序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇銀行自有資金投資范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

房地產(chǎn)業(yè)有四大特點(diǎn)：投資金額大，投資周期長，高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)。人們的全部資產(chǎn)當(dāng)中有一半左右在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)占用銀行的資金特別多。如果房價(jià)突然大幅度下跌，肯定會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)的危機(jī)，并且很迅速地蔓延到所有的行業(yè)。覆巢之下豈有完卵。因此，世界各國都特別關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的金融安全。

房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成

近年來房地產(chǎn)貸款持續(xù)上升。在1998年房地產(chǎn)貸款總額只有3106億元。到2005年底上升為30712億元，在七年內(nèi)增長了9倍多。居民個(gè)人購房貸款從1998年的426億元到2005年底增加到8430億元，增加了40多倍。工商、建設(shè)、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款超過了同期人民幣貸款余額的20％。

房地產(chǎn)貸款主要分為二個(gè)部分：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購房貸款。2005年第一季度銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款余額27650.6億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款8177.5億元，占29.57％。地產(chǎn)開發(fā)貸款1586.4億元，占5.74％。這二塊在房地產(chǎn)開發(fā)商手上。居民購房貸款(按揭貸款)16743.7億．元，占60.55％。

老百姓買房要貸款，房地產(chǎn)企業(yè)建房也要貸款。購房者或房地產(chǎn)商都有可能由于各種原因不能按期歸還貸款，可是銀行卻不能拒絕自己的儲(chǔ)戶來提取存款。在一般情況下，在全部資產(chǎn)當(dāng)中銀行自己只擁有8％的產(chǎn)權(quán)，其余92％的錢是老百姓存款。存款者從來就沒有把產(chǎn)權(quán)讓渡給銀行。如果銀行的貸款要不回來，成了不良貸款，那么銀行必須用自己的錢來賠，一旦把自有資金賠光了，在理論上這家銀行就破產(chǎn)了。因此，銀行的許多規(guī)章制度的理論根據(jù)就是防范不良貸款，比如銀行要求購房者首付至少20％。因?yàn)閺拇罅繑?shù)據(jù)中人們得出一個(gè)統(tǒng)計(jì)規(guī)律：在正常情況下，房價(jià)暴跌20％的可能不大，如果購房者首付20％，出現(xiàn)不良貸款的概率相當(dāng)?shù)汀?/p>

從金融安全來說，零首付的按揭貸款孕育著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而高于20％的首付則沒有多大的必要。目前房價(jià)持續(xù)上漲，短時(shí)間內(nèi)還看不出房價(jià)暴跌的可能。目前，雖說購房按揭貸款的不良貸款率有所上升，但是還沒有構(gòu)成對(duì)銀行體系的重大威脅。

與購房者按揭貸款相比，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)就大多了。2005年末，個(gè)人購房貸款的不良貸款率為2.1％，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良貸款率為8.4％。房地產(chǎn)企業(yè)的不良貸款率比購房貸款高出4倍。

在發(fā)放貸款之前銀行必須非常謹(jǐn)慎地估計(jì)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一般的產(chǎn)業(yè)，銀行通常給企業(yè)的貸款最多不超過項(xiàng)目總投資額的60％。

但房地產(chǎn)不僅和普通商品一樣能夠滿足人們?nèi)粘Ｐ枨螅€具有投資功能。當(dāng)前，在中國房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)。因此，房地產(chǎn)投資利潤的不確定性更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。從理論上來說，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款理應(yīng)要求項(xiàng)目自有資金的比例高于一般行業(yè)。

過度依賴銀行信貸

中國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有多少？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金可分為四大類：定金和預(yù)收款，自籌資金，銀行貸款和其他。2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金17158億元。其中銀行貸款為3158億元，占全部資金的18.4％，看起來所占比例似乎不太大。其實(shí)，這只不過是房地產(chǎn)商直接從銀行獲得的貸款。在自籌資金、定金和預(yù)收款當(dāng)中還有不少資金間接來自于銀行。

根據(jù)中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組報(bào)告，在“定金和預(yù)收款”當(dāng)中大約有30%來自于銀行貸款。許多房地產(chǎn)企業(yè)提前向購房者收款或者向購房者出售期房，用下期的收費(fèi)來支付當(dāng)期的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)發(fā)展商來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿力度。

無論商品房銷售款還是預(yù)售、定金都來自于購房者，在房地產(chǎn)企業(yè)收取的購房款、預(yù)售款和定金當(dāng)中，有相當(dāng)大的部分實(shí)際上還是來自于銀行貸款。所以一旦房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，最終勢(shì)必把危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給發(fā)放貸款的銀行。

除此之外，在自籌資金中有很大比例來自于銀行貸款，再加上房地產(chǎn)企業(yè)商接從銀行取得的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款比例高達(dá)55％。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴銀行信貸，加劇了中國銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)也不符合防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求。在2004年房地產(chǎn)商的自籌資金為5207.6億元，占全部開發(fā)資金的30.3％。2005年自籌資金7039億元，占33.2％。請(qǐng)注意，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金并不等于自有資金，自有資金只不過是自籌資金的一部分，按理說房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)當(dāng)不低于40％才對(duì)。

在2005年11月，房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金6065億元，自有資金3378億元。在自籌資金中自有資金占的比例只有55％左右。在全部開發(fā)資金中自有資金所占的比例只有20％左右。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)承受金融風(fēng)險(xiǎn)的能力相當(dāng)弱。

必須要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在銀監(jiān)會(huì)2004年9月的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中明確規(guī)定：商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。

在2006年頒布的“國六條”中再次規(guī)定：“對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。”按照中國人民銀行提供的數(shù)據(jù)，在2005年年底，房地產(chǎn)開發(fā)資金總額21178億元，自有資金約為3871億元，如果要達(dá)到“國六條”和銀監(jiān)會(huì)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的缺口為3540億元。

2007年5月10日，央行在《2007年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金仍然偏低，平均約在20~25％之間。

在2002年房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9％。某些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率還要更高。2000~2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2％。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率要大大高于其他行業(yè)，例如制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)靠高比例的財(cái)務(wù)杠桿來運(yùn)作。通過杠桿作用，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的資金總量超過了他們自有資金4倍以上。

為什么央行和銀監(jiān)會(huì)三令五申之下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金還是遲遲不能達(dá)標(biāo)？答案很清楚：利令智昏和軟約束不足。各商業(yè)銀行缺乏危機(jī)意識(shí)，銀行經(jīng)理們總覺得“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，房價(jià)只漲不落，以前發(fā)放的房地產(chǎn)貸款都能按期收回來，今后可能也不會(huì)有問題”，銀行中超額存款準(zhǔn)備金太多，多貸出去一些可以增加銀行的利潤；房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤，自有資金比例越低，資本回報(bào)率越高，最好是能空手套白狼，用別人的資金來牟取自己的暴利，把金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管不到位。目前對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管有三個(gè)搞不清楚：搞不清楚房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目自有資金的來源，搞不清楚自有資金占全部資金的比例，搞不清楚房地產(chǎn)企業(yè)是否通過關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移資金。

在許多地方，房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府、銀行結(jié)成了利益共同體，明擺著房地產(chǎn)企業(yè)資金存在著嚴(yán)重的問題，各家銀行還是閉著眼睛繼續(xù)違規(guī)貸款，對(duì)中央文件和上級(jí)指令視若無睹。

目前在國內(nèi)金融市場流動(dòng)性過剩，資金并不短缺。房地產(chǎn)企業(yè)完全可以采取合作開發(fā)融資，轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)而獲得資金，可以通過債券市場、證券市場融資，也可以通過信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資，利用新型金融工具和新的資金來源融資（例如引入保險(xiǎn)資金和房地產(chǎn)抵押貸款證券化），還有其他融資形式：如租賃融資與典當(dāng)融資等等。融資的渠道很多，沒有必要也不應(yīng)當(dāng)把銀行間接融資當(dāng)作房地產(chǎn)業(yè)的最主要的融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)資金過度依賴銀行貸款，加大了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤的時(shí)候，國家卻正在承受著越來越大的潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣的狀況絕對(duì)不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)下去了。今后不僅要堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金必須達(dá)到35％的標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)當(dāng)逐步提高到40％，還應(yīng)當(dāng)將那些資本結(jié)構(gòu)不符合金融安全要求的房地產(chǎn)企業(yè)逐步清理出去。

篇(2)

雖然該階段產(chǎn)品已經(jīng)開始盈利，但資金需求仍然保持在高水平上，因此會(huì)存在資金缺口。觀察到銷售額較大幅度增加，但現(xiàn)金流量仍保持較低水平；企業(yè)融資成本在產(chǎn)品批量生產(chǎn)前一段緩慢增加，到達(dá)頂點(diǎn)后，出現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)。由于在批量生產(chǎn)前，企業(yè)未轉(zhuǎn)化成品還未得到市場認(rèn)可，融資成本在一定范圍緩慢增加；當(dāng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成功，增加了市場對(duì)產(chǎn)品的信心，企業(yè)面臨多樣化融資渠道，所以融資成本緩慢下降，但這時(shí)候增加的銷售收益還不足以抵消融資成本。成熟期的資金供需矛盾進(jìn)入成熟期后，隨著市場份額的增加，產(chǎn)品盈利能力也在增加，企業(yè)具有充裕的現(xiàn)金流量，可以作為留存資金以備下一次技術(shù)創(chuàng)新所需，企業(yè)銷售收益增長較快于融資成本增長，企業(yè)獲得盈利，面臨的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)性最小，企業(yè)為了保持一定市場占有率，主要通過債權(quán)等方式進(jìn)行融資，無疑大大降低融資成本，且處于成熟期的企業(yè)可以用充裕的現(xiàn)金流量回購股份，集中控制股份，更有利于公司治理。

創(chuàng)業(yè)期的分析企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期研究人員只是針對(duì)具有可能的產(chǎn)品方案進(jìn)行分析探討，面臨較大的來自技術(shù)、產(chǎn)品、市場的風(fēng)險(xiǎn)，此階段項(xiàng)目方案淘汰率較高，企業(yè)不易從其他途徑獲取資金，并且考慮自有資金融資成本率最小，所以該階段融資方式主要為自有資金。根據(jù)甄選出來的產(chǎn)品方案，企業(yè)進(jìn)行研究開發(fā)和產(chǎn)品試制進(jìn)入創(chuàng)業(yè)孵化期，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)加大，資金需求量劇增，自有資金很難滿足，企業(yè)則通過天使投資人和政府投資獲取資金來源。所有者投資主要是指企業(yè)利益關(guān)系人支持企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新而發(fā)生的投資費(fèi)用，所有者投資是自有資金的根本來源，是經(jīng)過留存收益和折舊形式對(duì)企業(yè)再投資。天使投資人主要指對(duì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新感興趣的投資者；政府扶植投資主要是指政府成立的技術(shù)創(chuàng)新基金，專門對(duì)有前景的企業(yè)進(jìn)行投資。當(dāng)資金仍存在缺口時(shí)，企業(yè)考慮與科技銀行及風(fēng)險(xiǎn)投資公司合作，雖然此時(shí)融資成本增大，但科技創(chuàng)新蘊(yùn)藏的高收益性刺激企業(yè)擴(kuò)大融資，進(jìn)行技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)品試制。此時(shí)創(chuàng)業(yè)期的融資方案為所有者投資、天使投資人投資以及政府投資、科技銀行以及風(fēng)險(xiǎn)投資公司。成長期的分析在成長期，企業(yè)需要用大額資金來完成產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，并投入市場。隨著企業(yè)產(chǎn)品的研制成功，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)基本排除，與之相適應(yīng)服務(wù)開始運(yùn)作時(shí)，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低，企業(yè)越來越被市場所看好，企業(yè)規(guī)模逐漸形成，企業(yè)形象與產(chǎn)品品牌逐漸具有一定影響力度。此時(shí)，企業(yè)融資來源相對(duì)豐富，融資成本慢慢下降。尋找風(fēng)險(xiǎn)投資公司以及大型企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資是最佳融資方案，這樣不僅可以獲取資金，而且可以獲得較先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)企業(yè)治理。

近年來，除了風(fēng)險(xiǎn)投資公司和大型企業(yè)進(jìn)行一般股權(quán)投資外，面對(duì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新資金短缺，科技銀行的興起猶如一匹黑馬讓許多企業(yè)看到希望。科技銀行打破了傳統(tǒng)中小企業(yè)貸款模式，引入風(fēng)險(xiǎn)投資，突破了債券式投資和股權(quán)式投資限制，將信貸市場與資本市場完美連接起來。科技銀行貸款主要對(duì)象為科研機(jī)構(gòu)和科技型中小企業(yè)等，為技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品試制等與科技創(chuàng)新有關(guān)業(yè)務(wù)提供服務(wù)，而不用于普通房地產(chǎn)開發(fā)投資。科技銀行不同于風(fēng)險(xiǎn)投資公司，其特有融資特性使得能貫穿于整個(gè)技術(shù)創(chuàng)新過程中，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)期與成長期，市場風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)均較大，科技銀行以股權(quán)式投資方式進(jìn)行投資，在成熟期階段，企業(yè)現(xiàn)金流量逐漸寬裕，科技銀行可以債務(wù)方式投資，這時(shí)它相當(dāng)于普通的銀行金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然這屬于理想化的融資方式，國內(nèi)科技銀行還處于初級(jí)階段（謝林林，2012），但科技銀行的前景已經(jīng)很明朗，運(yùn)用科技銀行支持科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新指日可待。成熟期的分析隨著企業(yè)進(jìn)入成熟期，進(jìn)入大規(guī)模生產(chǎn)階段，盈利急劇增加，擁有較多的現(xiàn)金流量，這代表企業(yè)有能力擴(kuò)大生產(chǎn)，將盈余轉(zhuǎn)化為資本。同時(shí)企業(yè)在成熟期一般會(huì)實(shí)現(xiàn)蛻變轉(zhuǎn)型，進(jìn)行組織創(chuàng)新，優(yōu)化管理機(jī)制以提高盈利能力而在資產(chǎn)數(shù)量的增加和質(zhì)量的改變，這需要大量資金的投入。企業(yè)技術(shù)已經(jīng)成熟，市場風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，企業(yè)擁有足夠的信貸能力，所以此階段主要以債務(wù)性融資為主，以擴(kuò)大規(guī)模生產(chǎn)。從收益滯后性效果上看，債權(quán)型資金對(duì)技術(shù)創(chuàng)新影響最大，所以在成熟期間利用債權(quán)籌資，不僅能降低融資成本，而且能夠?qū)夹g(shù)創(chuàng)新績效方面產(chǎn)生巨大的影響。

篇(3)

8月16日，東阿阿膠公布了2011年中報(bào)，9億元投資銀行理財(cái)產(chǎn)品的議案也同日披露。隨之而來的并非一片叫好聲，市場普遍質(zhì)疑其提價(jià)后銷售遇阻，且銀行理財(cái)屬不務(wù)正業(yè)。

東阿阿膠連續(xù)三年入選《投資者報(bào)》“TZ50公司”，在對(duì)比此前五年的數(shù)據(jù)后我們發(fā)現(xiàn)，2010年上半年東阿阿膠的銷售量并非常態(tài)，不能以該數(shù)據(jù)來判斷其2011年銷售不暢。

“去年上半年，由于經(jīng)銷商有漲價(jià)預(yù)期而提前囤貨，至少多賣了300噸”，秦玉峰在接受《投資者報(bào)》獨(dú)家專訪時(shí)對(duì)此予以了確認(rèn)，“如果去掉這300噸，今年上半年銷量實(shí)際上是恢復(fù)到正常”。

銷量回歸正常

“今年以來，僅原料成本就增加了1.8億，如果沒有相應(yīng)提價(jià)，利潤勢(shì)必大幅下降”，秦玉峰認(rèn)為，已公布半年報(bào)的中藥企業(yè)中，就利潤而言，云南白藥第一，東阿阿膠第二，這證明提價(jià)是正確的選擇。

2011年中報(bào)顯示，東阿阿膠上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.8億元，同比增長2.92%；實(shí)現(xiàn)凈利潤4.56億元，比上年同期增長46.57%。

質(zhì)疑者將銷量同比下滑歸結(jié)于東阿阿膠年初提價(jià)。與去年同期相比而言，2011上半年阿膠塊平均出廠價(jià)上漲60%，收入僅同比增長16.23%。質(zhì)疑者由此推斷，東阿阿膠今年的銷量同比下降35%左右。

若僅對(duì)比2010年上半年數(shù)據(jù)，2011年上半年東阿阿膠的銷量下降是事實(shí)，但綜合分析2006年至2009年的銷量情況，《投資者報(bào)》發(fā)現(xiàn)，2010年上半年的銷售量大增并不尋常。

從已經(jīng)披露的2006年至2009年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，東阿阿膠每年上半年的凈利潤占全年的40%左右，阿膠產(chǎn)品對(duì)公司盈利貢獻(xiàn)率約90%，根據(jù)其價(jià)格推算，上半年銷售量約占全年的四成。但是，在2010年情況發(fā)生了變化，其上半年利潤占全年的52.33%，以阿膠塊的計(jì)價(jià)情況計(jì)算，2010年上半年阿膠的銷量占全年銷量的六成。

這意味著去年上半年阿膠的銷量比正常年份多賣了兩成。東阿阿膠每年的產(chǎn)量幾乎都維持在1800噸左右，上下半年的銷量比例一般為4:6。以此粗略計(jì)算，2010年上半年比往常年份同期多賣了360噸。

投資回歸主業(yè)

就在披露中報(bào)的同日，東阿阿膠了關(guān)于投資銀行理財(cái)產(chǎn)品的公告，擬利用自有資金9億元投資銀行理財(cái)產(chǎn)品，投資期限為一年，預(yù)期收益率為6.5%。

此舉普遍被市場質(zhì)疑是“不務(wù)正業(yè)”，可秦玉峰卻認(rèn)為，“公司自有資金充裕，理財(cái)產(chǎn)品是比較保守的投資，是為了最大限度地發(fā)揮資金效益。”

其實(shí)，這并不是東阿阿膠第一次投資銀行理財(cái)產(chǎn)品。2010年公司前后兩次共投6億元購買中國農(nóng)業(yè)銀行聊城市分行“本利豐”人民幣信托理財(cái)產(chǎn)品，投資期限為1年；3億元購買華夏銀行“華夏理財(cái)-創(chuàng)盈資產(chǎn)池”理財(cái)產(chǎn)品，投資期限為2年。今年上半年累計(jì)購買銀行理財(cái)產(chǎn)品人民幣2.22億元，收回理財(cái)投資本金并實(shí)現(xiàn)收益約793.8萬元。

在秦玉峰看來，東阿阿膠的投資思路已經(jīng)非常明確，即“投資要向主業(yè)回歸”，“主要有兩個(gè)方向，一是投資阿膠的產(chǎn)品和品牌，做大做強(qiáng)市場，促進(jìn)阿膠價(jià)值的回歸；二是投資自己的團(tuán)隊(duì)，提升員工的專業(yè)性。”

中報(bào)顯示，截至6月30日，東阿阿膠賬面貨幣資金超過17億，較之年初增長5.67億元。依據(jù)公告，投資銀行理財(cái)產(chǎn)品是“公司自有資金較為充裕，提升自有資金使用效率，增加自有資金收益”。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資渠道；現(xiàn)狀；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)金融市場體系

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-9255（2013）03-0036-04

近幾年，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張、資金嚴(yán)重不足、融資困難、融資渠道狹窄等問題。然而，長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要還是通過銀行貸款來籌集資金，這種單一的融資渠道必然會(huì)危及到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)資金一旦受阻或面臨資金困難局面，將會(huì)累及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而可能阻礙我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。[1]這一問題的化解迫切需要發(fā)展多元化的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制和宏觀經(jīng)濟(jì)增長的良性循環(huán)。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟(jì)自改革開放以來發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟(jì)大國中排名第二，僅次于美國。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對(duì)房地產(chǎn)而言相當(dāng)重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，那么，房地產(chǎn)開發(fā)所需的龐大資金從哪里來？表1反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)近幾年通過國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等四個(gè)方面籌集資金的一般情況。

（一）國內(nèi)貸款

由表1可以看出，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為57799.04億元，到2010年，資金來源總額

為72944.04億元，比2009年增長了26.20%，2011年資金來源總額為85688.73億元，該值增長速度放緩，僅比2010年增長了17.47%。國內(nèi)貸款總額在2009年為11364.51億元，2010年國內(nèi)貸款總額為12563.70億元，2010年國內(nèi)貸款總額比2009年增長了10.55%，2011年國內(nèi)貸款總額為13056.80億元，其比2010年只增長了3.92%，可見增長速度明顯放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2011年國內(nèi)貸款占了資金來源總額的15%，2010年國內(nèi)貸款占了資金來源總額的17%，2011年的國內(nèi)貸款比例低于2010年。可見，國內(nèi)貸款這一融資渠道在我國有所放緩。

（二）利用外資

依據(jù)表1中數(shù)據(jù)可知，2009年利用外資總額為479.39億元，2010年增加為790.68億元，比2009年增長了64.93%；但2011年利用外資總額為785.15億元，該值比2010年下降了0.71%，利用外資增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2011年利用外資占了資金來源總額的1%，2010年利用外資占了資金來源總額的1.2%，2009年利用外資占資金來源總額的1%，2011年的利用外資比例略低于2010年，2010年利用外資比例與2009年相當(dāng)。可見，利用外資這一融資渠道在我國近幾年來保持著比較平穩(wěn)的水平。

（三）自籌資金

2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環(huán)比增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續(xù)3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會(huì)上升太快。可見，自籌資金處于相對(duì)穩(wěn)定的增長狀態(tài)。

（四）其他資金來源

2009年其他資金來源總額為28006.01億元，2010年其他資金來源總額為32952.45億元，2011年其他資金來源總額為36842.22億元。2010年其他資金來源總額比2009年增長了17.66%，2011年該值比2010年增長了11.80%，其他資金來源環(huán)比增長速度明顯處于緩慢趨勢(shì)。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2011年其他資金來源占了資金來源總額的43%，2010年其他資金來源占了資金來源總額的45%，2009年該值占資金來源總額的48%，自籌資金占資金來源總額的比例在不斷下降，但不會(huì)下降太快。可見，其他資金來源處于相對(duì)穩(wěn)定的下降狀態(tài)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足

目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，將會(huì)導(dǎo)致貸款難度加大，從而使項(xiàng)目停滯。[2]

自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以投資者很少會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投入很大的資本，導(dǎo)致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言就會(huì)受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項(xiàng)目，但因?yàn)樽杂匈Y金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項(xiàng)目能成功、盈利能力強(qiáng)、值得投資、這需要企業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項(xiàng)目并進(jìn)行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項(xiàng)目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

由表1可知2011年國內(nèi)貸款的增長速度為17.47%，遠(yuǎn)低于自籌資金和其他資金的增速，在2011年占資金來源總額的比例才15%，相比2010年的17%更低，可見銀行貸款的增長速度在逐年下降。但在事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金，其中銀行貸款的比例明顯高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗褂玫氖亲杂匈Y金，從而忽略了開發(fā)商前期欠款，而這些欠款是準(zhǔn)備項(xiàng)目實(shí)施后通過銀行貸款取得[3]；一般建筑施工企業(yè)墊支，只有一小部分自有資金，銀行貸款占了較大的比重。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，資金鏈基本上80%的買家預(yù)付費(fèi)和建筑的發(fā)展資金都來自銀行貸款，還包括開發(fā)商22%-30%的開發(fā)貸款，銀行貸款占資金總額的比率達(dá)到60%以上。[4]

資產(chǎn)負(fù)債率在大量的小型和中型的房地產(chǎn)企業(yè)中占80%以上，而低于65%的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率更安全，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力薄弱，一旦融資渠道受阻，資金鏈緊張或斷裂將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動(dòng)性強(qiáng)，所以國外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權(quán)融資。[5]但在中國的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，債券融資總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股權(quán)融資的金額。目前，中國的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標(biāo)準(zhǔn)，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性有問題，這影響了企業(yè)通過債券融資的資金比例大小。[6]

（四）房地產(chǎn)融資渠道受國家政策影響大

開發(fā)商獲取資金的渠道是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中的銀行貸款融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資以及利用外資。[7]政府為了抑制房價(jià)過快上漲，不斷地出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，使這些融資渠道紛紛受阻。2010年出臺(tái)的《國十條》和《新國十一條》以及2013年剛出臺(tái)的《國五條》導(dǎo)致銀行信貸收緊，房地產(chǎn)交易數(shù)量顯著降低，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠，增加了資金的運(yùn)行成本。這也說明國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道具有很大的敏感性，同時(shí)說明房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道太過單一，缺乏靈活性。

（五）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達(dá)國家對(duì)比，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收款，這顯示出中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。[8]這種情況在很大程度上影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)能力及金融服務(wù)水平，使中國的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國家的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國的國家條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達(dá)國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，發(fā)明出品種多樣化有針對(duì)性的的融資渠道，為中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多的選擇空間。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策建議

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，首先要建立一個(gè)不同的市場功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時(shí)，要建立健全市場體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場體系是非常重要的，因?yàn)榱鲃?dòng)性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現(xiàn)代金融工具去實(shí)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級(jí)市場上更容易交易和流動(dòng)，信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)可以大大分散，不再集中于信貸機(jī)構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場體系來完善我國房地產(chǎn)金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)等。[9]

（二）國家適當(dāng)放寬房地產(chǎn)融資渠道政策

事實(shí)上，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常少，銀行貸款是首要之選，很多企業(yè)對(duì)其他類型的融資渠道缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致很多融資渠道難以發(fā)展。由于近幾年來的房價(jià)也只高不低，國家不得不采取措施調(diào)控房價(jià)，國家通過提高銀行存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行控制房價(jià)或是提高私人購房的首付款比例來限制房地產(chǎn)交易的數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金速度減慢。由此可以看出，國家調(diào)控房價(jià)主要是使房地產(chǎn)融資渠道變窄，限制通過銀行貸款方式進(jìn)行資金融通。這些無不表明融資渠道范圍很窄，需要各房地產(chǎn)企業(yè)去發(fā)展更多新的融資渠道，政府也需要多鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道。[10]

政府采取的抑制房價(jià)手段只能在短期生效，不是解決問題的根本方法，應(yīng)該采取適當(dāng)寬松的房地產(chǎn)融資渠道政策，支持多種融資渠道的發(fā)展，支持房地產(chǎn)企業(yè)大力建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，用以滿足低收入家庭的住房需求。而對(duì)于商品房，其價(jià)格應(yīng)通過市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)過多參與其中，否則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展和完善造成很大的阻礙。

（三）進(jìn)行融資渠道組合，發(fā)展多元化融資渠道

近年來，國家不斷出臺(tái)貨幣政策，使得企業(yè)難以從銀行貸款獲取資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，因此開發(fā)新的融資渠道是大勢(shì)所趨。現(xiàn)有很多融資渠道可以選擇，比如股權(quán)及債券融資，房地產(chǎn)信托，抵押貸款證券形式。可以單獨(dú)發(fā)展這些渠道，也可以進(jìn)行渠道的有效組合去籌集資金。各種融資渠道的結(jié)合不但可以減少對(duì)銀行貸款的依賴，緩解資金壓力，而且可以降低資金成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，發(fā)展多元化融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)的研究重點(diǎn)，已有很多房地產(chǎn)企業(yè)開始試行多元化融資渠道并取得了一定的成效。很多大型房地產(chǎn)公司在融資渠道方面都不會(huì)僅限于單一的融資渠道，其內(nèi)部母子公司之間可以資金融通，集團(tuán)內(nèi)部可以建立專門的用于資金融資的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，也可以并購一些即將破產(chǎn)或是需要重大整改的公司用以調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)和資本成本會(huì)影響公司的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)和成本上所做的調(diào)整能為以后的融資產(chǎn)生很大影響，譬如，催生多種融資渠道，提高企業(yè)整體經(jīng)營能力，等等。當(dāng)然，發(fā)展多元化的融資渠道必須遵循符合公司制度要求的發(fā)展方向，全面考慮各種環(huán)境因素，分析其優(yōu)缺點(diǎn)，從而最終選定最優(yōu)的融資渠道或融資渠道組合。

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篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

1.企業(yè)自有資金。競爭性投資建設(shè)項(xiàng)目主要由企業(yè)運(yùn)用自有資金投資，并確定項(xiàng)目最低的資本金比例。企業(yè)或項(xiàng)目自有資金的籌集主要通過吸收投資、發(fā)行股票、內(nèi)部留存盈余等形式進(jìn)行。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求，按我國有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金不得低于總開發(fā)投入的30%，但開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2.銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式之一就是銀行貸款，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)貸款。包括銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)熱，銀行投放給房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款逐年增加，從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2002年銀行貸款僅為2220.3億元，2011年銀行貸款資金為13056.8億元，是2002年的6倍左右。

3.股票融資。發(fā)行股票是房地產(chǎn)企業(yè)有效籌資的重要渠道之一。其發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司，包括已經(jīng)成立的房地產(chǎn)股份有限公司和經(jīng)批準(zhǔn)擬成立的房地產(chǎn)股份有限公司。

4.企業(yè)債券。債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債券人支付利息和償還本金的一種有價(jià)證券[5]。發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)為建設(shè)和發(fā)展籌集大筆長期資金的一種重要方式，我國企業(yè)發(fā)行的債券一般稱為企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：一是債券的價(jià)格。二是債券利率、利息支付方式及支付時(shí)間。三是企業(yè)債券的償還期限和方式。四是企業(yè)債券是否記名和流通。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的問題

1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資環(huán)境不容樂觀。按照當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策：貸款利率從高執(zhí)行、住房貸款首付比例提高、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。如果這些政策繼續(xù)執(zhí)行下去，那么經(jīng)過不太長的時(shí)間就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。

2.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管使得房企融資狀況雪上加霜。近年來，國務(wù)院下令要求對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管：禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。按照北京市的要求，房地產(chǎn)公司將按照一個(gè)預(yù)售證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，把商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶，并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)用于工程建設(shè)。如果預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則能落實(shí)，那么無疑是繼收緊信貸、關(guān)閉資本市場融資閘門之后，對(duì)房地產(chǎn)商資金命脈的一次精準(zhǔn)外科手術(shù)刀式的調(diào)控，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制因素多。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行具有極其重要的意義。中國人民銀行前副行長吳曉靈曾指出，商業(yè)銀行直接或間接為房地產(chǎn)業(yè)提供了60%以上的資金。

對(duì)于嚴(yán)重依賴于銀行貸款的我國房地產(chǎn)業(yè)，銀行為了在最大限度內(nèi)規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在信貸管理政策方面有嚴(yán)格的審批和限制政策，再加上發(fā)行股票過程長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格，導(dǎo)致大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無法接受和實(shí)現(xiàn)，基于這些問題，致使我國房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型地產(chǎn)企業(yè)在資融通方面陷入兩難的境地，它們?cè)诤艽蟪潭壬喜荒苓M(jìn)入資本市場進(jìn)行正規(guī)的直接融資活動(dòng)，因此銀行信貸以外的其他融資方式在我國當(dāng)前的金融市場條件下不能很好的發(fā)揮它們?nèi)谕ㄙY金的優(yōu)勢(shì)，各方面受政策和金融體系的制約比較大。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的對(duì)策措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自運(yùn)營狀況來選擇合適的融資方式

對(duì)于不同房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)自身狀況來靈活選取融資方式，并不是上述的每一種融資工具都適用于每一個(gè)企業(yè)。由于不同企業(yè)有著不同的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與融資需求，如何根據(jù)自身實(shí)情來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)成為融資決策的核心內(nèi)容。例如房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績表現(xiàn)良好等等的條件下可以考慮債券融資和私募融資，但是利用這些融資模式有一定的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎權(quán)衡。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)資本周轉(zhuǎn)率和利用效率

資本周轉(zhuǎn)率和利用效率，尤其是被很多企業(yè)忽視的提高資金周轉(zhuǎn)率方面，對(duì)降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有著十分重要的作用。企業(yè)資金（包括固定資金和流動(dòng)資金）在生產(chǎn)經(jīng)營過程中不間斷地循環(huán)周轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)取得銷售收入。加快資金周轉(zhuǎn)本身就是一種變相的融資模式，這也大大降低了企業(yè)運(yùn)營融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從而實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.完善房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系

有效的信用評(píng)級(jí)制度是地產(chǎn)金融發(fā)展的重要前提和保障。應(yīng)該加強(qiáng)信用控制，將企業(yè)和個(gè)人的借貸還貸行為建立長期的信用記錄，建立對(duì)失信企業(yè)和個(gè)人的懲罰機(jī)制，建立完善的社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，逐步建立健全與金融市場配套的信用評(píng)級(jí)制度，為房地產(chǎn)融資渠道的多元化運(yùn)行和發(fā)展奠定牢固的基石。

4.提高企業(yè)自身實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)融資能力

房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多元化必須通過房地產(chǎn)企業(yè)、政府和金融機(jī)構(gòu)的多方協(xié)調(diào)努力才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想具備更強(qiáng)的融資實(shí)力就必須誠信經(jīng)營將自身的綜合競爭力不斷提高。隨著市場的高速發(fā)展告訴我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)如何走上專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的道路是擺在地產(chǎn)企業(yè)面前最迫切的問題。因?yàn)橹挥衅髽I(yè)做大做強(qiáng)了才能降低成本、獲得土地、提高市場份額，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

篇(6)

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 融資 渠道

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項(xiàng)目開發(fā)的需要耗費(fèi)的時(shí)間較長,加之資金占有和使用量巨大,除非其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚,否則很難不依靠融資來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。并且在市場經(jīng)濟(jì)條件下,單純依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的辦法也是違背市場競爭規(guī)律的,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都沒有好處,可見房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)是十分必要的。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來看,大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)都需要對(duì)外大量融資,因此,對(duì)于融資渠道的把握對(duì)于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其融資活動(dòng)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。目前,房地產(chǎn)企業(yè)主要還可以通過以下幾類融資渠道來進(jìn)行融資活動(dòng)。

1.房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式,它是通過聚集多個(gè)投資者的資金,來收購和持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資的一種投資方式。現(xiàn)階段我國的信托產(chǎn)品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,另一種是債權(quán)融資。信托投資公司直接投資方式主要適用于一些自有資金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司通常以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到要求,而信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。對(duì)于資金相對(duì)緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說,信托投資公司通常以一次性購買其部分資產(chǎn)的方式向其提供后續(xù)開發(fā)資金,并且在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后實(shí)施再購回。房地產(chǎn)信托投資主要針對(duì)一些自有資金已達(dá)到較高水平的企業(yè),這類企業(yè)往往是因政策、市場等原因?qū)е缕涿媾R短期資金困難,在這種情況下,信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆定向征信貸款,使其能夠快速彌補(bǔ)資金缺口,繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

從信托資金的使用情況來看,其已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)一項(xiàng)新型的融資渠道,特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)投資信托對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要,但是目前國家對(duì)于信托產(chǎn)品的限制還比較多,這在一定程度上影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度和質(zhì)量,并且也在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他的融資渠道。

2.企業(yè)上市融資

通過上市來融資是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)較為有效的融資渠道。企業(yè)上市之后不僅可以有效化解金融風(fēng)險(xiǎn),還可以在很大程度上降低項(xiàng)目的融資成本。但是,國家處于對(duì)金融體系安全性的考慮,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的審批十分嚴(yán)格。而從房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況來看,短期內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還不具備上市資格,因此利用上市進(jìn)行融資的方式還難以在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛應(yīng)用。

3.房地產(chǎn)基金融資

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨巨大的資金壓力,在這種情況下,很多海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入了中國市場,為房地產(chǎn)企業(yè)提供了又一新型的融資渠道,目前,摩根士丹利、盛陽地產(chǎn)基金等國際地產(chǎn)基金都已進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。海外房地產(chǎn)基金的進(jìn)駐對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)是具有一定好處的。基金投資主要有兩種基本形式:一類是股權(quán)投資形式,即基金直接注入房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,待項(xiàng)目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利潤。另一類是債權(quán)基金,即基金將資金借給房地產(chǎn)企業(yè)用于開發(fā),帶項(xiàng)目建成之后,如期向借方收回債權(quán)。從目前情況來看,無論采取哪一種方式進(jìn)行融資都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的好處。一方面,房地產(chǎn)基金可以有效緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。另一方面,多種融資渠道能夠有效分散金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。但是不可否認(rèn)的是,目前海外房產(chǎn)基金在我國發(fā)展還存在一定的障礙,要使得充分發(fā)揮作用還有待時(shí)日。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

近年來,雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化,企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng),但是在實(shí)踐中還存在一定的問題有待改進(jìn)和完善。相關(guān)資料顯示,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一,過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在,加之一些地方市場監(jiān)管不利,很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張,長此以往,將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要存在以下幾個(gè)方面的問題:第一,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)缺乏預(yù)期。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)大多對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的預(yù)期,很多企業(yè)依靠短期貸款來進(jìn)行長期投資使企業(yè)資金鏈條薄弱,極易出現(xiàn)資金短缺問題。第二,我國房地產(chǎn)資金從來源上來說過于依賴商業(yè)銀行,從融資方式上來看也較為單一,這嚴(yán)重加大了銀行方面需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第三,從銀行方面來看,很多銀行看好房地產(chǎn)市場,而盲目房貸給房地產(chǎn)企業(yè),很多中小銀行一再降低貸款標(biāo)準(zhǔn),這嚴(yán)重加大了銀行的貸款回收風(fēng)險(xiǎn)。

三、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)

近年來,隨著我國金融法規(guī)體系度不斷完善和住房市場不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)所處的金融制度環(huán)境已經(jīng)大為改觀。但是國家鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,對(duì)于房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策還較為嚴(yán)格,對(duì)許多金融產(chǎn)品的引入都采取較為保守的態(tài)度,這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策還沒有完善起來。如,對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、債券融資的法律法規(guī)就很不完善,融資過程中的很多細(xì)節(jié)問題都沒有在法律法規(guī)中予以規(guī)定,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的拓寬和創(chuàng)新,因此,未來我國有必要不斷完善房地產(chǎn)融資法律制度體系,以法律的形式規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng),在為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的項(xiàng)目開發(fā)資金的同時(shí)最大限度的降低金融風(fēng)險(xiǎn),確保整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資

上文我們已經(jīng)提過,融資渠道相對(duì)單一是影響我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。由于地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上的特殊性,巨大的資金需求使其與金融體系保持著很強(qiáng)的依賴性,在這種情況下,由自有資金和銀行貸款構(gòu)成的融資組合式我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資形態(tài)。但是國家處于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的考慮,銀行貸款門檻相對(duì)較高,房地產(chǎn)企業(yè)很難順利從銀行獲得足量的資金用于項(xiàng)目開發(fā)。在這種大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),采用更為靈活多樣的融資方式,選擇多種融資方法。如,企業(yè)可以根據(jù)自身資金狀況和項(xiàng)目資金需求情況自主選擇多種融資方式。具體的可以采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合、自有資金和機(jī)構(gòu)投資相結(jié)合、自有資金與基金相結(jié)合等方式來進(jìn)行融資,通過運(yùn)用多種金融工具,能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì),利用好外部各類資金更好的為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù),在確保企業(yè)融資計(jì)劃順利進(jìn)行的基礎(chǔ)上最大限度的降低企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn),并以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為擔(dān)保,通過發(fā)行證券的方式將資產(chǎn)出售給機(jī)構(gòu)投資者的融資活動(dòng)。實(shí)施住房抵押貸款證券化對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各方來說都具有積極的意義。首先,購房者可以通過購買有價(jià)證券來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的保值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于盤活大量長期性住房貸款資產(chǎn),提高資產(chǎn)的流動(dòng)性,進(jìn)一步為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金來源。其次,住房抵押貸款證券化有利于將商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分散到多家機(jī)構(gòu)和投資者身上,從而能夠有效的降低金融風(fēng)險(xiǎn),提高金融體系的穩(wěn)定性。從目前的情況來看,我國政府對(duì)于個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者介入抵押貸款二級(jí)市場還有諸多限制,但是隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟,國家必然會(huì)根據(jù)市場情況適當(dāng)放寬政策,到那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資將更為便捷和安全。

4.在房地產(chǎn)行業(yè)引入瑞茨模式

實(shí)踐證明,單純靠財(cái)政和銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的,房地產(chǎn)業(yè)所需的大量資金應(yīng)更多的利用金融手段來籌集,我國可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn),引入瑞茨的辦法來收購和經(jīng)營廉租房。瑞茨的基本模式類似于個(gè)人出資購買房產(chǎn)來出租賺取租金,不過不同的是它是由社會(huì)公眾集結(jié)起來的,通常購買的是個(gè)人無力購買的大型住宅區(qū),然后通過出租在實(shí)現(xiàn)住宅在社會(huì)上的流通。目前,韓國、日本、馬來西亞等地都已在房地產(chǎn)行業(yè)引入了這種模式。我國目前還沒有正常采用這種模式,因?yàn)檎紤]到該種方式會(huì)在一定程度上影響樓市的價(jià)格,對(duì)房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步的推高作用。但是如果靈活的引入這種方式,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說還是十分可行的。

參考文獻(xiàn):

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[2]陳永栓.經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場中的利益衡平[J].法治與社會(huì),2007(04)

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款；資金平衡；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F832．45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－9031（2006）09－0066－03

市場經(jīng)濟(jì)改革深化后，商業(yè)銀行預(yù)算約束加強(qiáng)，必須將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制焦點(diǎn)從借款人特征擴(kuò)展到借款人與市場并重，才能滿足日益嚴(yán)峻的競爭形勢(shì)的要求。這種轉(zhuǎn)變意味著，商業(yè)銀行不能夠僅僅從債權(quán)人角度孤立的考慮如何保障債權(quán)安全，而要從借款人角度出發(fā)，綜合、整體的考慮整個(gè)投資過程是否可行、可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素是什么、如何規(guī)避等問題。只有借款人投資達(dá)到期望的效果、銀行的債權(quán)才能得到根本保障。[1]

借款人的投資過程就是將自有資金和債務(wù)資金投資形成固定資產(chǎn)后通過生產(chǎn)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后回流資金補(bǔ)償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計(jì)劃、生產(chǎn)管理、市場銷售、負(fù)債償還和利潤分配等資金過程。這一過程要求現(xiàn)金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環(huán)過程后，凡是可能減少現(xiàn)金流入和增加現(xiàn)金流出的因素都可能成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要進(jìn)行準(zhǔn)確揭示、提前控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)投資為例，從項(xiàng)目資金平衡角度考察投資過程中資金流動(dòng)特點(diǎn)，通過分析影響項(xiàng)目資金流的各種因素來識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、測量風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)，并評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中可能存在的問題和對(duì)策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金平衡

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資過程按照房屋形象進(jìn)度可以分為三個(gè)階段，即建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期。在建設(shè)準(zhǔn)備期，開發(fā)商通過招、拍、掛等方式購置土地、進(jìn)行土地平整、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和市政報(bào)建等工程前期準(zhǔn)備，所需資金主要來源于開發(fā)商自有資金。在房屋建設(shè)期，投資支出的主要是工程費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)；由于商品房開發(fā)采取的預(yù)售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發(fā)貸款和預(yù)售收入三部分。房屋竣工結(jié)算后進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，投資支出主要是當(dāng)期經(jīng)營成本、相關(guān)稅費(fèi)、貸款本金償還和凈利潤分配，所需資金來源于銷售收入（見圖1）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的建設(shè)準(zhǔn)備期、建設(shè)期和現(xiàn)房銷售期必須保持資金平衡。

2．考慮資金時(shí)間價(jià)值后的投資資金整體平衡。考慮經(jīng)營期和貼現(xiàn)率后，以通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來反映房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的整體平衡。上述三個(gè)階段的資金平衡都能夠通過凈現(xiàn)值的公式來衡量：

NPV＝∑（CIi－COi）／（1＋r）ii＝1、2、3、．．．、n

其中，CIi是現(xiàn)金流入，COi是投資過程第i期的現(xiàn)金流出，r是貼現(xiàn)率，i是開發(fā)經(jīng)營期。

（1）建設(shè)準(zhǔn)備期的資產(chǎn)平衡：CI＝F（E，L，R）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流入是自有資金E，銀行貸款L和銷售轉(zhuǎn)投入R的函數(shù)。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤、固定資產(chǎn)折舊、長期費(fèi)用攤銷和股東追加投入等，是企業(yè)前期經(jīng)營成果和股東信心的綜合反映，屬于內(nèi)生變量。銀行貸款是銀行對(duì)借款人和項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)后發(fā)放的，屬于外生變量。銷售轉(zhuǎn)投入取決于市場價(jià)格、消費(fèi)者付款方式等因素，也是外生變量。

（2）建設(shè)期和銷售期的資產(chǎn)平衡：CO＝G（I，T，c L e）

房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流出主要是投資I、稅費(fèi)T、經(jīng)營成本c、貸款L和股東收益e的函數(shù)。其中，投資、經(jīng)營成本和股東收益是可控的內(nèi)生變量，稅費(fèi)T和貸款償還L是剛性支出，屬于外生變量。

需說明的是，貼現(xiàn)率r是股東預(yù)期收益、貸款利率、風(fēng)險(xiǎn)升水等因素的綜合體現(xiàn)，還受市場競爭程度、政策環(huán)境等因素影響。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)投資資金平衡的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為減少資金流入的風(fēng)險(xiǎn)因素和增加資金流出的風(fēng)險(xiǎn)因素。一般采用的方法是分析影響項(xiàng)目投資資金平衡的各種因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資中常見的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是：

1．市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的價(jià)格是決定項(xiàng)目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現(xiàn)金流入，因此，市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)可以分為企業(yè)個(gè)體性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。Allen和Gorton1991證明了理性投資者與資產(chǎn)管理者之間的問題會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。Allen等（1993）指出資產(chǎn)市場的信息不對(duì)稱會(huì)使價(jià)格操縱成為可能，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是由于經(jīng)濟(jì)周期、信貸、國際資本流動(dòng)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素造成的。袁志剛等（2003）通過一個(gè)具有理性預(yù)期的購房者、地產(chǎn)商和銀行的房地產(chǎn)市場局部均衡模型，分析了房地產(chǎn)市場的均衡價(jià)格存在理性泡沫的條件和程度，以及導(dǎo)致泡沫破裂的相應(yīng)條件。關(guān)于區(qū)域性市場風(fēng)險(xiǎn)，王維安等（2005）對(duì)存在地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異的房地產(chǎn)市場區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行了描述，認(rèn)為通常在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的炒作和居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的升值預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。[2]

2．項(xiàng)目資本金籌集風(fēng)險(xiǎn)。股東新增貨幣資金投入也是項(xiàng)目資本金的重要來源。為了彌補(bǔ)企業(yè)現(xiàn)有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項(xiàng)目資本金。部分開發(fā)商為了獲得稅前抵減費(fèi)用的優(yōu)惠，不在實(shí)收資本中核算新增項(xiàng)目資本金、而是在“其他應(yīng)付款”或“資本公積”科目核算。因此，對(duì)新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財(cái)務(wù)報(bào)表中的核算形式。

3．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自籌資金主要來源于借款人前期經(jīng)營凈收益形成的自我積累投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是住宅、商鋪和車庫等存貨租售，在抵償成本、稅費(fèi)后形成的凈現(xiàn)金流量能夠用來進(jìn)行新的投資。應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考察借款人前期項(xiàng)目銷售情況，凡是能夠影響到企業(yè)存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步分析其存貨的構(gòu)成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認(rèn)為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價(jià)過高、當(dāng)?shù)刭徺I力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因?yàn)楫?dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對(duì)新項(xiàng)目的資本金籌集能力。

4．土地購置風(fēng)險(xiǎn)。由于政府壟斷國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一級(jí)市場，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國有土地使用權(quán)。所有關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的制度、政策、稅費(fèi)等變化都可能導(dǎo)致土地購置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項(xiàng)目用地，開發(fā)商一般要提前進(jìn)行土地購置，待條件成熟后進(jìn)行開發(fā)。銀行要關(guān)注企業(yè)的土地購置計(jì)劃，如果企業(yè)在貸款期內(nèi)頻繁購置土地，將占用經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量，形成現(xiàn)金流出剛性壓力，相應(yīng)減少了償債資金。

5．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理一體化的經(jīng)營模式。這種經(jīng)營模式造成開發(fā)企業(yè)和建筑商等企業(yè)存在密切的關(guān)聯(lián)方關(guān)系。各關(guān)聯(lián)方之間能夠通過頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)換、資產(chǎn)交易、往來賬款及等關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移成本和利潤。部分實(shí)行集團(tuán)開發(fā)管理的公司還對(duì)各下屬公司實(shí)行統(tǒng)一對(duì)外融資、集中財(cái)務(wù)管理等方式在集團(tuán)內(nèi)部調(diào)控資金。銀行對(duì)于這類關(guān)聯(lián)方交易很難監(jiān)控，難以保證項(xiàng)目資金的封閉運(yùn)行，存在資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

6．貸款方式風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過項(xiàng)目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供抵押擔(dān)保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時(shí)難以執(zhí)行擔(dān)保、可能影響第二還款來源的穩(wěn)定性。首先，由于土地使用權(quán)是與其地上附著物的權(quán)利一并轉(zhuǎn)移的，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，房屋所有權(quán)將從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者，消費(fèi)者所購房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者所有，造成抵押物懸空。其次，相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在未付清建筑房工程款時(shí)，建筑商對(duì)在建工程形成的債權(quán)優(yōu)于銀行的抵押權(quán)利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。

7．償債風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商一般采取滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行運(yùn)作，如果開發(fā)商前期項(xiàng)目銷售不暢，前期開發(fā)貸款不能按期償還，而開發(fā)商償債資金主要依靠新項(xiàng)目銷售收入。原項(xiàng)目貸款等負(fù)債造成借款人償債時(shí)間集中、償債壓力加大，可能影響新項(xiàng)目貸款按期償還。

三、在風(fēng)險(xiǎn)控制前提下提高房地產(chǎn)貸款使用效率的對(duì)策

考察房地產(chǎn)企業(yè)投資資金平衡過程說明，在準(zhǔn)確識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)后提高風(fēng)險(xiǎn)控制水平，就能夠提高房地產(chǎn)貸款的使用效率。

1．選擇貸款進(jìn)入時(shí)間。項(xiàng)目前期土地購置、拆遷安置、場地平整和報(bào)建等工作涉及面廣、資金要求集中，風(fēng)險(xiǎn)較大，在基本建設(shè)條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進(jìn)入。為提高市場效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，進(jìn)入投資循環(huán)。

2．關(guān)注行業(yè)政策變化。政府行業(yè)調(diào)控政策是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。要密切關(guān)注政府主管部門和各地方政府出臺(tái)的行業(yè)政策，及時(shí)調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)。政府政策主要從土地供應(yīng)、施工規(guī)劃、利率水平、信貸政策和稅費(fèi)政策等方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價(jià)格。由于政策調(diào)節(jié)具有時(shí)滯性、動(dòng)態(tài)性等特點(diǎn)，銀行要關(guān)注政府部分的房地產(chǎn)市場價(jià)格等方面變動(dòng)情況的信息，分析市場價(jià)格各影響因素，及時(shí)調(diào)整貸款投放節(jié)奏。

3．提高市場風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。市場價(jià)格變化是市場風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，銀行要分析反映房地產(chǎn)價(jià)格需求的指標(biāo)，如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口數(shù)量和年齡構(gòu)成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。

4．做好貸款封閉運(yùn)行管理。設(shè)定還貸資金專戶，對(duì)貸款使用和償還進(jìn)行封閉管理、專款專用。關(guān)注借款人的關(guān)聯(lián)方交易情況，督促其規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，及時(shí)充分披露經(jīng)營信息，防止借款人挪用項(xiàng)目開發(fā)貸款資金。

5．設(shè)置合法、有效、足值抵押。銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目土地權(quán)證的真實(shí)合法性、建筑工程付款等合同執(zhí)行情況以及項(xiàng)目土地等權(quán)利是否已設(shè)為其他債務(wù)抵押等情況。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應(yīng)尋找非本項(xiàng)目土地和在建工程為開發(fā)貸款提供合法有效足值擔(dān)保；對(duì)借款人提供的抵押物依法進(jìn)行實(shí)地審查并進(jìn)行相關(guān)抵押登記，確保第二還款來源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙慶森．商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)分析――以中國鋼鐵工業(yè)為實(shí)證[M]．中國金融出版社出版,2004．