(shè)計單位的工作量。

（2）建筑工程造價在工程材料的價格方面中存在的問題。很多建筑工程公司在進(jìn)購的材料的價格方面都很是頭疼，因為無法推算出準(zhǔn)確的價格，而且材料的管理還存在著很多的問題。從而導(dǎo)致了建筑工程中的材料采購部的采購材料的價格不真實，而且采購材料的時機也不正確，同時也導(dǎo)致了所有材料儲存計算缺乏科學(xué)性，最后就造成了建筑工程造價的難以控制。

（3）建筑工程造價在建筑工程的施工單位中存在的問題。建筑工程造價在建筑工程的施工單位中存在的問題主要有：建筑工程造價的不科學(xué)性、建筑工程造價的目標(biāo)控制的不合理，以及建筑工程造價不夠科學(xué)性。

（4）建筑工程的施工單位經(jīng)常浪費很多的人力、物力以及財力，從而也就導(dǎo)致建筑工程造價的不斷的提高。

三、合理確定工程造價保證工程質(zhì)量的措施

（一）按基本建設(shè)程序合理確定造價。建筑工程，由于規(guī)模大，建設(shè)周期長，技術(shù)復(fù)雜，人財物消耗大，應(yīng)考慮到投入使用后的經(jīng)濟效益等因素，一旦決策失誤，將造成無可挽回的巨大經(jīng)濟損失。因此，必須合理確定工程造價，并充分體現(xiàn)造價的合理性。

（二）投資估算階段造價的合理確定 投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段對擬建項目投資需要量，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，通過編制估算文件進(jìn)行預(yù)先測算和確定，得出的建筑工程投資數(shù)額，就是估算造價。建筑工程的投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。對靜態(tài)投資部分的估算，在項目規(guī)劃和項目建議書階段，可采取簡單的匡算法，有生產(chǎn)能力指數(shù)法、單位生產(chǎn)能力法、比例法和系數(shù)法等；在可行性研究階段特別是詳細(xì)可行性研究階段，需采用相對詳細(xì)的投資估算方法，即指標(biāo)估算法。建設(shè)投資動態(tài)部分主要包括價格變動可能增加的投資額、建設(shè)期利息兩部分內(nèi)容，對于涉外項目，還應(yīng)計算匯率的影響。動態(tài)部分的估算應(yīng)以基準(zhǔn)年靜態(tài)投資的資金使用計劃為基礎(chǔ)來計算。流動資金估算一般采用分項詳細(xì)估算法，個別情況或小型項目可采用擴大指標(biāo)法。

（三）做好施工招標(biāo)的造價控制 首先，詳細(xì)編制施工招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)全面、準(zhǔn)確、詳細(xì)的表述招標(biāo)人的實質(zhì)性要求，以避免簽訂施工合同、結(jié)算時互相扯皮。其次，認(rèn)真審查標(biāo)底或上限值。招標(biāo)報酬是以標(biāo)底或上限值金額為基數(shù)計取，又由于投標(biāo)單位與招標(biāo)單位有可能串通抬高工程造價，所以應(yīng)對標(biāo)底或上限值認(rèn)真審查，加強工程造價事前控制。再次，嚴(yán)格招標(biāo)程序。招投標(biāo)程序和方式應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)和制度的規(guī)定，避免投標(biāo)單位串標(biāo)和圍標(biāo)使工程造價失控。

（四）做好項目實施階段的造價控制。建筑工程施工階段是把設(shè)計圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，是實現(xiàn)建筑工程價值和使用價值的主要階段。在施工階段，節(jié)約投資的空間雖然很小，但浪費的資金卻可能很多，因此，需要對投資控制給予足夠的重視，嚴(yán)格審核承包商的索賠事項，防止不合理索賠費用的發(fā)生。

（五）竣工結(jié)算造價的確定。做好結(jié)算審核首先要認(rèn)真熟悉圖紙，分析竣工資料，核實工程數(shù)量；二是要審查現(xiàn)場簽證的真實、合理性；三是要嚴(yán)格審查施工合同，正確處理結(jié)算糾紛；四是要審查定額使用、政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性，審查是否按規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算工程量；五是要認(rèn)真做好工程材料價款的結(jié)算審查，審查糾正單純靠材料購貨發(fā)票作為工程結(jié)算材料調(diào)價依據(jù)的作法，審查是否按規(guī)定計算材料差價，審查是否存在施工單位將建設(shè)單位委托購買的材料列入工程結(jié)算；六是要審查各項取費是否符合規(guī)定，是否合理準(zhǔn)確，審查取費基數(shù)是否正確，審查是否提高取費等級，審查是否存在普通裝飾工程按專業(yè)裝飾工程取費的情況；七是在結(jié)算審查過程中要正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結(jié)算工作順利開展。另外，由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費過程，具有多次性計價的特點。因此采用合理的審核方法不僅能達(dá)到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。

參考文獻(xiàn)

[1]羅茜，王聽，羅穎．施工企業(yè)工程項且管理與工程造價控制[J].市政工程，2008．

篇(6)

關(guān)鍵詞：建筑工程， 造價控制，對策分析

Abstract: this paper analyzes the project cost control are the main problems and causes, and put forward some preliminary solution for your reference.

Keywords: building project, cost control, the countermeasure analysis

中圖分類號：K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 前言

建筑工程造價是建設(shè)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格，是反映工程建設(shè)經(jīng)濟和社會效益的一個非常重要的綜合指標(biāo)，對建筑市場的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等各個環(huán)節(jié)都起著十分重要的作用。有效控制工程造價，使其公正、合理、科學(xué)和真實，是建設(shè)領(lǐng)域必須重視的一個問題。筆者多年來一直從事建筑領(lǐng)域教育專家和招標(biāo)投標(biāo)工作，與工程造價的控制有緊密的關(guān)系，下面就工程造價的控制談些認(rèn)識。

2 工程造價控制中存在的主要問題及原因

長期以來，由于工程項目的匆匆上馬，一定程度上存在著投資失控，概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的情況，究其原因，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

(1)隨著基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費基礎(chǔ)、取費標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯；

(2)由于社會的進(jìn)步，工程建設(shè)領(lǐng)域新技術(shù)、新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)不斷涌現(xiàn)，編制工程造價時，需要經(jīng)常進(jìn)行定額換算。但由于我國現(xiàn)行的工程造價確定方法多為靜態(tài)、滯后的方法，定額消耗量通常是以幾年前人工、．材料、機械臺班的統(tǒng)計資料為基礎(chǔ)，代表的是過去的工程建設(shè)水平，并不能準(zhǔn)確反映現(xiàn)在以及將來的真實情況。而新增補的定額往往是由典型工程測算出來的，缺少代表性，必然與實際存在差異，這就造成了工程造價確定上的差錯；

(3)現(xiàn)行的造價管理大多是處于階段性的管理模式，缺乏建設(shè)項目全過程的綜合管理。建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位缺乏統(tǒng)一的造價管理目標(biāo)和相互溝通的機制，工程監(jiān)理單位往往只局限于施工階段的質(zhì)量與進(jìn)度管理，很少也無法介入投資決策分析。設(shè)計單位在設(shè)計階段雖做了工程概算和預(yù)算，但由于缺少對設(shè)計方案造價指標(biāo)的控制約束，容易造成設(shè)計保守、投資偏高；

(4)施工階段設(shè)計變更隨意性大。按理說，工程項目經(jīng)過了嚴(yán)格的可行性研究和投資額度的審批程序，在工程建設(shè)實施的各階段，只要精心準(zhǔn)備、科學(xué)合理地組織實施、嚴(yán)格地監(jiān)控，工程造價的實際發(fā)生額度應(yīng)該能控制在批準(zhǔn)限額以內(nèi)。但建設(shè)單位往往急于項目的開工，又沒有做好必要的準(zhǔn)備，對投資額度的要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的把握、設(shè)計深度的審查、招標(biāo)文件和承包合同的合理與完善程度沒有嚴(yán)格把關(guān)，造成邊施工邊變更，對施工中的工程想改就改，有的項目甚至一改再改，對更改的必要性和合理性沒有研究也缺乏監(jiān)督，對更改造成的損失沒有相應(yīng)的責(zé)任制約；

(5)現(xiàn)行工程建設(shè)的設(shè)計與招投標(biāo)制度管理中存在漏洞。限額設(shè)計未能得到全面推行，設(shè)計工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督，建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施促使設(shè)計單位去精心設(shè)計和限額設(shè)計。許多工程項目沒有推行設(shè)計招標(biāo)，沒有去優(yōu)選設(shè)計方案。不少設(shè)計單位管理體制不完善，片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟效益，缺乏精品意識。同時，在現(xiàn)行的管理體制下，一些承發(fā)包單位在編制標(biāo)底或投標(biāo)報價時，故意壓低或抬高工程預(yù)算造價，使一部分工程項目的造價偏離了正常的社會平均水平；

3 有效控制建筑工程造價的對策

3.1 投資決策階段的造價控制。

項目決策正確與否．直接關(guān)系到項目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工程造價的高低與投資效果的好壞。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。項目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果。決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對該項目的工程造價有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程的造價。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計分析，在項目建設(shè)各大階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，一般都在80％～90％之間。投資估算總額是從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費用，它是項目決策的重要依據(jù)之一，也是整個工程造價的最高限額。在整個投資決策過程中，要對建設(shè)工程造價進(jìn)行估算，在此基礎(chǔ)上研究是否建設(shè)。投資估算要有準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。因此，準(zhǔn)確、全面地估算建設(shè)項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設(shè)項目投資決策階段造價管理的重要任務(wù)。這一階段的工程造價管理．可從兩個方面審查其準(zhǔn)確性：一是審查各種資料的準(zhǔn)確性、時效性、適用性。建筑工程造價中，材料費用占工程總費用的三分之二左右，而裝飾工程占比更大，甚至達(dá)到五分之四以上。在項目建設(shè)的整個過程中，材料價格和定額水平等因素處于動態(tài)變化中，深入調(diào)查并準(zhǔn)確預(yù)測市場變化是估算準(zhǔn)確性的重要手段。二是審查估算方法的科學(xué)性、可靠性。縱觀國內(nèi)外常見的投資估算方法，其中有的適用于整個項目的投資，有的適用于一套裝置的投資估算，不同的估算方法有不同的適用范圍和準(zhǔn)確度。只有根據(jù)項目的性質(zhì)、數(shù)據(jù)和技術(shù)資料的具體情況，有針對性選用適宜的方法，才能保證估算的科學(xué)性和精確性。固定資產(chǎn)投資的估算方法有資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法、指標(biāo)估算法。流動資金的估算方法有擴大指標(biāo)估算法、分項詳細(xì)估算法。只有正確理解每一種方法的概念及其意義才能達(dá)到其計算的準(zhǔn)確性。

3.2 設(shè)計階段的造價控制

建設(shè)項目作出投資決策后，投資規(guī)模的控制關(guān)鍵在于工程的設(shè)計。設(shè)計階段的工程造價控制是建設(shè)工程造價控制的重點，據(jù)有關(guān)資料分析，技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35％～75％。而設(shè)計費用一般在建設(shè)工程全部費用的1％以下。但正是這少于1％的費用對工程造價的影響度卻占75％以上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。

做好設(shè)計概算可以準(zhǔn)確確定工程造價，防止任意擴大投資規(guī)模或出現(xiàn)漏洞，避免故意壓低概算投資和搞“釣魚”項目，控制預(yù)算超概算現(xiàn)象發(fā)生。這一階段的工程造價控制可采取以下措施：

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關(guān)鍵詞：SPAN保證金系統(tǒng)；保證金額度；國內(nèi)應(yīng)用

中圖分類號：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9031（2012）09-0062-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.09.16

一、引言

SPAN（Standard Portfolio Analysis of Risk）的全稱是標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)組合風(fēng)險保證金分析系統(tǒng)，是一種計算機化的風(fēng)險分析和保證金測算系統(tǒng)，可以科學(xué)地計算出包括期貨、期權(quán)、現(xiàn)貨、股票及其任意投資組合的總體市場風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合交易所的風(fēng)險管理理念，計算出投資組合應(yīng)收取的保證金額度。目前，SPAN保證金系統(tǒng)已被全球50多家交易所和結(jié)算所采用，已成為計算投資組合保證金和風(fēng)險評估的國際標(biāo)準(zhǔn)[1-2]。

歷經(jīng)20多年來的發(fā)展，國內(nèi)期貨市場已經(jīng)成為全球最大的商品期貨市場，股指期貨交易第一年中國金融期貨交易所即躋身全球前30大衍生品交易所之列，國內(nèi)期貨市場的國際影響力日益彰顯。與龐大的市場規(guī)模不相適應(yīng)的是，目前國內(nèi)期貨市場依舊沿用20年前的靜態(tài)期貨交易保證金制度。靜態(tài)交易保證金制度由于沒有根據(jù)市場的實際風(fēng)險情況及時進(jìn)行調(diào)整，同時難以適用于期權(quán)等復(fù)雜衍生產(chǎn)品，不利于提高資金的使用效率，影響了期貨市場功能的有效發(fā)揮，也降低了國內(nèi)期貨交易所的國際競爭力。目前，滬深300股指期貨已經(jīng)正式推出2年有余，國債期貨的仿真交易測試正如火如荼地展開，其他金融期貨及期權(quán)品種也將陸續(xù)推出，這種矛盾將更加突出，國內(nèi)亟待引進(jìn)包括SPAN動態(tài)保證金系統(tǒng)在內(nèi)的衍生品交易風(fēng)險控制新技術(shù)。

二、SPAN保證金系統(tǒng)的設(shè)計原理

SPAN保證金系統(tǒng)主要以Black-Scholes定價模型作為衍生品的定價核心，其算法總的原則是起初盡量簡化，得到一個最原始的風(fēng)險保證金水平，在此基礎(chǔ)上將之前未考慮的因素逐個加入，從而逐步修正原始保證金水平。對最初沒有考慮到的額外風(fēng)險計算出一個損失，加到原始的保證金里；對可以相互抵消的風(fēng)險計算出一個收益，從原始的保證金里扣除。

SPAN保證金系統(tǒng)先將投資組合的頭寸分拆為各自不同的商品群，商品群又包含不同的商品組合。作為計算保證金的基礎(chǔ)，商品組合由具有相同或者相似標(biāo)的物的商品頭寸組成。由商品組合的價格掃描風(fēng)險值、跨月價差頭寸風(fēng)險值及交割頭寸風(fēng)險值加總，扣除商品間的價差抵扣后的值，再與空頭期權(quán)的最低風(fēng)險值相比，取較大者做為商品群的風(fēng)險值，將各商品群的風(fēng)險值加總，即可獲得整個投資組合的風(fēng)險值。

在獲得投資組合風(fēng)險值之后，SPAN保證金系統(tǒng)會進(jìn)一步計算投資組合中的期權(quán)凈值（多頭期權(quán)價值-空頭期權(quán)價值）。該值是投資組合中所有期權(quán)頭寸依據(jù)市場公允價格立即平倉后所能獲得的現(xiàn)金流，正值表示現(xiàn)金流入，負(fù)值表示現(xiàn)金支出。SPAN保證金系統(tǒng)確定的需要向客戶收取的保證金額即是投資組合的風(fēng)險值減去期權(quán)凈值[3]。

商品群風(fēng)險值=MAX[賣出期權(quán)的最低風(fēng)險值，（商品組合價格風(fēng)險值+跨月價差頭寸風(fēng)險值+交割頭寸風(fēng)險值-商品間的價差抵扣）]

投資組合風(fēng)險值=Σ各商品群風(fēng)險值

SPAN總體應(yīng)收保證金=投資組合風(fēng)險值—期權(quán)凈值

（一）商品組合價格風(fēng)險值

SPAN保證金系統(tǒng)為了計算商品組合的價格風(fēng)險值大小，引入了風(fēng)險矩陣這一概念。風(fēng)險矩陣的構(gòu)造反映了16種不同的市場情形，是一種縱橫排列的數(shù)表，它包含了16個盈利（正數(shù)表示）或損失（負(fù)數(shù)表示）值，大小則是以點為單位來表示。每一種工具對應(yīng)風(fēng)險矩陣的一列，風(fēng)險矩陣每天都要重新計算。估算范圍是指期貨價格的正常波動范圍，這一范圍包含了期貨在一個交易日內(nèi)合理預(yù)期下的最大可能波動幅度。期貨價格的極端波動一般取估算范圍的2倍，但出現(xiàn)這種情況的概率很低，因此，SPAN只計算這種損失的某一比率，通常為35%。

（二）跨月價差頭寸風(fēng)險值

跨月價差頭寸風(fēng)險值是指同一商品組合中不同到期月份的期貨合約相對于其現(xiàn)貨月合約基差變化的風(fēng)險。由于SPAN在考慮期貨價格風(fēng)險時，假設(shè)所有期貨合約價格和現(xiàn)貨月合約價格變化是幅度相等、方向相同的，但實際中并不完全如此，所以要考慮跨月價差風(fēng)險值。

（三）交割頭寸風(fēng)險值

SPAN認(rèn)為當(dāng)期貨合約在臨近交割月份時，由于期貨價格會受到期可交割量的影響而導(dǎo)致價格波動比非到期月份合約劇烈，因此，為了防范交割風(fēng)險，SPAN系統(tǒng)對于臨近交割月份合約考慮一定的額外交割頭寸風(fēng)險值。

（四）商品間的價差抵扣

由于不同商品組合間的價格走勢可能存在相關(guān)性，使得它們價格的變化方向會有一定的聯(lián)動性。相關(guān)性越高，商品組間的價差抵扣比例就越高。美元指數(shù)下跌的損失可以被黃金價格上漲的收益部分抵消。SPAN系統(tǒng)正是通過該指標(biāo)來修正不同商品間價格波動方向獨立的假設(shè)。

（五）賣出期權(quán)的最低風(fēng)險

在SPAN的預(yù)估范圍中，賣出極端虛值（價外）期權(quán)幾乎是沒有風(fēng)險的，或者說風(fēng)險非常小，但如果標(biāo)的資產(chǎn)價格大幅變化，使得虛值期權(quán)變?yōu)閷嵵担▋r內(nèi)）期權(quán)時，期權(quán)的空頭將面臨巨大的損失。考慮到這種風(fēng)險，SPAN設(shè)定了期權(quán)空頭最低風(fēng)險值的要求，對期權(quán)空頭頭寸計算的風(fēng)險值不得低于交易所要求的最低風(fēng)險值。

三、國內(nèi)期貨保證金制度的現(xiàn)狀和弊端

目前，國內(nèi)四家期貨交易所保證金制度均是沿用20世紀(jì)90年代初國內(nèi)期貨市場建立之初所采用的靜態(tài)保證金設(shè)置模式，該模式的保證金分為結(jié)算準(zhǔn)備金和交易保證金。結(jié)算準(zhǔn)備金是未被合約占用的保證金，交易保證金是已被合約占用的保證金。四家期貨交易所對結(jié)算準(zhǔn)備金最低余額都有200萬元的規(guī)定，而對于交易保證金的收取上，對不同品種、同一品種持倉量和臨近交割月時間的不同，交易所按事先已經(jīng)確定的不同標(biāo)準(zhǔn)雙向收取。此外，交易所也會根據(jù)法定節(jié)假日臨時做出調(diào)整，但總體收取水平是固定的，一般在10%左右。

以鄭州商品交易所白糖和PTA品種為例。正常情況下，交易所收取白糖、PTA期貨合約的交易保證金標(biāo)準(zhǔn)為合約價值的6%。但交易所會根據(jù)期貨合約持倉量、臨近交割月的不同，適用不同的交易保證金標(biāo)準(zhǔn)，如表1、表2所示。

在漲跌停板、強制減倉、法定假日臨時提高保證金標(biāo)準(zhǔn)等其他風(fēng)控措施的綜合使用下，目前國內(nèi)靜態(tài)的期貨交易保證金制度經(jīng)過了實踐的檢驗，對控制國內(nèi)期貨市場整體風(fēng)險起到了一定的作用。但由于沒有根據(jù)市場的實際風(fēng)險情況及時進(jìn)行調(diào)整，難以適用于期權(quán)等復(fù)雜衍生產(chǎn)品，不利于提高資金的使用效率，影響了期貨市場功能的有效發(fā)揮，某種程度上影響到國內(nèi)復(fù)雜期貨衍生品品種的發(fā)展步伐，降低了國內(nèi)期貨交易所的國際競爭力。隨著國內(nèi)衍生品市場的不斷發(fā)展，其他金融期貨及期權(quán)品種也將陸續(xù)推出，國內(nèi)靜態(tài)保證金設(shè)置模式存在的弊端將日益凸顯，矛盾更加突出。

四、SPAN保證金系統(tǒng)國內(nèi)應(yīng)用價值分析

SPAN保證金系統(tǒng)由于其具有的動態(tài)性（每個交易日調(diào)整）、風(fēng)險計量的精確性（加入各種風(fēng)險值調(diào)整和抵扣因素）和應(yīng)用的廣泛性（適用于期貨、期權(quán)、現(xiàn)貨、股票等）等特點，使得其較國內(nèi)目前靜態(tài)的保證金制度而言，具有較為明顯的優(yōu)勢，然而SPAN保證金系統(tǒng)在國內(nèi)應(yīng)用方面仍未取得實質(zhì)性的進(jìn)展。

雖然早在2004年之前，上期所即成立了SPAN系統(tǒng)項目小組，專門對SPAN系統(tǒng)進(jìn)行研究、評估和試用，并于2004年3月17日與CME正式簽署協(xié)議引進(jìn)SPAN系統(tǒng)。但目前上期所在SPAN系統(tǒng)上仍僅停留在研究和試用的階段。2004年2月和2007年9月芝加哥商品交易所（CME）清算部負(fù)責(zé)人曾兩度訪問大連商品交易所，并向大商所重點介紹了他們的SPAN系統(tǒng)，但至今仍未看到雙方在此方面進(jìn)行相關(guān)合作的信息。在當(dāng)前發(fā)展迅速、創(chuàng)新步伐加快的國內(nèi)期貨市場新環(huán)境下，引進(jìn)SPAN保證金系統(tǒng)具有以下重要現(xiàn)實意義。

（一）促進(jìn)國內(nèi)期貨市場功能的有效發(fā)揮

國內(nèi)期貨交易所引入SPAN保證金系統(tǒng)，將可以根據(jù)市場情況、持倉情況及持倉頭寸之間的相互影響，綜合考量跨月價差頭寸風(fēng)險、交割頭寸風(fēng)險、商品間的價差抵扣等因素，及時確定投資者所需的保證金額度。在有效控制風(fēng)險的情況下，盡量減少投資者的資金占用，提高其資金使用效率，能夠廣泛吸引包括投機、套利、套保等不同背景投資者的積極參與，增強市場的流動性，有利于國內(nèi)期貨市場價格發(fā)現(xiàn)和規(guī)避風(fēng)險功能的正常發(fā)揮。

（二）適應(yīng)國內(nèi)衍生產(chǎn)品市場發(fā)展的內(nèi)在需求

目前，占全球衍生品市場重要份額的期權(quán)品種在國內(nèi)的發(fā)展仍是空白，但將來國內(nèi)四家期貨交易所都會陸續(xù)有相關(guān)期權(quán)品種的推出。從衍生品收益率角度來看，期貨是一種線性衍生證券，而期權(quán)是一種非線性衍生證券。因此，評價期權(quán)的風(fēng)險相對較為困難，這就對期權(quán)的保證金計算和風(fēng)險管理提出了更高的要求。顯然，目前國內(nèi)期貨市場現(xiàn)有的靜態(tài)保證金制度將難以適應(yīng)未來期權(quán)等衍生產(chǎn)品風(fēng)險計量和管理的要求。而SPAN保證金系統(tǒng)由于以Black-Scholes定價模型作為衍生品的定價核心，在評估期權(quán)面臨的潛在風(fēng)險方面所采用的技術(shù)是較為先進(jìn)的。因此，引進(jìn)SPAN系統(tǒng)后將擁有一個可靠的防風(fēng)險“盾牌”，從而可以加快期權(quán)等衍生產(chǎn)品的研究與上市步伐。

（三）提高國內(nèi)期貨交易所的國際競爭力

金融衍生品市場的繁榮才能真正體現(xiàn)一個國家金融市場的強大，雖然國內(nèi)已經(jīng)成為全球規(guī)模最大的商品期貨交易市場，但并不能由此認(rèn)為國內(nèi)期貨交易所已成為具有國際競爭力的交易所，恰恰相反，相對于國際知名的交易所，國內(nèi)期貨交易所的國際競爭力還有較大的提升空間。

SPAN保證金系統(tǒng)已成為計算投資組合保證金的國際標(biāo)準(zhǔn)，SPAN系統(tǒng)實質(zhì)上為全球交易所的交流與合作提供了一個共同的交流平臺。當(dāng)前，在國內(nèi)期貨市場還是在相對封閉的情況下運行，現(xiàn)有靜態(tài)、低效的保證運行機制還可以應(yīng)對，但隨著國內(nèi)衍生品市場的逐步對外開放，國內(nèi)期貨交易所與國外交易所之間的正面競爭將不可避免的，加強與國外交易所的交流和合作也是必然趨勢，屆時，國內(nèi)現(xiàn)有保證金制度存在的弊端就將暴露出來。因此，為提高國內(nèi)期貨交易所的國際競爭力，有必要將SPAN保證金系統(tǒng)運用到國內(nèi)的實踐中。

基于以上考慮，國內(nèi)衍生品市場未來保證金制度的發(fā)展方向應(yīng)該是引進(jìn)包括SPAN系統(tǒng)在內(nèi)的動態(tài)保證金系統(tǒng)，或者在借鑒其原理和技術(shù)的基礎(chǔ)上，研究開發(fā)出適應(yīng)國內(nèi)衍生品市場發(fā)展需求、具有自主知識產(chǎn)權(quán)的動態(tài)保證金系統(tǒng)。目前，包括期貨交易所在內(nèi)的市場參與主體應(yīng)盡快對SPAN保證金系統(tǒng)的運行機制及其優(yōu)缺點做全面掌握，并對投資者進(jìn)行必要的相關(guān)知識普及教育。在充分考慮國內(nèi)市場實際情況、確保風(fēng)險可控的前提下，爭取早日實現(xiàn)本土化，并進(jìn)入實際應(yīng)用階段。

參考文獻(xiàn)：

[1]Kupiec P. The performance of S&P 500 futures product Margins under SPAN margining system [J]. The Journal of Future Markets，1994（14）：789-712.