序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇上半年房地產(chǎn)公司總結(jié)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、辦公室的日常管理工作。

辦公室對我來說是一個全新的工作領(lǐng)域。作為辦公室的負責人，自己清醒地認識到，辦公室是總經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理機構(gòu)，是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，推動各項工作朝著既定目標前進的中心。辦公室的工作千頭萬緒，在文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量都要為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、會議安排、迎來送往及用車管理等。面對繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，自我強化工作意識，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務(wù)，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。

1、理順關(guān)系，辦理公司有關(guān)證件。公司成立伊始，各項工作幾乎都是從頭開始，需要辦理相關(guān)的手續(xù)及證件。我利用自己在xx部門工作多年，部門熟、人際關(guān)系較融洽的優(yōu)勢，積極為公司辦理各類證件。通過多方努力，我只用了月余時間，辦好了xxx證書、項目立項手續(xù)xxxx產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)等。充分發(fā)揮綜合部門的協(xié)調(diào)作用。

2、及時了解xxxxx情況，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。作為xxxxx企業(yè)，土地交付是重中之重。由于xxx的拆遷和我公司開發(fā)進度有密切關(guān)聯(lián)，為了早日取得土地，公司成立土地交付工作小組。我作小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到xx、xx拆遷辦等單位，積極和有關(guān)人員交流、溝通，及時將所了解的拆遷信息、工作進度、問題反饋到總經(jīng)理室，公司領(lǐng)導(dǎo)在最短時間內(nèi)掌握了xxxxxx及拆遷工作的進展，并在此基礎(chǔ)上進一步安排交付工作。

3、積極響應(yīng)公司號召，深入開展市場調(diào)研工作。根據(jù)公司（0x號辦公會議精神要求，我針對目前xx房地產(chǎn)的發(fā)展情況及房屋租售價格、市場需求、發(fā)展趨勢等做了詳細的市場調(diào)查。先后到土地、建設(shè)、房管部門詳細了解近年房地產(chǎn)開發(fā)各項數(shù)據(jù)指標，走訪了一些商業(yè)部門如xx，xx又到xx花園、xx花園、xx小區(qū)調(diào)查這些物業(yè)的租售情況。就x號地塊區(qū)位優(yōu)勢提出 “商業(yè)為主、住宅為輔、凸現(xiàn)區(qū)位、統(tǒng)籌兼顧” 開發(fā)個人設(shè)想。

4、認真做好公司的文字工作。草擬綜合性文件和報告等文字工作，負責辦公會議的記錄、整理和會議紀要提煉，并負責對會議有關(guān)決議的實施。認真做好公司有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞、文印和督辦工作；公司所有的文件、審批表、協(xié)議書整理歸檔入冊，做好資料歸檔工作。配合領(lǐng)導(dǎo)在制訂的各項規(guī)章制度基礎(chǔ)上進一步補充、完善各項規(guī)章制度。及時傳達貫徹公司有關(guān)會議、文件、批示精神。

5、落實公司人事、勞資管理工作。組織落實公司的勞動、人事、工資管理和員工的考勤控制監(jiān)督工作，根據(jù)人事管理制度與聘用員工簽訂了勞動合同，按照有關(guān)規(guī)定，到勞動管理部門辦好繳納社保（養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險）的各項手續(xù)。體現(xiàn)公司的規(guī)范性，解決員工的后顧之憂；

6、切實抓好公司的福利、企業(yè)管理的日常工作。按照預(yù)算審批制度，組織落實公司辦公設(shè)施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購、調(diào)配和實物管理工作。辦公室裝修完畢后，在x月份按照審批權(quán)限完成了購置辦公用品、通訊、復(fù)印機、電腦等設(shè)備的配置工作。切實做好公司通訊費、招待費、水電費、車輛使用及饋贈品登記手續(xù)，嚴格按照程序核定使用標準；

7、做好公司董事會及其他各種會議的后勤服務(wù)工作。董事會在xxxx召開期間，認真做好會場布置、食宿安排工作。落實好各種會議的會前準備、會議資料等工作。

二、加強自身學習，提高業(yè)務(wù)水平

由于感到自己身上的擔子很重，而自己的學識、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學習，向書本學習、向周圍的領(lǐng)導(dǎo)學習，向同事學習，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進步。經(jīng)過不斷學習、不斷積累，已具備了辦公室工作經(jīng)驗，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達能力等方面，經(jīng)過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務(wù)，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強的專業(yè)心，責任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

三、存在的問題和今后努力方向

篇(2)

在2011年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續(xù)出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴峻的一段時期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績大大的萎縮。

從上面的銷售業(yè)績上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場上，競爭樓盤太多，地理位置與價格不同，這對于本項目部造成一定的壓力。與之前公司預(yù)期的銷售目標尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個方面造成了現(xiàn)場的銷售不暢：

本項目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現(xiàn)場銷售起到一個促進的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內(nèi)開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當中對現(xiàn)場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當中也增加購房者的資金壓力。

篇(3)

開發(fā)性投資是我們司空見慣的：圈地――規(guī)劃――找錢――蓋房――售樓――再圈地。這樣的地產(chǎn)公司做得再大也不過是一堆項目公司的疊加，其主要資產(chǎn)是土地儲備、在建工程和建成待售項目，負債率高、現(xiàn)金壓力大。特別是在不利的宏觀形勢下，每一個大項目的出售套現(xiàn)都關(guān)系到公司能否逃脫崩盤厄運。

不動產(chǎn)投資則相對穩(wěn)健：自建或購得物業(yè)(多數(shù)屬于商業(yè)地產(chǎn))作為長期持有，收取租金的同時還可享受房地產(chǎn)的升值。于是，兼擅兩種投資模式被相當一部分房地產(chǎn)公司視為“百年老店”的不二法門，住宅和商業(yè)地產(chǎn)成為大佬們腳踏的兩個“風火輪”。

富力地產(chǎn)算得上進軍商業(yè)地產(chǎn)的“急先鋒”。2007年末，氣勢恢宏的廣州富力中心和北京富力廣場先后落成。2008年上半年，麗思卡爾頓、君悅和富力萬麗三座五星級豪華酒店相繼開張。富力的方向沒有錯，但過于樂觀冒進將自己置于險境。

地產(chǎn)急行軍

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年1月份全國大中型城市新房銷售進一步下滑。而萬科和富力的銷售額卻分別較去年同期增長了19％和28％。不過與萬科的氣定神閑相比，富力則有一份不為人知的隱痛，貿(mào)然深度介入商業(yè)地產(chǎn)，不知富力是否也感到追悔莫及。

1993年，李思廉與張力進軍廣州，以拆遷廣州嘉邦化工廠一戰(zhàn)成名。1988年入行的張力曾是公務(wù)員。此后，“拆舊廠、建新房”成了富力的保留節(jié)目，直至將其推上廣州房地產(chǎn)銷售冠軍的寶座。從拆遷工廠開發(fā)中低檔樓盤起家，富力只用十幾年就發(fā)展為年營業(yè)額過百億元的地產(chǎn)大鱷。2005年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市，募集資金約20億港元，交易代碼02777.HK。

2004年富力燦爛如“早上八九點鐘的太陽”。在博鰲論壇上李思廉與王石的一段對話被廣泛解讀為“富力公開叫板萬科”。王石的大意是：持有商業(yè)地產(chǎn)項目吃租金的開發(fā)商，如果沒高比例和長期的融資支持早晚要死；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。年輕氣盛的李思廉怎么聽這段話都像是專門針對富力的，于是當場留下狠話：兩年以后再與你探討這個問題。這一“對賭”不要緊，富力覬覦地產(chǎn)老大的野心暴露無疑，李思廉更在心里與王石叫上了勁。

2007年富力售出面積達141萬平方米，實現(xiàn)銷售額161億元(來自5個城市26個項目，其中廣州16個、北京5個)，富力將銷售額中的92％(148億元)結(jié)轉(zhuǎn)為當期銷售收入。同年，萬科只結(jié)轉(zhuǎn)了524億元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(銷售額170億元只結(jié)轉(zhuǎn)了74億元)。在那瘋狂的年代，萬科、保利已經(jīng)嗅到了冬天的氣息。將已到手的真金白銀留出相當一部分到以后的財年結(jié)轉(zhuǎn)，以便公司在蕭條時業(yè)績不會掉得那么難看。與萬科們的老成相比，富力則顯得急功近利。更雷人的是，富力還通過物業(yè)重估確認了30.8億元利潤(主要是對廣州富力中心和北京富力中心重估)，相當于凈利潤的58％!

重估物業(yè)，將升值部分列為上市公司收入本無可厚非。但是物業(yè)不可能永遠升值，來年物業(yè)貶值不得不重估減計利潤豈不難堪?2007年4月份，富力公布發(fā)行4.5億股A股的公告，6月臨時股東大會高票通過了相關(guān)提案。李思廉對媒體提及富力回歸時說：“如果順利的話，9月份就可以。”盡管越來越嚴厲的調(diào)控政策使富力回歸計劃一再延遲，但在A股圈錢的愿望卻越來越熾烈。扮靚2007年報是可以理解的，但2008年中報富力的故伎重演則體現(xiàn)出些許無可奈何，前六個月15.6億元盈利中的七成來自北京富力廣場重估!

2008年初，A股崩盤，金融危機席卷全球，多數(shù)房企已進入深秋，個別的已經(jīng)在體驗嚴冬。富力卻在其2007年報中躊躇滿志地寫道：在補充和擴大土地儲備方面，表現(xiàn)非常理想；年內(nèi)，收購8個城市的二十幅地塊，計劃建筑面積合計1030萬平方米；有四幅占地面積尤其廣泛(包括天津50億元規(guī)劃建筑面積158萬平方米、佛山47億元規(guī)劃建筑面積252萬平方米)；我們有信心通過國內(nèi)外資本市場上市以擴大我們的融資平臺……富力過于樂觀了!

月盈則虧

2007年末，富力在建項目27個、總面積427萬平方米。2002年進入北京，2007年末有4個在建項目。旗艦富力又一城總建筑面積達112萬平方米(其中43.7萬平方米正在發(fā)展，34萬平方米正在規(guī)劃)。富力2008年的目標是建成280萬平方米、交付220萬平方米，銷售額240億元。2008年前六個月的完成情況是協(xié)議銷售額79億元、完成建筑面積36.9萬平方米，分別相當于全年目標的32.9％和12.2％。

截止到2008年6月末，在建面積達552.7萬平方米(分布于11個城市)，較2007年底上升了29.4％。半年間，富力的土地儲備進一步上升至2700萬平方米。

如今，所有大小房地產(chǎn)企業(yè)都有上面這樣一筆頭疼賬，富力卻更加不幸!

2003年，富力斥資7.7億元在廣州CBD珠江新城拿地7塊、計劃建設(shè)48萬平方米高端商用物業(yè)。如今，富力在珠江新城的項目達15個。麗思卡爾頓和君悅兩座五星級酒店總面積達22萬平方米，是名符其實的“CBD地主”。北京富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積達29萬平方米，天津富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積為17.4萬平方米……據(jù)測算，未來三年廣州、北京、天津的商業(yè)地產(chǎn)項目每年還將耗用富力40億元資金。

占用富力巨量資源的商業(yè)地產(chǎn)帶來的營業(yè)收入?yún)s少得可憐。根據(jù)半年報，2008年前六個月營業(yè)收入的93.7％仍然來自傳統(tǒng)的物業(yè)銷售。而物業(yè)出租、酒店運營等收入的份額不足6.3％!換個角度看，2008年上半年利息支出為7.872億元，假設(shè)一半貸款被“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)項目占用，則持有這部分物業(yè)的利息成本為3.94億元。而將它出租的收入不到2.63億元!

如果一個項目的凈利潤不能覆蓋貸款利潤，失敗是注定的了。如果用這個項目的毛收入支付利息還差一大截，那根本就是噩夢!

當然，富力不會同意這種算法。他們寄希望于入住率的提高和租金的增長，他們幻想所持商業(yè)地產(chǎn)的估值還會進一步飆升。以長遠眼光來看，富力是正確的。但未來兩三年的情況恐怕并不樂觀。一方面。席卷全球的金融危機對商業(yè)地產(chǎn)需求的破壞程度仍不可估量(跨國公司、金融機構(gòu)的當務(wù)之急是請求政府注資、裁員、收縮業(yè)務(wù))；另一方面，近幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱即將“碩果累累”。僅以廣州為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，去年

四季度有5.33萬平方米甲級寫字樓被客戶棄租。今年一季度，廣州寫字樓最集中的天河區(qū)甲級寫字樓租金普降20％以上。其中，租金最高的中信廣場降幅達45％。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州一手寫字樓成交面積較上一年驟降47％。另一方面，2009年廣州商業(yè)地產(chǎn)供給較過去五年均值提高80％。粗略概括就是需求腰斬、供給加倍。上海的情況也好不到哪里去，高力國際的研究表明。去年四季度上海寫字樓租金環(huán)比降低20％以上。廣州、上海只是全國的縮影，中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示：2008年全國寫字樓供應(yīng)增長30％、需要下降22％，逆轉(zhuǎn)幅度驚人。

由于住宅項目需求的剛性較大，只要開發(fā)商舍得降價，不僅可以輕松出貨還可賺取不菲的利潤(只不過比先前賺得少了點)。商業(yè)地產(chǎn)則不同，大勢不好的時候，租不出的項目就算降價也難賣掉(與股票的道理一樣)。一旦進入下行周期，商業(yè)地產(chǎn)存量消化時間可能長達10年以上。

況且，商業(yè)地產(chǎn)的買家往往不是一般的散戶，而是摩根、凱雷這樣的大鱷。你越急著想出手，人家越不急著買。據(jù)悉，富力試圖將君悅大酒店的寫字樓出售給某國際投資機構(gòu)而未果。

富力種下的“搖錢樹”趕在這個時刻結(jié)果，是它的不幸。但如此深度地陷入商業(yè)地產(chǎn)陷阱卻不能不說與其狂躁、冒進有關(guān)。富力非常喜歡用“盈”字為其商業(yè)地產(chǎn)項目命名，盈泰、盈豐、盈信、盈尊、盈盛、盈凱……月盈則虧也許正應(yīng)在富力身上!

商業(yè)地產(chǎn)的“后臺”

商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率約為十年，如果其間物業(yè)估值翻了兩番，則內(nèi)部收益率(IRR)將超過20％，而且，十年后仍可安享租金及可觀的物業(yè)升值。香港成熟地產(chǎn)商已經(jīng)為我們樹立了榜樣：商業(yè)地產(chǎn)+適度住宅開發(fā)。以富力為代表的一批開發(fā)商信心滿滿地進軍商業(yè)地產(chǎn)，還有一個“中國特色”的小算盤：規(guī)避調(diào)控。因為一段時間內(nèi)住房價格上漲幅度過快，政府就會采取打壓措施。而對于商業(yè)地產(chǎn)、特別是高端物業(yè)的價格，政府卻不干預(yù)。

彼岸雖好但需舟橋方能到達。住宅可以滾動開發(fā)、連續(xù)作業(yè)，但要做到每月都有項目開盤銷售、有項目開工建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)則很難。王石所言大比例持續(xù)的融資渠道就是通往彼岸的舟橋，確切地說是誕生于上世紀60年代美國的房地產(chǎn)信托基金(REITs)。房地產(chǎn)公司將進入相對穩(wěn)定期的不動產(chǎn)拆分出來售賣給專業(yè)的公司管理(也就是信托基金管理公司)，后者購買物業(yè)的資金可向公眾募集。這樣，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商即可回籠巨額資金投入新項目的開發(fā)，同時可以通過保留一定的基金份額享受基金分紅和物業(yè)升值之利。而新項目發(fā)展成熟后又可以賣給REITs。正因為如此，新加坡的RElTs市場一開放，李嘉誠馬上就組織了兩個REITs前往上市，它們分別是“置富產(chǎn)業(yè)信托”和“新達城發(fā)展”。

根據(jù)監(jiān)管規(guī)制，此類基金需將年贏余的90％至100％分配給基金單位持有人、且不能積極地進行房地產(chǎn)買賣。換言之，REITs的資金和資產(chǎn)都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費用后全額分配：一般不得出售持有的房地產(chǎn)。添置資產(chǎn)，需增發(fā)基金單位或借助財務(wù)杠桿解決資金，但資產(chǎn)總負債率嚴格控制于45％以下。REITs就是一個大號的物業(yè)管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對穩(wěn)定的成熟商業(yè)房產(chǎn)。通過REITs。開發(fā)商實際上將與宏觀經(jīng)濟相關(guān)的收益風險轉(zhuǎn)嫁給了基金持有人。

2005年11月25日，幾經(jīng)波折的領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)交所掛牌(代碼：0823.HK)；十天后，李嘉誠長實集團(0001.HK)旗下的泓富基金(0808.HK)成為香港第二支上市交易的房地產(chǎn)信托基金。12月21日，大陸第一支在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托宣告募集成功。一個月內(nèi)三支REITs爭先下水，在香港掀起過萬億港元資金認購的壯觀場面。

其后，北辰實業(yè)、華潤置地、大連萬達都曾為在香港發(fā)行REITs而竭盡全力，卻都沒能“闖”出一條“血路”……

綜上所述，沒有REITs這種金融工具，開發(fā)商投進去的資金不能滾動，只能干等十年。租金飛漲、入住率高、物業(yè)直線升值，商業(yè)地產(chǎn)項目可以風光一時，但宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動，這些項目的“慘狀”遠甚于住宅。回過頭來看，將巨額資金投入商業(yè)地產(chǎn)如同將自己置身于無舟無橋的江岸，身旁唯有滔滔江水……可以說，金融工具是支撐商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。沒有它，萬科選擇不做。而富力們認為這是超越萬科的絕好機會。

2009年2月26日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主辦的“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上，潘石屹預(yù)言：“有些犯過錯誤的開發(fā)商會在未來倒下。”一旁的張力坐不住了：“富力愿意與所有開發(fā)商一起共渡難關(guān)。”手頭資金較充裕的潘石屹們巴不得行業(yè)洗牌、分食競爭對手尸骸、擴大自己的市場份額。而深陷危機的張力們則不希望被大部隊隔離出來。希望與大伙呆在一起等待救援。

憑心而論，富力的確是犯了錯誤。首先是狂躁的錯誤心態(tài)，典型表現(xiàn)是公開向王石叫板。前有孫宏斌、后有李思廉，不是說王石是神，而是向王石叫板者必然以規(guī)模而不是效益為第一訴求、以最大而不是最好為指針。以這樣的心態(tài)做企業(yè)，不論是什么行業(yè)都會使企業(yè)走上急功近利的危險軌道。第二個錯誤是大意，萬科的策略是沒有RE-ITs支撐就不做商業(yè)地產(chǎn)，富力卻認為沒有也能扛過去。最后的錯誤是誤判形勢。金融危機逐步擴散之際，富力卻以為中國可以獨善其身、以為商業(yè)地產(chǎn)具有非周期性，可以成為避風港。

從治理結(jié)構(gòu)上來看，富力具備一定的優(yōu)越性。張力曾將富力管理模式總結(jié)為集權(quán)制，基本上都是老板大權(quán)獨攬。與萬科的職業(yè)經(jīng)理人制、合生的諸侯式、順馳的松散授權(quán)式相比，富力模式管理細膩、成本控制以及資金鏈的運作都相對較好，與諸侯式相比利潤率要高出兩成以上。

富力2005年上市時，香港股市行情并不好，融資額相對較少。上市后，富力保持了較好的資金狀態(tài)，并且認為商業(yè)地產(chǎn)不在宏觀調(diào)控之列。不巧的是，過于激進向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型時卻遭遇到金融危機。

呼吸困難

在2008年上半年，危機氣氛已濃，張力卻向媒體表示富力2008年、2009年、2010年的協(xié)議銷售額將分別達到240億元、350億元和500億元。其后，富力高層在銷售額下降、股價暴跌期間多次出巨資購買自己開發(fā)的樓盤并從二級市場回購本公司股票。盡管“自抄自底兒”的一幕多少有作秀的意味，但更顯示出高層盲目樂觀、一再誤判形勢。

富力業(yè)務(wù)中住宅和商業(yè)地產(chǎn)大致各占一半。如今商業(yè)地產(chǎn)被“凍結(jié)”。“半身不遂”的富力只有在住宅領(lǐng)域盡量騰挪。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2009年2月份富力銷售額創(chuàng)紀錄地達到23.48億元人民幣，同比上升35％(環(huán)比上升83％)。欣慰之余，我們發(fā)現(xiàn)2月份銷售面積同比上升63％，以此推算富力銷售均價下降了約17％。有意思的是張力在不同場合表示房地產(chǎn)已經(jīng)開始復(fù)蘇、富力已經(jīng)悄然漲價!但國際投行似乎不為所動，花旗銀行大幅調(diào)低富力評級，由原來“買入”降至“沽出”。

2008年中報顯示，富力地產(chǎn)流動負債(一年內(nèi)需償還的債務(wù))總額高達292億元。2008年11月，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行60億元人民幣債券，已報中國證監(jiān)會審批。但A股現(xiàn)在還能抽出多少血?再融資的、想IPO的、想上創(chuàng)業(yè)板的，大家眼睛都紅了。好比到了海拔8000米以上，人人呼吸困難，富力能吸到這口氧氣嗎?

篇(4)

今年上半年，我局在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照縣十二次黨代會提出的“接軌溫州，組團發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略部署，以“作風建設(shè)年”活動為抓手，抓住重點，兼顧全面，注重落實，重點工程扎實推進，各線工作有序開展，隊伍建設(shè)進一步加強，全縣城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)取得新的成績。

(一)深入開展“作風建設(shè)年”活動

認真貫徹落實王通林書記在全縣干部大會暨作風建設(shè)年動員會議的講話精神和縣委縣政府頒發(fā)的《關(guān)于在全縣開展“作風建設(shè)年”活動的實施意見》，成立了青田縣規(guī)劃建設(shè)局作風建設(shè)年活動領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了《青田縣建設(shè)系統(tǒng)“作風建設(shè)年”活動的實施意見》，領(lǐng)導(dǎo)班子在作風建設(shè)上向社會作出了六項承諾，制定了為民服務(wù)十件大事，開展了“糾歪風，樹新風”大討論，踴躍為農(nóng)村低收入農(nóng)戶捐款，在邊查邊改階段，發(fā)出征詢意見表400多份，向社會各界征詢意見，作風建設(shè)年活動不斷深入。黨員干部的作風建設(shè)緊密地和廉潔自律工作結(jié)合，與黨風廉政建設(shè)、效能建設(shè)等結(jié)合，與建設(shè)系統(tǒng)的各項工作結(jié)合起來，有力的促進了建設(shè)系統(tǒng)各項工作的順利開展。

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃進一步深化

1、積極開展各種規(guī)劃編制。編制完成了海口組團城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、仁莊鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、油竹新區(qū)控制性調(diào)整規(guī)劃、縣城近期建設(shè)規(guī)劃、東山區(qū)塊詳細規(guī)劃、舊城改造修編規(guī)劃；委托編制了縣域總體規(guī)劃、戈岙灣經(jīng)濟適用房詳細規(guī)劃、水南村頭區(qū)塊詳細規(guī)劃、阜山鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、石溪鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、阜山歷史文化村鎮(zhèn)保護規(guī)劃。完成了太鶴大橋1：500地形圖修測、劉基廣場1：500竣工地形圖的測量。

2、加強了規(guī)劃審批管理。規(guī)劃審批管理工作進一步加強，上半年縣政府出臺了《青田縣私人建房管理暫行辦法》、《青田縣舊村改造管理暫行辦法》，我局和國土資源局共同出臺了《非法占用土地及違反建筑行為查處暫行規(guī)定》，規(guī)章制度的出臺有效地規(guī)范了管理。半年來，縣城共核發(fā)建設(shè)工程選址意見書19件，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證70件，建設(shè)用地面積21.2萬平方米，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證138件，建筑面積42萬平方米；村鎮(zhèn)共收件898件，共核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證174本，建設(shè)用地面積4.6萬平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書333本，建設(shè)用地面積18.8萬平方米,共核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證158本，建筑面積18.2萬平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證243本，建筑面積8.6萬平方米。“一書一證”和“一書兩證”的發(fā)放率進一步提高。

3、為企業(yè)入園建設(shè)提供服務(wù)。今年上半年，油竹、溫溪、海口、船寮、高湖、臘口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)招商引資勢頭良好，為使工業(yè)企業(yè)早日入園開工建設(shè)，編制了各個工業(yè)小區(qū)控制性詳細規(guī)劃，及時為企業(yè)辦理選址手續(xù)，共審批工業(yè)企業(yè)項目選址32個，共計用地面積36公頃。

4、深化實施“陽光規(guī)劃”。深入實施陽光規(guī)劃各項內(nèi)容，進一步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事前公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案調(diào)整公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事后公布制度，建設(shè)項目批前公示、批后公布制度，實行城鄉(xiāng)規(guī)劃聽證制度，建立了城鄉(xiāng)規(guī)劃信息咨詢及查詢制度，以熱線電話12319為服務(wù)載體，充分吸收人民群眾的意見和建議，進一步改進了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作。

（三）城市建設(shè)有序推進

上半年，我局繼續(xù)加快組團城市之間的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，計劃投資1.2億元，上半年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資4760萬元，較好地完成了年初建設(shè)計劃。

1、城市道路廣場建設(shè)：完成了東山道路的項目建議書及可行性報告、49省道過境橋與臨江路互通工程的立項、江南一號區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的方案、泥灣區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的初步設(shè)計；開工建設(shè)了泥灣區(qū)塊市政配套一期工程；完成了劉基廣場建設(shè)工程。

2、城市給供水管道建設(shè)：完成了新建嶺景山道路排水工程的立項及初步設(shè)計、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管網(wǎng)建設(shè)工程；開工建設(shè)了溫溪至溫溪供電所自來水管網(wǎng)建設(shè)工程；完成了太鶴公園高位水池建設(shè)工程。

3、重點項目建設(shè)工程。投資2500萬建設(shè)水廠二期擴建工程，現(xiàn)已完成工程總投資的85%；投資5400多萬，建設(shè)中部組團城鎮(zhèn)供水工程，日供水量3萬噸，現(xiàn)完成工程總量的35%；污水處理廠項目主體工程、污水收集系統(tǒng)已完成65%，管網(wǎng)安裝全面展開，9月份全面投入通水。

4、環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)：完成了油竹垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計方案的施工圖；完成季莊無害化垃圾處理場二期擴建工程并已投入使用；

5、城市亮化建設(shè)：完成了“三橋一帶”亮麗工程的建設(shè)，對老城區(qū)老化線路及時維修。

6、燃氣網(wǎng)點管理：對全縣100多個經(jīng)營網(wǎng)點進行整頓和規(guī)范，督促5個燃氣企業(yè)完成了氣瓶庫的建設(shè)，基本撤除了城區(qū)范圍的銷售網(wǎng)點。

（四）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

堅持培育與規(guī)范并舉，既認真落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，又積極扶持開發(fā)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)管理進一步加強。上半年房產(chǎn)開發(fā)完成投資4.63億元，施工面積68.69萬m2，總預(yù)售面積15.03萬m2。

一是抓好經(jīng)濟適用房建設(shè)。為切實解決中低收入者住房問題，加快了水南農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟適用房建設(shè)，完成了經(jīng)濟適用房分配資格審查工作；認真做好戈岙灣1000套經(jīng)濟適用房前期準備工作，完成了規(guī)劃設(shè)計方案，現(xiàn)正在出施工圖階段。二是認真實施城鎮(zhèn)廉租房制度。去年出臺了《青田縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實施辦法》以后，今年擴大了受益范圍，以發(fā)放住房租賃補貼形式對特困戶實行補助。同時，又在建設(shè)經(jīng)濟適用房時，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切實解決了一部分困難群眾的居住問題。三是加強了發(fā)證、房產(chǎn)交易管理。今年上半年共辦理房地產(chǎn)交易1116件，計建筑面積14.4萬平方米，交易金額52914萬元。存量房地產(chǎn)交易方面，今年共辦理房屋交易425件，計建筑面積4.9萬平方米，交易金額21142萬元。辦理抵押登記2605件，抵押金額149529萬元。辦理商品房備案登記971份,計建筑面積12萬平方米。

（五）建筑業(yè)監(jiān)管力度不斷加大

上半年，全縣在建工程102個，建筑施工面積達80萬平方米（不包括私人建房），建筑業(yè)共總產(chǎn)值達6.33億元。

一是抓建筑工程安全生產(chǎn)，嚴把安全關(guān)。認真落實安全生產(chǎn)責任制，層層簽訂安全生產(chǎn)責任狀，嚴格執(zhí)行安全開工條件資料審查制度，共核發(fā)建設(shè)工程許可證38件，建筑面積63萬平方米，竣工備案項目44個；認共簽訂安全生產(chǎn)責任書48份，審查辦理了開工條件工地48個；加大巡查力度，堅持日常巡查、重點檢查和專項檢查相結(jié)合，積極開展每季度一次的質(zhì)量安全生產(chǎn)大檢查和“安全月”活動，發(fā)出責令整改通知100份，提出整改意見800余條。對安全生產(chǎn)經(jīng)費投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隱患的工地，視情節(jié)輕重，該罰則罰，絕不手軟。積極推行安全生產(chǎn)質(zhì)量例會制度，及時傳達文件精神，交流管理經(jīng)驗，表揚先進企業(yè)，通報管理差的企業(yè)，提高了質(zhì)量安全意識和管理水平。

二是加強建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴把質(zhì)量關(guān)。一是落實質(zhì)量監(jiān)督計劃，在建設(shè)工程開工前均進行監(jiān)督交底，使監(jiān)督工作有的放矢，共制定監(jiān)督計劃117份；二是以抽查預(yù)防為主，科學的測試手段為輔，對工程地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量進行重點監(jiān)督，發(fā)出質(zhì)量隱患整改通知書106份，預(yù)防質(zhì)量事故20起，有效地確保了工程質(zhì)量；三是試驗室材料檢測工作逐步規(guī)范化、標準化，不斷提高了服務(wù)水平。

三是逐步規(guī)范建筑有形市場，提高工程公開招投標率。2010年上半年，我縣的房屋建設(shè)和市政工程建設(shè)招投標工作在公開、公平、公正、有序狀態(tài)下繼續(xù)推進。上半年進場完成交易的建設(shè)工程25個。其中國有資金投資的項目20個，標底總造價16854萬元，中標價13607萬元，節(jié)約國有資金3247萬元，節(jié)約率19.3%，公開招標率100%；邀請招標項目5個，標底造價17555萬元。中標價15926萬元，節(jié)約率9.3%。全部工程標底總造價34409萬元，中標價29533萬元，通過招投標節(jié)約資金4876萬元，節(jié)約率14.2%，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。查處違法招投標法案件9起，2起列入麗水市不良行為公示名單，7起案件列入縣不良行為或予以行政處罰。

（六）城市管理不斷完善

全力投入創(chuàng)建省級文明縣城的各項工作，努力清除“臟、亂、差”現(xiàn)象，不斷改善市民居住環(huán)境，提升城市品位。

1、規(guī)劃管理。加大了規(guī)劃宣傳力度，提高了群眾的規(guī)劃意識，改善了規(guī)劃執(zhí)法環(huán)境，加強了執(zhí)法力度。共查處違法案件78件，下達停建通知書78份，拆除違法建筑47處，拆除面積1126平方米，立案8起；村鎮(zhèn)共查處違法建設(shè)150次，依法拆除25處，有力地維護了規(guī)劃的嚴肅性。

2、市容市貌管理。按照城市街容標準和創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城的要求，加強了亮麗工程和路燈的檢查與管理，亮燈率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，規(guī)范了夜間攤點的占道經(jīng)營行為，取締違章占道500多次，處罰130多次；加大了市容市貌的綜合整治力度，進一步對建筑工地和房屋裝修規(guī)范管理，按照“誰施工誰負責”的原則，要求施工和裝修人員及時清運殘渣廢土，做到場清料凈。對縣城所有戶外廣告進行全面清查，拆除破舊戶外廣告6處，辦理審批126件，鞏固了市容市貌的潔凈容顏。

3、環(huán)境衛(wèi)生管理。認真做好建設(shè)部制定的《城市生活垃圾管理辦法》的宣傳工作；加強環(huán)衛(wèi)管理，延長環(huán)衛(wèi)保潔時間，添加設(shè)備加強渣土處置能力，加大季莊垃圾填埋場的整治力度，開展了春季滅蚊蠅、消病源的噴灑工作，加強建筑垃圾的管理，環(huán)境衛(wèi)生有了很大改善。

（七）移民工作穩(wěn)步推進

認真做好移民建房結(jié)算工作，配合灘坑電站建設(shè)指揮部對第二水平年的移民房及其基礎(chǔ)設(shè)施工程進行免費技術(shù)服務(wù)，直接到移民房和基礎(chǔ)設(shè)施工地進行技術(shù)服務(wù)以及解決質(zhì)量安全糾紛問題達90多人次，以質(zhì)量安全組和技術(shù)服務(wù)組的名義出具質(zhì)量問題處理建議方案18份，有力地保障移民建房的質(zhì)量和安全。

（八）隊伍建設(shè)步入正軌

建設(shè)系統(tǒng)是社會熱點部門，易引起各界關(guān)注。今年來，我局以“作風建設(shè)年”活動為總抓手，從整治辦公環(huán)境、加強學習，完善制度入手，著力提升干部職工隊伍素質(zhì)，使隊伍的外部形象、精神狀態(tài)、工作作風有一個質(zhì)的提升，為做好全年的規(guī)劃建設(shè)工作打好基礎(chǔ)。一是切實抓好學習。制訂了全年學習計劃并嚴格落實，廣大干部的學習態(tài)度有了明顯改觀。二是完善制度建設(shè)。把今年作為制度建設(shè)年，梳理完善各項制度并嚴格執(zhí)行。三是積極開展民主評議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動，規(guī)范基層隊伍管理。四是進一步加強黨風廉政建設(shè)，積極開展黨員創(chuàng)雙優(yōu)活動和創(chuàng)建星級支部活動，逐步完善教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。五是工作建立新機制。建立疑難、重點件領(lǐng)導(dǎo)包案制度。上半年，共收件44件，比上年同一時期下降53%，報結(jié)率100%，及時化解了群眾間的矛盾。六是進一步加大信息宣傳力度。上半年，共在省市縣級以上報刊、網(wǎng)站發(fā)表信息宣傳文章170多篇，向社會各界發(fā)放征求意見表200多份，及時進行溝通聯(lián)系，提升建設(shè)系統(tǒng)形象。

盡管上半年城鄉(xiāng)建設(shè)工作取得了一定成績，但由于近年來國家宏觀調(diào)控政策的進一步深入和一些歷史遺留問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)遇到了很多壓力，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是重點工程政策處理難，特別是新的《浙江省房屋拆遷管理條例》的出臺，重點工程建設(shè)受制于拆遷、征地的現(xiàn)象越來越普遍，拆遷、征地已成為困擾工程建設(shè)的最大難題；二是資金問題。除重點工程普遍資金不足外，測量、規(guī)劃、市政建設(shè)等方面的資金都嚴重不足；三是人才不足問題。由于受編制限制，建設(shè)系統(tǒng)近年來引進人才不夠，導(dǎo)致各類專業(yè)人才不足，建設(shè)局機關(guān)人員更是捉襟見肘，如何培養(yǎng)、吸引和用好人才，值得我們思考。

二、2010年工作思路

下半年，我局將根據(jù)縣委、縣政府的工作要求，緊緊圍繞“接軌溫州，組團發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略目標，根據(jù)年初的工作計劃，以作風建設(shè)年活動為抓手，以規(guī)劃為龍頭，以項目為抓手，以質(zhì)量安全為保障，積極推進我縣城市化進程。

（一）加大規(guī)劃編制力度，提高建設(shè)水平

做好新《青田縣城城市總體規(guī)劃》的修編工作，在新《總規(guī)》的指導(dǎo)下，編制好城鄉(xiāng)的詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃。

1、委托編制給排水專項規(guī)劃和電力設(shè)施布局專項規(guī)劃；

2、編制湖邊、上岸區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃；

3、編制東堡山生態(tài)公園詳細規(guī)劃；

4、編制縣城江南兩岸景觀專項規(guī)劃；

5、10月前完成《海口組團城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》編制和上報工作；

6、向縣政府積極申請中心村規(guī)劃編制經(jīng)費補助，力爭完成市建設(shè)局部署的村莊規(guī)劃編制率達60%的工作任務(wù)。

7、按照灘坑水電站工程建設(shè)指揮部的工作部署，繼續(xù)做好移民安置點建設(shè)的規(guī)劃實施管理工作；

8、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府落實“十村示范，百村整治”工程實施計劃，確保及時完成工作任務(wù)；

9、完成鶴城、油竹、水南等一帶1：500地形圖更新工作。

（二）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善城市功能

以供水、道路、綠化建設(shè)為重點，加快組團城市的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

1、完成上湖口水廠二期擴建工程，中部組團城鎮(zhèn)供水工程，做好高位水池凈化設(shè)備和管網(wǎng)定期清洗工作，保證用水質(zhì)量；完成污水處理廠一期工程建設(shè)，確保9月份全面投入試運行；

2、力爭按時完成泥灣區(qū)塊市政配套一期工程，保證華僑節(jié)的舉辦；完成后山排水一期工程、完成溫溪山根至供電所自來水管工程；

3、開工建設(shè)線地埋二期工程、油竹垃圾中轉(zhuǎn)站及管理用房工程、塔山大橋至溫溪沙埠自來水管工程；力爭開工建設(shè)49省道與新大街口互通通工程、東山道路一期工程；

4、啟動泉埔灣垃圾填埋場工程、上湖口水廠三期工程、油竹第二隧道工程、江南一號區(qū)塊市政配套工程等前期工作；完成東山道路，泥灣區(qū)塊市政配套工程等項目前期的工作；

5、做好華僑節(jié)和國家級衛(wèi)生縣城相關(guān)配套工作；

6、加強燃氣網(wǎng)點的監(jiān)督管理力度，做到層層落實，責任到人，不留死角；

7、做好公交線路調(diào)整規(guī)劃工作；

8、根據(jù)創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城的要求，做好環(huán)衛(wèi)、亮麗、綠化等工作。

（三）加強建筑業(yè)管理，落實安全生產(chǎn)責任制

進一步整頓和規(guī)范建筑市場秩序，加強工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)和施工現(xiàn)場管理

1、繼續(xù)開展全員安全培訓，鼓勵施工企業(yè)爭創(chuàng)文明標化工地；

2、認真開展安全生產(chǎn)專項整治活動。今年5—11月為安全生產(chǎn)專項整治階段，按照各階段的整治工作內(nèi)容，切實做好督查工作；

3、布置好抗臺防汛和特殊時段的安全工作。認真做好臺風暴雨前的預(yù)警工作和臺風暴雨期間的安全督查工作，及災(zāi)后的復(fù)查統(tǒng)計工作；做好夏季高溫和冬季寒冷的特殊施工季節(jié)的安全工作；

4、充分發(fā)揮監(jiān)理單位在建設(shè)工程中起到的應(yīng)有作用；

5、繼續(xù)做好移民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督服務(wù)工作；

6、對串標現(xiàn)象要堅決予以嚴厲查處和打擊，對掛靠、弄虛作假及建設(shè)工程招投標領(lǐng)域其它違法亂紀現(xiàn)象要加強監(jiān)管力度，發(fā)現(xiàn)問題及時查處和糾正，確保我縣的建設(shè)工程項目順利進行建設(shè)。

（四）穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展

加快房地產(chǎn)的開發(fā)步伐，大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)市場，加大房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為。

1、抓好水南農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟適用房的分配工作。

2、做好戈岙灣經(jīng)濟適用房的前期工作，力爭在8月份開工建設(shè)一期工程。

3、繼續(xù)做好城鎮(zhèn)廉租住房保障制度的實施，進一步擴大住房保障面。

4、完善商品房預(yù)售制度，加快建立網(wǎng)上預(yù)售和合同備案；

5、加快舊城拆遷安置房建設(shè)速度。

6、進一步開展整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強對個房地產(chǎn)公司的管理力度。

（五）以創(chuàng)建國家級衛(wèi)生縣城為目標，加強城市管理

1、根據(jù)創(chuàng)建國家級衛(wèi)生縣城的標準，加大城市管理力度，做好縣城美化、綠化、凈化、亮化工程。

2、加強城市環(huán)境管理力度，整治縣城臟、亂、差現(xiàn)象，清除衛(wèi)生死角。

3、加大規(guī)劃建設(shè)管理，整治違法違章建設(shè)，繼續(xù)加大對無證流動攤販的管理力度。

4、做好城市燈箱和廣告的管理，注重縣城環(huán)境藝術(shù)建設(shè)，為居民提供良好的居住環(huán)境，切實提升城市品位。

（六）加強作風建設(shè)，強化服務(wù)意識

繼續(xù)以“作風建設(shè)年”活動為抓手，結(jié)合“和諧家園”主題教育實踐活動、“聯(lián)村聯(lián)戶連心”活動、民主評議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動，轉(zhuǎn)變干部職工精神面貌和工作作風，提高工作效率，強化服務(wù)意識。加強政治理論、政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識學習；加強與行風監(jiān)督員、和社會各界的聯(lián)系，完善監(jiān)督機制，努力形成一支既有凝聚力又有戰(zhàn)斗力的建設(shè)隊伍，為完成全年工作提供保障。

篇(5)

1.開發(fā)商高負債經(jīng)營。

房地產(chǎn)業(yè)的當事者主要是開發(fā)商。有媒體報道，我國目前有大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商3萬多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說平均每5(XX)個北京居民就有一家房地產(chǎn)公司，可見市場的集中程度。開發(fā)商的資金來源大體上說來通過如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)融通;(2)商業(yè)信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項;(3)預(yù)收貨款，主要是消費者購房預(yù)付的資金;(4)自有資本。在這四個資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據(jù)《南方周末》報道，不少開發(fā)商的資產(chǎn)絕大部分擺在實物上，變現(xiàn)能力很弱，或根本不可能變現(xiàn)，自己的實際投人不足項目總投資的10%，這表明不少開發(fā)商的自由資本的支撐力本來很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬卻敢做幾千萬的大項目，自有資本幾千萬的卻敢做幾億的大項目，所謂“以小博大”。他們在開發(fā)中總結(jié)了一個所謂的經(jīng)驗，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個人按揭”，有的開發(fā)商說房地產(chǎn)開發(fā)，無非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個地方再來一次，”就這么簡單。其實不那么簡單，在買地、挖坑、蓋房子中發(fā)生資金的復(fù)雜運作和交錯擴散。假定某開發(fā)商有自有資本50以)萬元，現(xiàn)在要投資2億元的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在正常運作的情況下:(1)先將5〕仄)萬元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價值為一億元;(2)將價值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(即地價的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設(shè)工程承包合同》，并以此工程的價值做抵押向銀行取得8(XX)萬元的借款(工程造價的80%);(4)在工程開工中預(yù)售商品房，購房的業(yè)主可按房價的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計數(shù)付款，假定為一億元，這樣，這個2億元的開發(fā)項目便先后取得銀行借款2.6億元。

這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬的開發(fā)商，經(jīng)過三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯擴散主要體現(xiàn)在相互拖欠中，開發(fā)商拖欠施工建設(shè)單位的合同款，~建設(shè)施工單位拖欠供應(yīng)建材企業(yè)的貨款和工人工資，~而當建材企業(yè)的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應(yīng)當償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠為繼，在一定的時間、空間內(nèi)可以維持一個循環(huán)的局面，但如果難以為繼，則困境會頃刻暴露。應(yīng)當說不同開發(fā)商有不同的經(jīng)營策略，一般說來，大開發(fā)商的資金來源主要靠銀行信用，因為在他們那里，投資規(guī)模大，時間長，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開發(fā)商的資金來源渠道主要靠商業(yè)信用和自有資本，因為在他們那里，投資規(guī)模相對小，時間短，需要的資金量相對少。但有人做了估計，即使小開發(fā)商，其資金來源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負債經(jīng)營。高負債經(jīng)營，對誰的負債?可以說直接、間接地都是對銀行的負債。必須看到，在我國商業(yè)銀行貸款的超常增長中，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的貸款占了較大的比例。

2.容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。

在經(jīng)濟發(fā)展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說也是正常的。但經(jīng)濟泡沫的進一步發(fā)展，就會形成泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。這種經(jīng)濟現(xiàn)象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱，有人們的預(yù)期失誤等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟之所以容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟，主要是下列因素決定:(l)地產(chǎn)是非勞動產(chǎn)品，沒有價值，土地的價格是外因決定的，按馬克思經(jīng)濟學理論主要決定于地租，而地租又受社會平均利率影響。在我國社會主義市場經(jīng)濟逐步建立的過程中，社會平均利率的形成還有一個過程，所以現(xiàn)階段還難以用馬克思經(jīng)濟學的理論來解釋地產(chǎn)的價格。(2)一般說來，地產(chǎn)是不能再生的資源，地產(chǎn)的供給是有限的，由于地產(chǎn)的區(qū)位不同，不同區(qū)位的地產(chǎn)其使用價值差別很大，這樣會形成高低不等的價格，很難用一個統(tǒng)一的尺度去評價它合理或不合理。(3)在我國，城市的土地屬于國有，農(nóng)村的土地雖屬于農(nóng)民但政府可以征用，所以，總的說來，土地的使用權(quán)都掌握在政府手中，這樣實際上就形成了土地所有權(quán)的政府壟斷。政府轉(zhuǎn)讓出去的是土地的使用權(quán)。以上三點總的說來，主要說明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進入市場，其價格最容易受人操縱。(4)事實上，在我國現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，有一部分人就在“炒房地產(chǎn)”。據(jù)《經(jīng)濟時報》報道，“溫州每年有約粼XX)名購房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購買一套50萬元的房子計算，溫州每年就有約20億元的購房款進人上海樓盤。另據(jù)報道，2(X)3年港人在內(nèi)地的置業(yè)總數(shù)就有可能達到2萬人，總投資額將達到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經(jīng)富有的情況下，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)成為人們的理財手段。理財追求回報，回報需要“低進高出”，這應(yīng)當是近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因之一。近年來，房地產(chǎn)價格上漲不是我國獨有的現(xiàn)象。在美國，從1塑堯勁年以來，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產(chǎn)價格大約上漲50%。

據(jù)英國最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國房地產(chǎn)價格一年之內(nèi)漲了約23%。在歐洲的其他國家如西班牙等，房地產(chǎn)價格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長相關(guān)，與人們的收人水平提高相關(guān)，也就是說房地產(chǎn)價格的上升很大程度上決定于需求，當供給小于需求時，價格自然會上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產(chǎn)的價格不應(yīng)當也不可能無限上漲。按經(jīng)濟學的理論，一般說來，住房的價格決定于兩個因素:一是收入與房價的比例:二是住房的使用年限與租金的關(guān)系。按國際慣例，一套100平方米的住房的價格大約相當于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬元，則100平方米的住房價格定在36萬元左右，在這種條件下形成的價格，人們可接受性就強;經(jīng)濟學的原理按租金的長期收益來衡量房地產(chǎn)的價值，由此一套住房的價格是租金與住房使用年限的乘數(shù)，設(shè)月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價格在19.2萬元至24萬元之間比較合適。如果市場上的房價過多超過這樣的理論界限則就會形成經(jīng)濟泡沫。當經(jīng)濟泡沫發(fā)展下去，就產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟是不會持久的，當泡沫經(jīng)濟破滅，受損失的有開發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費者，但損失的最終承擔者，主要是金融機構(gòu)。

3，變現(xiàn)能力相對弱。

房地產(chǎn)資產(chǎn)作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場交換之中，在市場中體現(xiàn)它的變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力的實現(xiàn)一般說來有三，即轉(zhuǎn)讓、收租和收取參觀住宿費用，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓別人，或把房地產(chǎn)出租每月收取租金，再如把房地產(chǎn)作為旅游休閑基地收取費用等。無論那種形式實現(xiàn)，都要有市場，而且要有經(jīng)常性和連續(xù)性，否則難以實現(xiàn)。即使市場具有經(jīng)常性和連續(xù)性，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力均弱。因為:(l)參與房地產(chǎn)交易的人，只能是少部分，不可能是多數(shù)，也就是說炒房地產(chǎn)的人只有那些有錢而且能把握房地產(chǎn)市場價格波動信息的人。一般的住房，老百姓買來是居住，而不會轉(zhuǎn)讓。(2)一般說來房地產(chǎn)的價格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現(xiàn)金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產(chǎn)作為旅游休閑基地，通過收取各種費用，讓投資以現(xiàn)金回流，也只能是若干年，不可能在短期內(nèi)有更多的現(xiàn)金流回。(5)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場還需發(fā)展，還缺乏必要的配套的中介機構(gòu)。(6)現(xiàn)階段政府的房地產(chǎn)稅費中還有不合理的因素它直接影響到房地產(chǎn)交易商的積極性。由于房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，它不僅要影響投資者的回報，而且要影響市場的資金流動，其中包括著對金融機構(gòu)的存取貸還。

4.存在著較長的經(jīng)濟周期。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的帶動產(chǎn)業(yè)，同時也是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，國民經(jīng)濟的高增長或不景氣相應(yīng)地會帶來房地產(chǎn)業(yè)地或低速。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展周期論，一國乃至世界的經(jīng)濟總是處于循環(huán)發(fā)展的周期中，在經(jīng)濟周期中處于上升或繁榮階段時，房地產(chǎn)價格上揚，興旺發(fā)達，而當經(jīng)濟處于下降或不景氣階段時，房地產(chǎn)業(yè)價格下跌，必然衰退。我國房地產(chǎn)業(yè)1992年下半年至1993年上半年曾經(jīng)處于“火爆”時期，1993年下半年以后，政府加大了對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)熱降下來了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業(yè)和銀行造成了一大批不良資產(chǎn)。這些經(jīng)驗教訓是必須吸取的。這些年來，我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

篇(6)

延續(xù)宏觀和微觀的分化

宏觀方面，公路運輸仍然保持著較高的景氣，從1-7月份累積來看，公路貨運周轉(zhuǎn)量完成7207.98億噸公里，同比增長15.6%，公路客運周轉(zhuǎn)量為7190.50億人公里，比去年同期增長8.7%。單月來看，7月份的貨運周轉(zhuǎn)量和客運周轉(zhuǎn)量同比增速分別為17.90%和10.92%，基本看不出宏觀層面的經(jīng)濟波動對公路運輸宏觀指標的影響。

微觀上看，公路行業(yè)內(nèi)上市公司的車流繼續(xù)延續(xù)了分化，在經(jīng)歷了一季度雪災(zāi)的影響之后，公路行業(yè)在4月份整體恢復(fù)到自然增長的狀態(tài)，而后幾個月的車流開始受到宏觀經(jīng)濟層面放緩和油價、油荒因素的影響，尤其是出口的減少對珠三角和長三角連接港口高速通道車流存在一定影響，進入到7、8月份，奧運限制貨車通行對一定地理位置上的路產(chǎn)的車流產(chǎn)生了負面影響。從這幾個影響因素來看，油荒的現(xiàn)象正如我們之前預(yù)期的，隨著國內(nèi)成品油價格上調(diào)和國際原油價格下降，基本緩解，奧運的因素將在9月份之后會逐漸消失，這兩個影響因素都不具有長期的特征。經(jīng)濟增速的放緩和油價因素影響時間較為持久，這方面的影響我們還需要觀察。在個體層面由于大修、路網(wǎng)加密、動車組的加密、平行或相交道路的開通對上市公司路產(chǎn)的車流的影響不盡相同。

鐵路方面，08年1-7月份貨運周轉(zhuǎn)量和客運周轉(zhuǎn)量同比保持著6.5%和8.8%，與近年來整體的同比增速基本吻合。

中報業(yè)績分析

我們在08年中報前瞻中對公路和鐵路行業(yè)的相關(guān)公司中報業(yè)績進行了預(yù)測，并同當時市場的一致預(yù)期進行了比較。

現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)公司08年中報已經(jīng)披露完畢，我們將在中報前瞻預(yù)測的基礎(chǔ)上進行總結(jié)與分析。

從已公布的行業(yè)內(nèi)公司的業(yè)績來看，今年的公路、鐵路行業(yè)中報業(yè)績整體體現(xiàn)兩個問題，一個是一季度雪災(zāi)對部分公司的影響，一個是所得稅率由33%下調(diào)為25%帶來的業(yè)績提升，總體來看大的基調(diào)還是以平穩(wěn)增長為主。參考行業(yè)內(nèi)公司財務(wù)指標，可以看出整體而言主營業(yè)務(wù)利潤的同比增速要慢于主營業(yè)務(wù)收入的同比增速，反映了行業(yè)內(nèi)公司毛利率下降和主營業(yè)務(wù)成本上升的趨勢，主要原因還是一季度雪災(zāi)造成了養(yǎng)護費用的增加，宏觀經(jīng)濟層面造成貨車的波動也是影響毛利的一個因素；凈利潤的同比增速又比主營業(yè)務(wù)收入同比增速要大，主要反映了所得稅的影響，贛粵高速的凈利潤的同比下降主要是上半年的補貼收入沒有計入半年報。

在我們預(yù)測偏低的三家公司中，山東高速因為濟萊高速對濟青高速的分流影響低于預(yù)期，濟青高速和濟南黃河二橋的車流同比增速保持在13%-18%的高位上；福建高速因為目前的擴建仍然處于前期的準備工作，08年的車流可能不受擴建工程的影響，而09、10年的業(yè)績將會承擔較大壓力；廣深鐵路廣深四線07年4月中旬完工，在07年4月和08年4月分別進行過兩次運行圖調(diào)整，城際列車開行密度和運能大幅度提升，比預(yù)期的要好。

在我們預(yù)期偏高較大的幾家公司中，主要是因為對公司通行費貢獻較大的主路車流增長可能低于預(yù)期，寧滬高速受到上海段修路以及下半年蘇通大橋開通對廣靖、錫澄、江陰大橋的分流；深高速受到梅觀高速車流的同比持續(xù)下降，以及綠色通道的整體影響；楚天高速養(yǎng)護費用的上升。

未來需要關(guān)注的因素

經(jīng)濟層面是需要關(guān)注的一個因素，宏觀的景氣和微觀的分化（除了個體上擴建、大修等原因造成的分化），一個解釋的邏輯就是宏觀經(jīng)濟層面對于國家主干道車流的影響大于整個公路網(wǎng)，就如同在經(jīng)濟景氣時候主干道的車流增速大于，當經(jīng)濟放緩時，主干道的車流回落的速度也會相對較快，而上市公司的路產(chǎn)也基本處于國家主干道上。

從地理位置上看，眾多的上市公司路產(chǎn)周邊都會有一條城際高鐵，動車組的加密、城際高鐵的建成以及客貨分流后貨運效率的提高，將對于中長途的客貨產(chǎn)生一定的再分配，從目前的滬蓉沿線來看，這部分影響逐漸顯現(xiàn)。

另外，《公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》在9月2日已經(jīng)出來，這個辦法對于行業(yè)的影響以及鐵路改革的進度，我們也需要觀察。

總體而言，在經(jīng)濟波動周期中高速公路和鐵路行業(yè)相對周期性較弱、穩(wěn)定的增長較為穩(wěn)定，而在估值上公路行業(yè)的優(yōu)勢更大，重點推薦贛粵高速、山東高速和楚天高速。

重點公司

贛粵高速：公司08年上半年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入11.85億，同比增長10.08%，其中通行費收入同比增長6.18%，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤6.07億，同比增長5.07%，凈利潤4.14億，比上年同期減少20.48%，每股收益0.36元，利潤的同比減少主要原因是補貼款1.49億沒有計入上半年業(yè)績，而去年同期計入，一季度的雪災(zāi)天氣也在一定程度上影響了上半年的業(yè)績。

公司的主要路產(chǎn)昌九高速、昌樟和昌傅高速、昌泰高速、九景高速、溫厚高速通行費同比增長分別為11.35%、6.10%、1.14%、5.61%和7.20%，一季度的雪災(zāi)仍然是造成通行費收入同比增速放緩的主要原因，另外，武吉高速的分流、二季度的江西偏南部多雨天氣以及宏觀面經(jīng)濟放緩對貨車影響大，我們認為在一定程度上可以解釋昌泰車流增長不明顯。

公司30億的九景溫厚收購款已經(jīng)償還15億，未來除了剩余15億的償還款外，公司投資還包括近期公告的16.26億的彭湖高速，廬山、鄱陽湖服務(wù)區(qū)1.39億以及公司作為戰(zhàn)略投資者公司投資6億元參與信達投資有限公司控股的3家房地產(chǎn)公司的增資擴股，參與信達投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組上市。

在經(jīng)營層面我們需要關(guān)注的是濟廣高速江西鷹潭至瑞金（鷹瑞高速）段08年6月30日已經(jīng)開工，鷹瑞高速自身在銜接往南通道沒有貫通的情況下對公司路產(chǎn)車流影響不大，如果在鷹瑞高速建成后，瑞金以下連接廣東境內(nèi)高速得以貫通，對公司路產(chǎn)的車流可能會造成一定分流影響，但目前我們還看不到相關(guān)道路建設(shè)的規(guī)劃。

公司選擇九景高速上的兩段計10公里作為試驗路進行技術(shù)改造，項目預(yù)算為9,835萬元，計劃于2008年8月份開工，2008年12月份完成技改試驗，這在一定程度上也預(yù)示著九景很

可能要進入到技術(shù)改造工程。

我們考慮08年上半年補貼1.49億，不考慮09年補貼，預(yù)計公司08-09年每股收益分別為0.93、0.94元。

山東高速：08年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入16.89億，同比增長18.35%，其中通行費收入14.28億，同比增長15.91%，實現(xiàn)營業(yè)利潤9.11億，同比增長12.44%，凈利潤6.82億，同比增長24.11%，每股收益0.203元。

公司的主要路產(chǎn)濟青高速收入11.03億，同比增長16.04%；濟南黃河二橋收入2.03億，同比增長19.21%，兩條主路上半年的增長十分強勁，貢獻了公司通行費收入的91%，公司新公布的7月份月度的通行費收入濟青高速和黃河二橋同比增速出現(xiàn)了迅速的回落，同比增幅分別為2%和8%，我們主觀上判斷可能是奧運期間對于貨車的管制對公司路產(chǎn)收入產(chǎn)生了負面影響。

公司在08年6月設(shè)立山東高速投資發(fā)展有限公司，并投資6060萬于萊蕪市土地使用權(quán)，公司多元化發(fā)展的意向一直存在。

公司擬以24.6億收購京福高速德齊北段，是公司股改承諾濟德高速的一段，從收購路產(chǎn)的長度和公告時間看，完成股改的承諾存在一定難度。單單考慮收購的德齊北段，收購價款為收購凈資產(chǎn)的4.57倍，相比較行業(yè)不到2 倍的市凈率存在較大溢價，這在一定程度上將削弱注入資產(chǎn)帶來的業(yè)績厚增，我們預(yù)計收購?fù)瓿蓪⒔o公司每年盈利增加0.03-0.05元。

公司董事會通過了通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心5.28億收購許禹高速的議案，等待股東大會表決。許禹高速全長39公里，07年底通車，總資產(chǎn)12.27億，負債9.40億，占總資產(chǎn)的76%，今

年上半年收入約1500萬，凈利潤虧損683萬。由于通車時間較短，項目處于虧損期，公司對于收購的資產(chǎn)披露信息較少，對于該項目前景的判斷需要進一步的信息。高速集團不直接與山東高速進行協(xié)議收購，而限制條件由山東高速通過產(chǎn)權(quán)交易中心來接標許禹高速，確實有些意味深長。

我們預(yù)計奧運對于貨車的限制會影響公司7-8月的通行費收入，但總的趨勢仍然是強勁的增長，公司08-09年每股收益分別為0.42、0.51元，對于許禹高速收購動向予以關(guān)注。

楚天高速：08年上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入3.52億，同比增長3.48%；營業(yè)總成本1.48億，比上年同期增加2.21%；實現(xiàn)凈利潤1.53億，比上年同期增加16.93%;凈資產(chǎn)收益率為6.16 %，比上年同期增加0.54個百分點，每股收益0.16元，低于我們的預(yù)期0.18元的預(yù)期，主要原因是通行費營業(yè)成本比去年同期增加24.46%,高于我們的預(yù)期，直接導(dǎo)致了毛利率水平同比減少了7.39%，財務(wù)費用也比我們預(yù)期有所增加，利潤的同比增長主要得益于稅率的降低。

一季度的雪災(zāi)拖累了公司車流的增長，二季度車流已進入正常的自然增長趨勢，同比增長約為10%，下半年雖然整體上受經(jīng)濟增長放緩和油價因素的影響，我們預(yù)計車流的增速能夠保持在8%以上，并且呈現(xiàn)前低后高的趨勢。

在固定資產(chǎn)沒有太大變化的情況下，養(yǎng)護費用是造成公司營業(yè)成本增長的主要因素，在公司08年預(yù)算中，專項養(yǎng)護工程的預(yù)算較大，并且在綠化環(huán)保工程方面公司有加大投入的意向。

對于滬蓉西的貫通我們?nèi)匀怀钟袠酚^的態(tài)度，從以往的經(jīng)驗來看，國家主干道的全線貫通都將帶來車流量的爆發(fā)性增長，并且?guī)頋h宜高速車型結(jié)構(gòu)的改善，貨車的比重將會增加，被延遲的計重收費效果將會顯現(xiàn)。

漢宜高速在滬蓉西高速貫通之后將會成為四川區(qū)域外出到長三角和珠三角重要路徑，四川的地震災(zāi)情發(fā)生后，漢宜高速成為物資和人員進入災(zāi)區(qū)的選擇通道，這種自發(fā)性的選擇也預(yù)示著在日后幾年的災(zāi)區(qū)重建方面，漢宜高速也會成為東部物資進入到四川災(zāi)區(qū)的一條重要通道。

公司最近公告將參與麻城至竹溪高速公路大悟至隨州段的建設(shè)招標，該項目預(yù)計投資40億，對于自身資產(chǎn)只有30億左右的公司而言，經(jīng)營性風險較大，公司并未就投資意圖、投資項目前景和投資資金來源與投資者做很好的溝通，在此提示風險。

我們預(yù)計公司08-09年每股收益分別為0.35、0.50元，成長性較好，對于公司參與的建設(shè)招標事項我們密切關(guān)注。

大秦鐵路：公司08年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入116.07億，同比增長20.33%，實現(xiàn)營業(yè)利潤50.11億，同比增長12.54%，凈利潤37.20億，同比增長25.78%，每股收益0.29元，公司利潤增長的主要原因來自于擴能帶來的主營收入增長和稅率的降低。

上半年，全國鐵路煤炭運量完成8.7億噸，增長11.6%；公司完成煤炭運輸量18,542.9萬噸，增長18.6%，占全國鐵路煤炭運輸總量的21.31%，其中大秦線完成貨物運輸量17,096.4萬噸，增幅17.8%，大秦線上半年完成全年3.5億噸計劃的48.85%。營業(yè)收入方面，貨運107.67億，同比增長21.49%，客運3.32億，同比增長13.11%。

成本方面，上半年材料同比增長21.7%，電力燃料同比增長8.29%，產(chǎn)能的擴張以及08年7月初電價的上調(diào)將使全年的增速繼續(xù)放大；人工成本同比增長21.49%，預(yù)計下半年保持這樣一個增速，大修費用同比增長12.45%，比去年的增長幅度較為降低，折舊成本增加較大，比去年同期增加3.28億，同比增長40.77%，比我們預(yù)計的幅度大，主要原因是二季度HXD進入公司的速度明顯比第一季度快，按照這樣的速度今年的折舊比去年至少增加7億，整體上我們判斷08年公司成本的增長速度將大于收入增速。

HXD型交流傳動大功率電力機車及新購C80B型專用貨車陸續(xù)入賬，截止報告期，HXD型

大功率交流傳動電力機車已估價入帳171臺，合計約86.82億元，本期增加75臺，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)36.18億，C80B本期轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)19.18億，預(yù)計下半年HXD進入公司的速度將會加快，C80B將在年底前全部進入公司。

篇(7)

因為土地市場的變遷，拿地越來越是資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書在強調(diào)最為重要的前三位的要素時，往往已經(jīng)不再是位置，位置，位置，而是金融，金融，金融。

因為不同的金融工具運用方式，因為不同的運作技巧，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的版圖正在因此重構(gòu)，而且這種趨勢還在愈演愈烈。

我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)從容籌資，長袖善舞，以雄厚的資金實力不斷拿地，不斷開拓……這樣的房地產(chǎn)企業(yè)的股價在市場中獲得往往能夠獲得較高的溢價；我們也可以看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴張土地儲備后，資金鏈條斷裂而陷入危機。另一個極端是，小型房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)由于拿不到銀行貸款無法擴張甚至危及生存。

能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，現(xiàn)實地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。

乘著金融的翅膀：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)身

如果一定要用一句話來總結(jié)房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策基調(diào)，那就是：降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資。

隨著一系列的調(diào)控措施出臺，這種政策效果正在積極顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資格局發(fā)生了顯著的變化。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重持續(xù)下降，從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地產(chǎn)企業(yè)靠傳統(tǒng)的國內(nèi)貸款維系資金鏈條的融資手段已經(jīng)越來越力不從心。另一方面，包括股權(quán)融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。

哪些新的金融工具，正在成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新動力？

股權(quán)融資房地產(chǎn)開發(fā)要求資金規(guī)模大，投資期限長，股權(quán)融資可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開發(fā)期間的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市、增發(fā)等股權(quán)融資方式可以迅速籌得巨額資金。

(1)IPO。目前，國內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資取得了巨額開發(fā)資金。通過良好的資本運作和項目開發(fā)，各上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值也得到了迅速提升。行業(yè)巨頭萬科在1988年末A股上市，獲得IPO融資2800萬元，而截至2007年8月初，其總股本數(shù)量已達到65.55億股，總市值已經(jīng)接近2216億元。

李嘉誠先生經(jīng)營房地產(chǎn)的重要成功經(jīng)驗之一就是靈活利用股市的形勢進行股權(quán)投融資。比如，在股市高漲的時候，他往往選擇增發(fā)股票獲得較大的融資規(guī)模，或者進行換股收購；而在股市低迷的時候他就會以低成本回購本公司股票，或者現(xiàn)金收購其他公司股票。正是利用這種對金融市場的理解，長江實業(yè)得以不斷壯大，可見房地產(chǎn)企業(yè)做成百年老店必需要有相應(yīng)金融安排。

當前，國內(nèi)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛仿效李嘉誠的資本運作方式，最近更加快了赴港IPO的步伐。2007年4月，總部位于廣東的碧桂園控股有限公司赴香港首次公開募股(IPO)，募集資金達100多億港元，其中約60%用作企業(yè)現(xiàn)有項目發(fā)展，約30%用作收購?fù)恋匾詡湮磥戆l(fā)展用途。目前至少還有5家內(nèi)地房產(chǎn)股正準備排隊赴港IPO，包括已計劃9月份招股的奧園集團、潘石屹旗下的SOHO、中遠房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及方圓地產(chǎn)等。

另外，由于內(nèi)地的流動性充裕，一些香港上市的內(nèi)地企業(yè)也啟動的回歸A股的計劃。在香港上市的北京大型房企――首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）日前公告稱，公司董事會于2007年8月8日審議決定在適當時候發(fā)行A股，總股數(shù)將不超過14億股。如以首創(chuàng)置業(yè)目前的價格為定價參照，則公司此次回歸有望融資超過70億元。首創(chuàng)置業(yè)在公告中表示，擬發(fā)A股所得款項將用于集團的物業(yè)發(fā)展，其中包括北京國際中心、北環(huán)中心、天津濱海新區(qū)住宅項目和成都東三環(huán)路住宅項目，上述項目的資金需求額分別為14.7億元、4.5億元、26.1億元及13.7億元，合計近60億元。若本次發(fā)行A股的實際募集資金額不足以支付上述項目的投資金額，不足部分則通過利用內(nèi)部資源和銀行貸款方式自籌解決。若有剩余，則用于競投、拍賣或收購更多房地產(chǎn)項目。

(2)定向增發(fā)。定向增發(fā)方式對提升公司盈利、改善公司治理有顯著效果。對于控股比例較低的集團公司而言，通過定向增發(fā)可進一步強化對上市公司的控制；對國企上市公司和集團而言，定向增發(fā)減少了管理層次，使大量外部性問題內(nèi)部化，降低了交易費用，能夠更有效地通過股權(quán)激勵等方式強化市值導(dǎo)向機制；另外，定向增發(fā)可以作為一種新的并購手段，促進優(yōu)質(zhì)龍頭公司通過并購實現(xiàn)成長。2007年以來，通過定向增發(fā)進行、資金融通資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市的上市公司屢見不鮮。

通過充分運用資產(chǎn)市場的融資功能，這些房地產(chǎn)企業(yè)的股本規(guī)模迅速擴大。以萬科為例，萬科A自1988年在深交所發(fā)行以來，充分利用上市公司融資功能，通過A、B股IPO和配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等多種上市融資方式共融資93.33億元，融資頻率基本是每兩年一次。房地產(chǎn)行業(yè)中與萬科大約同時期上市的深振業(yè)、中華企業(yè)、陸家嘴等基本融資了4-5次，而萬科包括IPO在內(nèi)共融資了9次。與同時期上市的房地產(chǎn)相比，萬科充分地運用了金融市場的股權(quán)融資功能，快速擴張其股本規(guī)模，總股本從1991年的7796.55萬股擴大到目前的65.55億股，股本擴張了84倍。

通過資本市場融資獲得的資金以及公司妥善運作取得的收益，萬科積極拓展市場，采用精細化管理、縮短項目開發(fā)周期等策略，取得了飛躍性增長。公司近五年的銷售收入及凈利潤的復(fù)合增長率分別達到32%及42%，比1992-2000年23.6%的年復(fù)合增長率分別提升8個百分點和19個百分點。截至2006年，萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點。

從萬科的經(jīng)驗來看，股權(quán)融資為具規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)高速發(fā)展提供了可靠的融資支持。其融得的資金既可以投資于在建項目開發(fā)，解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的資金短缺問題，又可以先瞻性地購入具有稀缺性的土地儲備，為企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

股權(quán)并購2007年6月，合生創(chuàng)展集團有限公司(0754.HK)宣布，將以“現(xiàn)金+換股”方式從公司控股股東SoundaPropertiesLtd.手中收購一個北京房地產(chǎn)項目80%的股權(quán)，交易金額60億港元。交易完成后，SoundaPropertiesLtd.所持有的合生創(chuàng)展股份將從53.29%上升至56.72%。這是合生創(chuàng)展“曲線拿地”的一種新型融資手段。合生創(chuàng)展此次收購20萬平方米土地的住宅用地，開發(fā)面積預(yù)計為70萬平方米。合生創(chuàng)展的股權(quán)收購“拿地”方式并非先例，萬科近年來的股權(quán)收購運作更是進行得紅紅火火。

在2006年萬科新增規(guī)劃項目中，約62%的資源是通過股權(quán)收購方式獲取的，較2005年的48.3%有所提高。通過股權(quán)并購和項目受讓，萬科以低于市場拍賣價格的成本獲得了大量土地儲備。而且通過輸出管理方式，萬科成功實現(xiàn)由傳統(tǒng)自身內(nèi)涵發(fā)展經(jīng)營模式向外延增長方式的轉(zhuǎn)變。

海外房地產(chǎn)基金（1）海外房地產(chǎn)基金在國內(nèi)市場逐漸興起。近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源表現(xiàn)出利用外資高速增長的特點，2006年行業(yè)全年利用外資達394億元，2007年上半年利用外資就達282億元，較2006年同期增長68%。下圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中利用外資比例迅速攀升，該比例從2006年初起的0.67%上漲到2007年6月底的1.81%，漲幅近兩倍，是各種資金來源中增長最為迅速的。

目前海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，較多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項目，他們一般選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。有一定實力的企業(yè)引進專業(yè)的海外房地產(chǎn)基金投資正在成為業(yè)內(nèi)逐漸興起的融資方式。2007年1月，美國最大的私募投資基金之一――華平國際投資有限公司再次看準中國房地產(chǎn)市場，以不少于3000萬美元的資金入股中凱開發(fā)。與此同時，美林公司、德意志銀行以及新加坡的淡馬錫控股已經(jīng)投資4億美元，獲得了中國地產(chǎn)開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團8%的股權(quán)。2月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團成立合資公司，共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機會基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團的土地投標，3月底，這一聯(lián)合體還以9.2535億元高價競得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項目，取得29.99%的股份；在廣州2007年的幾塊地王的拍賣中，也出現(xiàn)了外資的身影。

2006年7月建設(shè)部等六部委的171號文件及9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，并沒有其他限制，外資基金改變了單純的直接購買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資策略。在國內(nèi)銀行逐漸縮緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的形勢下，外資得到了高速增長的空間。

（2）華發(fā)股份引進境外基金的案例。2007年5月華發(fā)股份（600325）公告稱，通過下屬相關(guān)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，引入了專業(yè)的境外房地產(chǎn)私募基金管理公司GATEWAY CAPITAL（簡稱“基匯資本”）。基匯資本是香港專業(yè)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，專注于在大中華與東南亞地區(qū)進行房地產(chǎn)項目長線投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，雙方將共同投入16億元進行珠海第一高價地塊――華發(fā)新城地塊開發(fā)。

雙方合作的具體情況為：向基匯資本轉(zhuǎn)讓珠海華納置業(yè)公司50%股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓珠海華融置業(yè)公司50％股權(quán)。此次股權(quán)項目合作涉及華發(fā)新城18萬平方米地塊的開發(fā)，投資金額16億元。轉(zhuǎn)讓完成后，公司和GCREF I分別持有華納置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營華納置業(yè)，共同投資9.6億元開發(fā)華納置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積111465.38平方米的地塊。公司和GCREF II分別持有華融置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營華融置業(yè)，共同投資6.4億元開發(fā)華融置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積69998.74平方米的地塊。

此次融資后，華發(fā)股份在全國范圍內(nèi)拿地能力和開發(fā)能力迅速提升。原本作為珠海本地房地產(chǎn)開發(fā)商的華發(fā)，在簽訂與基匯資本股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后不久，華發(fā)出資1億元受讓重慶江北區(qū)唐家沱“銅鑼灣國際水城”房地產(chǎn)項目65%的股權(quán)，表明公司正走出珠海，積極拓展異地房地產(chǎn)市場，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本次交易從短期來看，將為公司立即帶來可用于土地儲備及項目開發(fā)的資金，加快工程進度，使現(xiàn)有項目早日產(chǎn)生效益，進而加快公司的擴張步伐；從長遠看，初步實現(xiàn)了與國際資本的對接，將使公司有更多的精力與資源專注于公司的市場布局。

外資基金的進入使市場普遍認識到該公司在國際資本的支持下，擴充土地儲備能力將得以進一步提升，未來將進入業(yè)績快速增長階段。預(yù)計華發(fā)股份的凈利潤將從2006年的1.42億元上升到2007年的3.29億元，漲幅超過130%，因此最近一年以來華發(fā)股份的市值顯著提升，股價從2007年初的每股14.2元上漲到7月31日收盤時的43.9元，市值超過年初的3倍。其股價走勢強于地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)，這說明通過海外私募基金的融資方式增強了公司盈利能力并得到了市場的認可。公司市值的提升，為國有資產(chǎn)的有效增值，進一步發(fā)展企業(yè)起到了重要作用，目前該公司尚有7800萬股限受流通股，其中6880萬股為母公司華發(fā)集團所有，待到明年8月解禁上市時，更高的股價可以使國有股東得到較高的回報，也為上市公司的持續(xù)發(fā)展提供了保障。

金融如何改變房地產(chǎn)行業(yè)格局

金融作為一種專業(yè)的技術(shù)從產(chǎn)業(yè)運作周期看，金融工具在不同的時期對房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。第一階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風險也在增加，發(fā)展受到很大的制約。第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開發(fā)商的分工開始細化，既有投資商、開發(fā)商，還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大。第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

由此可見，在普遍認為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險較高的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好的分散風險，從而獲得較低成本的融資。金融技術(shù)的發(fā)展，特別是資本市場的發(fā)展將為房地產(chǎn)行業(yè)打破融資瓶頸，實現(xiàn)行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展提供良好平臺。在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場競爭能力越高。

強者恒強:金融助推房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升近來，房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價拿地風潮再次掀起，總的來看土地價格較高，有的地價甚至超過了周邊房價。2007年6月，浙江綠城以總額12.6億元、樓面地價12509元/方米的“天價”在上海拿下了新江灣城D1地塊；7月24日，保利集團以32.4億元的價格拿下了上海寶山區(qū)顧村板塊三幅相連地塊，每幅土地的最后成交價均接近拍賣起始價格3-4倍。

緊縮“地根”政策的執(zhí)行力度直接推動了地價的上漲。在開始實行土地收購儲備制度之前，我國土地轉(zhuǎn)讓基本是以協(xié)議出讓的方式，用地方和供地方自行談判決定交易的價格。自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過公開“招拍掛”的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內(nèi)開始明顯上漲。2006年以來，我國又集中出臺了一系列土地管理政策，如2006年實施了新的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》、提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準等。土地作為稀缺性資源，保證耕地面積、房地產(chǎn)需求加大等因素必然會推高地價。

高價拍地實際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實力成為開發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。

資金面上，銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。另外，2007 年將面臨著對期房銷售的限制，則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來源之一預(yù)售款的擠壓，必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項目開發(fā)進度，另外也可能通過賣地來緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實力更強的公司手中。

實際上，高價拿地背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化―有能力高價拿地―土地儲備增加―企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬科2006年剛剛?cè)谫Y40億元，2007年又計劃融資100多億元。。保利地產(chǎn)及金地集團也因現(xiàn)有土地儲備較多而受到市場的支持，再融資分別達到了70億元及40億元。無疑融資后這些大公司的發(fā)展速度將獲得更好保障。類似幾家行業(yè)領(lǐng)先公司也通過資本市場獲得了較多的融資。

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和實力的迅速提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升正在逐年顯現(xiàn)。在2005年的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中，綜合實力前10企業(yè)于2005年實現(xiàn)銷售額686.62億元，占全國市場份額的5.2%，較2003、2004年的4.65%和4.87%加速提升；2005年綜合實力TOP10企業(yè)的銷售額較2003、2004年分別增長了92.45%和35.84%，市場份額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)資源逐漸向10強企業(yè)集中。截至2006年，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的萬科銷售金額的全國市場份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個百分點。今后這種集中度提高的趨勢將會通過資本市場的并購而呈現(xiàn)出逐漸加速的趨勢。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整方式由增量調(diào)整為主向存量調(diào)整為主轉(zhuǎn)化。資本市場特定的定價功能將會使資源更多向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜，推動其完成行業(yè)整合。